商品房买卖认购书中的“定金”问题 案例分析
买卖合同定金的案例
买卖合同定金的案例这是一篇由网络搜集整理的关于买卖合同定金的案例范本3篇的文档，希望对你能有帮助。
【案情介绍】2004年2月22日，西安的王先生与某房地产开发商签订了一份《商品房认购意向书》，准备认购该开发商位于本市南郊某开发区内的某小区内的一套商品房，王先生为此向开发商支付了认购该房屋的定金人民币2万元。
该《商品房认购意向书》规定认购方在签订认购术后7个工作日内必须签署《商品房买卖合同》，买卖条件以合同条款为准，如逾期未签订视为自动放弃所定房屋，认购定金不予退还。
后来王先生在7个工作日内前往开发商处签订合同，但因双方对于合同条款内容无法达成一致，致使双方无法签订《商品房买卖合同》，王先生要求退还认购定金，当遭开发商拒绝，双方遂产生纠纷。
【律师分析】根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，王先生与开发商签订的《商品房认购意向书》仅是双方具有购销商品房的意向的书面表示，其所交的定金可以认定为《担保法》司法解释中规定的“订约定金”，双方约定的7个工作日内签署《商品房买卖合同》是该定金所担保的内容，即王先生应当在7个工作日内前往开发商处签订正式的《商品房买卖合同》，否则应以所交定金向开发商承担责任。
但这里需要明确的是，如果双方因正式合同的条款内容问题无法达成一致而无法签订合同的话，应当不属于王先生的原因或者责任，开发商无权不退还该定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
”本案中王先生之所以未能与开发商签订正式的《商品房买卖合同》原因在于双方无法就合同的内容条款达成一致，无法签订，并非王先生在规定的期限内不愿签订合同或者单方拒绝签订合同。
购房定金的性质及其罚则的适用
购房定金的性质及其罚则的适用杨明北京炜衡律师事务所李先生于#$$#年%$月!日与某房地产开发公司（简称开发商）签订了一份《商品房认购书》，双方约定：李先生交纳定金#万元，预定&座’$%商品房一套，总价款("万元。
开发商为李先生预留该套商品房房号直到%$月#$日。
在此期间内，李先生应当到售楼处与开发商签订《商品房买卖合同》并支付首批购房款%!)#万元，否则开发商有权没收李已交付的定金并另行销售该套商品房。
当日交纳了定金后，李先生于#$$#年%$月%!日携带首付款及有关资料前往售楼处签约。
然而，在签订《商品房买卖合同》的过程中，李先生对于开发商提出的补充协议，有(条不能接受，要求删去；开发商对于李提出的!条补充协议条款也不予认可。
当日合同未能签订。
后经多次协商，双方争执不下，始终未能达成一致意见，导致买卖合同无法签订。
#$$#年%$月#*日开发商通过其售楼律师给李发送了律师函，指出其行为已构成违约，决定没收其已经交付的#万元定金。
李则认为是开发商违约，遂将开发商起诉到人民法院，要求双倍返还定金。
案经一、二审审理后，法院最终认定双方的行为均不构成违约，判决开发商将#万元定金原额返还给李先生。
那么，什么是购房定金？本案为什么没有适用定金罚则？购房人在认购书中应当如何签订定金条款？对此，这一颇具典型性的案件给人们带来了有益的启示。
一)关于购房定金的设定形式。
定金是指当事人依照《中华人民共和国担保法》，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。
定金的数额不应超过主合同标的额的#$+，并且在实际交付时始生!"效。
目前，在商品房买卖过程中，当购房人选中自己满意的楼盘，与开发商达成购房的初步意向后，开发商通常都要求购房人签订认购书（也有叫作预定书或订购书的）。
商品房认购书中的定金问题
义务的，只要双方履行 了洽谈义务 ，即使最终没有
达成购房合同，也不能适用定金罚则。该条解释也 承认 ，只有在拒绝订立主合 同时 ，才能适用定金罚
则 。而拒绝订立主合同的前提是主合同的内容已经 确定。因此 ，在商品房认购书不具备购房合 同主要 内容的一般情况下 ，定金是违约定金。如果在商品 房认购书具备 了购房合 同的主要 内容 ，定金的性质 应该是立约定金。此时 ，双方的义务已经不是洽谈
是担保购房合同的订立的，而是担保双方履行洽谈
为了筹集资金。开发商在取得土地使用证和建设用
地许可证后 ，就向资金拥有人发出较低价格的认购
邀请 ， 认购人实际支付部分房款 ，在开发商以较高
价格正式开盘后 ，认购人取得认购价和开盘价之 间 的差价。我认为，这是一种规避法定商品房销售条 件的行为，是无效 的。这实际上并不是预约性质 ， 而是非法买卖的性质 ，称为内部销售为妥。这种合 同的无效不是认购预约的无效 ，而是非法买卖的无 效。因此本文所说的认购书是指在开发商获得商品 房预售许可证明后签订 的商品房认购书。
一
都有权要求对方按照商品房认购书约定的内容洽谈
购房合同。如果将来双方经协商达成与商品房认购 书内容不一致 的购房合同，也并不会影响商品房认 购书和购房合 同的效力 。
（ ） 商品房 认 购书 的生 效 二
、
商品房认购书的成立和生效
（ 一） 商品房认购书的成立 商品房认 购书应当具备哪些必要条款 才能成 立？有一种观点认为，商品房认购书只有达到以下 条件后才成立并有效 ：第一 ，约定特定商品房不得 再向第三人 出售 ；第二，按照商品房认购书约定的 主要条款签订购房合同；第三 ，在约定的期限内洽 谈并订立买卖合同。笔者认为 ，商品房认购书并非 购房合同的从合同 ， 其成立和生效不依赖于购房合 同的成立和生效 。合同条款无论繁简，其成立要件 应以法律能凭其条款予 以确认和保护为准。只要合
购房协议中的定金问题研究
正确的认 识 和使用 定金 ， 能更有 效的保 护 才 给付 定金 的一方拒绝 订立 主合 同的 ， 无权 要 求返还 定金 ： 受定 者 应根据 不 同情 况 ， 收
金的一方 拒绝订立 合同 的， 应当 双倍返还定 金 。这 是立约定金 的 ”
体现 ； 国《 我 担保法解释 》 一百一十六 条规定 ：当事 人约定 以交 第 “
（ ）商 品 金作为 主合 同成立 或者生 效要件 的。 给付 定金的一方 未支付
定金 ， 但主合 同已经履行 或者 已经履 行主要 部分 的， 不影 响主合
一
在正式签 订《 品房 买卖 合同》 前， 商 之 购房者 都被要求 先签订
个《 商品房 认购 书》与 此 同时支付 一笔 不菲 的定金 。 多购房 ， 很
２３ １１ Ｄ年 Ｌ 月 （ ） １ 上
购 房协 议 中的定 金 问题 研 究
吴 玮
摘 要 定金合 同是要 式合 同 、 实践合 同 、 同 ， 付 的定金数 额具有 限制 性 。随着我 国房地 产 市场 的逐 渐兴 盛 ， 地产 从合 给 房 合 同纠纷 大量 出现 ， 中 ， 纠纷 就是 其 中较 为 突出的 问题 之一 。 买卖双方应 当诚 实守信 ， 其 定金 了解定金 的性质 与 效力； 确 正 区分 定金 与订金 、 意金 的性质 ； 诚 建议 相 关立 法部 门、 管部 门对诚 意金 做 出准确 定性 。 监 关键 词 定金 购房协议 中图 分类号 ： ９ ０ Ｄ ２． ４
同的成立或者 生效 。这 是成约 定金 的体现 ： 担保 法》 ” 《 及其最 高法 者 仓促 “ 定” 下 之后 ， 才发 现所 定楼盘 在环 境 、 施等方 面 并不能 歧 ’
院司法解 释没有对 证约定 金作 出专 门规定 ， 但是司法 实践认 可交 尽如 人意 ， 有更适 合的楼 盘 ， 或 从而 心生悔 意， 或者 因为开发商 提 付定金 的书 面证 明（ 如收据） 为主合 同业 已成立 的证据 。事实 上， 性质 不 因当事人 专 门约 定而产 生和 独立存 在 ， 而是 由违约 定金 、 解约 定金和成 约定金所 派生 ： 国《 我 担保法 》 规定 ：当事人可 以约 “ 定一 方 向对 方给付 定金 作为债 权的担 保 。 债务 人履行 债务后 ， 定 供 的正 式契约 及 补充协 议与 先前 的广 告宣传 相差 甚远 ，不愿 购 首先 ， 房协 议的 当事人双 方有 权约定 定金 的支付 ， 要不 购 只 超过法律 规 定的 限额 即可 。 据建 设部 有关商 品房买 卖的规 定 ， 根
定金订金法律效应分析案例(3篇)
第1篇一、案例背景甲公司是一家从事家居装修的公司，乙公司是一家家具销售公司。
2018年5月，甲公司与乙公司签订了一份家具采购合同，约定甲公司向乙公司采购一批家具，总价为100万元。
合同中约定，甲公司需在签订合同后支付10万元作为定金，余款在货物交付时支付。
在签订合同后，甲公司按照约定支付了10万元定金。
然而，由于市场行情变化，甲公司决定取消此次家具采购。
甲公司遂向乙公司提出解除合同，并要求退还已支付的定金。
乙公司则认为，甲公司未按合同约定履行义务，拒绝退还定金。
二、法律问题本案涉及的主要法律问题是定金与订金的区别以及定金的法律效力。
1. 定金与订金的区别定金，是指当事人为保证债务履行，在合同成立前或履行过程中，由一方当事人预先支付给另一方一定数额的货币。
定金具有担保合同履行的作用，若一方违约，则无权请求返还定金；若双方均未违约，则定金应返还给支付方。
订金，是指当事人为保证债务履行，在合同成立前或履行过程中，由一方当事人预先支付给另一方一定数额的货币。
订金不具有担保合同履行的作用，若一方违约，则无权请求返还订金；若双方均未违约，则订金应根据合同约定或法律规定进行处理。
2. 定金的法律效力根据《中华人民共和国合同法》第一百四十七条规定：“当事人可以约定一方向对方支付定金作为债权的担保。
定金合同自实际交付定金之日起生效。
”由此可见，定金具有法律效力，其作用在于担保合同履行。
三、案例分析本案中，甲公司与乙公司签订的合同中约定了10万元定金，甲公司已按照约定支付了定金。
根据《中华人民共和国合同法》第一百四十七条规定，定金合同自实际交付定金之日起生效，因此甲公司与乙公司之间的定金合同已经成立并具有法律效力。
甲公司提出解除合同并要求退还定金，但由于甲公司未按合同约定履行义务，其违约行为导致乙公司遭受损失。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人一方违约，应当承担违约责任，给对方造成损失的，应当赔偿损失。
签了认购书不想买房了定金可以退吗2
签了认购书不想买房了定金可以退吗？
咨询：我前段时间看中了一个楼盘，在销售人员的竭力推荐下，就签了份认购书，交了5万定金。
后面看认购书里，很多内容不完善，比方口头承诺的游戏场，网球场都没写在上面，我就找到开发商，提出将“房屋建造的有关质量〞、“公共涉及设施的相关承诺〞补充进去。
开发商却说，这是统一的购房合同，不能加。
我咨询了律师，律师说可以对《市房地产买卖合同〔预售〕》内容进行补充，签订补充协议。
于是，我表示要求取消认购合同并退还定金时，开发商明确表示，认购书是双方自愿达成的协议，是有效的，因我单方面的原因导致合同无法签订，因此所收定金不退。
请问这样合法吗？
律师解答：可以退。
根据《最z高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人〞。
开发商在宣传资料和口头介绍里都承诺了楼盘的相关附属设施，后因其不愿将相关内容写进补充协议，属于双方对正式合同条款无法达成一致，开发商应将定金退还于你。
律师提醒：由于签订认购书与最后签订购房合同期间有一定的时间差，一些购房者很可能经过考虑以后，不想买下订购的房子；或者在签订购房合同的过程中，与开发商就某些合同条款协商不成而导致合同无法签订。
因此在购房过程中应当保存好比拟重要的楼书、广告等宣传资料，对于开发商的某些关键的承诺等，应当落实到书面文字上来，只有这样才能最大限度地保护自己的合法权益。
定金案例的典型意义
定金案例的典型意义1. “哎呀，定金可不是闹着玩的呀！”就像我那次买玩具，我先付了定金，后来才发现还有更喜欢的，这定金可就不退啦！例子：我和妈妈在商场，我看到一个超酷的机器人玩具，我特别想要，妈妈说可以先付定金，等发了零花钱再来买，结果第二天我在学校门口看到一个更棒的玩具车，我就后悔付定金了，这可真是让我纠结啊！2. “定金这东西，真的要慎重考虑呀！”就像我朋友买房的时候，交了定金又后悔，那可麻烦大了！例子：我朋友兴奋地跟我说他看中了一套房子，交了定金，结果回家后家人都觉得不太合适，他就开始发愁了，一直在那说“哎呀，我咋这么冲动交了定金呢”，这定金交了容易，退可就难咯！3. “你们知道吗，定金有时候能救命呢！”比如说那次我订蛋糕，要是没交定金，人家都不给做呢！例子：我过生日，想订一个特别的蛋糕，我去店里问，老板说要先交定金才给做，还好我交了，不然生日都没蛋糕吃了，这定金交得值呀！4. “定金可不能随便交呀，不然会吃亏的！”就像我买文具那次，交了定金结果那家店倒闭了。
例子：我看到一家文具店有很漂亮的笔记本，我就交了定金准备第二天来买，结果第二天路过发现店都关了，我那个郁闷呀，我的定金就这么打水漂了！5. “嘿，定金这事儿可得小心！”就像有次我和同学约好去旅游，先交了定金，结果他临时有事去不了。
例子：我和同学计划暑假去海边玩，我们一起交了定金订酒店，结果他突然家里有事去不了了，我就一个人纠结这定金怎么办，这多让人郁闷啊！6. “定金啊，真的是让人又爱又恨！”比如那次我买衣服，交了定金等了好久才拿到。
例子：我在商场看到一件超级好看的裙子，但是没我的码，店员说可以交定金调货，我就交了，然后等了好几天才穿上，这过程真的是让我心痒痒呀！7. “哇塞，定金的作用可大了去了！”就像我哥哥买车，交定金才能锁定优惠呢！例子：哥哥要买车，他说看中的那款很抢手，要赶紧交定金，不然优惠就没了，他交了定金后可开心了，一直在说“还好交了定金”，这定金交得有价值呀！8. “哎呀呀，定金可不能乱交哦！”就像那次我参加活动，交了定金后来有事去不了，心疼死我了。
购房订金合同纠纷案由
购房订金合同纠纷案由一、案由概述本案涉及的是一起购房订金合同纠纷。
原告（购房者）与被告（开发商）就某房产项目签订了购房意向书，并支付了一定数额的订金。
在后续的交易过程中，双方发生了争议，导致无法完成房屋买卖合同的签订。
因此，原告要求返还已支付的订金，而被告则拒绝返还。
二、案件背景根据双方签订的购房意向书，原告向被告支付了一定数额的订金作为购房诚意金。
该订金在意向书中被明确为不可退还的款项。
在后续的交易过程中，双方对于房屋的具体交付时间、装修标准等问题产生了分歧。
经过多次协商无果后，原告决定放弃购买该房产，并要求被告返还已支付的订金。
三、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：一是订金的性质和效力；二是双方对于购房意向书中条款的理解差异；三是原告是否具有解除合同的权利以及相应的法律后果。
四、法律分析1. 订金的性质和效力：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，订金是当事人为确保合同履行而预先支付的一种担保方式。
如果双方未能就主要合同条款达成一致意见，导致合同无法成立，那么已支付的订金应当予以返还。
2. 双方对于购房意向书中条款的理解差异：在本案中，双方对于购房意向书中的某些条款存在不同的理解。
这可能导致合同条款的解释和适用产生争议。
因此，需要对相关条款进行详细审查，以确定其真实含义和法律效力。
3. 原告是否具有解除合同的权利以及相应的法律后果：如果原告认为购房意向书中的某些条款对其权益造成了损害，或者被告未按照约定履行义务，原告可以依法行使解除权。
解除权的行使需要符合法律规定的条件和程序，否则可能会导致不必要的法律风险。
五、结论与建议。
浅析商品房认购书及定金问题
定 日后 要 签订 商 品 房买 卖 合 同 ， 日后 一 定要 来 磋 商 商 品房 但 买 卖 合 同 的 签 订 事 宜 。所 以 只要 是 善 意 的 履 行 了磋 商 义 务 ，
则就 是履 行 了认 购 书 的 义务 。
房 认 购 书做 出 了 一 些 规 定 ， 其 中 仅 有 两 个 条 文 涉 及 此 问 但 题， 由于 法 律 的 滞 后 及 买 卖 双方 的 不 规 范 操 作 ， 致 这 一 领 导 域矛盾重重 ， 纷不断。 纠
一
些主要条款进行 了简单 的约定 ， 当然 ， 也有 的认 购书 内容 比较详细 ， 基本涵盖 了法律规定 的购 房合同 的主要 内容。但
２ １ 年 ６月 ０１
山 西 省政 法 管 理 干 部 学 院 学 报
Ｊ ｕ ｎ ｌｏ ｈ ｎ ｉＰ ｌ ｉｓ ａ ｄ Ｌ Ｗ Ｉ ｓｉ ｔ ｏ ｍｉ ｉｔ ｔｒ ｏ ｒ ａ ｆＳ ａ ｘ ｏｉ ｅ ｎ ａ ｎ ｔ ｕｅ ｆ ｒＡｄ ｎ ｓ ａｏ ｓ ｔ ｔ ｒ
ＪＬ ．． Ｉ ２０１ Ｒ １ Ｖｏ ． ４ Ｎｏ． １２ ２
、
商 品房 认 购 书概 述
认 购 书 是 商 品 房 买 卖 双 方 在 签 署 正 式 购 房 合 同 前 所 签 订 的文 书 ， 是对 双方 交 易 房 屋 有关 事 宜 的初 步 确 认 。认 购 书
的 内容 一 般 包 括 ： 方 当事 人 基 本 情 况 ； 屋 基 本 情 况 （ 位 双 房 含
实 践 巾 ， 多 开 发 商 在购 房 者 签 订 正 式 的 商 品 房 买 卖 合 很
任 ， 样 一 来 ， 于 购 房 者来 说 ， 少 是 显 失 公 平 的 。 这 对 至 认 购 书 的 内 容 相 对 于 购 房合 同来 说 ， 只是 就 购 房 合 同 的
定金法律案例集锦(3篇)
第1篇一、案例一：定金合同纠纷【案情简介】原告甲公司与被告乙公司签订了一份购销合同，约定甲公司向乙公司购买一批货物，总价款为100万元。
合同中约定，甲公司需先支付定金20万元，合同履行完毕后，定金抵作货款。
甲公司按照约定支付了定金，但乙公司未按时履行合同。
甲公司遂向法院提起诉讼，要求乙公司返还定金及利息。
【裁判结果】法院经审理认为，甲乙双方签订的购销合同合法有效，甲公司已按照约定支付了定金。
由于乙公司未按时履行合同，构成违约。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，甲公司有权要求乙公司返还定金及利息。
法院判决乙公司返还甲公司定金20万元及利息。
【案例分析】本案中，甲乙双方签订的购销合同合法有效，定金合同作为合同的一部分，也具有法律效力。
甲公司按照约定支付了定金，乙公司未履行合同，构成违约。
根据合同法的相关规定，甲公司有权要求乙公司返还定金及利息。
二、案例二：定金合同解除【案情简介】原告丙公司与被告丁公司签订了一份房屋租赁合同，约定丙公司向丁公司租赁一套房屋，租金为每年10万元。
合同中约定，丙公司需先支付定金2万元，合同履行完毕后，定金抵作租金。
后因丁公司房屋质量问题，丙公司要求解除合同，并要求丁公司返还定金。
【裁判结果】法院经审理认为，丙公司与丁公司签订的房屋租赁合同合法有效，定金合同作为合同的一部分，也具有法律效力。
由于丁公司房屋存在质量问题，导致丙公司无法正常使用房屋，丙公司有权解除合同。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，定金合同解除后，定金应返还给支付定金的一方。
法院判决丁公司返还丙公司定金2万元。
【案例分析】本案中，丙公司与丁公司签订的房屋租赁合同合法有效，定金合同作为合同的一部分，也具有法律效力。
由于丁公司房屋存在质量问题，导致丙公司无法正常使用房屋，丙公司有权解除合同。
根据合同法的相关规定，定金合同解除后，定金应返还给支付定金的一方。
三、案例三：定金合同无效【案情简介】原告戊公司与被告己公司签订了一份技术开发合同，约定戊公司向己公司支付技术开发费用100万元。
浅析商品房预售认购书中的定金
合 同的从合 同， 同无效 ， 主合 担保合 同无效 。担保 合同另有
约定的， 按照约定 。那么 ， ” 在作为主合同的房屋预售合 同还
作者简介 ：陈晨（ ５ ）女， １ ８一 ， 安徽芜湖人， ９ 南京工业大学法学院研究生， 研究方向： 宪法与行政法。
Ｔｈｅｏｒ ｙ Ｒｅｓｅａｒ ｃｈ
的认 购书则 无法律效力 。（ ） 的观点认 为认 购书不是正 ２有
定 的时间商讨 签订正式 的预售合 同的约定或是预约 ， 在这
种情况下 ， 预约 中约定要签订 的本约并 没有 成立。 即使 预 约 的效力有问题也不影 响将来 要订立的本约 的效力 ， 毕竟 预约 只是为订立本约解决一些前置性 问题 。 这样认购 书与 预售 合 同之 间也就 不存在 担保合 同那 种主 合 同和从 合 同
其次 ， 从有 效性来看 ， 商品房 预售认购 书是 开发商取
得商 品房 预售许可证之前 ， 与买受人签 订的关于在将来某
一
个确定 的时间商讨签订正式 的预售合 同的协议 。《 高 最
人 民法院关 于审理 商品买卖 合同纠纷 案件适 用 法律若 干 问题 的解 释》 ２条 规定 ： 出卖人未取得商 品房预售许可 第 “ 证 明， 与买受人 订立 的商品房预售合 同， 应当认定无效 ， 但 是在起诉前取得商 品房预售许可证 明的， 以认定有效 。” 可
一
未签订 的情况下 ， 认购书 的效力无从谈起 。因此 ， 购书与 认
正式 的预售合 同是 预约和本 约的关 系。在传统的民法理 论 中， 契约可 以分 为本 约和预约 ， 本约是相对于预约 而言 ， 在 预 约 中约定 将来要 订立 的契约 即为本约 ； 约 ， 预 则是约定 将来 订立 一定契约的契约 。【 商 品房 预售认购书约定 的 １ 从
利用虚假商品房买卖合同诈骗7.5亿元按揭贷款北京一房地产开发商被判无期徒刑[修改版]
![利用虚假商品房买卖合同诈骗7.5亿元按揭贷款北京一房地产开发商被判无期徒刑[修改版]](https://img.taocdn.com/s3/m/90c239d65901020207409cf0.png)
第一篇：利用虚假商品房买卖合同诈骗7.5亿元按揭贷款北京一房地产开发商被判无期徒刑利用虚假商品房买卖合同诈骗7.5亿元按揭贷款北京一房地产开发商被判无期徒刑转自谢谢！2009-12-02 13:51利用虚假商品房买卖合同诈骗7.5亿元按揭贷款北京一房地产开发商被判无期徒刑北京华运达房地产开发有限公司法定代表人邹庆指使员工召集大量人员冒充购房者，采用签订虚假商品房买卖合同、楼宇按揭担保借款合同的方法，从银行骗取个人按揭贷款7.5亿余元，造成银行损失贷款本金6.7亿余元。
今天，北京市第二中级人民法院对此案作出一审判决，以合同诈骗罪判处邹庆无期徒刑，以信用证诈骗罪判处邹庆无期徒刑，决定执行无期徒刑。
同案的其他5名被告人被分别判处有期徒刑。
现年45岁的被告人邹庆，初中文化程度，曾担任北京华运达房地产开发有限公司法定代表人、北京华运达经贸发展公司法定代表人、华庆时代投资集团有限责任公司董事。
法院审理查明，2000年12月至2002年6月，邹庆在担任北京华运达房地产开发有限公司法定代表人期间，为单位谋取非法利益，指使公司职员虚构该公司开发的森豪公寓商品房销售事实，采取与购房人签订虚假商品房买卖合同，为购房人伪造收入证明、首付款证明等贷款材料，从银行骗取个人按揭贷款共计6.44亿余元。
目前，尚有贷款本金5.79亿余元没有归还。
2001年9月至2002年6月间，邹庆在担任华庆时代投资集团有限责任公司董事并实际控制该公司期间，采取同样手段，从银行骗取个人按揭贷款共计1.07亿余元。
目前，尚有贷款本金9396万余元没有归还。
法院认为，邹庆的行为已构成合同诈骗罪，依法判处其无期徒刑。
此外，邹庆其他犯罪行为构成信用证诈骗罪，被依法判处无期徒刑。
数罪并罚，决定执行无期徒刑。
新闻链接森豪公寓骗贷案银行职员和律师被判刑2007年9月，北京二中院对该案中失职的三名银行工作人员及两名律师进行了一审宣判。
法院以国有企业人员失职罪，分别判处中国银行北京市分行零售业务处原副处长徐维联有期徒刑五年，判处该处消费信贷业务科原科长尚进有期徒刑三年零六个月，该处消费信贷业务科原科员张笑非有期徒刑三年，缓刑四年；以出具证明文件重大失实罪，判处北京市嘉惠律师事务所原律师孔卫东有期徒刑三年，缓刑四年，判处北京市浩天律师事务所原律师战军有期徒刑一年零二个月，缓刑一年零六个月。
重庆市第五中级人民法院房屋买卖合同纠纷典型案例
重庆市第五中级人民法院房屋买卖合同纠纷典型案例文章属性•【公布机关】重庆市第五中级人民法院,重庆市第五中级人民法院,重庆市第五中级人民法院•【公布日期】2023.09.01•【分类】其他正文重庆市第五中级人民法院房屋买卖合同纠纷典型案例2020年至2023年上半年，市五中法院及辖区基层法院新收房屋买卖合同纠纷一审案件19215件、审结19574件，案件结收比101.87%。
从三年半整体收案情况来看，该类案件每年新收数量呈先升后降趋势。
具体为：2020年新收5179件，2021年新收7349件，2022年新收4878件；2023年上半年新收1809件。
一定程度上客观反映近年来房地产市场活跃趋势以及辖区诉源治理工作成效。
从受理情况看，此类案件呈现出数量多、地域性、新类型突出的特点。
除常见的开发商逾期交房、逾期办证、销售合同纠纷外，因人民群众对于高品质生活的追求和向往，精装修商品房质量瑕疵纠纷、“江景房”园林景观房纠纷成为了新的纠纷类型，又因购房者和开发商企业在购房合同中对于相关条款未作细化约定或约定不明，造成双方对合同理解不一致而引发诉讼等。
从审结情况来看，此类案件虽然体量较大，但诉源治理、多元解纷效果突出，各项审判质效指标均处于较好水平。
案例一蒋某诉某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案开发商交付房屋户型不符合合同约定的，购房者可以请求解除合同【基本案情】2018年5月，蒋某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定户型为三室两厅，房屋总价款128万元，首付款39万元，剩余89万元由蒋某申请抵押贷款；某房地产开发公司应在2019年5月8日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付蒋某。
合同签订后，蒋某向某房地产开发公司支付了首付款、契税以及大修基金等费用。
嗣后，某房地产开发公司通知蒋某于2019年9月4日接房。
蒋某在接房时认为涉案房屋原约定为三室两厅，现交房现状为两室两厅，以违反合同约定为由，向某房地产开发公司发出《退房通知书》，要求解除合同。
买卖合同定金案例
买卖合同定金案例篇一：定金性质的案例合同无效，定金是否双倍返还发表日期：20XX年6月25日出处：沿江法庭作者：林顺英【编辑录入：admin】【点击率：1744】案情：20XX年底，原告张某通过某中介公司介绍，与中介公司及被告葛某三方共同签订了《房屋买卖中介协议》，约定葛某将其父母所有的房屋一套以13万元转让张某，中介公按房款的1%收取中介服务费。
协议签订当日，原告张某支付给被告葛某定金10000元，同时支付给中介公司居间服务费1300元。
嗣后，因葛某出转房屋未得其父母允许，致使合同无法履行。
为此，原告诉至法院要求被告双倍返还定金。
分歧：本案在审理中有两种意见：第一种意见，原、被告仅与中介公司之间签订房屋买卖中介协议，双方并没有签订书面的房屋买卖合同，不具备法律规定的不动产买卖合同生效的形式要件，所以该合同是无效的；即使在《房屋买卖中介协议》中，双方就房屋买卖形成合意，合同成立，被告非房屋所有权人，私自出卖他人房屋系无权处分，该合同也因无权处分而无效。
因此，因房屋买卖合同无效，故定金合同作为从合同亦无效，本案应驳回原告的诉讼请求。
第二种意见认为，原、被告之间进行房地产转让，依据有关规定，应当签订书面合同，并依法办理相关手续后，才能进行房产交易。
但在原告交纳定金后，双方应当按照约定签订正式有效的书面合同。
被告未能与原告签订合法有效的房屋买卖合同，即构成缔约违约，根据定金罚则，被告应当双倍返还定金，故原告的诉讼请求应得到支持。
评析：本案的焦点是：1、原、被告间的房屋买卖合同是否有效成立。
当事人意思表示一致合同即告成立。
本案原、被告在中介公司的斡旋下，与被告就房屋买卖合同的主要条款达成一致，并就合同的主要条款在《中介协议》中予以了载明，我国合同法第十一条对于书面形式合同的要求为“可以有形地表现所载内容的形式”，虽然在《中介协议》中包含了居间合同的内容，但同时，也清楚的表明了原、被告双方买卖房屋的必要条款，故而不能以协议的名称的错位而否定双方就房屋买卖合同而形成了合意。
市法院发布商品房买卖合同纠纷10个典型案例
市法院发布商品房买卖合同纠纷10个典型案例近年来,随着经济形势的变化和国家政策的调整,房地产市场出现了许多新情况、新问题,⽽这些都在⼈民法院审理的相关案件中得以体现。
据了解,三年来,市⼈民法院共受理商品房买卖合同纠纷449件,审结434件,涉案标的2.24亿元,有效维护了我市商品房买卖市场的良好秩序。
其中2013年受理117件,审结113件,涉案标的4081余万元;2014年受理113件,审结101件,涉案标的3780万元;2015年受理219件,审结220件(含旧存),涉案标的1.45亿元。
1.购房⼈订⽴认购书后,因不可归责于当事⼈双⽅事由导致合同未订⽴的,出卖⼈应返还定⾦【基本案情】 2011年11⽉,崔某与⽴都公司签订《房屋订购单》⼀份,内容为:崔某向⽴都公司订购房屋⼀套,预测建筑⾯积为24.26平⽅⽶,签约单价每平⽅⽶6480元,定⾦10000元;签约⽇期为2011年11⽉27⽇⾄12⽉17⽇;买⽅应于签约⽇携带本订购单及⾝份证、印章⾄售楼处签署定购房屋的《商品房买卖合同》。
当⽇,⽴都公司向崔某收取定⾦10000元。
2011年12⽉17⽇,崔某到⽴都公司处磋商签订合同事宜,因双⽅就合同的部分条款未达成⼀致,未能签订合同。
后崔某要求⽴都公司返还定⾦,遭到拒绝,遂诉⾄法院,要求⽴都公司返还购房定⾦10000元。
法院审理后认为,崔某与⽴都公司签订的房屋订购单未对房屋买卖作出详细约定,尚不具备商品房买卖合同的主要内容,属预约合同。
正式合同的签订需要双⽅当事⼈在平等、⾃愿的基础上,采取要约、承诺的⽅式就合同的具体内容进⾏磋商,并最终就所有条款达成⼀致意见。
在《房屋定购单》限定的期间内,崔某与⽴都公司进⾏了磋商,但双⽅对合同部分条款存在分歧,因⽽未能签订商品房买卖合同。
鉴于合同的订⽴是以当事⼈意思表⽰⼀致为前提,该情形下双⽅未能签订商品房买卖合同不可归责于任何⼀⽅当事⼈,原告有权要求被告返还定⾦10000元。
定金的法律纠纷案例(3篇)
第1篇一、案件背景甲公司（以下简称甲方）与乙公司（以下简称乙方）于2021年6月1日签订了一份《合作协议》，约定甲方委托乙方进行一项工程项目的设计与施工。
根据协议，甲方需在签订协议后五日内向乙方支付定金人民币10万元。
协议中明确规定，若甲方单方面解除协议，乙方有权扣除定金不予退还；若乙方未能按期完成工程，甲方有权解除协议并要求乙方双倍返还定金。
2021年6月5日，甲方按照协议约定向乙方支付了10万元定金。
然而，在工程进行过程中，由于乙方施工质量问题，甲方多次与乙方沟通，要求乙方进行整改。
但乙方以各种理由推脱，并未对质量问题进行有效处理。
甲方遂于2021年9月10日向乙方发出解除协议的通知，并要求乙方双倍返还定金。
乙方收到通知后，未在规定时间内答复，也未返还定金。
二、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 甲方是否有权解除协议？2. 乙方是否应当返还定金？3. 若乙方不返还定金，甲方是否可以采取法律手段维权？三、法院审理甲方认为，由于乙方施工质量问题严重影响工程进度和质量，甲方有权解除协议。
同时，根据协议约定，乙方未按期完成工程，甲方有权要求乙方双倍返还定金。
乙方则辩称，甲方无权解除协议，因为工程尚未完成，且施工质量问题并非由于乙方故意造成的。
至于定金问题，乙方认为甲方未履行合同，应当承担违约责任。
法院审理认为，甲方与乙方签订的《合作协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
关于甲方是否有权解除协议的问题，法院认为，乙方在施工过程中存在质量问题，且未按期整改，已构成违约。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人一方违约的，对方有权解除合同。
因此，甲方有权解除协议。
关于定金问题，法院认为，甲方按照协议约定支付了定金，乙方未按期完成工程，构成违约。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人一方违约的，对方有权请求其承担违约责任。
同时，根据《中华人民共和国担保法》第八十七条的规定，当事人约定定金的，应当依照约定执行。
房屋买卖合同纠纷典型案例解析
房屋买卖合同纠纷典型案例解析1 .一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。
实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。
违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院统领规模，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护。
洪某表露该息，现王某未予表露，并因而取得以几乎相称于市场价格的转让价格出售该房屋的好处，其行为已非单纯沉默，应认定组成欺诈，故判决撤消案涉房屋买卖合同，王某返还洪某购房款及响应税费、中介费、费、按揭利息丧失等。
实务要点：出售人对明知且已实践对房屋转让价格产生足以动摇缔约意思或条件的“凶宅”息负有息表露义务，否则组成欺诈。
5 .非本村村民购买村集体地皮上房屋，合同应为无效非本村村民购买村集体土地上所有的房屋，因违反《土地管理法》等法律、行政法规强制性规定，合同应为无效。
案情简介：2012年，杜某购买邻乡某村吴某所有的房屋，并交定金8万元。
嗣后，吴某以农村房屋买卖违法诉请确认无效。
法院认为：①所有人对自己不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规强制性规定。
案涉售房协议虽属自愿，协议中亦约定地皮不得转让，但根据“地随房走”原则，乡村房屋买卖一定涉及宅基地转让。
《合同法》第132条规定：“出售的标的物，应当属于出售人所有或者出售人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
”吴某自建房虽属其所有，但地皮属村集体所有。
《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、利用和转让，适用地皮管理法等法律和国家有关规定。
”依《地皮管理法》规定，宅基地使用权系乡村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
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商品房买卖认购书（协议）中的“定金”问题案例分析（原创）商品房买卖认购书（协议）中的“定金”问题案例分析来源：忆通律师网作者：海涛时刻：2008-12-10 点击：843 我于2008年11月15日与开发商签订了《北京市商品房认购书》。
认购书中第四条第二款约定在支付定金之日起三日内与开发商协商商品房买卖合同的相关条款，我差不多于签定认购书当日支付了两万元定金，且与2008年11月16日、2008年11月17日、2008年11月18日与开发商就商品房买卖合同的相关条款进行协商，我要求补充条款：我以按揭贷款方式支付购房款，若未被银行批准，开发商应无条件退还首付购房款和定金，然而开发商拒绝增加该条款，并拒绝修改、删除<<商品房买卖合同>>附件5中特不约定第二条:假如银行按揭未被批准,5日内付清剩余的购房款，故双方没有就商品房买卖合同条款达成一致意见，依据在2008年11月15日签定的<<北京市商品房认购书>>中第六条,认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款,但双方未达成一致意见,自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过7日的，本认购书自动解除；出卖人应当在本认购书解除之日起30日内将已收取的定金退还认购人。
我要求退还定金2万元。
我有证据（人证，朋友当时和我去协商的，录音：和开发商协商合同条款时的，录像：用手机拍摄的协商条款时，照片也是协商时的，邮局发的函件：协商条款）证明差不多和他们协商过，且最后协商未成功我还写了个退款要求，然而那个退款要求他们拒绝签字，只能交给销售人员让他们上交。
现在签订的购房合同认购书差不多自动解除了，请问如何样能要回定金呢？一定要通过诉讼才能要回吗？在此期间，我和他们的销售人员沟通过，她一直讲，他们公司法务部在处理此事，有消息了告诉我，但是如此光等下去，他们如何会退钞票呢？有什么更好的方法吗？感谢律师回答。
依照您提供的案件情况，您和开发商之间的“定金”应该是一种订约金。
定金，作为《中华人民共和国担保法》规定的一种担保的形式，作了如此的规定“当事人能够约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
”同时，《最高人民法院关于适用“中华人民共和国担保法”若干问题的解释》第115条规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
”因此，定金是一个严格的法律词语，只要在合同中约定了“定金”字样，则必需严格遵照法律对定金的规定来理解和适用，即交纳定金一方违约，收取定金的一方定金不退，而收取定金的一方违约，则双倍返还定金，这种定金适用规则，是法定的，是不同意双方当事人更改的。
本案中的认购书只是确定了双方签订正式商品房买卖合同的义务，而对具体房屋的买卖没有作详尽约定，那么双方在订立正式合同中必定会尽量的维护自身权益，为自己争取更大的利益，这也是无可厚非的，不能因此讲一方是去有意的不履行认购书中约定的合同义务，因此出现双方因商品房买卖合同的具体条款不能协商一致而导致合同不能签订的，不属于双方违约。
依据《最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归则于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同不能签订的，出卖人应当将定金返还买受人”。
因此本案中的“定金”应理解为一种订约金，房屋买卖合同的预付款。
依据《最高人民法院关于适用“中华人民共和国担保法”若干问题的解释》第118条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，那么您交纳的2万元，应当认定为作为您购买商品房的预付款，出现违约事项时，只能按照预付款的规则进行处理，法律依据是：《商品房销售治理方法》第22条第二款规定“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
”另外因为您和开发商签订的<<北京市商品房认购书>>对此做了约定，因此若开发商在认购书解除之日起30日内没有把定金退还给您，您就能够到法院提起诉讼，诉讼时效是两年。
若开发商一直找藉口不予退还定金给您，您能够考虑尽快到法院提起诉讼，建议您聘请律师，如此能够提高您维权效率。
目前在我国的商品房买卖过程中，购房者与房地产开发商直接签订正式商品房买卖合同的情况极少，绝大多数差不多上购房者先与房地产开发商订立一份认购性质的预约合同，而购房者要交给房地产开发商一定数额的定金或认购金，往往都带有为签订正式商品房买卖合同提供保证的作用。
然而，正如本案，认购书的作用只是确定今后双方有义务订立正式的商品房买卖合同，而不详细涉及具体的房屋买卖的具体事项，则一旦在签订正式合同时双方对合同的具体条款不能协商一致或开发商设置的条款不公平，开发商专门多都以不退定金或认购金相威胁，定金和认购金从担保正式合同签订变成了开发商要求购房者必须按其要求签订商品房买卖合同的工具，使其法律功效在实际中变了味。
通过本案的分析，希望购房者能对商品房认购书定金或认购金在法律上是如何适用的有个初步的了解，不要可怕失去订约金而非要和开发商签订正式的商品房买卖合同不可；也不要可怕失去订约金而不敢坚持维护自己的合法利益，在与房地产开发商签订正式房屋买卖合同时同意一些不公平条款。
在商品房买卖过程中，先签一份认购协议书然后交付定金，在有些地点干脆连认购协议也没有，直接交付一定数量的定金，待楼盘开盘后再签订商品房买卖合同，这已成为商品房买卖的一个惯例。
然而，在具体实践中，有关“购房定金”的纠纷屡见不鲜。
特不是一些购房者在交完定金后，由于种种缘故不想买下订购的房子，那么在这种情况下，购房者已付的定金到底能不能退还？针对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，分析如下：A．相关法条1．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《商品房买卖合同解释》）第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假如因当事人一方缘故未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
”2．《商品房销售治理方法》第二十二条“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
”3．《都市商品房预售治理方法》第六条“商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产治理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
”4．最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，不予支持。
”B．适用与分析一、出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，该定金在性质上为立约定金。
所谓立约定金，是为保证正式缔约的定金。
当事人订立合同差不多做了必要预备，相互间就合同内容已差不多取得一致，但因为存在一些未定情形，当事人不情愿放弃成立合同的机会，因此采取立约定金来实现当事人之间的相互信任，以求最终成立合同，完成交易。
当事人约定立约定金的，交付定金的当事人无故拒绝订立合同时，丧失定金，收受定金的当事人无故拒绝订立主合同时，应当双倍返还定金。
注意：在商品房买卖合同订立前收取的款项，可能为担保金、订约金、押金、订金或者预付款等，对那个地点所讲的定金一定要约定清晰，一是明确写明为交付“定金”，或者明确约定该款项的处理方法为：认购人不按照约定订立商品房买卖合同的，该款不退，出卖人的缘故不能订立商品房买卖合同的，双倍返还。
这种约定实际上定金性质。
只有明确约定是定金的，才适用定金法则，否则，“当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，不予支持。
”1.“因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的”。
开发商通过认购方式向购房人收受定金作为订立《商品房买卖合同》担保的，假如因属不可归责于当事人双方的事由，导致《商品房买卖合同》未能订立，则开发商应当将定金返还买受人。
a．业界人士均认为，双方仅仅因正式合同、有关补充协议之内容无法达成一致，而与认购意向书内容无关，致使签约不成的，则双方不存在违约行为，属于“因不能归责于当事人双方的事由”，开发商应将定金全额返还购房者。
如：《认购协议》并未明确约定商品房的价格、面积、朝向等具体条件，而是把这些条件留待以后由双方协商，若后来双方不能就这些条件协商一致，导致不能签订《商品房买卖合同》，现在，因当事人双方对《商品房买卖合同》未能订立均没有过错，故开发商应当将定金返还买受人。
b．因不可抗力或者政府缘故导致合同不能订立的，属于“因不能归责于当事人双方的事由”，开发商应将定金全额返还购房者。
2. 不符合商品房销售条件的，或者开发商向购房人提供的证明文件不真实或有瑕疵，致使未能订立《商品房买卖合同》的，开发商向买受人收取的定金应当返还。
假如开发商本身不具备房屋销售或预售条件，导致《认购协议》无效的，开发商应返还定金并承担缔约过失责任。
《商品房销售治理方法》第二十二条第一款规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
”3．没有明确约定为定金性质的预收款项，不管谁的缘故未能订立商品房买卖合同的，开发商应当返还。
《商品房销售治理方法》第二十二条第一款规定：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
”假如因购房人一方的缘故未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定，开发商有权拒绝返还定金。