分析规避海外地产投资风险的措施

分析规避海外地产投资风险

的措施

-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

分析规避海外地产投资风险的措施

我国海外地产投资肇始于2004年，经过近几年在海外市场的爬滚摸打，中国房企在海外地产市场投资金额迅速增长，从2008年投资总额不足7000万美元，迅猛上升为2015年的213.7亿美元，投资总额翻了近300倍，中国资本投资海外地产市场进入一个全盛时期。海外地产因具有总体投资价格较低、收益回报率较高的优势，受到来自中国房企投资者的青睐，在人民币对美元持续走低及国内房地产价格回跌的趋势下，我国品牌房企纷纷试水转战海外地产市场淘金，中国资本投资全球房地产市场的比例越来越高，海外地产市场成为中国房企未来投资焦点领域。目前，虽然中国房企在海外地产市场已取得显着成绩，成为影响全球房地产市场价格波动的主要力量之一，但与国内房地产投资市场相比，中国房企在海外地产投资市场将面临瞬息即变的国际汇率波动、更为复杂的市场环境、突如其来的政策法规变化以及境外地产投资资金的安全等风险。因此，中国房企在进入海外地产市场进行投资前，应做好前期的风险防控工作，确保我国房企在海外地产市场的投资收益不断增长。

一、中国房企海外地产投资现状

（一）从海外地产投资城市看，美国门户城市是首选

自2005年我国汇率体制改革伊始，人民币对美元持续走强；但进入2014年，我国人民币首次对美元连续贬值，从2014年最初的最高点6.05贬到2015年的6.49，人民币贬值幅度高达7%。人民币持续贬值、我国房地产价格持续稳定上升趋势发生扭转以及国内经济增速步入“新常态”，而美元对人民币持续走强，美国经济发达城市核心区域的地产风险低、收益稳定优势，增强了美国门户城市吸引中国房企海外投资潜力。据2016年3月30日戴德梁行发布的2015年中国对外投资市场报告数据显示，从海外地产投资目的地看，美国市场前景广阔，有足够的生存空间可供中国房企尝试进入。美国门户城市是中国房企海外地产首选投资目的地，在美国地产投资总额达43.7亿美元，约占我国海外地产投资总额的近五分之一，达20.45%。其中，纽约、洛杉矶、波士顿、芝加哥和西雅图等城市吸引中国房企海外地产投资额约占在全美地产投资总额的94%，仅纽约和洛杉矶两座城市就占据中国房企在美地产投资总额的87%。

（二）从海外地产投资国别看，欧美发达经济体国家仍是主要投资对象国

据2016年3月30日戴德梁行发布的2015年中国对外投资市场报告数据显示，2015年我国海外地产投资创历史新高，投资总额高达213.7亿美元，增幅为41.5%。从海外地产投资国别或地区看，中国海外地产投资主要首选欧美等发达经济体国家或地区，其投资总额排在前十位的是：美国，中国香港、澳大利亚、马来西亚、法国、英国、新加坡、比利时、日本和意大利。但是，随着我国“一带一路”国家宏伟战略逐步实施，中国将计划在10年内向亚洲和欧洲等沿线国家经贸合作和基础设施建设领域投资高达1.4万亿美元资金，这将带动我国海外地产投资大规模增长，尤其是亚洲地区的地产投资规模将迅速攀升，成为海外地产投资的后起之秀。例如，2015年，马来西亚和中国香港分别位居中国房企海外地产投资土地开发资金总额前2位，与2014年相比，中国海外地产投资在亚洲地区投资总额增长翻了近3倍。

（三）从海外地产投资资产类别看，写字楼、土地开发和酒店为主

据2016年3月30日戴德梁行发布的2015年中国对外投资市场报告数据显示，2015年我国海外地产主要投资领域按金额从高到低依次

为：写字楼、土地开发、酒店、零售资产、住宅和工业地产。其中，写字楼投资85.48亿美元，约占海外地产投资总额的40%；土地开发投资70.52亿美元，约占海外资产投资总额33%；酒店投资29.92亿美元，约占海外地产投资总额的14%；零售地产投资21.37亿美元，约占海外地产投资总额的10%；住宅投资4.27亿美元，约占海外地产投资总额的2%；工业地产投资2.14亿美元，约占海外地产投资总额的1%。可见，我国海外地产投资领域类别主要以写字楼为主，其次是海外土地开发投资并呈迅速增长之势。2013年，我国海外地产投资基本以写字楼市场为首选资产类别，占据整个海外地产投资份额的85%；到2015年，我国海外地产投资细分市场开始出现大幅度变化，尤其在亚洲地区马来西亚和中国香港地区土地开发投资呈规模化投资趋势。2015年，马来西亚吸引来自中国房企海外地产土地开发资金总额位居全球之最，高达25.2亿美元；内地投资占据中国香港土地交易投资总额的1/3和香港土地交易费用总额的55%。2015年12月18日，随着碧桂园在马来西亚新山投资约385.75亿美元的“森林城市”开发项目的成功，标志着中国房企向海外地产市场投资模式由尝试性向规模性转变。

（四）从海外地产投资主体性质和种类看，国有房企和保险机构是主力军

据2016年3月30日戴德梁行发布的2015年中国对外投资市场报告数据显示，参与海外地产投资涉及主体有民营房企、国有房企、保险公司、私募基金、高净值人群等。2015年，我国国有房企和保险公司是海外地产投资市场的主力军，二者向海外地产投资规模大、总额多。2015年，我国国有房企海外地产投资总额已超过中国所有房企海外投资总额的一半以上，高达58.8%，其地产项目交易数量约占房企全部海外投资交易数量的1/3，达30.8%。从海外地产单笔投资金额看，2015年12月，我国海外地产单笔投资金额最大的是中国国有房企中国中铁股份有限公司，以17.49亿美元巨资投资原马来西亚皇家空军基地项目。另外，截止2015年12月底，保险机构在海外地产累计投资高达60亿美元，我国保险公司正在通过海外买房的形式来分散财富投资风险，正逐步主导海外西方一线城市房地产市场价格的主导权和定价权；2015年10笔最大海外房地产交易金额的6单是由中国的保险机构购买；其中，安邦保险分别以19.5亿美元、11.7亿美元和4.1亿美元巨资收购曼哈顿华尔道夫酒店、伦敦Heron大厦和曼哈顿美林金融中心；中国人寿保险公司斥资4.2亿美元买到了伦敦99 Bishops gate写字楼，平安保险投资5.06亿美元购置伦敦Tower Place写字楼，太平洋保险公司投资8.2亿美元购置Murray大街的高端住宅；中资保险公司总共投资40亿美元购买海外一线城市地产，比2014年投资金额翻了一番。