商业物业保洁管理类型、特点、难点及对策

中国的物业管理从无到有、层次从低到高，发展非常迅速，尤其是居住性物业，现在已经比较成熟。近几年工业物业、商业物业在全国范围内也开始发展起来，并逐步走向成熟，如山东济南的银座商城，成都的木马假日广场，广州的宏城广场，温州的时代广场，开太百货等商业活动中心，都有相应的物业公司在进行管理。其中的保洁，已经由原来只是清扫卫生，发展到现在清扫、消杀、卫生、注重整体形象的综合维护阶段。在商业物业中，由于保洁管理时时刻刻关系着所服务的客户的形象，因而自是商业物业管理的重中之中。

一、商业物业的构成及其保洁管理的概念

商业物业按照开发形式可以划分为商业街类、市场类、百货商场或购物中心类、商务楼或写字楼类、交通设施类、住宅底层类、社区类等等。

商业物业管理是对各类商业楼宇建筑物业管理的总称。商业物业的主要内容可分为一般管理和特殊管理两种。其中一般商业物业管理是指对小股业主或承租商的日常性事务的管理，如保洁管理、安全保卫管理、消防管理、设备管理、车辆管理等；特殊管理则包括商业形象的宣传推广、承租客商的选配等内容。

保洁管理，是指以实现商业物业公共场所的清洁卫生、垃圾清运、以及保持商城良好形象为目标，由物业管理公司或专业保洁部门利用其专业资源，对商业场所的保洁工作进行有效的计划、组织、指挥、协调和控制的活动。

二、商业物业保洁的主要内容

（一）保洁组织的管理保洁组织管理是一项与各组织保洁工作相关的管理活动，其主要内容包括保洁工作的成本测算和控制；物资采购和管理；规章制度的建立健全；作业标准的监督执行；品牌战略的制订实施；商场各部门关系的协调；组织综合素质的提高等。

（二）保洁人员的管理

保洁人员的管理是一项与保洁人员相关的管理活动，其主要内容包括保洁人员的培训与晋升；招聘与解聘；作业效果的评价；业绩的考核与奖惩；以及其他管理事项等。

（三）保洁工作的管理保洁工作的管理是一项与保洁工作质量相关的管理活动，其内容也是三项基本内容中最具体，最能体现商业物业保洁管理工作效果的。

1. 一般性服务。一般性服务的作业内容通常分为两方面的内容：一是普通服务作业内容。包括清理商场内所有的垃圾，主要是收集及清理所有垃圾箱、烟灰缸及花槽内的垃圾等；清理垃圾箱、烟灰缸及花槽等外表面；清洁所有告示牌窗厨及告示牌等；清洁所有进出口大门，清除包括楼梯墙壁及防烟门等所有商场设施上的手印及污渍；清洁所有通风窗口；打扫空调风口百叶及擦净照明灯具表面；拖擦楼地面；清理所有房间、储物室、办公室

等；硬质地面打蜡及磨光；清洗全部地毯；抹净电器装置上积聚尘埃，包括电灯箱、灯罩及空调风口等；清洁所有楼梯、走廊及窗户等，清洗所有灯饰；对所有柜台、货架的擦抹清洁等。二是细节服务作业内容。包括自动扶梯清洁；男女卫生间清洁，人行楼梯清洁，入口大堂清洁，电梯清洁，走廊及电梯防烟前室清洁，室外平台清洁，室外相关场地清洁等。

2. 特殊性服务。一般包括应答顾客的询问、保洁的姿势要美观大方、配合商城的促销活动三方面内容。

三、商业物业保洁管理类型及特点

（一）商业物业保洁管理的类型当前，商业物业的保洁管理类型较多，其中，主要的是如下几种类型：超市型保洁管理的类型可按其特性进行日常管理；购物中心型的保洁管理要根据其中高档的特点进行管理；写字楼型保洁管理可按一般的保洁程序进行管理；休闲娱乐馆可按特种保洁进行管理；道路、广场等清洁按规定进行程序化管理。

（二）商业物业保洁管理的特点

1. 高峰时节保洁管理工作量大。商业物业保洁特点是下班高峰期及节假日人流量比较大，工作量也相对要大。

2. 营业时间跨度大、管理时间长。商业营业的时间跨度比较大，要求管理的时间较长，比如对超市的保洁管理工作，一般要从早上8：00

营业开始，直到晚上10：00 打烊为止。由于保洁管理需要在正常营业之前做好清洁工作，在正常营业期间做好保洁工作，所以，无论是基层人员或是管理人员“早到迟退”，也就是要在早上7：00 前到。另外，对一些特殊地方如卫生间、海鲜放置点等要进行特殊处理，以防止异味外泄和传播。

3. 高档商业场所服务要求更高。部分商业物业服务消费档次比较高，因此对保洁人员的素质和服务以及对保洁管理工作质量的要求就更高。如高档的购物中心，高档的写字楼，保洁管理和服务的对象、消费的群体普遍存在着文化素质高，消费潜力大，对保洁管理和服务的要求及管理水平就较高，保洁管理工作有一定的难度。

四、商业物业保洁管理中的难点

（一）保洁组织管理难点———保洁组织经营利润空间小

由于组织的收益低，发展的经济支撑不足，这给保洁管理带来很多困难。一是很难招聘到优秀的管理人员从事日常管理。二是在物资采购上，大部分的保洁组织买的大型机器都是二手货、，操作人员在使用时经常无法启动，故障率高，这给保洁工作带来很大困难。三是在员工培训方面投入较少，无法提高员工整体素质。

（二）保洁人员管理难点———保洁人员专业水平低

1. 保洁人员素质较低。这是因为保洁人员待遇低，只能招收外来打工人员，而这部分人一般综合素质较低，对新业务接受较慢，特别是在商业物业

需要保洁工作专业化的今天，确实带来了很多困难。

2. 保洁作业程序混乱。作为专业保洁人员，保洁作业程序要专业化，这样才能体现专业化水平。

3. 保洁技术专业化水平低。如高空作业、打蜡等技术都需要很强的技术性。

4. 保洁人员管理组织非专业化。在安排人员进行管理时，要根据实际情况科学的进行管理，以避免达不到工作质量标准的情况出现。（三）保洁工作管理难点———作业难度大

保洁管理所面对的是许多保洁作业的难度大，又脏又累，并且一些作业还存在着一定的危险性，这就增加了管理的难度。

1. 玻璃雨棚及外墙玻璃幕墙面积大，且须双面清洁，同时需要高空作业。

2. 有部分高空吊灯维护，需要高空作业

3. 楼内墙板材种类不同，清洁方法亦不同，并且需要高空作业

4. 下班高峰期客流量过大，保洁需要避让消费者，难度比较大。

5. 客流量大的时候，卫生间保洁难度大。

6. 在维护商业物业的使用寿命时，技术含量比较高，需要保洁专业化，但目前这方面还存在不足。