大型购物中心成功六大要素
购物中心成功的关键因素.
购物中心成功的关键因素主讲人：谢仕平整个购物中心跟百货公司相比，有一个很大的区别，就是前期的规划很关键。
像我们这么大的购物中心，前期要做这么长的时间，一年二年甚至三年的规划呢，就是因为开始了之后重点就过渡到购物中心的营销和物业管理，所以前期这块是很关键的。
一个成功的购物中心，有哪些比较关键性的因素，这些也是我在实际操作过程中的一些心得，不一定都很有普遍性，或者大家都适用，只给大家做参考。
1、第一个关键就是选址，因为所有的零售业，第一是地头，第二是地头，第三还是地头，不一定是选择最旺的地方，因为不是你想选就可以选到的，在北京路盖购物中心根本不可能。
选地头要充分考虑到商圈里有没有足够的购买力支持，这跟购物中心盖多大有关系，是怎样的定位，商圈的特点和购买的情况怎样，这是一个很关键的因素。
要充分考虑交通的问题，我们参考了很多国家的购物中心，交通是必不可少的，为什么天河城和中华广场旺，就是因为有地铁。
我们正佳广场也有两路地铁，一号线和三号线，交通或者是未来交通的规划是很重要的因素。
此外还要对竞争对手进行分析，你旁边的竞争对手怎样，不仅仅是你直接的竞争对手，比如象购物中心，你做购物中心你旁边还有可能做购物中心，刚才有很多记者问我，正佳上来了天河城怎么办，这就是对对手的判断。
像在天河区商圈里，光有一家购物中心是不够的，商圈必须有很多的商业零售业态才丰富，我们的理解是跟天河城有互补有良性竞争的关系，关键是二者之间必须有互补，必须有差异性。
还有相关的对手，比如说百货公司、大型卖场，这可能跟购物中心里的主力店有很大的冲突，比如说正佳现在有两家百货公司，有一家大型超市，跟周边大型百货公司、超市有没有冲突。
归根到底，对很多的发展商来说，很多的商业物业是没有选的，盖了我就要开，就有一个选择做什么商业物业的问题，是选择做百货公司还是购物中心，商业物业是一个很广的概念，也可以做专业市场，广州很多专业市场做的很好，也可以做主题型的，可以做服装城、玩具城。
商场中创造辉煌
商场中创造辉煌引言商场作为现代都市生活中不可或缺的一部分，承载了人们的购物需求，也为城市的经济发展提供了动力。
商场的成功与否，不仅仅取决于商品的种类和质量，更取决于商场的经营理念、运营模式以及用户体验等方面的因素。
本文将从多个角度探讨商场中如何创造辉煌，以期为商场经营者和消费者提供一些有益的启示。
商场定位与定位准确性商场的定位是其成功与否的关键之一。
定位准确的商场能够吸引到合适的消费人群，从而提高销售额。
商场的定位可以从以下几个方面进行考虑：1. 种类定位商场可以根据商品种类的不同进行定位，比如高端商场、专业市场、百货商场等。
种类定位决定了商场的核心竞争力和目标消费人群。
2. 地理定位商场所处的地理位置也是定位的重要方面。
商场应该选址在交通便利、人流量大的地方，方便消费者的到达，并且增加商场的曝光度。
3. 消费人群定位商场可以根据消费人群的特点进行定位，比如年轻人、家庭主妇、白领阶层等。
定位准确的商场能够更好地满足目标消费人群的需求，增加商场的吸引力。
创新的商业模式商场在创造辉煌的过程中，需要不断创新并适应市场的变化。
以下是一些创新的商业模式：1. 互联网+商场模式通过引入互联网技术，商场可以提供更好的购物体验和服务。
比如通过移动支付、在线购物、虚拟试衣等方式，为消费者提供更加便捷的购物体验。
2. 社交化购物模式商场可以利用社交媒体等平台，为消费者提供交流、分享购物体验的机会。
通过社交化购物模式，商场可以增加用户粘性，提高用户转化率。
3. O2O模式线上线下一体化模式是当前的发展趋势之一。
商场可以通过线上线下融合，为消费者提供更全面的购物体验。
比如通过线上预约、线下自提的方式，提高消费者的购物便利度。
4. 定制化服务模式商场可以根据消费者的需求，提供个性化的商品和服务。
通过定制化服务模式，商场可以增加消费者的满意度和忠诚度。
优化用户体验商场的成功与否，离不开用户的满意度。
优化用户体验是商场创造辉煌的关键之一。
购物中心成功关键：招商在先→营运为主→企划造势→物业保障
购物中心成功关键：招商在先→营运为主→企划造势→物业保障购物中心的开发运营正如这句话所说，“打江山容易守江山难！”一个购物中心建起来不容易，但更难的是在其后续的经营管理，这也是购物中心能否成功的关键。
运营管理中，品牌更新和硬件翻新等调整是其中重要的一块，也是业主相当重视的环节。
如果操作得当，它将明显提升购物中心的业绩。
比如上海淮海中路的K11，它的前身是新世界大厦，在翻新升级之后，商铺租金增长了70%，办公楼租金亦增长30%，人流量自1月试营业以来平均每月高达100万次。
购物中心在运营中还有哪些需要注意的事项，今天就为大家梳理一下。
招商在先→营运为主→企划造势→物业保障招商在先一个购物中心成功与否，与前期的招商定位、结构设计、租户选择有着极其重要的关系。
1、招商定位：招商定位包括购物中心的主题定位、面积配比、租金产出配比、业态功能配比等。
购物中心按照面积及周边消费人数分为三个等级：(1)区域性(regional)或大型购物中心，客源范围的消费人数超过10万人次；(2)地区性(district)或社区性的购物中心，客源范围的消费人数至少4万人次以上；(3)地方性(local)或邻里性的购物中心，客源范围的消费人数大约在1万人左右。
不同等级的购物中心决定了不同的主题定位和操作思路。
一般区域型大型购物中心的面积配比一般情况下把35%用于主力店，25%用于次主力店，40%用于商业店铺。
主力店是指面积在五千平米以上的，比如百货店、大型超市、电影院这类的业态；次主力店是1300—3000平米左右的，比如家电城、运动广场、儿童游戏城、手机城等等；商业店铺就是在500平米以下的。
对于租金产出配比来说，35%的主力店只能占租金产出15%，25%的次主力店占30%，40%的商业店铺要占55%的租金产出。
也就是说配比租金的时候，次主力店要打平。
业态功能配比来讲：在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。
百货零售业的关键成功因素分析
百货零售业的关键成功因素分析百货零售业是一个庞大而竞争激烈的行业，它涵盖了各种商品和品牌，提供给消费者广泛的选择。
在这个竞争激烈的市场中，成功的百货零售企业需要具备一些关键成功因素来脱颖而出。
本文将深入探讨百货零售业的关键成功因素，并分析其对企业发展的影响。
第一个关键成功因素是优质的产品和服务。
百货零售业最重要的目标是满足客户的需求和期望。
为了实现这个目标，企业需要提供高品质的产品和优质的售后服务。
优质的产品可以增加消费者的购买欲望，并建立起品牌信任。
同时，优质的售后服务可以提升客户满意度和口碑，增加忠诚度和重复购买率。
第二个关键成功因素是有效的供应链管理。
在百货零售业，供应链是企业成功的基石。
一个高效的供应链可以确保不断供应货品，减少供应风险并提高库存周转率。
此外，供应链管理还包括对供应商的选择和管理。
与可靠且负责任的供应商建立起长期的合作关系，可以确保供应品质的稳定性和协同效应的发挥。
第三个关键成功因素是合理的定价策略。
定价是企业在市场竞争中制胜的关键之一。
在百货零售业，企业需要根据市场需求和竞争对手的价格制定合理的定价策略。
过高的价格可能导致销售不佳，而过低的价格可能会影响企业的盈利能力。
因此，合理的定价策略应该准确把握市场需求和成本之间的平衡，以实现销售和盈利的最大化。
第四个关键成功因素是有效的市场推广和品牌建设。
在激烈的市场竞争中，企业需要通过市场推广和品牌建设来吸引客户和提高市场占有率。
市场推广包括各种广告渠道和促销活动，如电视广告、社交媒体宣传和优惠券等。
品牌建设包括企业形象、口碑和忠诚度等方面。
通过建立一个知名度高、可信赖的品牌，企业可以赢得消费者的信任和支持。
第五个关键成功因素是强大的数据分析与管理能力。
百货零售业涉及大量的销售数据、顾客数据和库存数据等。
良好的数据分析和管理能力可以帮助企业更好地了解市场需求、预测销售趋势和优化供应链。
现代科技的发展为企业提供了更多有效管理数据的机会，例如使用大数据分析以实时监控销售和库存情况，以及提供个性化的购物体验等。
购物中心运营需把握的十大关键点
购物中心运营需把握的十大关键点邀请yaoqing购物中心开业后所涉及的核心管理内容有业态管理、营销管理、服务管理以及物业管理等多个方面的内容，本文结合运营期各个阶段的不同对开业后的各个工作要点作详尽的解析，供业内人士参考借鉴。
一、购物中心不同阶段营运重点1、策划开发期营运管理要点是为项目准确的市场定位、合理的商业规划、差异化的业态及商品组合提出合理意见，为开发提供全面参数支持和标准接口落位；具体运作重点草拟、探讨项目公司经营管理模式，为制度规范化、表单标准化及业务流程化奠定基础；工作重点包括营运体系各项制度起草研讨、合同内涉及营运条款拟订、人员培训、经营管理流程拟订、政府手续的协调等；2、开业筹备期营运管理要点是配合招商，启动商铺装修、人员及物品进场，关注出租率及商铺的及时入驻；具体运作重点配合推广部进行宣传关注客流计量和会员体系的建设、发展固定客户群体、提升顾客忠诚度；关注客服中心服务范畴、服务质量，关注顾客消费服务环境，消费热点及商品，建立商铺考核与管理措施；3、正常运营期关注业态结构与业态布局的科学性，关注租户结构、租约及租金定义的合理性，关注商铺经营状态，关注租金收入、收入的增长变化及租户往来结款的及时性，实现多种业态组合和功能组合互补，强调一站式超值服务；以商铺为主要'经营'对象，将商铺租金作为主要收入来源，采取灵活多样的计、收租方式，严格末位淘汰和违纪淘汰等管理规范，实现租金收入不断递增的经营目标；最大化导入专业MALL 管理软件系统：信息能多种方式导入，数据有效共享，统一租户租约管理、往来管理、会员管理，有效指导广场的经营策划，通过追踪顾客消费信息，了解顾客需求，指导租户经营。
有统一的购物中心会员管理体系，实现租户会员信息的充分共享；提供多种主题、多种方式的购物中心整体宣传促销活动；进行购物中心统一的租户奖惩考核管理---KPI考核，量化考核，优胜劣汰，确保租户与商品的经营品质、提升租户服务的质量；提供多种销售收款方式，注重多种方式共存、互补，强调信息服务、数据积累和分析；二、项目经营形式三、运营管理体系•小业主的售价返租关系策略的制度；•解决零售商和餐饮及建筑调整需求；•制度租赁合同管理办法和流程；•制度商业现场管理办法，包括店面形象；•制定促销活动的管理办法；•建立管理团队；四、开业后的商户管理•建立完善的客户档案；•建立商户沟通机制；•对商户进行分级管理；•店面营销人员的管理于培训；五、开业后的消费者管理•会员系统的建立；•定期会员活动；•宣传品的投递与回馈；•促销活动的告知；六、开业后的运营要点1、关注环境：打造统一的购物环境和整体经营氛围。
百货业经营策略六大构面和成功条件
百货业经营策略六大构面和成功条件百货业经营策略的六大构面包括市场定位、产品组合、定价策略、推广与促销、供应链管理以及客户服务。
成功的条件在于正确的市场定位、优质的产品、合理的定价、有效的推广和促销、高效的供应链管理以及卓越的客户服务。
首先，市场定位是百货业成功的第一步。
经营者需要根据目标市场的需求和消费习惯，确定适合的市场定位。
针对不同的消费群体，可以选择定位为大众市场、高端市场或者特定的细分市场。
有针对性的市场定位能够提高百货店在竞争中的独特性和吸引力。
其次，产品组合是百货店的核心竞争力。
经营者需要根据目标市场的需求和消费趋势，合理设计产品组合。
优质的产品质量和品牌声誉是吸引消费者的重要条件。
同时，多样化的产品组合可以满足消费者的不同需求，提高百货店的吸引力和竞争力。
定价策略也是百货店经营的重要方面。
经营者需要根据成本、市场需求和竞争对手的定价水平，确定合理的价格策略。
定价策略可以根据产品的不同进行差异化定价，或者通过促销活动和套餐销售等手段提供价值给消费者。
推广与促销是百货店增加知名度和销售额的重要方式。
经营者可以通过广告宣传、促销活动、线上线下推广等手段，提高消费者对百货店的认知度和购买意愿。
同时，百货店可以通过与品牌合作、举办主题活动等方式增加消费者的体验感和互动性，提升竞争力。
供应链管理是百货店经营的关键环节。
经营者需要与供应商建立良好的合作关系，确保货物的及时供应和质量稳定。
同时，高效的库存管理和物流配送能够降低成本并提高销售效率。
通过建立高效的供应链体系，百货店可以提供更好的购物体验，增强客户忠诚度。
最后，客户服务是百货店成功的基础。
通过提供优质的客户服务，百货店可以赢得消费者的信任和满意度，增加顾客的回头率和口碑传播。
经营者需要培养员工良好的服务意识和沟通技巧，提供个性化的服务，帮助解决消费者的问题和需求。
综上所述，百货业经营策略的六大构面包括市场定位、产品组合、定价策略、推广与促销、供应链管理以及客户服务。
卖场业绩提升六要素
卖场业绩提升六要素 Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】卖场业绩提升六要素在工作的过程中，有很多的店长，一味在抓人力，业绩不好就大声的训示下面的员工，结果适得其反，业绩不但没有做起来，下面的营业员人心动摇，个个喊着要辞职，结果到头来走人的是自己。
那么要从哪些方面做好卖场的业绩呢？1、商品：最重要的就是商品组合，要根据卖场的定位，来组织自己的商品，别的卖场好卖的商品不一定其他的卖场就好卖，要懂得根据卖场的定位不同来进行货品分流。
组合好商品后，紧跟上的就是制订相应的价格带，合理的价格带，也是提升业绩的保障。
2、陈列：好的陈列是最好的导购，要将商品生动化，靠的就是陈列技巧。
陈列方法要根据商品的不同来变化，但是有些共同点：商品饱满度，清洁度，价格签的摆放，宣传品的摆放，美观度，可视度，可取度等。
3、布局：卖场重要是保持通畅，要根据顾客的动线，来布局自己的卖场。
主展区，辅助展区，促销展区的商品区分，要懂得利用各展区的优势进行互补。
还需要根据季节来布置卖场，让卖场能吸引顾客，更能留住顾客。
4、促销：促销的目标有：让消费者试用新产品或既有产品的策略；促使消费者续购策略；维持消费者长期的品牌忠诚度策略；一定时间提高消费者购买频率及购买数量策略；清除库存策略；促使顾客光临现场策略。
促销不是灵丹妙药，无法解决所有问题，更不能做没有主题的促销。
促销活动要有创意及率先推出，目标要明确，需要在货品、人力、卖场进行谨慎的规划。
做活动的时候一定要造势，做出氛围。
活动后一定要对活动进行评估。
5、人力：人员要熟悉商品知识；要了解每一位员工的性格，要了解他们的优点和缺点，要懂得发挥人员的优点；要多鼓励少批评，很多的管理专家都研究过，当人有过错的时候，你猛烈的批评则不如给他一个很适当的激励，这样的效果会更好。
人员的服务也是至关重要，现在消费者购买的不只是产品，更多的是考虑服务。
百货业经营策略六大构面和成功条件
百货业经营策略六大构面和成功条件引言百货业是指经营各类日用品和消费品的零售业，是一个充满挑战的行业。
随着电子商务的快速发展和消费者需求的变化，百货业经营策略变得至关重要。
本文将介绍百货业经营策略的六大构面和成功条件，以帮助百货业企业在市场竞争中取得优势。
一、产品和品牌策略1.1 产品定位百货业企业应根据目标消费者和市场需求，明确产品定位。
定位可以通过产品的种类、品质、价格等方面来实现，以迎合不同消费者的需求。
1.2 品牌塑造品牌在百货业中起到关键作用。
通过塑造独特的品牌形象和价值观，百货企业可以吸引消费者的关注并树立信任感。
品牌塑造需要投入时间和资源，建立起与消费者之间的情感和认同。
二、市场营销策略2.1 渠道选择百货业企业需要选择适合自身的销售渠道。
可以是传统的实体店面，也可以是线上电商平台。
选择合适的渠道可以提高销售效率和市场覆盖率。
2.2 客户关系管理有效的客户关系管理是百货业成功的关键。
通过了解客户需求，提供个性化的产品和服务，建立并维护良好的客户关系，可以增加客户的忠诚度和口碑。
2.3 市场调研和竞争分析百货业企业需要进行市场调研，了解目标市场的特点和趋势，以及竞争对手的优势和弱点。
有针对性的竞争分析可以帮助企业找到市场空缺和自身的竞争优势。
三、供应链管理策略3.1 供应商选择与管理百货业企业需要选择可靠的供应商，确保产品质量和供应的稳定性。
同时，与供应商建立良好的合作关系，并进行有效的供应链管理，以提高生产效率和降低成本。
3.2 库存管理库存管理对于百货业企业非常重要。
合理的库存管理可以避免库存积压和缺货情况的发生，提高供应链的效率和利润率。
四、价格策略4.1 定价策略百货业企业的定价策略需要综合考虑成本、市场需求、竞争对手的定价等因素。
合理的定价策略可以提高产品的市场竞争力和利润率。
4.2 促销和折扣策略促销和折扣活动对于吸引消费者和推动销售非常重要。
百货业企业可以通过举办促销活动、打折销售等方式，增加销售量并提高品牌知名度。
万达广场成功的七要素
万达广场成功的七要素王健林：万达广场成功的七要素王健林公开分享了万达广场成功的经验，其中包括选址、定位、设计、业态、管理、信息化、规范化七大要素。
观点地产网 9月27日，万达集团董事长王健林在论坛上公开分享了万达广场成功的经验，其中包括选址、定位、设计、业态、管理、信息化、规范化七大要素。
以下为万达集团董事长王健林演讲实录：在目前全国消费市场增速下滑的驱使下，万达依然能保持增长的态势，尽管增长幅度没有以前大，但在全国已经开业的70多个连锁店，没有听到有哪个地方万达广场关门，可能部分项目有点困难，但经过调整以后又很好，为什么万达广场能够开一个火一个？第一，选址。
大型购物中心尤其是综合体，不同于传统的百货店，因此万达广场不会选择在城市核心区建店。
核心区成本太高，且租金未见得比郊区店多三四倍，收益投资率不高。
对于万达广场的选址原则，首先要求交通便利，至少有两个主道，这样才能方便进出，否则将来随着人流、么几个购物广场，皆因这些地段核心区域特别好，但这不作为万达市场定位的趋势。
大众消费才能聚集人气，奢侈品小众消费人气不会太高，人气一少，购买客单价虽然会提高，但是附带的随机消费频率也会随之而降低。
我们曾经做过一个调查，在所有购买行为当中，目的性消费行为一般占20-30%，极少超过30%，而随机性消费行为则占到2/3，消费者可能原本只是去看个电影，但因为时间的关系，有时会考虑吃顿饭，也可能随便买个东西，也可能看完电影后就继续K歌，很多行为都是随机的，从这个角度来讲，大众消费才有人气。
另外，大众消费定位也便于复制，便于“工厂”化的开展。
从2010年、2011年开始，万达广场的开店速度加快，2013年我们将有20个广场开业，17个酒店落地，而2014年则将有22个万达广场及16个酒店开业，而从2014开始，万达每年都会以不少于20个万达广场、14、15个酒店的速度发展。
而如果定位奢侈品，那么就会受到城市、地段的限制，不利于做大。
购物中心稳场8要素
购物中心稳场8要素第一篇：购物中心稳场8要素购物中心稳场8要素1、建立经营预警机制：每天关注与走访各商户销售状况，对商户的货品款式、价格带、橱窗美陈、营销方式、员工服务等实际问题提供专业经营指导与培训；每周或者每月进行汇总分析，并根据各业态、各业种商家的预警及时沟通与分析，把问题控制在萌芽状态。
2、完善品牌配置：开业后商户货品适销对路面临考验，此时要协助商户经营调整，同时做好各楼层品牌调预案；如现缺乏国内二线品牌女装、日韩系女装、女鞋女包、名表配饰、品牌箱包或东南亚特色美食等。
3、进行二次招商储备：一个mall开业后会有部分沟通但未能引进的优质品牌重新关注，利用开业效应，重新洽谈，及时调整。
建立区域品牌资源库，利用商家答谢会或调研等，对符合项目定位的品牌，通过各种渠道与商家建立合作关系，以备未来及时补充。
4、树立品牌：第一年的重点是在项目所在城市或地区树立项目的品牌与主体形象。
将mall的全新业态组合模式，在广大市民心里打上烙印。
5、吸引客流：巨大的客流造就mall旺盛的人气，旺盛的人气汇聚强劲的商机。
6、营销推广：制定全年到每月或每周的具体营销推广计划于费用预算，培养一批本地稳定的购物习惯和忠诚度高的目标消费人群。
7、财务目标：一个大型商业中心或mall往往少则投资逾数亿多则10亿以上，回收期一般需10年或以上更多，首年年度财务目标多少？分解到各部门的经营指标多少？明确运营成本如何控制、如火热节源开能、开源创收来达成财务目标？项目开业后必须重视与解决的。
8、运营状况评估报告：开业3-6个月内，由营运部门依据经营状况。
市场调研报告、消费者调研报告等对mall的定位和业态组合须进行全面客观的评估。
本方案源自（领商网）第二篇：购物中心巡场工作规范巡场工作规范1.0 巡视范围及路线：1.1巡场范围：广场内场、外场、主力店及停车场。
1.2路线：广场室内步行街——广场主力店——外广场——地下停车场2.0 巡视频次：2.1 步行街每天4次，开业前巡视、营业中巡视（上午、下午各一次）、闭店后巡视；2.2 主力店及地下停车场每周不少于一次；2.3 营运副总经理（营运部经理）每周一14：00---17：00组织营运部人员进行集体巡场，全面检查现场营运管理情况。
特色商业街成功六要素
特色商业街成功六要素在当今经济发展的背景下，特色商业街作为商业发展的一种创新形式，已经成为了城市中独具特色的商业聚集地。
特色商业街的兴盛不仅需要有良好的地理位置和商业氛围，还需要具备一定的成功要素。
本文将从六个方面详细探讨特色商业街成功的六要素。
1. 优质产品和服务特色商业街的成功离不开优质的产品和服务。
优质的产品可以吸引顾客，增加销售额。
特色商业街要注重产品的特色和个性化，以满足不同顾客的需求。
同时，商业街还应该注重提供优质的服务，包括热情的服务态度、周到细致的服务以及及时的售后服务。
只有提供优质的产品和服务，才能赢得顾客的口碑，提升商业街的竞争力。
2. 独特的文化氛围特色商业街应该有独特的文化氛围，可以是传统的文化元素，也可以是现代的文化创意。
通过营造独特的文化氛围，可以吸引游客和顾客的到访，并且增加他们的停留时间。
商业街可以通过举办各种文化活动和展览，如传统音乐演出、手工艺品展销和特色美食节等，来增强商业街的文化氛围。
文化氛围是特色商业街与其他商业区别开来的重要因素之一。
3. 完善的基础设施特色商业街要有完善的基础设施才能运营良好。
基础设施包括道路、给排水系统、供电系统和通信网络等。
特色商业街的道路要宽敞畅通，便于顾客和商家的进出。
给排水系统和供电系统要稳定可靠，以保证商业运营的正常进行。
通信网络要快速稳定，以满足商家和顾客的信息传输需求。
通过建设完善的基础设施，可以提高商业街的整体运营效率，吸引更多的商家和顾客。
4. 多样化的商业模式特色商业街应该具备多样化的商业模式。
商业模式可以包括直营模式、特许经营模式、合作经营模式等。
不同的商业模式可以吸引到不同类型的商家，增加商业街的业态多样性。
同时，多样化的商业模式还可以满足不同商家的需求，提供更多的市场机会。
特色商业街要注重商业模式的创新和调整，以适应市场的变化和需求的变化。
5. 有效的宣传和推广特色商业街需要有效的宣传和推广来吸引顾客和游客的关注。
购物中心开发经营成功因素析
二 、上海购物 中心发展 中存在 的问题
（ ）用住宅开发理念来开发购物中心 一 许 多刚进入商业地产开发的投资商对商业特性把握存
很多购物 中心要经营成功都是在不断的调整初始的市
场定位 。如正大广场起初的定位是超级品牌 中心。客群是 那些具有高消费能 力和期望享受西方生活品质的新一代 人。２０ 年 １ 月 １ ０２ ０ ８日试营业 ．１—８ 楼整体出租率不足 ６％ ，２０ ０ ０ ３— ２０ 年整体 出租率只有 ４ ％ 。当时的上海 ０４ ５ 消费 力不能容纳两个恒隆 ，奢侈品牌也不需要在上海市
截至到 ２０ 年底 ．上海已建成的 ５ ０７ ４家购物 中心单体
平均建筑 面积 １ ．９ １９ 万平方米 ．其 中 １ ０万平方米 以上的
购物 中心有 ２ ６家。目前在建购物中心 ２ 家 ，建筑面积共 ８
４１ ４
．
７万平方米 ，单体平均建筑 面积 １ ．１ ４８ 万平方米，其
中 １ 万平方米 以上为 １ 家 ，其 中在建的浦东世纪大都会 ０ ７ 项 目总建面为 ３ 万平方米 ，商业面积达到 １ 万平方米。 ８ ８
（ ）购物 中心存在从 中心城 区向社 区和郊 区扩散 的 三
趋 势
目前上海社 区型购 物 中心 已经建 成开业 的有 １ ８家 ， 占已建购物 中心 比重 ３ ％。上海 目前 已经形成人 口从 ３４
购物 中心建筑在名称上除了直接
还 可 能被称 为 Ｓｏｐ ｇ Ｃ ｎ ｒ ｈｐ ｉ ｅｔ 、 ｎ ｅ
并 且租 金 几乎 翻 了一 番 。
式 ，应先确定经营模式 ．包括招商对象和客户的需求 ，然
后进行设计 ．最大限度的减少改造成本 ．从而降低购物 中
购物中心成功开业三大指标分析探讨
购物中心开业是购物中心从开发转为经营管理的重要节点，开业成功与否决定了购物中心的前途命运。
一般来讲，购物中心成功开业主要控制三个方面，一是开发建设指标，即购物中心建筑和设备设施是否达到开业条件；二是商业规划指标，即在购物中心的商家数量和组合是否达到开业条件；三是现场服务指标，即经营管理团队配置和相应的管理措施是否达到开业条件。
由于开发建设指标和现场服务指标比较容易达成共识，本文所指购物中心开业指标，主要是商业规划方面的指标;所论购物中心开业控制，主要论述从开业控制方向保证商业规划指标的全面实现。
一、购物中心开业指标体系谈到购物中心开业，最直观的控制指标就是开业率。
购物中心开业率分两项，一项是店铺开业率，是指实际开业的店铺数占应开业的店铺总数的百分比;一项是面积开业率，是指实际开业店铺面积占应开业店铺总面积的百分比。
在讨论开业计划时，业主通常关注购物中心开业率，如果有一个比较高的开业率的计划则比较容易通过。
业主在对中介机构招商的合同要求或对招商团队下达工作计划时，也往往只注重这个指标。
对购物中心经营熟悉的人则明白：招来商家固然重要，留住商家更重要。
留住商家包括了招来商家，招来商家并不保证留住商家。
留住商家实质是商家与购物中心的相互肯定和共同发展，意味着开业成功。
事实上，不少购物中心的开业不成功的原因并不由于开业率低，而在于留不住商家。
也有的购物中心开业率很高，各楼层基本开满，但商家随后纷纷撤场，依然不成功。
因此，开业率确实是一个重要指标，但这只是一个静态指标，要监控一个购物中心开业成功，需要有一组指标。
在实际操盘过程中，我们更注重动态指标和功能指标。
动态指标指购物中心开业增长率，即购物中心开业率的增长率，是指开业期(最好设为试业期)的期末开业率和期初开业率之差与期初开业率的百分比，也可以用期末开业率与期初开业率之差的百分点表示。
实操证明，在购物中心开业期内，开业率的增长率比开业时的开业率更能检验招商成果。
购物中心组成要素
购物中心组成要素
购物中心是一种大型的商业综合体，通常由以下几个组成要素构成：
1. 主力店：购物中心的主力店通常是一些大型的零售商，如百货公司、超市、家居用品店等。
这些店铺通常占据购物中心的核心位置，是吸引消费者的主要场所。
2. 专卖店：购物中心还会吸引各种品牌的专卖店入驻，这些店铺通常销售特定品牌的商品，如服装、鞋子、化妆品等。
专卖店的存在可以提高购物中心的品牌价值和吸引力。
3. 餐饮店：购物中心通常会有各种餐饮店，如快餐店、餐厅、咖啡厅等。
这些餐饮店可以为消费者提供休息和用餐的场所，同时也可以增加购物中心的吸引力。
4. 娱乐设施：为了吸引更多的消费者，购物中心通常会设置各种娱乐设施，如电影院、游戏厅、儿童游乐场等。
这些娱乐设施可以为消费者提供更多的娱乐选择，增加他们在购物中心的停留时间。
5. 停车场：购物中心通常会提供充足的停车场，方便消费者停车。
停车场的设计和管理也非常重要，需要保证消费者的安全和方便。
6. 公共区域：购物中心还会设置各种公共区域，如休息区、洗手间、电梯等。
这些公共区域的设计和管理也需要考虑到消费者的需求和舒适性。
购物中心的组成要素需要相互协调和配合，以提高购物中心的吸引力和竞争力。
同时，购物中心的运营和管理也需要注重细节和服务，以提高消费者的满意度和忠诚度。
大型商业项目成功运作
本文以南宁各大购物中心为例，简要阐述大型商业项目成功运作的关键要素。
首先，要先认识一下几个概念。
概念一：商业类型在商业地产项目中，商业体量的大小在一定程度上决定了商业的定位方向。
一般零售商商业项目，按照商业体量的不同，可分为社区型商业、区域型商业、城市型商业。
商业体量在2万㎡以下，属于社区型商业，即商业类型主要服务于周边居民的日常生活消费；商业体量在2万㎡到8万㎡，属于区域型商业，即商业类型有一定的辐射力，但仅限于一个或几个片区、城区，还无法辐射整个城市；商业体量在8万㎡以上，属于城市型商业，即商业类型有较强的辐射力，基本可以辐射整个城市。
一般而言，12万㎡左右的城市型商业在中国是比较标准的城市型商业体量。
概念二：Shopping mall / 购物中心 Shopping mall意指超大规模购物中心，源于欧美国家，意指大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。
Shopping mall以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。
按照国外经验，一般购物中心主要由购物、餐饮、娱乐三大经营类型组成，其经营比例大致为50：30：20，商业经营面积在10万㎡以上。
在中国，由于炒作等因素，往往商业体体量在5万㎡的商业项目，就习惯称之为“一站式购物中心”。
根据购物中心的商业体量、经营类型、附加功能等不同情况，还可以分为一般购物中心、标准购物中心以及城市综合体等三个类别。
以下结合南宁部分购物中心进行对比说明。
从以上图表大致可以看出；南宁大部分购物中心基本都是按行业惯例，规划购物、餐饮、娱乐三大类经营类别；而大体的主力店模式都是“大型超市+大型百货”模式；12万㎡以上的购物中心基本上按照“超大型超市+大型百货+大型餐饮+大型娱乐+电影院+健身中心或家居中心”模式规划。
这其中也反映了现有购物中心的一般业态模式，即“大型超市+大型百货+大型餐饮+大型娱乐+电影院”。
大型百货商场、购物广场成功经营的四要素
一、购物中心的定义如下：1.购物中心的策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作；2.适应管理的需要，产权要求统一，不可分割；3.尊重顾客的选择权，为顾客提供一次满足购物的服务；4.拥有足够数量的相邻而又方便的停车场；5.拥有良好的购物环境，对客户健康无损害，提供娱乐、休闲等特色综合服务。
6.统一的商业形象，以统一经营政策进行营运。
7.有创造新商圈或更新地区的贡献。
购物中心的建筑特征1. 商业空间步行化２.商业空间室内化3.公共空间社会化购物中心的本质特点是统一管理和分散经营的管理方式。
管理者对购物中心实行统一的集中管理，购物中心的日常运行、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。
经营者不参与管理，定期向管理者交纳管理费用，而所有者与管理者都参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。
购物中心在发达国家发展日趋成熟，已经朝着生态化、娱乐个性化等方向发展。
日本大阪率先发展生态型购物中心，其中Ｎamba工程是独具特色的生态购物中心，建筑面积达到３２万平方米，建筑师设计了一个带有自然地貌特点的人造峡谷式的公园式购物中心，该峡谷的植物覆盖2~8层建筑上面，露天的坡道从２层逐渐走到８层，坡道两边可以进入不同层上的商店、餐饮与娱乐场所，并有天桥连接峡谷两端，此绿色方案得到业主与当地政府的喜爱与批准。
我国商业发展一直滞后，９０年代后期，零售业与批发业发生剧烈变革，传统百货公司在竞争中纷纷惨败，超级市场开始登上舞台。
购物中心在９０年代中期开始引入国内。
2002年上海正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元兴建，总建筑面积达24万平方米，是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的大型购物中心，堪称“现代商业巨型航母”。
正大广场位于享有“东方曼哈顿”之称的陆家嘴金融贸易区核心地带，目前共有350家商铺签约，出租率超过80%。
购物中心在我国发展很快，但是对购物中心精髓理解不深，投资的许多购物中心缺乏精心规划，运作管理方式依旧是传统的百货管理方式，许多购物中心销售或经营出现失败。
购物中心成功的关键因素.
购物中心成功的关键因素主讲人：谢仕平整个购物中心跟百货公司相比，有一个很大的区别，就是前期的规划很关键。
像我们这么大的购物中心，前期要做这么长的时间，一年二年甚至三年的规划呢，就是因为开始了之后重点就过渡到购物中心的营销和物业管理，所以前期这块是很关键的。
一个成功的购物中心，有哪些比较关键性的因素，这些也是我在实际操作过程中的一些心得，不一定都很有普遍性，或者大家都适用，只给大家做参考。
1、第一个关键就是选址，因为所有的零售业，第一是地头，第二是地头，第三还是地头，不一定是选择最旺的地方，因为不是你想选就可以选到的，在北京路盖购物中心根本不可能。
选地头要充分考虑到商圈里有没有足够的购买力支持，这跟购物中心盖多大有关系，是怎样的定位，商圈的特点和购买的情况怎样，这是一个很关键的因素。
要充分考虑交通的问题，我们参考了很多国家的购物中心，交通是必不可少的，为什么天河城和中华广场旺，就是因为有地铁。
我们正佳广场也有两路地铁，一号线和三号线，交通或者是未来交通的规划是很重要的因素。
此外还要对竞争对手进行分析，你旁边的竞争对手怎样，不仅仅是你直接的竞争对手，比如象购物中心，你做购物中心你旁边还有可能做购物中心，刚才有很多记者问我，正佳上来了天河城怎么办，这就是对对手的判断。
像在天河区商圈里，光有一家购物中心是不够的，商圈必须有很多的商业零售业态才丰富，我们的理解是跟天河城有互补有良性竞争的关系，关键是二者之间必须有互补，必须有差异性。
还有相关的对手，比如说百货公司、大型卖场，这可能跟购物中心里的主力店有很大的冲突，比如说正佳现在有两家百货公司，有一家大型超市，跟周边大型百货公司、超市有没有冲突。
归根到底，对很多的发展商来说，很多的商业物业是没有选的，盖了我就要开，就有一个选择做什么商业物业的问题，是选择做百货公司还是购物中心，商业物业是一个很广的概念，也可以做专业市场，广州很多专业市场做的很好，也可以做主题型的，可以做服装城、玩具城。
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大型购物中心成功六大要素
大型购物中心成功的六大要素
购物中心成功的六要素为：专业团队的引入、场地的恰当选择、准确的市场定位、特色的主题和设计、财务的可行性、地方政府的支持。
要想在购物中心这块肥田上开花结果，开发商和投资者就必须要熟谙购物中心开发运营的成功之道。
1．专业团队的引入
购物中心开发的复杂性与周期长的特点，使得在购物中心的开发过程需要大量的专业人员参与到项目建设中来。
主要有项目前期顾问团队、租赁招商团队、市场销售团队、规划设计团队、工程建设管理团队以及商业运营团队等。
在项目前期聘请专业的顾问团队进行市场调研分析、规划初步的商业业态是十分必要的。
并且很大一部分购物中心都有国际投资者的参与，这样用国际化的眼光来建设购物中心，对未来的招商奠定基础。
2．场地的恰当选择
购物中心的场地选择至关重要，但合适开发的场地越来越难找。
城市区域中心的成熟商圈内的核心地块是购物中心开发的理想选择，却面临着拆迁困难的风险，影响购物中心开发的进度；城市规划的新城镇中心具有良好的市场消费潜力，但面临着城市规划的不确定性与市场潜力能否释放的风险，影响着购物中心的成败；同时合意的目标地块由于竞争对手多，也面临着地价过高的风险，这些风险因素越来越成为购物中心选择场地所要面对的现实。
不管开发商构想开发的购物中心类型如何，也不管开发商是否已拥有土地，一个规划中的选址必须最大限度的具有以下综合特征：与目标市场有关的中心位置，以保证项目运营所需的基本消费群；方便的通路，以保证项目物流、车流、人流的需求；可识别性高，便于消费者前往进行消费；与计划概念和停车要求相关的合适规模与形态，细节保证运营顺畅；可操作性的地形，有利于项目设计和规划；排水系统良好，特别对包含餐饮业态项目尤为重要；地基土质良好，这是保证建筑体安全稳固的基础；已有配套市政设施，可缩短购物中心市场培育期；环境兼容性高，形成多功能效应，提升项目品质；合适的区划要求，留下调整余地等。
3．准确的市场定位
购物中心建设不同于住宅开发，它所进行的市场分析更侧重于对零售市场的识别与评估，开发商在新建一个购物中心之前，必须分析零售的供需关系，计算各类商品和服务潜在的市场空间，也即对商圈内的零售空间有效需求进行科学的评估与预测。
对购物中心进行综合性市场评估主要包括以下方面：对城市区域的经济基础分析，例如总的经济趋势、就业趋势、经济活动预测、经济增长模式等；勾画出主要的，次要的和周边商圈以及这些商圈的可达性；每个商圈内的人口数据，包括现有规模、历史趋势和未来预测；每个目标市场的人口统计数据，所在商圈的居住人口信息，包括旅游者、办公室人员、通勤人口和商务旅行者；每个商圈的人口特征，包括户数、家庭数和单身数、生活方式、年龄构成及历史趋势和未来预测；每个商圈的收入特征，包括每户、每家和人均收入情况，可支配收入的发展的趋势，购买力以及未来预测；商圈内对不同商品和服务的消费偏好和趋势；商圈内不同类型零售中心的相互竞争的位置、特征和销售趋势；商圈内零售空间的拥有和发展情况，以及不同零售类型购物中心的销售趋势；市场占有率、产出率、建设特色、核心租户、扩大中心规模，根据考虑的方案来决定。
准确的市场定位对于购物中心的成功经营起到事半功倍的作用，准确的市场定位可以大大缩短购物中心的市场培育期。
4．特色的主题和设计
购物中心具有特色主要是两方面：一方面是主题理念要具有特色。
中国第一代大型购物中心致命硬伤有两处：一是功能缺陷，购物功能“一股独大”，占据了60％－70％的比例，造成休闲、娱乐场地短缺，使多种功能的配套受到冲击。
二是主题缺陷，由于缺少体现都市文化品位且富有个性的主题设计，各购物中心从内容设置到品牌引进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机。
因此购物中心差异化、主题化、特色化是成功的必要条件。
另一方面是建筑设计规划富有特色。
购物中心建筑规划设计不仅仅要求结构空间能容纳零售商业活动，场地必须满足足够的停车需求，建筑及其环境能够吸引顾客和租户，并为他们提供方便，具有一定的超前和创新性，在运营过程中不断满足市场和租户调整的需求，补偿开发商投资回报的同时服务于社区。
这些要求都使得今天购物中心的设计必须采用最新的土地规划、建筑设计、景观设计、工程设计与技巧性的商品组合、公共关系以及管理融合一起。
购物中心的设计允许租户之间的合理变化，但必须保持整体的协调性。
建筑的整体设计也应该融入地区的独特环境，使其与周边的环境和各种出入方式紧密结合，更能反映地区的历史和文化特色。
5．财务的可行性
市场分析的基础是识别购物中心投资前景，落实到购物中心开发的财务可行性是至关重要的。
购物中心的财务可行性分析报表包含了购物中心开发的预期费用、购物中心的计划收入和详细评估。
区别于普通住宅物业开发，购物中心的投资成本中包含着长期的运营成本费用，如广告和物业宣传费用、房地产税、物业管理、购物中心修缮等各类费用；同时购物中心的总收入也不同于住宅物业的一次性销售收入，是不定性的多元化收入形式，其中包括出租、销售、自营等来实现。
出租可分为不定期租金回收收入，一般分为5年、10年或者以后的总体租金回收。
6．地方政府的支持
购物中心开发一般都占据城市或区域的核心位置，具有显着的社会效应；而其开发运营的复杂性，必然不可缺少地方政府的全力支持。
不但可以影响土地使用区分变更的快慢、相关基础设施建设的配合，招商过程的优惠政策，服务设施，甚至于各种证照的核发，如土地使用证、建设规划许可证等以及完工后的使用执照与各项商业登记等等。
因此与地方政府建立良好的沟通渠道，适时适地的回馈地方，共创双赢局面是非常关键的。
感谢您的阅读！。