【2019-2020年整理】南昌市商业市场发展环境竞争格局分析
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8
区域商业发展环境分析(二) 城市商业发展进程四部曲
目前，南昌的商业业态较为传统，主要以商业街、传统百货、大卖场等业态为主，具有特色的体验性的新型 商业业态目前招商情况并不理想，如紫金城、赣江新天地、碧水蓝天等 近期新开发的商业项目已开始强调综合性及特色景观的打造，城市商业发展进入新的阶段
4
3
2 运动小镇 运动健身 运动主题商业和健身场馆，
单层展示面积2000平米
次主力店
3
时尚小镇
潮流百货
•二、三线品牌聚集，针对 年轻群体的潮流百货
4 江南小镇
餐饮 •中式及特色餐饮区
5
香榭丽舍大 街
高端女装
•LV、宝姿等国际名品、奢 侈品专售街
•“买手概念店”、创意家 6 米兰大道 创意街市 居家饰、古董杂货等创意商
2
1
带状商
传统百货
大卖场/综合性ຫໍສະໝຸດ Baidu物
主题性
业街
中心
购物街区
9
典型关联性商业设施发展状况分析
布局及相关设施选取
1 2
4 5
1 紫金城 2 碧水蓝天
3 赣江新天地 4 福州路休闲街 5 恒茂星时尚生活中心
3
典型关联性商业设施发展状况分析
1. 紫金城
紫金城位于东湖区沿江北大道，西枕赣江， 总建筑面积110万平米，集购物、旅游、娱 乐、休闲、餐饮、商务于一体，是目前南昌 规模最大的复合型商业地产设施
4
区域商业发展环境分析(二) 商圈布局：一主四副商圈
目前，南昌主城区已经形成以八一广场商圈为核心，以洪城大市场、城东商圈为两翼的三大商圈 以八一广场为核心，向外辐射出中山路、胜利路步行街、福州路休闲娱乐街、孺子路餐饮街等商业街，目前成熟的商圈以传统业 态为主 正在形成的新商圈包括红谷滩、紫金城等综合性、体验性的新型业态
相关指标
总用地面积 总建筑面积 — 紫金城购物公园 — 高端生态住宅 — 甲级写字楼 — 广场设施 容积率 建筑密度 绿化率
40万㎡ 110万㎡ 35万㎡ 70万㎡
5万㎡ 4万㎡ 2.47 22.1% 40.5%
商务办公 5万平米
广场 4万平米
商业区 35万平米
高端生态住宅 70万平米
11
典型关联性商业设施发展状况分析
业态
综合性百货 电影院 娱乐 餐饮 餐饮 娱乐
钟表眼镜 休闲餐饮 休闲餐饮 婚纱摄影 连锁家电 数码3C
签约面积
3.5万 8800㎡ 6280㎡ 1501.32㎡ 2334.7㎡ 1640㎡ 237㎡ 173㎡ 121㎡ 105㎡ 5993.3㎡ 4250.4㎡
1. 紫金城——商业核心区
紫金城商业核心区建筑面积35万平米，以欧洲小 镇为建筑风貌，两条主要步行街道串起各个主题 广场和特色商业空间，形成一个融休闲购物、餐 饮娱乐、旅游度假于一体的情境小镇
8 2
1
5
9 3
4 6
7
功能分区及业态规划
类型 项目
主题
描述
主力店 1 大型百货 百货 •已与巴黎春天签约
•由大型旗舰店组团形成的
•商业市场发展环境分析 •典型商业项目发展状况分析
1
区域商业发展环境分析(一) 社会消费潜力及结构特征
► 人均消费：绝对值相对较低，但消费占比较高-增速较快，属于快速增长高消费商业市场
2
区域商业发展环境分析(一) 社会消费潜力及结构特征
► 消费结构：南昌市消费结构升级趋势明显，娱乐、文化等新兴业态消费增长速度高于平均水 平，成为南昌消费的新热点
金童商厦 （女人街）
百盛购物中心 天虹百货
7
附：南昌市核心商圈概况3
胜利路：年轻时尚服饰专卖
胜利路步行街
南昌目前人气最旺的步行街 核心业态：以年轻时尚的服装珠宝品牌专卖为主 发展特征：定位时尚人群，但消费力明显不足
行业/业态
服装 鞋业 珠宝名表 饰品
饭店/小食
眼镜 床上用品
茶艺 皮具 服饰超市 文具/文印
紫金城
基地
红谷滩 商圈
胜
福州路
利
路 八一
城东 商圈
中山路
广场
商圈
洪城大市场 商圈
成熟商圈 成熟商业街
成长中商圈
成长中商业街 5
附：南昌市核心商圈概况1
八一广场：综合百货为主，档次不高
新洪客隆 南昌百货
财富广场 万达购物中心
丽华购物广场
八一广场
南昌的市级核心商圈，目前已经形成融写字楼、IT、百货、旅游 于一体的综合性商业中心，标志性商业有：万达购物广场、财 富广场、新大地电脑城、百货大楼、丽华广场、恒茂华城 • 商圈规模：约30万平方米 • 核心业态：包含3个主力百货、1个大卖场、多家电脑城 •发展特征：除财富广场外，大多数综合百货均降低百货业态的 身价和档次，向中低档百货和超市结合的方向发展
家电/通讯
婴儿用品 书店 琴行 合计：
店铺数量/间
118 13 11 9
8
7 4 3 3 2 2
1
1 1 1 184
所占比例/%
64.10% 7.10% 6.00% 4.90%
4.30%
3.80% 2.20% 1.60% 1.60% 1.10% 1.10%
0.50%
0.50% 0.50% 0.50% 100.00%
恒茂国际
6
附：南昌市核心商圈概况2
中山路：品牌专卖为主
中山路商业街
中山路作为南昌传统商业街区，已经形成南昌老城区内仅次于八一商 圈的商业街，商圈主营服装、休闲商品、餐饮等是南昌时尚购物主要 商圈之一 核心业态：包含2个主力百货(百盛、天虹)、众多品牌专卖、餐饮等 发展特征：以大型百货和品牌专卖店为主题的时尚流行购物街，品 牌专卖多以街铺形式为主，店铺分布较散乱，停车场缺乏。
业
其他
7
威尼斯小镇
康体休闲
•水主题休闲功能区，包括 洗浴中心、足疗、SPA等
•电影院、夜总会、KTV、 8 月光小镇 休闲娱乐 电玩城一体的娱乐场所
•规划五星级酒店
9 婚恋广场
婚恋
•婚纱摄影、教堂等婚恋主 题情境广场
典型商业设施分析
1. 紫金城——商业核心区
规划业态配比
商户
巴黎春天 嘉禾影院 铂金夜总会 帕蓬泰皇餐厅 福记珍鲜酒楼 浩沙真冰场 博士眼镜 DQ冰淇淋 DQ冰淇淋 鱼映像暖暖 国美电器 宏图三胞
24.00%
南昌市消费市 场平均增长率
3
区域商业发展环境分析(一) 社会消费潜力及结构特征
► 虽然南昌对周边城市具有强大的吸金力，但通过调研及访谈发现，南昌部分中高端商业消费外溢。财富广 场的相关负责人估计，南昌的高端群体中，约60%的消费在本市，剩下40%的消费流向外地。
南昌的省会辐射效应 南昌市与其他省内城市相比， 体现出典型的省会辐射效应， 即城市消费总额高于本地居民 消费总额，其他城市则明显的 体现为消费溢出效应
区域商业发展环境分析(二) 城市商业发展进程四部曲
目前，南昌的商业业态较为传统，主要以商业街、传统百货、大卖场等业态为主，具有特色的体验性的新型 商业业态目前招商情况并不理想，如紫金城、赣江新天地、碧水蓝天等 近期新开发的商业项目已开始强调综合性及特色景观的打造，城市商业发展进入新的阶段
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3
2 运动小镇 运动健身 运动主题商业和健身场馆，
单层展示面积2000平米
次主力店
3
时尚小镇
潮流百货
•二、三线品牌聚集，针对 年轻群体的潮流百货
4 江南小镇
餐饮 •中式及特色餐饮区
5
香榭丽舍大 街
高端女装
•LV、宝姿等国际名品、奢 侈品专售街
•“买手概念店”、创意家 6 米兰大道 创意街市 居家饰、古董杂货等创意商
2
1
带状商
传统百货
大卖场/综合性ຫໍສະໝຸດ Baidu物
主题性
业街
中心
购物街区
9
典型关联性商业设施发展状况分析
布局及相关设施选取
1 2
4 5
1 紫金城 2 碧水蓝天
3 赣江新天地 4 福州路休闲街 5 恒茂星时尚生活中心
3
典型关联性商业设施发展状况分析
1. 紫金城
紫金城位于东湖区沿江北大道，西枕赣江， 总建筑面积110万平米，集购物、旅游、娱 乐、休闲、餐饮、商务于一体，是目前南昌 规模最大的复合型商业地产设施
4
区域商业发展环境分析(二) 商圈布局：一主四副商圈
目前，南昌主城区已经形成以八一广场商圈为核心，以洪城大市场、城东商圈为两翼的三大商圈 以八一广场为核心，向外辐射出中山路、胜利路步行街、福州路休闲娱乐街、孺子路餐饮街等商业街，目前成熟的商圈以传统业 态为主 正在形成的新商圈包括红谷滩、紫金城等综合性、体验性的新型业态
相关指标
总用地面积 总建筑面积 — 紫金城购物公园 — 高端生态住宅 — 甲级写字楼 — 广场设施 容积率 建筑密度 绿化率
40万㎡ 110万㎡ 35万㎡ 70万㎡
5万㎡ 4万㎡ 2.47 22.1% 40.5%
商务办公 5万平米
广场 4万平米
商业区 35万平米
高端生态住宅 70万平米
11
典型关联性商业设施发展状况分析
业态
综合性百货 电影院 娱乐 餐饮 餐饮 娱乐
钟表眼镜 休闲餐饮 休闲餐饮 婚纱摄影 连锁家电 数码3C
签约面积
3.5万 8800㎡ 6280㎡ 1501.32㎡ 2334.7㎡ 1640㎡ 237㎡ 173㎡ 121㎡ 105㎡ 5993.3㎡ 4250.4㎡
1. 紫金城——商业核心区
紫金城商业核心区建筑面积35万平米，以欧洲小 镇为建筑风貌，两条主要步行街道串起各个主题 广场和特色商业空间，形成一个融休闲购物、餐 饮娱乐、旅游度假于一体的情境小镇
8 2
1
5
9 3
4 6
7
功能分区及业态规划
类型 项目
主题
描述
主力店 1 大型百货 百货 •已与巴黎春天签约
•由大型旗舰店组团形成的
•商业市场发展环境分析 •典型商业项目发展状况分析
1
区域商业发展环境分析(一) 社会消费潜力及结构特征
► 人均消费：绝对值相对较低，但消费占比较高-增速较快，属于快速增长高消费商业市场
2
区域商业发展环境分析(一) 社会消费潜力及结构特征
► 消费结构：南昌市消费结构升级趋势明显，娱乐、文化等新兴业态消费增长速度高于平均水 平，成为南昌消费的新热点
金童商厦 （女人街）
百盛购物中心 天虹百货
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附：南昌市核心商圈概况3
胜利路：年轻时尚服饰专卖
胜利路步行街
南昌目前人气最旺的步行街 核心业态：以年轻时尚的服装珠宝品牌专卖为主 发展特征：定位时尚人群，但消费力明显不足
行业/业态
服装 鞋业 珠宝名表 饰品
饭店/小食
眼镜 床上用品
茶艺 皮具 服饰超市 文具/文印
紫金城
基地
红谷滩 商圈
胜
福州路
利
路 八一
城东 商圈
中山路
广场
商圈
洪城大市场 商圈
成熟商圈 成熟商业街
成长中商圈
成长中商业街 5
附：南昌市核心商圈概况1
八一广场：综合百货为主，档次不高
新洪客隆 南昌百货
财富广场 万达购物中心
丽华购物广场
八一广场
南昌的市级核心商圈，目前已经形成融写字楼、IT、百货、旅游 于一体的综合性商业中心，标志性商业有：万达购物广场、财 富广场、新大地电脑城、百货大楼、丽华广场、恒茂华城 • 商圈规模：约30万平方米 • 核心业态：包含3个主力百货、1个大卖场、多家电脑城 •发展特征：除财富广场外，大多数综合百货均降低百货业态的 身价和档次，向中低档百货和超市结合的方向发展
家电/通讯
婴儿用品 书店 琴行 合计：
店铺数量/间
118 13 11 9
8
7 4 3 3 2 2
1
1 1 1 184
所占比例/%
64.10% 7.10% 6.00% 4.90%
4.30%
3.80% 2.20% 1.60% 1.60% 1.10% 1.10%
0.50%
0.50% 0.50% 0.50% 100.00%
恒茂国际
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附：南昌市核心商圈概况2
中山路：品牌专卖为主
中山路商业街
中山路作为南昌传统商业街区，已经形成南昌老城区内仅次于八一商 圈的商业街，商圈主营服装、休闲商品、餐饮等是南昌时尚购物主要 商圈之一 核心业态：包含2个主力百货(百盛、天虹)、众多品牌专卖、餐饮等 发展特征：以大型百货和品牌专卖店为主题的时尚流行购物街，品 牌专卖多以街铺形式为主，店铺分布较散乱，停车场缺乏。
业
其他
7
威尼斯小镇
康体休闲
•水主题休闲功能区，包括 洗浴中心、足疗、SPA等
•电影院、夜总会、KTV、 8 月光小镇 休闲娱乐 电玩城一体的娱乐场所
•规划五星级酒店
9 婚恋广场
婚恋
•婚纱摄影、教堂等婚恋主 题情境广场
典型商业设施分析
1. 紫金城——商业核心区
规划业态配比
商户
巴黎春天 嘉禾影院 铂金夜总会 帕蓬泰皇餐厅 福记珍鲜酒楼 浩沙真冰场 博士眼镜 DQ冰淇淋 DQ冰淇淋 鱼映像暖暖 国美电器 宏图三胞
24.00%
南昌市消费市 场平均增长率
3
区域商业发展环境分析(一) 社会消费潜力及结构特征
► 虽然南昌对周边城市具有强大的吸金力，但通过调研及访谈发现，南昌部分中高端商业消费外溢。财富广 场的相关负责人估计，南昌的高端群体中，约60%的消费在本市，剩下40%的消费流向外地。
南昌的省会辐射效应 南昌市与其他省内城市相比， 体现出典型的省会辐射效应， 即城市消费总额高于本地居民 消费总额，其他城市则明显的 体现为消费溢出效应