社区商业体量确定
各类商业规划要求标准
全球第二零售巨头—家乐福选址要求资料解读：
① 家乐福是世界第二大零售商，世界最大食
一、建筑物要求： 1、建筑占地面积15000平米以上 2、最多不超过两层 3、总建筑面积2万-4万 4、转租租户由家乐福负责管理 5、建筑物长宽比例：10：7或10：6
品零售商，欧洲第一大零售商。 ② 自家乐福1995年进入中国市场至今，已拥
销售收入+租金 收入
销售收入+租金 收入
城市发展较为落后， 市政配套正在完善，
市政配套设施处在 集中市场、步行街出
规划中
现
由街铺、步行街向 集中商业发展
大型商业机构进入， 商业水平稳步上升
郑州目前商业业态分类
高档百货:丹尼斯、金博大、百盛、华联、香港新世纪等大型百货商场； 大型超市：国外的零售商众多，例如以沃尔玛、家乐福、易初莲花等；本地的品牌，思达连锁超
各类商业规划选址标准
目录
1
郑州目前商业业态分类
2
各业态规划具体要求标准
3
各商业业态甄选标准总结
一、 郑州目前商业业态分类
商业发展规律模型
郑州市场整体处于结构调整期向稳步发展期的过 度阶段.
发展阶段 市场表现 经营模式 赢利模式 标志节点
起步期
快速发展期
结构调整期 稳步发展期
各个居住区、交通 汇聚点出现少量、 低档次商业
取得了惊人的成功，给中国带来了全新的概念，填补了中国在
需求面积： 1万-2万平米;
仓储业态上的空白。
选址标准： 麦德龙超市通常设在大城市城乡结合部的高速公路或主干道附近。这样既避免了
市中心及市区的交通拥挤，又因土地价格相对便宜，减少了投资风险。同时，选址还适应了
社区商业各类商铺的布点
综合以上分析, 对内向型社区商业的布点有以下几点建议： ➢根据内向型社区商业的特点，无论是入口街铺型或是入口集中型，在商业布
点上必须优先考虑服务配套类业态的位置，即使在租金相对较低的情况下， 也要优先考虑此类业态。
➢在主出入口附近考虑设置品牌、知名度较高的业态，可以更好展示社区商业的 形象，有利于提升商业的价值。
内向型社区商业的布点：形式是入口街铺型和入口集中型。
➢临近五和大道的社区主出入口两旁分别是华润万家便利超市及味香西餐酒吧，为展示面最好的两个商家，较好的体现了主力店及 次主力店的作用；其次两旁各自有一家美容店，但展示效果并不好，位置相对比较隐蔽，只能凭借铺位门口的商家LOGO予以识别， 但美容类对位置要求不高，这样的布点相对较合理。 ➢服务配套类业态临街小区道路分布，体现了该类业态的便利性，分布较合理。 ➢其他的业态分布如地产中介，由于租金承受能力较高，也位于靠近主出入口的位置。
综合以上分析, 对偏外向型社区商业的布点有以下几点建议： ➢偏外向型商业布点应该在以方便服务社区居民的前提下考虑其他业态的分布；
➢商业的布点在满足本社区居民的基础上考虑业态的对外性；
➢一般情况下，可采用扩大展示面的方式以吸引外部消费者，增强社区商业的对 外性。
会所、社区业态定位及要求
4000㎡的做三层： 地下规划2200㎡做游泳+周边+配套+洗浴中心1200，配套（水吧、零售）200， 足疗SPA400、健身中心200、；一层规划1800㎡中心后期改造儿童和餐饮； 二层规划1400㎡做休闲娱乐中心（棋牌、台球类不出汗不需要洗澡的业态）、 餐饮包间各半；三层规划800㎡做多功能厅办公室（专业美容SPA）。
5000㎡的做三层： 地下规划2200㎡做游泳+周边+洗浴中心1200，配套（水吧、零售）200，足疗 SPA400、健身中心200 ；一层规划2200㎡中心后期改造儿童（游乐或早教） 和餐饮；二层规划1800㎡做休闲娱乐中心（棋牌、台球类不出汗不需要洗澡 的业态）、餐饮包间各半；三层规划1000㎡做多功物业及要求 1、前提
（1）会所属于商业性质；附件：项目会所房屋属性及业态面积统计总表
（2）可售物业需做到计量系统、个别产权、经营空间“三独立”
2、可售物业
休闲娱乐中心
棋牌、美容等是否有独立通道
销售可考虑业态
餐饮中心
是否符合业态特殊要求距离住宅30米
儿童中心
3、其他物业
法定只能在1-3层
5、体量：综合小型商贸10000㎡
楼层 B1 1F 2F 业态及功能定位 菜市场1000-1500 小商品城1000-1500 面积 2800
银行（600）超市（500-800）通讯（100）诊所、药店、 1700商业街 烘焙、洗衣、彩票、餐饮区（早点50、面馆100、快餐 +2400主体一楼 100、炒菜100、大餐饮500）、儿童游乐/早教区 家用五金、电器、家纺、家饰、母婴、儿童、小百货 2100 休闲娱乐、健身、培训、足疗、棋牌、网吧、洗浴 多功能厅/专业美容SPA/小型KTV、影院
大体量商业具体业态体量计算
3#地块 10#地块 9#地块
楼层 2
楼层 2
楼层 4
体量（㎡） 25272
1体0量万（方㎡）
20514
体量（㎡） 57200
6
产品业态—公寓
THE NEW CITY
金隅大成·新都会
规模体量推导 根据前述研究所得的商业、商务写字楼、酒店各物业类型合理体量，预估本项目公寓的合理体量约为57万平方米
地块总体量
重庆主城五星级酒店单体客房规模
19%
2% 7%
17%
31%
24%
99间以下 100-199间 200-299间 300-400间 400-500间 500间以上
英迪格、美憬阁等高端精品酒店品牌，酒店客房数总体偏小，主要集中于130200区间。
重庆五星级酒店客房数集中于200-400区间，平均约290。
规模体量推导
① 商务市场趋势法：根据写字楼与城市第三产业高度相关的规律，回归分析写字楼投用量与指标线性关系， 结合2035年预测值，扣除 现有及潜在供应并乘以本项目面积占比，得本项目可开发体量约7.58万㎡；
② 商务需求预测法：预测2035年写字楼主要需求行业从业人员，结合人均办公面积15㎡预估，得出写字楼 需求量，扣除现有及潜在供应并乘以本项目面积占比，得到本项目可开发体量约11.49 万㎡.
6.20
茶园新区
项目名
鲁能领秀城 金科中央华
府 奥园城市天
地
2017年去化 2017年去化
量
均价8Biblioteka 44-2.4611884
1.42
19892
项目名 奥园越时代 中铁万国城 奥园城市天地
2018上半年去 2018上半年去
化量
房地产社区商业操作手册
1.1社区商业类型
——按照人均商业面积分析
类型 外向型 中间型 内向型
案例
美丽365花园 招商海月花园
2.1规模定位 商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目 来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商 业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模 越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。 规模定位中主要考虑的因素有：
6,297
16,000
8.89
2.54
14,697
28,000
6.67
1.91
15,400
25,000
5.68
1.62
16,660 10,311 17,917
18,000 9,000 15,500
3.78
1.08
3.050.87源自3.030.8726,124 12,915
19,800 5,940
2.65
锦绣江南 海滨广场 阳光棕榈园 蔚蓝海岸 祈福新邨 皇御苑 万科四季花城 风和日丽 星河湾
户数
1,799 4,199 4,400 4,760 2,946 5,119 7,464 3,690 4,700 3,600 10,330
人口
调整后的商业面积 户均商业面积 人均商业面积
（㎡）
（㎡/户）
（㎡/人）
一、社区商业概述 1.1社区商业类型 1.2社区商业区域（商圈）分析
城市级商业中心划分标准
城市级商业中心划分标准
城市级商业中心是根据其服务范围、功能、业态和设施等多个指标来划分的，主要划分为市级商业中心、区级商业中心和社区级商业中心三个等级。
1. 市级商业中心：服务对象面向全市消费者，具有商业用地高度聚集、交通方便、服务功能全面等特点。
一般位于城市总体规划的中心商业区和长久以来形成的商业聚集区，是全市商业最繁华的地区，其繁华度可以从一方面反映城市的经济发展程度。
2. 区级商业中心：服务对象主要面向该区域消费者，服务范围3-5平方公里，服务人口10—15万人。
具有商业用地较为聚集、交通较为方便、服务功能较为全面等特点。
一般位于商务聚集地区、居民聚居区域和公共交通集散地区等，是全市商业较为繁华的地区。
3. 社区级商业中心：服务对象主要面向社区内居民，具有行业齐全、服务配套等特点，一般位于居民聚居区域。
此外，都市级商业中心辐射能力强，业态丰富多样，并在城市中占据中心重要地位，具备城市最为繁华的商业和最具活力的市场，服务范围和影响面一般涵盖整个城市、周边地区甚至国内外更大的范围。
以上信息仅供参考，如需获取更多详细信息，建议查阅各地方政府官方文件或网站。
什么是社区商业
什么是社区商业社区商业是一种以社区范围内居民委服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
社区商业是城市商业空间中一个重要层次。
社区商业所提供的服务主要是社区居民日常生活服务的需要，这些服务是具有综合性和便利性的特点，但不一定是廉价的。
因此，社区商业是具有稳定的市场基础，并随着居民收入水平的提高，而得到一个更大的发展。
社区商业的定位社区商业定位策略在进行社区商业定位之初，对社区商业的外部环境和项目条件进行全面、系统的研究和分析是准确定位的重要前提。
其中外部环境因素包括：经济环境、区域城市发展规划、行业政策、市场环境、市场容量等要素；在此基础上明确社区商业所要面对的服务人群，对其人口规模、消费能力、消费需求及消费习惯的准确把握，也就有针对性地锁定了目标、客户；社区商业的规划布局、业态组合，经营档次也要与目标客户的需求相适应同时再结合社区商业所在商圈的市场供应情况，与周边现有／潜在的竞争对手进行竞争分析，以确定社区商业是采取强强联合。
优势互补还是差异化经营的竞争策略。
社区商业功能定位明确了目标客户的消费需求和竞争策略后，社区商业的功能属性也随之明晰起来，是外向型还是社区服务型或是二者兼而有之的中间模式，社区商业的形态是集中式、商业街还是底商，从而找出社区商业地产项目在整个商圈中的准确定位，并结合项目自身拥有的资源条件营造独具特色的商业主题。
社区商业表现的表现形式以承载社区商业的物业主体的集散程度及整体布局不同，社区商业主要表现为社区底商、社区商业街、社区商业中心三种形式。
值得注意的是社区商业的三种表现形式并非完全分离开来，有相当一部分项目的社区商业配套是多种形式的组合。
一、社区底商所谓社区底商主要是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或近区域内消费者的各种需求，其组成的社区商业主要表现为“邻里商业”。
社区底商的本质特征区别于社区商业，社区底商是物业范畴，是相对于建筑类型而言的，以住宅、公寓等物业作为商业、服务业设施的底层建筑为主，低层为次，是社区配套实体组成部分。
社区商业发展规划范文
社区商业发展规划范文1. 概述社区商业发展是社区建设中不可或缺的一部分，可以带动经济增长，提高居民生活质量。
本文将从不同角度出发，探讨社区商业发展规划的重要性和实施方法。
2. 社区商业现状分析首先，需要了解社区商业的现状以及问题所在。
通过调查和分析，可以了解到社区商业的覆盖面是否足够，商店类型是否丰富，消费者是什么需求等等。
3. 社区商业发展目标设定在了解社区商业现状的基础上，可以设定明确的发展目标。
例如，提高商业设施的覆盖率，增加多样化的商店类型，吸引更多消费者等。
4. 人口与市场规模分析人口与市场规模是社区商业发展的重要因素。
根据社区的人口结构和需求特点，可以确定商业发展的方向和重点。
5. 商业设施规划根据社区商业发展目标和人口需求，制定商业设施规划。
包括商业区域规划、商店种类分布、设施建设等。
6. 商业环境改善提供良好的商业环境可以吸引更多商家进驻社区。
改善交通、绿化、停车等设施是重要的一步，同时，宣传和营销活动也是提升商业环境的有效手段。
7. 招商引资和合作社区商业发展需要财力支持和合作伙伴。
通过招商引资，吸引更多投资和商家进驻。
与商家合作，共同开展活动，促进消费者的体验感和购买欲望。
8. 培育本土商业不仅需要引进外来商家，也需要培育本土商业。
鼓励本土创业者，提供政策支持和创业培训，促进本土商业的繁荣发展。
9. 社区居民参与社区居民是社区商业的主要消费群体，他们的意见和参与是不可忽视的。
通过开展问卷调查、召开居民议会等形式，听取居民对商业发展的建议，激发居民参与的热情。
10. 持续监测和调整社区商业发展规划不是一成不变的，需要持续监测和调整。
定期评估商业规划的实施效果，根据市场和居民需求的变化，及时做出调整和改进。
总结：社区商业发展规划是社区建设的重要组成部分，它能够带动经济增长，提升社区居民的生活质量。
通过深入分析社区商业现状，设定明确的发展目标，制定合理的商业设施规划，改善商业环境，招商引资和合作，培育本土商业，促进社区居民的参与，以及持续监测和调整，可以实现社区商业发展的良性循环。
社区商业体量确定
2、四季花城作为新建社区，家居装饰类业态超过日常购买类，仅次于日常 服务类。新建社区特有的业态表现明显。
3、北门商铺后期推出，现多数空置。规划允许明火经营。
『类比社区商业总量分析』
Àà ±È Éç Çø ÉÌ Òµ ×Ü Á¿ Óë ÈË ¿Ú ¹æ Ä£ µÄ ¹Ø ϵ
° ×ɳ Áë Ò¼ Êý 32
4
45 50
8
20
° ×ɳ Áë æà »ý 4300 180 2065 3100 770 7305000 40源自0 3000 2000 1000 0
° ×ɳ Áë Ò¼ Êý ° ×ɳ Áë æà »ý
沿街商业159家，总 面积11145平米。
单纯以满足社区 内需求的成熟社区， 社区商业以日常购 买与日常服务为主，
今年6月投
位于深圳上步工业区西北，始建于上世纪80年代中期，社区总建入筑使面用积。66.4
万平米。96年长安百货进驻，2001年引进沃尔玛。
° ×ɳ Áë ¸÷Òµ ̬ × Ü Á¿ · Ö Îö
60
40
20
0 Éú »î Òû ¼Ò ¾Ó Àà ÈÕ ³£ ¹º ÈÕ ³£ · þ Óé ÀÖ Àà Æä Ëû Àà
单纯以满 足社区内需 求的成熟社 区，社区商 业以日常购 买与日常服
务为主。
1、集中商业位于社区中心和东北，相距600米，新一佳与白沙岭的沃尔 玛相距445米。
2、满足社区内的商业相对集中于集中商业周边，业态主为饮食、家居 服务，其中饮食类相对成片集中，多为两层经营。日常购买与家居服务 类相对分散，多为一层经营。
公共服务设施控制指标（平方米/千人）
社区型购物中心业态组合与配比技巧
社区型购物中心业态组合与配比技巧中国购物中心已走过黄金十年的发展路，中心区商业逐渐饱和，区域型商业布局已基本定型。
目前，有实力的开发商如万科、绿地、世茂等纷纷加大对社区商业的投入，以抓住人们"最后一公里"的需求打造社区服务体系概念，社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势，成为未来购物中心的发展重点。
本专题为第十届中国商业地产节系列专题，紧跟购物中心发展趋势，以华润五彩城、喜荟城、证大大拇指广场等10大知名项目为例，全面分析社区型购中心业态组合与配比技巧，有助于为相关人员提供实战指导。
一、社区型购物中心业态定位与规划策略1、社区型购物中心业态定位规律主力店以超市为主在社区购物中心里，超市是业态中重要组成部分，起主力店作用，带动整体商业经营。
考虑商业整体的收益平衡性，业态配比时会根据所引进超市的经营面积做相应调整。
假如规划引进的是大型综合超市，则其它次主力店（餐饮、休闲、娱乐）的规划数量会相应减少，增加承租能力高、经营面积小的业种；假如规划引进的是小型社区超市，此时的超市只承担着次主力店的角色，则应规划更多的次主力店（餐饮、休闲、娱乐），典型社区购物中心业态配比项目名称商业体量主力店业态占比（按面积）主力店零售餐饮休闲配套嘉亭荟 6.5 大卖场24% 31% 23% 17% 5% 证大大拇指广场8 大卖场36% 12% 22% 20% 10%以多个次主力店带动整体商业经营。
服务配套是社区购物中心业态组合的根本服务配套包含了干洗店、面包店、烟酒专门店、花店、药店、水果店、美发店、邮局、银行、照片冲印等，是社区商业基本功能的展现，方便本社区及周边社区居民日常生活所需。
餐饮和休闲娱乐业态在社区购物中心的比重越来越大餐饮是社区商业发展到一定时期才融入的，而且所占比重越来越大。
休闲娱乐也是社区商业后期发展起来的业态，多以美容SPA 、推拿按摩和儿童游乐为主。
当下，电影院也开始选择社区购物中心开店，且作为影院拓展的新领域。
社区商业项目背景、必要性、市场分析
项目背景：我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。
这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。
随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。
正在大力推行的城市居住社区建设，把社区商业的规划和发展视为至关重要的一环，国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐闲一条街”等众多社区商业项目。
它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的的，特别是居住区内部的商业设施。
国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。
总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点。
项目在背景下提出。
项目必要性：1.项目建设具有良好的发展前景随着我国城市化进程的加快和城市商业的日益繁荣，居民们的消费需求和方式早已摆脱了“赶集式”的买卖，也不满足于闲暇之时的购物方式。
居民对商业的要求是不仅要满足居民们的基本生活需求，同时还要满足其生活质量提高的需求。
可见，社区商业在我们的生活中扮演着越来越重要的角色，它的发展状况关系到城市商业的整体结构和综合商业能力，更直接影响着社区居民的生活质量。
驶入快车道的社区商业也为商业地产开发商带来了新的发展机遇。
根据北商商业研究院发布的报告显示，社区商场在餐饮、超市便利店、生活服务等八大业态中排名垫底，仅占0.58%的比重。
社区型购物中心基本属于开发的空白地带，属于最稀缺的社区商业业态之一。
近年来，商业地产投资开发呈现泡沫化，与大型、巨型购物中心相比，由于经营风险更低、管理可控、资本回报周期短，社区型的中小型购物中心将成为未来发展的主流。
从群雄逐鹿核心商圈到竞逐社区Mall，土地成本的快速增长让曾经热衷建造大型购物中心的开发商趋于理性。
2.项目建设受到政策的推动商业改变生活，作为和人们生活息息相关的社区商业尤其如此。
社区商业研究分享
潜在增值：物业增值是经济增长红利的充分体现，可以保值增值，属于广义金融工具的一种。
国内地产公司偏向于直接销售商业获取收益，不成熟区域则持有为主
大部分选择销售，主要是街铺。 不成熟区域，则以持有为主。 随着政策的不明朗，持有渐成风气。
社区商业如何获利
社区商业业态演进
招商与营运
社区商业价值：与住宅类似，由现实和预期决定
基本价值
溢价空间
一般以区域比较为参考
区域发展潜力：是否可以成为更高级别功能商业，提高区域比准水平
V=F（N·E，1/L） N：辐射人口数量；E：人均消费支出；L：最大辐射距离。
其他主要因素：资产重估增加收益
基本价值的实现：实质是消费力（社区内和辐射）增长
最大
特色品牌店：电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心
租 金
面积
大型主力店：百货公司、超市、电影院
次主力店：美食广场、大型中式酒楼、娱乐中心
万科城商业总面积22000㎡ 共有三个主力店： 华润万家 1700㎡ KFC 600㎡ 丹桂轩 1600㎡ 万科风情步行街业态中餐饮都占到很大比例。 租金（除主力店）： 60-120元/㎡ 平均租金75元/㎡
增值额×50%-扣除项目金额×15%
200%以上
增值额×60%-扣除项目金额×35%
商铺销售价格一般是住宅的2-3倍，只要销售就会产生增值税，如果有集中式商业或者只销售部分物业，则可以大大避免。
关于物业税，如果征收，对持有商业物业影响很小
国家或地区
课税标准
税率
最后一公里小而美的社区商业如何打造
疫情这几年重创了线下实体商业，但有一类商业却在不知不觉中火了，就是社区商业，它们号称是聚焦城市人群“最后一公里”，凭借着与消费者零距离的接触，逐渐成为各大开发商的必争之地。
据数据显示，城市居民30%-40%的消费支出，均集中在社区周边1公里范围之内，而2021年商业项目增幅最为显著的则是3-5万㎡的商业体量，较2020年增长3.82%。
尤其是后疫情时代，随着城市综合体、都市mall普遍受到冲击，社区商业凭借“家门口”便利、灵活的优势，价值在不断凸显，并占据重大利好。
有业内权威人士预测，未来国内社区服务市场规模或达13.5万亿元，到2030年将形成约2万个新社区商业。
01社区商业的不同阶段发展史在过去很长一段时间，随着城市化进程的发展，以及技术条件不断成熟，社区商业发展非常火热。
先后出现了社区超市、生鲜便利店，社区零售等多种业态。
而每更新一个商业形态，新的业态辐射范围似乎都变得更短了，辐射的社区商圈半径也在缩窄，离离消费者更近。
最早的社区商业是个体夫妻店的天下，单店经营杂货生意，依靠的是低房租成本，同时自己为自己打工不存在人工成本，但缺乏复制能力，因为它们既有的存活元素无法进行复制。
然后社区超市开始出现，它们占据了几个社区市场的连接交通流量要道，面积通常在600平方米以上，能提供更丰富的商品选择得以聚起多个社区市场订单。
正是依靠这类商铺物业的稀缺性，它们找到了盈利模型，成为了区域性连锁形态的存在，但这类模式的弊端是它们对单个社区的渗透率相对不高，使它不具有跨区域复制能力。
接下来登场的是生鲜便利店，凭借的是聚焦少数核心品类的创新模式与专业能力，来做高单个社区市场核心品类渗透率与订单量，在复制的早期阶段，它们其实没有竞争者。
因为当时没有企业有能力在更小商圈内进行连锁化布局。
再往后发展则是相对灵活的社区零售商业，类似于一个小型的shopping mall，集购物、餐饮、娱乐、休闲等多功能于一体，满足周围3-5公里内人群的消费需求，它们拥有着很高的渗透能力与精细化能力。
社区商业的定义与分类
低档、中低档、中档、中高档、高中档、高 档；
业态类型
日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱 乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业
市场的商业较少；
名称建议
通常是综合项目所处区域、项目自身特点、 开发商名称等来确定
10
社区商业业态组合 百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲
社区商业类型--按照商住比指标分类
辐射型
• 商住比指标为5％—11％，商业体量 大，对外来客流要求高，对交通、人 流、商业氛围要求较高。
中间型
内向型
• 商住比指标为2％—5％，主要依赖于 • 商住比指标为2％以下，基本不考虑社区
本社区居民的需求,兼顾周边.
商业的对外性，完全依赖本社区居民的
需求，商业规模的大小可根据社区人口
可设定的商业层次：便利商业 组合，个别交通条件特别优良 者可考虑形成商业街区；
商业交通时间：步行5分钟内， 如形成商业街区则可考虑步行 十分钟内；
商业功能满足：服务为主，便 利性商品和服务，便捷性餐饮。
中型社区
人口规模：2000-10000户； 人均商业面积：0.6-0.8平米/人； 可设定的商业层次：便利商业组
+（商业街区）+社区商业(邻里购 物中心或社区购物中心)，交通条 件优良者可考虑形成商业街区； 商业交通时间：步行15分钟以内； 商业功能满足：可考虑建设全方位 服务和商品的社区商业中心的设置， 并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐 饮全业态引进；
7
社区商业布局类型
类型
底商满布型
优点
缺点
商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳， 较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上 利于商业的销售。
(完整版)社区商业业态功能及运营分析
社区商业业态功能及运营分析社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，如邻里商业街区、社区购物中心及邻里购物中心等。
社区商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。
由于这一商业的属性也决定了社区商业的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。
一、社区商业分类目前为止，社区商业还没有非常权威的标准分类方法，出发点和目的的不同，使得社区商业的划分种类繁多。
综合所有分类，可以将其归结为宏观和微观两个层面的划分方式，具体划分如下表：国外零售商业分类形式参考：二、社区商业的功能社区商业的功能主要包括：购物功能、社交功能、服务功能、文化休闲娱乐功能。
按照潜在业主对不同商业配套设施设施的需求强度差异，我们将其分为3个层次，即：1、强度需求商业设施，需求的比重超过50%此类商业设施主要包括：综合超市、菜市场、购物中心、银行；2、中度需求商业设施，需求比重在10-50%之间此类商业设施主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24小时便店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等；3、弱需求商业设施，需求比重在10%以下此类商业设施主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场。
三、社区商业功能业态组合四、社区商业运营中存在的问题1、“杀猪式”销售带来的后果通常开发商的做法就是以住宅销售的手法进行商铺的销售，先营造出一个好的概念，让投资者有一个美好的想象空间，然后将商铺高价卖给投资者，再由这些投资者运营出租给商家，令商铺（街）自然成熟。
由于设计、建设之初，并没有合理的定位，销售后更没有对于投资者的后续服务及辅助，导致投资者购买前期望过高，购买后盲目经营，或者由于售价过高，导致投资者为了达到比较理想的投资回报，只能把租金提高，结果导致恶性循环。
2、体量过大，超出社区承受范围社区商业的体量多大才合适，一直以来并没有明确的标准出台，所以开发商在做规划的时候往往比较盲目，首先遵循的是规划指标，在条件允许的范围内，宁大勿小。
成都市社区商业调研分析报告
优品道项目解析
优品道入驻的知名品牌有： 热风、百家好、比音勒芬、 欧洲房子、祖母的厨房西餐 厅、恒记甜品、良木缘等品 牌。最新强势入驻品牌有星 巴克、重庆小天鹅火锅、滋
味烤鱼已进场装修。
租金情况：购物中心一楼租 金400元/ m².月,整栋平均
租金190元/ m².月 ，底商租金100-300元/
2、商业品牌好、品质高， 费的餐饮；
辐射人群广
2、社区型购物中心的前期规划
与实际招商情况不符合，物业条
件异形，业态杂乱
1、位于成华区建设路商 1、部分业态实际招商与前期规
圈核心位置，成为成华区 划不符，比较杂乱，部分商铺物
商业圈主导力量。
业异形。
2、交通网络很好，可达 2、商住环境不太好，采光和通
性高，辐射面广。
银行
成都市典型社区商业调查
➢ 四大社区商业各业态布局特点
根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分 配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：
在商业业态业种布局时， 端口、十字路口位置的商铺 ，由于展示性好，可以考虑 租金承受能力较强的租户，
比如：银行。
对位置要求不高的业态可规 划于相对较偏的位置，如花 店、洗衣店一般是以较端头 为主要承租面积，但必须预
租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较 高的业态。
成都市本土社区商业，茶楼、休闲业态可比较大面积填充 商业面积。
能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围。
符合商铺建筑设计技术指标，比如说烟道、隔油池、上下 水、用电量等。
三层
浴足
茶楼
二层
休闲娱乐
浴足
茶楼
餐饮
一层
区域型购物中心的商业体量决定及业态配比
目可能面临较大的风险。
消费力 小结：
人口及消费力水平这两个因素对区域型购物中心商业体量的影响都 比较大，应该综合来考虑，根据这两个因素计算出的商业体量大小实际 是为我们设定了一个合理的取值区间，取中间的平均数为区域型购物中 心商业体量的理想值。 另外，作为区域型购物中心，对于商业体量的大小还需要从经济技 术指标来进行衡量，通过理论计算出的合理的商业体量的区间内根据地 块的大小及建筑密度的情况来合理的进行楼层数量的排布。 题外话：作为区域型购物中心有效扩大自身商圈的辐射范围是一个 十分重大的课题，是经营推广的着力点。如：大卖场的班车效应。
城市 发达国家 上海 无锡 青岛 宁波 人均商业面积 1.2 2.16 1 1.2 1.1
消费力
核心商圈消费者的消费力强弱
关键因素：根据区域人均可支配收入，计算核心商圈内居民的可支配收入总额。 估算方法：城市人均可支配收入×核心商圈消费者人数 计算公式： 项目商业面积=居民的可支配收入总额×10%÷6000万元/万㎡
商业体量决定因素
人 口
消费力
区域性购物中心体量的大小从根本上来说是受到两大因素的影响:一是商圈 内客群的数量；二是消费者消费力的强弱。因此，我们判断项目体量的大小更 科学的方法应该是从人口和消费力两个方面来入手，寻找出其中蕴含的线性关 系。
人口
核心商圈内的消费者人数
关键因素：商圈的划分依据：（1）距离（2）交通（3）竞争项目 计算公式： 项目商业面积=0.5㎡/人×核心商圈内消费者人数
注：上述业态比例中零售面积包含大卖场面积。
从以上数据验证来看，苏州印象城与无锡万达广场都比较接近真实 数据，常州万达广场似乎与合理比例存在一定的偏差。
理论二
恩格尔系数
恩格尔系数(Engel‘s Coefficient)是食品支出总额占个人消费支出总额 的比重。，可以说恩格尔系数越大，该地区就越是欠发达，参考值：40%-50% 为小康；30%-40%属于相对富裕；20%-30%为富裕。 从恩格尔系数原理可以看出，对于区域型购物中心而言，在经济发达的地 区零售业态的比例可以比在欠发达地区相对高一些，这个理论与消费力决定购 物中心体量的原理之间又存在一定的联系，同样，我们希望通过数学关系来描 述这样一种联系。
超级实用的商业体量预测方法
5年内 区域商业市场空间为
4.2~6万㎡之间
本项目商业 体量区间 4.2~5万㎡
4 PART
项目总体定位/商业产品总体定位
2、商业项目定量（依据）——消费需求定量法
依照消费额存量与消费坪效计算，可支撑商业体量4.5~5.7万㎡之间。
区域人口
区域客群消费力
消费概率
坪效
可支撑商业面积
1-区域居民消费-可支撑商业面积-44000~55000㎡ 2-写字楼商业配套-可支撑商业Байду номын сангаас积-4000~5000㎡
本报告是严格保密的。
4 PART
项目总体定位/商业产品总体定位
2、商业项目定量（依据）
通过三大计算口径，科学合理地确定本项目商业体量。
投资需求定量法
通过计算本项目商业去化率，投资客户需 求量，计算本项目可销售最大体量，从而 确定本项目商业体量。
区域人口支撑定量法
根据区域人口导入情况，预测本项目区域 商业需求体量，根据周边未来商业供应情 况，计算市场空间需求，确定自身体量。
商业面积 ＝商业消费人口×常州人均商业面积
注： ①常州市人均商业面积＝市区商业总面积/市区消费人口
人均商业面积预估
•2010年常州人均（常住人口和暂住一年以上的人口）占有商业营业面积为0.9－1.2 平方米
－－《2005-2010常州商业网点规划》
•根据商业面积的变化趋势，并结合《常州市商业布局规划》，未来保守预估2020 年人均商业面积将达到1.5平方米。 注： 《常州商业网点规划》预测，2020年郊区人均商业营业面积为1.5平方米/人
人口 投资 消费
消费需求定量法
根据消费需求，消费力支撑，消费渗透 率计算本项目可支撑商业体量。
中国社区商业成功案例解读
中国社区商业成功案例解读社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕，“诱人”不假，但想吃到嘴里也并不是件容易的事。
所以，理性一点对待，总是好的。
“社区”概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。
社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
前几天，成路向所居住小区再一次毛遂自荐，想帮助自己所在小区内的商业做招商与商业定位。
这位专门从事社区商业研究的专家在澳大利亚生活了十几年，习惯了便利的生活，回到国内，买了高档住宅，“却发现很多小区没有商业配套，包括高档社区，好的生活品质应该是舒适、便捷。
可是现在社区商业的状况，却是让这些有钱人打个酱油还要开宝马。
”成路感慨。
早在2005年5月初，商务部已经发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》(简称《指导意见》)，指向社区商业的发展。
可近年来，各种商业业态都不断升温，唯独社区商业即使提到桌面上说也依然是雷声大雨点小。
为何社区商业这台戏一直不能开幕上演，成路向《中国商贸》记者解读了现今国内社区商业的特点。
社区商业≠超市+底商我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。
不过随着概念的明晰，也不断有人在各种场合提出重要性，更有苏州工业园区已经成型的邻里商业??这都表明，随着商业地产的逐渐成熟，社区商业取得了巨大的进步。
虽然国内也出现了一大批特色商业街等项目，但是从实际情况来看，他们多数仍旧是以服务社区为主要目的，特别是居住区的内部商业设施。
且国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，不是开发商持有物业，多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负盈亏。
没有整体规划与引导，在一个社区能做成，另外一个社区或许就不成，形不成模式，并没有真正的借鉴意义。
与国外成熟社区商业模式相比较，还有很大的差距。
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0
生活饮 家居类 日常购 日常服 娱乐类 其他类
万科 家数
4
11
11
20
2
1
万科 面积 330
560 490
768
120
40
万科 家数 万科 面积
沿街商业共67家 （未售16家）， 总面积2635平米。 社区商业纯粹满 足社区内需求， 主要业态为日常 服务、家居类以 及日常购买类
社区商业特点：
1、社区商业街—花城商业步行街主段位于社区大门口，业态相对安静，无 明火餐饮，与社区规划限制有关。
松坪山因临近诸多工业区，华侨城因旅游业的吸引，增加了 两社区隐性的消费人口基数。
万科四季花城作为新建社区，消费需求尚未完全形成。规划 的商业面积有31%的空置。
『类比社区商业总量分析』
类比社区集中商业与沿街商业总量对比
100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0
商业规模比=1/36.6=0.027 商业分布形式： 成片集中布置于社区中心。
背景说明：该社区于1972年开发，位于离东京约1小时车程通勤圈内，90%以上是高层住宅 (8层以上)。所有的住宅团组都有一所中学和两所小学，都带有运动场并位于边缘以便与 外界共享；所有的团组都设置近邻公园还要兼顾外围人群使用方便…… 经过多年发展，其商业满足了社区居民生活需求，经营状况良好。
其中 金融邮电
20～30
25～50
(含银行、邮电局)
(60～80)
根据指---标---计----算---：---2--0--0-3--年---初----，---以---桃----源---居---人----口---1--万---人----计---，---商----业---服---务----面---积---7- 000-9100平米
松坪山各业态总量分析
150
14000
12000
100
10000
8000
6000
50
4000
2000
0
0
生活 家居 日常 日常 娱乐 其他
松坪山 家数 132 8 132 84 9 4 松坪山 面积 8330 680 11490 4373 345 295
松坪山 家数 松坪山 面积
社区商业特点：
1、作为紧邻工业区的社区，光顾小食店、在铺头购物等消费特征明 显，其业态也顺应而生。
调查社区选取原则： 1、社区有较大的规模，相对独立，自成一体。 2、社区以居住功能为主，强调社区商业以满足自身需求为主。 3、成熟社区与发展中社区均有选择，以成熟社区为主。 4、深圳特区内、外均有选择，由于关外成熟案例有限，以关内为主。
成熟社区：圆岭社区、白沙岭社区、华侨城社区、松坪山社区 郊区新建社区：万科四季花城
2005年初，以桃源居人口2.6万人计，商业服务面积1.82万-2.36万平米
以桃源居达到规划人口4.5万人计，商业服务面积3.15万-4.1万平米
『国际类比社区』
社区建设理论—邻里住区理论背景：
以20年代佩里（A。C。PERRY）提出的邻里住区理论为基础建成，社区以 交通干道 为边界，把居住建筑、公共建筑、绿地等予以综合解决，不仅是日 常必需品的供应，一般生活服务都可以在社区内解决。
19 630
社区商业特点：
圆岭 家数 圆岭 面积
沿街商业 227家，总面 积21235平米。
单纯以满 足社区内需 求的成熟社 区，社区商 业以日常购 买与日常服
务为主。
1、集中商业位于社区中心和东北，相距600米，新一佳与白沙岭的沃尔 玛相距445米。
2、满足社区内的商业相对集中于集中商业周边，业态主为饮食、家居 服务，其中饮食类相对成片集中，多为两层经营。日常购买与家居服务 类相对分散，多为一层经营。
2、集中商业分布在社区中心和西北侧，相距400米。
3、在与工业区接近的区域，服装相对成片集中，形成满足社区内以 及社区外工业区人群的服装商业街。
4、社区内设有露天电影院和舞厅，吸引大量工业区的人群进入社区 消费，从而带动小理发店、小餐饮等业态的发展。
『四季花城社区』
华润超市 营业面积：
600平米
民润超市 营业面积： 1200平米
松 坪 山
万昌百货
营业面积： 6000平米
业态：综 合百货
营业楼层： 1层
民润市场
营业面积： 3000平米
业态：百货 超市
营业楼层：1 层
始建于90年代初，社区略偏离于城市中心，被几条交通干道包围， 社区内主要为政府微利房住宅区以及临近工业区。
沿街商业 369家，总 面积26843 平米。社区 商业以日常 购买、饮食、 家居服务类 为主。
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
华侨城 家数 华侨城 面积
社区商业特点：
1、集中商业全部集中在社区中心偏南，略靠近深南大道与旅游景点。 2、华侨城的业态呈现明显的旅游地普遍具备的业态形式：饮食、购物、 娱乐，娱乐业较其他单纯满足社区内需求的社区商业要发达。 3、饮食业成片集中形成社区内外都知晓的美食一条街。
3、满足社区外的商业沿社区边界线分布，业态主为服装、饮食、书店
『白沙岭社区』
沃尔玛
营业面积 ： 20000平米
业态：日
长安百货
常百货超 市
营业面积： 3000平米
百花园营二期业楼层： （商业街）1-2层
业态：日 常百货超
市
营业楼层： 第2层
百花园二 期将建成 100余米百 家小铺的 商业步行
街。预计
2、商铺面积基本产权单位为40-80平米。铺位划分面积小，可随意合并与分 割。
2、四季花城作为新建社区，家居装饰类业态超过日常购买类，仅次于日常 服务类。新建社区特有的业态表现明显。
3、北门商铺后期推出，现多数空置。规划允许明火经营。
『类比社区商业总量分析』
类比社区商业总量与人口规模的关系
80,000 60,000 40,000 2705平米。 社区商业各种 业态发展较为 均衡且商业总 量高于其他类 比社区。
华侨城沿街商业各业态总量分析
40
30
20
10
0 生活 家居 日常 日常 娱乐 其他 饮食 类 购买 服务 类 类
华侨城 家数 30 18 30 29 12 14 华侨城 面积 5420 655 2680 4120 1680 470
8
20
白沙岭 面积 4300 180 2065 3100 770 730
白沙岭 家数 白沙岭 面积
沿街商业159家，总 面积11145平米。
单纯以满足社区 内需求的成熟社区， 社区商业以日常购 买与日常服务为主，
其次为饮食。
社区商业特点：
1、集中商业分布在社区中心和东北侧，相距665米。
2、社区内的商业主要满足社区内需求，没有沿社区边界的商业，且相对集 中于集中商业周边，业态主为饮食、家居服务，其中饮食类相对成片集中， 部分为两层经营。百花公寓裙楼二层基本空置，仅有少量咖啡馆、酒楼打通 1、2层经营。
公共服务设施控制指标（平方米/千人）
摘自《城市居住区规划设计规范》
-----------------------------------------------------------------------------
居住规模 类别 总指标
居住区
建筑面积 1605～2700 (2165～3620)
根据国外类比社区商业规划指标 商业规模比1：0.027
• 2003年初，桃源居已建成面积40万平米，类比商业规模1.08万平方米。 • 2005年初，桃源居预计建成94万平米，类比商业规模2.54万平米。 • 桃源居达到规划建筑面积160万平米，类比商业规模4.32万平米。
『深圳类比社区调查』
调查目的： 1、了解深圳类比社区各发展阶段的合理的商业规模。 2、成熟社区合理的商业业态、比例、分布、形式与单店面积。 3、各个社区发展阶段的业态及规模倾向。 4、类比社区集中商业业态、档次、分布。
位于龙岗坂田村内，始建于99年，社区总建筑面积53万平米。现正发售最后一期。 处于城市郊区，社区周遍无完善的生活设施配套，基本生活需依赖社区内商业配 套。近两年引进华润、民润超市。目前经营状况良好。
万科四季花城各业态总量分析
25
900
800
20
700
600
15
500
10
400
300
5
200
100
0
0
75,705
80,000 60,000
41,235 35843
34,145
40,000
20,000
4,435 0
园岭 松坪山 白沙岭 华侨城 四季花城
人口规模 商业总量面积
商业规模与社区人口规模呈正比例发展。华侨城的商业面积 最大，这与其乃旅游胜地所带来的巨大商业消费群体有关。
『类比社区商业总量分析』
今年6月投
位于深圳上步工业区西北，始建于上世纪80年代中期，社区总建入筑使面用积。66.4
万平米。96年长安百货进驻，2001年引进沃尔玛。
白沙岭各业态总量分析
60
40
20
0 生活饮 家居类 日常购 日常服 娱乐类 其他类
5000 4000 3000 2000 1000 0
白沙岭 家数 32
4
45 50
该理论在欧洲一些城市的卫星城市规划设计中得以推广和运用。
社区主要特征： 1、社区位于距大城市中心约1小时路程的通勤圈内,即卫星城镇。 2、人口密度150人/HM2 。 3、周围有干线公路相连。
《集合住宅》一书内推荐规划成功的典 型案例:日本光丘花园城社区
占地面积：18.6万M2 建筑面积：36.6万M2 公园6.07万M2 商业设施面积：约1万M2 （包括店铺、 百货、专卖店） 其地理位置与配套规划与桃源居较接近。