大型购物中心成功的六大要素
购物中心成功的关键因素.
购物中心成功的关键因素主讲人：谢仕平整个购物中心跟百货公司相比，有一个很大的区别，就是前期的规划很关键。
像我们这么大的购物中心，前期要做这么长的时间，一年二年甚至三年的规划呢，就是因为开始了之后重点就过渡到购物中心的营销和物业管理，所以前期这块是很关键的。
一个成功的购物中心，有哪些比较关键性的因素，这些也是我在实际操作过程中的一些心得，不一定都很有普遍性，或者大家都适用，只给大家做参考。
1、第一个关键就是选址，因为所有的零售业，第一是地头，第二是地头，第三还是地头，不一定是选择最旺的地方，因为不是你想选就可以选到的，在北京路盖购物中心根本不可能。
选地头要充分考虑到商圈里有没有足够的购买力支持，这跟购物中心盖多大有关系，是怎样的定位，商圈的特点和购买的情况怎样，这是一个很关键的因素。
要充分考虑交通的问题，我们参考了很多国家的购物中心，交通是必不可少的，为什么天河城和中华广场旺，就是因为有地铁。
我们正佳广场也有两路地铁，一号线和三号线，交通或者是未来交通的规划是很重要的因素。
此外还要对竞争对手进行分析，你旁边的竞争对手怎样，不仅仅是你直接的竞争对手，比如象购物中心，你做购物中心你旁边还有可能做购物中心，刚才有很多记者问我，正佳上来了天河城怎么办，这就是对对手的判断。
像在天河区商圈里，光有一家购物中心是不够的，商圈必须有很多的商业零售业态才丰富，我们的理解是跟天河城有互补有良性竞争的关系，关键是二者之间必须有互补，必须有差异性。
还有相关的对手，比如说百货公司、大型卖场，这可能跟购物中心里的主力店有很大的冲突，比如说正佳现在有两家百货公司，有一家大型超市，跟周边大型百货公司、超市有没有冲突。
归根到底，对很多的发展商来说，很多的商业物业是没有选的，盖了我就要开，就有一个选择做什么商业物业的问题，是选择做百货公司还是购物中心，商业物业是一个很广的概念，也可以做专业市场，广州很多专业市场做的很好，也可以做主题型的，可以做服装城、玩具城。
购物中心成功关键：招商在先→营运为主→企划造势→物业保障
购物中心成功关键：招商在先→营运为主→企划造势→物业保障购物中心的开发运营正如这句话所说，“打江山容易守江山难！”一个购物中心建起来不容易，但更难的是在其后续的经营管理，这也是购物中心能否成功的关键。
运营管理中，品牌更新和硬件翻新等调整是其中重要的一块，也是业主相当重视的环节。
如果操作得当，它将明显提升购物中心的业绩。
比如上海淮海中路的K11，它的前身是新世界大厦，在翻新升级之后，商铺租金增长了70%，办公楼租金亦增长30%，人流量自1月试营业以来平均每月高达100万次。
购物中心在运营中还有哪些需要注意的事项，今天就为大家梳理一下。
招商在先→营运为主→企划造势→物业保障招商在先一个购物中心成功与否，与前期的招商定位、结构设计、租户选择有着极其重要的关系。
1、招商定位：招商定位包括购物中心的主题定位、面积配比、租金产出配比、业态功能配比等。
购物中心按照面积及周边消费人数分为三个等级：(1)区域性(regional)或大型购物中心，客源范围的消费人数超过10万人次；(2)地区性(district)或社区性的购物中心，客源范围的消费人数至少4万人次以上；(3)地方性(local)或邻里性的购物中心，客源范围的消费人数大约在1万人左右。
不同等级的购物中心决定了不同的主题定位和操作思路。
一般区域型大型购物中心的面积配比一般情况下把35%用于主力店，25%用于次主力店，40%用于商业店铺。
主力店是指面积在五千平米以上的，比如百货店、大型超市、电影院这类的业态；次主力店是1300—3000平米左右的，比如家电城、运动广场、儿童游戏城、手机城等等；商业店铺就是在500平米以下的。
对于租金产出配比来说，35%的主力店只能占租金产出15%，25%的次主力店占30%，40%的商业店铺要占55%的租金产出。
也就是说配比租金的时候，次主力店要打平。
业态功能配比来讲：在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。
百货业经营策略六大构面和成功条件
百货业经营策略六大构面和成功条件百货业经营策略的六大构面包括市场定位、产品组合、定价策略、推广与促销、供应链管理以及客户服务。
成功的条件在于正确的市场定位、优质的产品、合理的定价、有效的推广和促销、高效的供应链管理以及卓越的客户服务。
首先，市场定位是百货业成功的第一步。
经营者需要根据目标市场的需求和消费习惯，确定适合的市场定位。
针对不同的消费群体，可以选择定位为大众市场、高端市场或者特定的细分市场。
有针对性的市场定位能够提高百货店在竞争中的独特性和吸引力。
其次，产品组合是百货店的核心竞争力。
经营者需要根据目标市场的需求和消费趋势，合理设计产品组合。
优质的产品质量和品牌声誉是吸引消费者的重要条件。
同时，多样化的产品组合可以满足消费者的不同需求，提高百货店的吸引力和竞争力。
定价策略也是百货店经营的重要方面。
经营者需要根据成本、市场需求和竞争对手的定价水平，确定合理的价格策略。
定价策略可以根据产品的不同进行差异化定价，或者通过促销活动和套餐销售等手段提供价值给消费者。
推广与促销是百货店增加知名度和销售额的重要方式。
经营者可以通过广告宣传、促销活动、线上线下推广等手段，提高消费者对百货店的认知度和购买意愿。
同时，百货店可以通过与品牌合作、举办主题活动等方式增加消费者的体验感和互动性，提升竞争力。
供应链管理是百货店经营的关键环节。
经营者需要与供应商建立良好的合作关系，确保货物的及时供应和质量稳定。
同时，高效的库存管理和物流配送能够降低成本并提高销售效率。
通过建立高效的供应链体系，百货店可以提供更好的购物体验，增强客户忠诚度。
最后，客户服务是百货店成功的基础。
通过提供优质的客户服务，百货店可以赢得消费者的信任和满意度，增加顾客的回头率和口碑传播。
经营者需要培养员工良好的服务意识和沟通技巧，提供个性化的服务，帮助解决消费者的问题和需求。
综上所述，百货业经营策略的六大构面包括市场定位、产品组合、定价策略、推广与促销、供应链管理以及客户服务。
大型购物中心成功六大要素
大型购物中心成功六大要素大型购物中心成功的六大要素购物中心成功的六要素为：专业团队的引入、场地的恰当选择、准确的市场定位、特色的主题和设计、财务的可行性、地方政府的支持。
要想在购物中心这块肥田上开花结果，开发商和投资者就必须要熟谙购物中心开发运营的成功之道。
1．专业团队的引入购物中心开发的复杂性与周期长的特点，使得在购物中心的开发过程需要大量的专业人员参与到项目建设中来。
主要有项目前期顾问团队、租赁招商团队、市场销售团队、规划设计团队、工程建设管理团队以及商业运营团队等。
在项目前期聘请专业的顾问团队进行市场调研分析、规划初步的商业业态是十分必要的。
并且很大一部分购物中心都有国际投资者的参与，这样用国际化的眼光来建设购物中心，对未来的招商奠定基础。
2．场地的恰当选择购物中心的场地选择至关重要，但合适开发的场地越来越难找。
城市区域中心的成熟商圈内的核心地块是购物中心开发的理想选择，却面临着拆迁困难的风险，影响购物中心开发的进度；城市规划的新城镇中心具有良好的市场消费潜力，但面临着城市规划的不确定性与市场潜力能否释放的风险，影响着购物中心的成败；同时合意的目标地块由于竞争对手多，也面临着地价过高的风险，这些风险因素越来越成为购物中心选择场地所要面对的现实。
不管开发商构想开发的购物中心类型如何，也不管开发商是否已拥有土地，一个规划中的选址必须最大限度的具有以下综合特征：与目标市场有关的中心位置，以保证项目运营所需的基本消费群；方便的通路，以保证项目物流、车流、人流的需求；可识别性高，便于消费者前往进行消费；与计划概念和停车要求相关的合适规模与形态，细节保证运营顺畅；可操作性的地形，有利于项目设计和规划；排水系统良好，特别对包含餐饮业态项目尤为重要；地基土质良好，这是保证建筑体安全稳固的基础；已有配套市政设施，可缩短购物中心市场培育期；环境兼容性高，形成多功能效应，提升项目品质；合适的区划要求，留下调整余地等。
知识分享购物中心的商业运营成功的主要因素
知识分享：购物中心的商业运营成功的主要因素商业运营的成功主要取决于三个方面。
一、正视定位在众多影响购物中心成功的因素里，购物中心定位的核心是什么？是市场需求、品牌资源。
什么叫市场需求？研究购物中心，很多时候我们发现只研究了表面的因素。
这显然是不对的。
我们应当预判未来消费者的发展和生活习惯的改变，要结合很多的因素分析。
资源方面，先分析一下什么叫资源，资源有两方面，一个是稀有资源，一个是市场最优势的资源。
优势的资源跟稀有的资源有什么区别？如果没有稀有的资源，全是我们见过的，很难吸引新的消费者。
可是优势资源太多了，这个项目没有特色。
所以，资源方面的分析很重要。
正大广场，投资4.5亿美元，在2002年10月份开业，其实这个项目在陆家嘴明珠塔的对面，超级品牌店，一个有24. 7万平方米的项目如果定位为超级品牌店会很恐怖，塞不满。
天天最低价易初莲花，与LV等奢侈品牌格格不入。
所以，开业了一些签约品牌纷纷退出，开盘成了黑盘。
尽管项目操作有困难，但我们发现项目基础是好的。
浦东在上海整体的发展很好，很多人住在浦东。
浦东所在的区域前景很明朗，未来高档次的住宅重点供应也在浦东，周边的人群以家庭消费为主，我们定位为家庭购物休闲中心，超大体量可以得到市场支持。
那时没有一个购物中心定位为家庭，而这个购物中心通过家庭共享，父母共享和儿童独享三个主题完成人群的二次筛选。
家庭业态没有什么秘密，可是我们要分清楚什么叫家庭共享，家庭共享就是一家人共享的，父母分享是父母和孩子可以一起分享。
我们引进中国第一个从日本过来的（儿童折射大典），里面有七十几个行业让孩子玩，可以开飞机，可以当老师，你在工作过程中可以挣到钱，父母可以把孩子放在这儿一天，儿童独自享受，父母不能进去，里面有人照顾你的孩子，父母不需要进去。
儿童独享可以把父母的消费力完全释放出来。
另外，商务办公的人口在陆家嘴也很多，所以，产生很多商务餐饮的需求。
我们就用休闲娱乐满足周边的群体。
百货业经营策略六大构面和成功条件
百货业经营策略六大构面和成功条件引言百货业是指经营各类日用品和消费品的零售业，是一个充满挑战的行业。
随着电子商务的快速发展和消费者需求的变化，百货业经营策略变得至关重要。
本文将介绍百货业经营策略的六大构面和成功条件，以帮助百货业企业在市场竞争中取得优势。
一、产品和品牌策略1.1 产品定位百货业企业应根据目标消费者和市场需求，明确产品定位。
定位可以通过产品的种类、品质、价格等方面来实现，以迎合不同消费者的需求。
1.2 品牌塑造品牌在百货业中起到关键作用。
通过塑造独特的品牌形象和价值观，百货企业可以吸引消费者的关注并树立信任感。
品牌塑造需要投入时间和资源，建立起与消费者之间的情感和认同。
二、市场营销策略2.1 渠道选择百货业企业需要选择适合自身的销售渠道。
可以是传统的实体店面，也可以是线上电商平台。
选择合适的渠道可以提高销售效率和市场覆盖率。
2.2 客户关系管理有效的客户关系管理是百货业成功的关键。
通过了解客户需求，提供个性化的产品和服务，建立并维护良好的客户关系，可以增加客户的忠诚度和口碑。
2.3 市场调研和竞争分析百货业企业需要进行市场调研，了解目标市场的特点和趋势，以及竞争对手的优势和弱点。
有针对性的竞争分析可以帮助企业找到市场空缺和自身的竞争优势。
三、供应链管理策略3.1 供应商选择与管理百货业企业需要选择可靠的供应商，确保产品质量和供应的稳定性。
同时，与供应商建立良好的合作关系，并进行有效的供应链管理，以提高生产效率和降低成本。
3.2 库存管理库存管理对于百货业企业非常重要。
合理的库存管理可以避免库存积压和缺货情况的发生，提高供应链的效率和利润率。
四、价格策略4.1 定价策略百货业企业的定价策略需要综合考虑成本、市场需求、竞争对手的定价等因素。
合理的定价策略可以提高产品的市场竞争力和利润率。
4.2 促销和折扣策略促销和折扣活动对于吸引消费者和推动销售非常重要。
百货业企业可以通过举办促销活动、打折销售等方式，增加销售量并提高品牌知名度。
购物中心稳场8要素
购物中心稳场8要素第一篇：购物中心稳场8要素购物中心稳场8要素1、建立经营预警机制：每天关注与走访各商户销售状况，对商户的货品款式、价格带、橱窗美陈、营销方式、员工服务等实际问题提供专业经营指导与培训；每周或者每月进行汇总分析，并根据各业态、各业种商家的预警及时沟通与分析，把问题控制在萌芽状态。
2、完善品牌配置：开业后商户货品适销对路面临考验，此时要协助商户经营调整，同时做好各楼层品牌调预案；如现缺乏国内二线品牌女装、日韩系女装、女鞋女包、名表配饰、品牌箱包或东南亚特色美食等。
3、进行二次招商储备：一个mall开业后会有部分沟通但未能引进的优质品牌重新关注，利用开业效应，重新洽谈，及时调整。
建立区域品牌资源库，利用商家答谢会或调研等，对符合项目定位的品牌，通过各种渠道与商家建立合作关系，以备未来及时补充。
4、树立品牌：第一年的重点是在项目所在城市或地区树立项目的品牌与主体形象。
将mall的全新业态组合模式，在广大市民心里打上烙印。
5、吸引客流：巨大的客流造就mall旺盛的人气，旺盛的人气汇聚强劲的商机。
6、营销推广：制定全年到每月或每周的具体营销推广计划于费用预算，培养一批本地稳定的购物习惯和忠诚度高的目标消费人群。
7、财务目标：一个大型商业中心或mall往往少则投资逾数亿多则10亿以上，回收期一般需10年或以上更多，首年年度财务目标多少？分解到各部门的经营指标多少？明确运营成本如何控制、如火热节源开能、开源创收来达成财务目标？项目开业后必须重视与解决的。
8、运营状况评估报告：开业3-6个月内，由营运部门依据经营状况。
市场调研报告、消费者调研报告等对mall的定位和业态组合须进行全面客观的评估。
本方案源自（领商网）第二篇：购物中心巡场工作规范巡场工作规范1.0 巡视范围及路线：1.1巡场范围：广场内场、外场、主力店及停车场。
1.2路线：广场室内步行街——广场主力店——外广场——地下停车场2.0 巡视频次：2.1 步行街每天4次，开业前巡视、营业中巡视（上午、下午各一次）、闭店后巡视；2.2 主力店及地下停车场每周不少于一次；2.3 营运副总经理（营运部经理）每周一14：00---17：00组织营运部人员进行集体巡场，全面检查现场营运管理情况。
购物中心开发经营成功因素析
二 、上海购物 中心发展 中存在 的问题
（ ）用住宅开发理念来开发购物中心 一 许 多刚进入商业地产开发的投资商对商业特性把握存
很多购物 中心要经营成功都是在不断的调整初始的市
场定位 。如正大广场起初的定位是超级品牌 中心。客群是 那些具有高消费能 力和期望享受西方生活品质的新一代 人。２０ 年 １ 月 １ ０２ ０ ８日试营业 ．１—８ 楼整体出租率不足 ６％ ，２０ ０ ０ ３— ２０ 年整体 出租率只有 ４ ％ 。当时的上海 ０４ ５ 消费 力不能容纳两个恒隆 ，奢侈品牌也不需要在上海市
截至到 ２０ 年底 ．上海已建成的 ５ ０７ ４家购物 中心单体
平均建筑 面积 １ ．９ １９ 万平方米 ．其 中 １ ０万平方米 以上的
购物 中心有 ２ ６家。目前在建购物中心 ２ 家 ，建筑面积共 ８
４１ ４
．
７万平方米 ，单体平均建筑 面积 １ ．１ ４８ 万平方米，其
中 １ 万平方米 以上为 １ 家 ，其 中在建的浦东世纪大都会 ０ ７ 项 目总建面为 ３ 万平方米 ，商业面积达到 １ 万平方米。 ８ ８
（ ）购物 中心存在从 中心城 区向社 区和郊 区扩散 的 三
趋 势
目前上海社 区型购 物 中心 已经建 成开业 的有 １ ８家 ， 占已建购物 中心 比重 ３ ％。上海 目前 已经形成人 口从 ３４
购物 中心建筑在名称上除了直接
还 可 能被称 为 Ｓｏｐ ｇ Ｃ ｎ ｒ ｈｐ ｉ ｅｔ 、 ｎ ｅ
并 且租 金 几乎 翻 了一 番 。
式 ，应先确定经营模式 ．包括招商对象和客户的需求 ，然
后进行设计 ．最大限度的减少改造成本 ．从而降低购物 中
大型商场的运营策略与管理经验
大型商场的运营策略与管理经验第一章：大型商场的运营策略大型商场是一个庞大的零售体系，其运营策略的制定是一个复杂而需要耐心、注意细节和精确的过程。
以下是大型商场的运营策略的一些重要因素。
1.目标市场和竞争对手大型商场的目标市场是中上至中高收入人群。
必须了解有哪些竞争对手和它们的优势和弱点，以便规划运营策略2.商品调配商品调配是指将货架上的商品按照销量、季节等因素适当分配，使商品销售更加顺畅。
大型商场可以利用数据分析软件来为商品调配提供帮助。
3.采购管理采购管理包括采购数量、采购时间和价格的谈判。
大型商场通常会采取大量采购，从而获得大量优惠。
第二章：大型商场的管理经验大型商场的成功在于其有效的管理经验。
以下是一些管理经验，能够帮助它们在不断的变化中保持强劲的竞争力：1.持续创新创新是大型商场必须注重的重要方面，只有努力创新和不断更新自己的经营模式，才能在激烈的市场竞争中保持竞争优势。
2.人力资源管理大型商场需要专业化的管理团队和富有经验的员工，以保证其顺利的运营。
人力资源管理应包括招聘、培训、激励和升迁等。
3.客户定位客户是大型商场的重要利益相关者，因此需要通过市场调查和“客户之声”等途径了解客户，确定客户的需求和喜好，以制定针对性的运营策略。
第三章：关于大型商场的一些挑战大型商场在快速变化的市场竞争中面临着许多挑战，以下是一些可能应对的挑战：1.电子商务对传统零售业的冲击随着电子商务的迅猛发展，传统零售业受到了冲击。
大型商场需要发展电子商务模式，以保持市场价值。
2.线下门店租金持续上涨随着房地产市场的普遍上涨，线下商店的租金也在不断上涨，这也给大型商场带来了一定的压力。
3.消费者的种种诉求随着消费者需求不断变化，大型商场需要不断地调整自己的运营策略，提高服务质量，以满足消费者的种种需求。
综上所述，大型商场的运营与管理需要注意多方面的细节，以保持其强劲的竞争力。
只有通过不断创新和发送合适的运营策略，它们才能在激烈竞争的市场中立于不败之地。
购物中心成功管理的主要决定因素
管理方略MODERNENTERPRISE CULTURE 1762018.02MEC 在购物中心的管理工作中，可谓是千头万绪，在这样的前提条件下，我们应当知道管理的重点和管理的难点，才能够提高购物中心的管理效果，保证购物中心的管理品质。
一、大型购物中心的起源及特点“摩”（ＭＡＬＬ）起源于欧美２０世纪中期，是现代工业文明与商业文明的产物，为目前世界上最先进、最高级的商业型态。
作为美国商业发展的典型模式，行业增长速度较快。
在２０世纪３０年代，美国德克萨斯州出现第一家ＳＨＯＰＰＩＮＧＣＥＮＴＥＲ设计概念的商场，它就是ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的最初概念。
１９７５年，美国出现第一家直立式的ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ即美国的ＷＡＴＥＲＴＯＷＥＮＰＬＡＣＥ，１９９２年开业的ＳＩＭＯＮ则以４０万平方米的面积将“摩”推向新的层次，到现在“摩”已风靡全球。
财务管理是企业管理的中心，做好财务管理应从会计基础工作、资金管理、成本费用管理等几个方面进行完善和加强。
对于购物中心而言，随着中国改革开放的逐步深入及经济全球化程度的加深，其自身运营和管理的压力越来越大，其要想在激烈的市场竞争中求得生存和发展，必须重新调整自身的经营战略。
购物中心企业的财务管理有其自身的独特特点，制定并实施符合购物中心企业实际的高校财务战略对其经营有十分重要的作用。
二、购物中心经营成功的要素我国现阶段购物中心的管理存在很多的漏洞。
购物中心的管理比百货店管理难度大得多，在购物中心里常有上百个所有权独立的零售商，应通过统一管理来树立购物中心的整体形象。
但我国的购物中心在进行统一的促销行动、内部布局、整体协调及统一的营销策划方面还欠专业，导致我国购物中心缺乏整体感，使顾客失去光顾的兴趣，没有身在其中，真的给人一种逛“市场”的感觉。
各个承租户联系很松散，各个承租户之间并没有形成互惠或者是互相依赖的关系。
（一）高度重视预算编制工作预算编制细化，以修理费为例，要统计购物中心现有多少不同规格的灯管，估计每年要更换多少根不同规格的灯管；以清洁用品为例，一年需要多少量的垃圾袋，石材地面保养使用的晶化粉数量估算：要统计需要晶化保养的面积，不同区域的保养频率；中央空调水电费：根据空调制冷时间、是否变频空调、分机组、水泵、水塔、末端设备等分别计算后汇总，不同笼统估计，这也是为下一步制定节能措施打好基础财务人员除做好本职工作外，还要学习物业管理知识和商业管理知识，才能对财务报表进行科学分析，做好成本控制工作。
购物中心成功的7大密码
购物中心名称
零售（%）
餐饮（%）
娱乐（%）
服务（%）
上海梅陇镇广场
74
11
5
10
北京世茂天阶
74
15
3
8
成都财富中心
70
13
15
2
大连和平广场
75
12
1
12
武汉-武汉广场
70
10
5
15
重庆大都会广场
83
12
3
2
数据来源：CRIC系统
2、生活用品零售功能是社区型购物中心的重点
本地居民
东方明珠、金茂、上海海洋水族馆著名旅游景区
旅游人士
数据来源：CRIC系统
密码3、业种引进——零售餐饮为主，其他功能辅助
购物中心商业功能大多以零售、餐饮、休闲娱乐和服务为主。对于不同区位、不同的客户定位，购物中心商业功能配比也大不相同。在配套齐全，竞争较多的商业发达地区，客户以购物为主要目的，零售功能将占绝大部分，零售种类、品牌成为制胜关键；而周边商业较少，配套缺乏的区域，购物中心会适当增加餐饮功能，迎合消费者的饮食需求；同时，不少购物中心应根据不同客户需求，增加主题性服务内容，也为整体的功能增色不少。
本地居民
全市85%大中型商业企业和商务公司集中地
商务人士
南京著名购物商圈，旅游景区
旅游人士
数据来源：CRIC系统
2、区域型购物中心客户定位应多元化发展
城市的商务中心云集了消费力较强的白领人士，在此类地段建立的购物中心目标客户首先应以这些商务人士为主。但仅针对商务人士工作消费需求的定位会缩短消费时间。上海位于陆家嘴商务中心的正大广场，早期定位为商务人士的消费场所，结果出现白天客流很大，下班后“人去楼空”的尴尬局面。因此，结合区域特点，吸引如本地居民类的长期客户也是定位关键。
购物中心组成要素
购物中心组成要素
购物中心是一种大型的商业综合体，通常由以下几个组成要素构成：
1. 主力店：购物中心的主力店通常是一些大型的零售商，如百货公司、超市、家居用品店等。
这些店铺通常占据购物中心的核心位置，是吸引消费者的主要场所。
2. 专卖店：购物中心还会吸引各种品牌的专卖店入驻，这些店铺通常销售特定品牌的商品，如服装、鞋子、化妆品等。
专卖店的存在可以提高购物中心的品牌价值和吸引力。
3. 餐饮店：购物中心通常会有各种餐饮店，如快餐店、餐厅、咖啡厅等。
这些餐饮店可以为消费者提供休息和用餐的场所，同时也可以增加购物中心的吸引力。
4. 娱乐设施：为了吸引更多的消费者，购物中心通常会设置各种娱乐设施，如电影院、游戏厅、儿童游乐场等。
这些娱乐设施可以为消费者提供更多的娱乐选择，增加他们在购物中心的停留时间。
5. 停车场：购物中心通常会提供充足的停车场，方便消费者停车。
停车场的设计和管理也非常重要，需要保证消费者的安全和方便。
6. 公共区域：购物中心还会设置各种公共区域，如休息区、洗手间、电梯等。
这些公共区域的设计和管理也需要考虑到消费者的需求和舒适性。
购物中心的组成要素需要相互协调和配合，以提高购物中心的吸引力和竞争力。
同时，购物中心的运营和管理也需要注重细节和服务，以提高消费者的满意度和忠诚度。
大型购物中心运营与营销策划
大型购物中心运营与营销策划大型购物中心是一个以商业为主导、集购物、娱乐、餐饮等多种功能于一体的综合性商业地产项目。
为了保持竞争力并提高收入，购物中心需要进行有效的运营和营销策划。
在运营方面，购物中心需要注意以下几个方面：1. 商户管理：购物中心需要与商户建立良好的合作关系，协助他们解决经营问题，提供必要的店铺装修和运营指导，并组织各种活动以增加商户的营业额。
2. 客户服务：购物中心要注重提供优质的客户服务。
这包括指引顾客寻找特定店铺、提供购物车、为顾客提供停车位等。
购物中心还可以设立客户服务台，为顾客提供帮助和咨询。
3. 安全管理：购物中心要保持良好的安全环境，确保顾客和商户的人身和财产安全。
购物中心应配备专业的保安人员，监控系统和消防设施，并定期组织演练和培训，提高应对突发事件的能力。
4. 物业维护：购物中心需要定期进行设备和设施的维护和保养，确保一切正常运转。
购物中心还应进行定期的清洁工作，保持整洁的环境，提供舒适的购物体验。
在营销策划方面，购物中心需要制定合适的营销策略来吸引顾客和增加销售额。
1. 促销活动：购物中心可以定期举办促销活动，如打折、满减、赠品等，吸引顾客前来购物。
购物中心还可以组织特色活动，如时装表演、音乐会等，增加顾客的购物欲望。
2. 积分制度：购物中心可以引入积分制度，鼓励顾客多购物，在一定的消费额度后给予一定的积分，积分可以用于兑换礼品或折扣。
这样不仅可以增加顾客的忠诚度，还可以提高销售额。
3. 电子商务：购物中心可以建立自己的电子商务平台，为顾客提供在线购物的便利。
购物中心还可以与合作商户建立合作关系，共同开展线上线下的营销活动，吸引更多的顾客。
4. 联合营销：购物中心可以与周边的商业、娱乐设施合作，通过联合营销活动吸引更多的顾客。
购物中心还可以与当地社区合作，举办社区活动，提高购物中心在社区中的知名度。
综上所述，大型购物中心的运营和营销策划是一个复杂而庞大的工作。
购物中心需要注重商户管理、客户服务、安全管理和物业维护等方面的工作，同时也要制定合适的营销策略来吸引顾客并提高销售额。
大型商业项目成功运作
本文以南宁各大购物中心为例，简要阐述大型商业项目成功运作的关键要素。
首先，要先认识一下几个概念。
概念一：商业类型在商业地产项目中，商业体量的大小在一定程度上决定了商业的定位方向。
一般零售商商业项目，按照商业体量的不同，可分为社区型商业、区域型商业、城市型商业。
商业体量在2万㎡以下，属于社区型商业，即商业类型主要服务于周边居民的日常生活消费；商业体量在2万㎡到8万㎡，属于区域型商业，即商业类型有一定的辐射力，但仅限于一个或几个片区、城区，还无法辐射整个城市；商业体量在8万㎡以上，属于城市型商业，即商业类型有较强的辐射力，基本可以辐射整个城市。
一般而言，12万㎡左右的城市型商业在中国是比较标准的城市型商业体量。
概念二：Shopping mall / 购物中心 Shopping mall意指超大规模购物中心，源于欧美国家，意指大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。
Shopping mall以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。
按照国外经验，一般购物中心主要由购物、餐饮、娱乐三大经营类型组成，其经营比例大致为50：30：20，商业经营面积在10万㎡以上。
在中国，由于炒作等因素，往往商业体体量在5万㎡的商业项目，就习惯称之为“一站式购物中心”。
根据购物中心的商业体量、经营类型、附加功能等不同情况，还可以分为一般购物中心、标准购物中心以及城市综合体等三个类别。
以下结合南宁部分购物中心进行对比说明。
从以上图表大致可以看出；南宁大部分购物中心基本都是按行业惯例，规划购物、餐饮、娱乐三大类经营类别；而大体的主力店模式都是“大型超市+大型百货”模式；12万㎡以上的购物中心基本上按照“超大型超市+大型百货+大型餐饮+大型娱乐+电影院+健身中心或家居中心”模式规划。
这其中也反映了现有购物中心的一般业态模式，即“大型超市+大型百货+大型餐饮+大型娱乐+电影院”。
大型百货商场、购物广场成功经营的四要素
一、购物中心的定义如下：1.购物中心的策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作；2.适应管理的需要，产权要求统一，不可分割；3.尊重顾客的选择权，为顾客提供一次满足购物的服务；4.拥有足够数量的相邻而又方便的停车场；5.拥有良好的购物环境，对客户健康无损害，提供娱乐、休闲等特色综合服务。
6.统一的商业形象，以统一经营政策进行营运。
7.有创造新商圈或更新地区的贡献。
购物中心的建筑特征1. 商业空间步行化２.商业空间室内化3.公共空间社会化购物中心的本质特点是统一管理和分散经营的管理方式。
管理者对购物中心实行统一的集中管理，购物中心的日常运行、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。
经营者不参与管理，定期向管理者交纳管理费用，而所有者与管理者都参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。
购物中心在发达国家发展日趋成熟，已经朝着生态化、娱乐个性化等方向发展。
日本大阪率先发展生态型购物中心，其中Ｎamba工程是独具特色的生态购物中心，建筑面积达到３２万平方米，建筑师设计了一个带有自然地貌特点的人造峡谷式的公园式购物中心，该峡谷的植物覆盖2~8层建筑上面，露天的坡道从２层逐渐走到８层，坡道两边可以进入不同层上的商店、餐饮与娱乐场所，并有天桥连接峡谷两端，此绿色方案得到业主与当地政府的喜爱与批准。
我国商业发展一直滞后，９０年代后期，零售业与批发业发生剧烈变革，传统百货公司在竞争中纷纷惨败，超级市场开始登上舞台。
购物中心在９０年代中期开始引入国内。
2002年上海正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元兴建，总建筑面积达24万平方米，是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的大型购物中心，堪称“现代商业巨型航母”。
正大广场位于享有“东方曼哈顿”之称的陆家嘴金融贸易区核心地带，目前共有350家商铺签约，出租率超过80%。
购物中心在我国发展很快，但是对购物中心精髓理解不深，投资的许多购物中心缺乏精心规划，运作管理方式依旧是传统的百货管理方式，许多购物中心销售或经营出现失败。
万达商业广场成功7大要素
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。
物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。
万达商业广场成功的7大要素在目前全国消费市场增速下滑的驱使下，万达依然能保持增长的态势，尽管增长幅度没有以前大，但在全国已经开业的70多个连锁店，没有听到有哪个地方万达广场关门，可能部分项目有点困难，但经过调整以后又很好，为什么万达广场能够开一个火一个？第一，选址。
大型购物中心尤其是综合体，不同于传统的百货店，因此万达广场不会选择在城市核心区建店。
核心区成本太高，且租金未见得比郊区店多三四倍，收益投资率不高。
对于万达广场的选址原则，首先要求交通便利，至少有两个主道，这样才能方便进出，否则将来随着人流、车流的增加，容易造成堵车、进出困难等困境，这可能就会严重影响项目的收益和增长率。
其次，万达更多考虑居住人口而非流动人口，尽管一般的高铁站、火车站、飞机场等地客流量相当大，但这些人群极少有持续购买的行为，偶尔一两次购买就走了。
而购物中心需要的是不断的重复消费，有回头客，因此，万达只考虑半径50公里内是否有30万住户，相近30公里内有没有相同的业态，如果旁边已有大型购物中心，那么万达广场也不会选择落子。
第二，定位。
万达广场定位为流行时尚或年轻时尚，目标客户群在15至30岁，所以我们多数考虑时尚品牌、便宜餐饮、文化娱乐等，高端并不是我们的主要定位。
尽管明年我们会有两个奢侈品购物中心开业，但这不作为我们的主打方向。
现在我们计划在合肥、长沙、武汉、太远做中等偏上的购物广场，其中武汉项目现时已有超过150个奢侈品品牌，无论从立面设计、内部装饰还是奢侈品品牌的招商，可能会超过大中华地区包括香港在内所有的购物中心。
购物中心成功的关键因素.
购物中心成功的关键因素主讲人：谢仕平整个购物中心跟百货公司相比，有一个很大的区别，就是前期的规划很关键。
像我们这么大的购物中心，前期要做这么长的时间，一年二年甚至三年的规划呢，就是因为开始了之后重点就过渡到购物中心的营销和物业管理，所以前期这块是很关键的。
一个成功的购物中心，有哪些比较关键性的因素，这些也是我在实际操作过程中的一些心得，不一定都很有普遍性，或者大家都适用，只给大家做参考。
1、第一个关键就是选址，因为所有的零售业，第一是地头，第二是地头，第三还是地头，不一定是选择最旺的地方，因为不是你想选就可以选到的，在北京路盖购物中心根本不可能。
选地头要充分考虑到商圈里有没有足够的购买力支持，这跟购物中心盖多大有关系，是怎样的定位，商圈的特点和购买的情况怎样，这是一个很关键的因素。
要充分考虑交通的问题，我们参考了很多国家的购物中心，交通是必不可少的，为什么天河城和中华广场旺，就是因为有地铁。
我们正佳广场也有两路地铁，一号线和三号线，交通或者是未来交通的规划是很重要的因素。
此外还要对竞争对手进行分析，你旁边的竞争对手怎样，不仅仅是你直接的竞争对手，比如象购物中心，你做购物中心你旁边还有可能做购物中心，刚才有很多记者问我，正佳上来了天河城怎么办，这就是对对手的判断。
像在天河区商圈里，光有一家购物中心是不够的，商圈必须有很多的商业零售业态才丰富，我们的理解是跟天河城有互补有良性竞争的关系，关键是二者之间必须有互补，必须有差异性。
还有相关的对手，比如说百货公司、大型卖场，这可能跟购物中心里的主力店有很大的冲突，比如说正佳现在有两家百货公司，有一家大型超市，跟周边大型百货公司、超市有没有冲突。
归根到底，对很多的发展商来说，很多的商业物业是没有选的，盖了我就要开，就有一个选择做什么商业物业的问题，是选择做百货公司还是购物中心，商业物业是一个很广的概念，也可以做专业市场，广州很多专业市场做的很好，也可以做主题型的，可以做服装城、玩具城。
六要素为购物中心成功保驾护航
六要素为购物中心成功保驾护航
崔霁
【期刊名称】《上海商业》
【年(卷),期】2008(000)010
【摘要】购物中心成功的六要素为：专业团队的引入、场地的恰当选择、准确的市场定位、特色的主题和设计、财务的可行性、地方政府的支持。
【总页数】2页(P30-31)
【作者】崔霁
【作者单位】无
【正文语种】中文
【中图分类】F724.2
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大型购物中心成功的六大要素
大型购物中心成功的六大要素提要：购物中心具有特色主要是两方面：一方面是主题理念要具有特色。
中国第一代大型购物中心致命硬伤有两处：一是功能缺陷
大型购物中心成功的六大要素
购物中心成功的六要素为：专业团队的引入、场地的恰当选择、准确的市场定位、特色的主题和设计、财务的可行性、地方政府的支持。
要想在购物中心这块肥田上开花结果，开发商和投资者就必须要熟谙购物中心开发运营的成功之道。
1．专业团队的引入
购物中心开发的复杂性与周期长的特点，使得在购物中心的开发过程需要大量的专业人员参与到项目建设中来。
主要有项目前期顾问团队、租赁招商团队、市场销售团队、规划设计团队、工程建设管理团队以及商业运营团队等。
在项目前期聘请专业的顾问团队进行市场调研分析、规划初步的商业业态是十分必要的。
并且很大一部分购物中心都有国际投资者的参与，这样用国际化的眼光来建设购物中心，对未来的招商奠定基础。
2．场地的恰当选择
购物中心的场地选择至关重要，但合适开发的场地越来越难找。
城市区域中心的成熟商圈内的核心地块是购物中心开发的理想选择，却面临着拆迁困难的风险，影响购物中心开发的进度；城市规划的新城镇中心具有良好的市场消费潜力，但面临着城市规划的不确定性与市场潜力能否释放的风险，影响着购物中心的成败；同时合意的目标地块由于竞争对手多，也面临着地价过高的风险，这些风险因素越来越成为购物中心选择场地所要面对的现实。
不管开发商构想开发的购物中心类型如何，也不管开发商是否已拥有土地，一个规划中的选址必须最大限度的具有以下综合特征：与目标市场有关的中心位置，以保证项目运营所需的基本消费群；方便的通路，以保证项目物流、车流、人流的需求；可识别性高，便于消费者前往进行消费；与计划概念和停车要求相关的合适规模与形态，细节保证运营顺畅；可操作性的地形，有利于项目设计和规划；排水系统良好，特别对包含餐饮业态项目尤为重要；地基土质良好，这是保证建筑体安全稳固的基础；已有配套市政设施，可缩短购物中心市场培育期；环境兼容性高，形成多功能效应，提升项目品质；合适的区划要求，留下调整余地等。
3．准确的市场定位
购物中心建设不同于住宅开发，它所进行的市场分析更
侧重于对零售市场的识别与评估，开发商在新建一个购物中心之前，必须分析零售的供需关系，计算各类商品和服务潜在的市场空间，也即对商圈内的零售空间有效需求进行科学的评估与预测。
对购物中心进行综合性市场评估主要包括以下方面：对城市区域的经济基础分析，例如总的经济趋势、就业趋势、经济活动预测、经济增长模式等；勾画出主要的，次要的和周边商圈以及这些商圈的可达性；每个商圈内的人口数据，包括现有规模、历史趋势和未来预测；每个目标市场的人口统计数据，所在商圈的居住人口信息，包括旅游者、办公室人员、通勤人口和商务旅行者；每个商圈的人口特征，包括户数、家庭数和单身数、生活方式、年龄构成及历史趋势和未来预测；每个商圈的收入特征，包括每户、每家和人均收入情况，可支配收入的发展的趋势，购买力以及未来预测；商圈内对不同商品和服务的消费偏好和趋势；商圈内不同类型零售中心的相互竞争的位置、特征和销售趋势；商圈内零售空间的拥有和发展情况，以及不同零售类型购物中心的销售趋势；市场占有率、产出率、建设特色、核心租户、扩大中心规模，根据考虑的方案来决定。
准确的市场定位对于购物中心的成功经营起到事半功倍的作用，准确的市场定位可以大大缩短购物中心的市场培育期。
4．特色的主题和设计
购物中心具有特色主要是两方面：一方面是主题理念要具有特色。
中国第一代大型购物中心致命硬伤有两处：一是功能缺陷，购物功能“一股独大”，占据了60％－70％的比例，造成休闲、娱乐场地短缺，使多种功能的配套受到冲击。
二是主题缺陷，由于缺少体现都市文化品位且富有个性的主题设计，各购物中心从内容设置到品牌引进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机。
因此购物中心差异化、主题化、特色化是成功的必要条件。
另一方面是建筑设计规划富有特色。
购物中心建筑规划设计不仅仅要求结构空间能容纳零售商业活动，场地必须满足足够的停车需求，建筑及其环境能够吸引顾客和租户，并为他们提供方便，具有一定的超前和创新性，在运营过程中不断满足市场和租户调整的需求，补偿开发商投资回报的同时服务于社区。
这些要求都使得今天购物中心的设计必须采用最新的土地规划、建筑设计、景观设计、工程设计与技巧性的商品组合、公共关系以及管理融合一起。
购物中心的设计允许租户之间的合理变化，但必须保持整体的协调性。
建筑的整体设计也应该融入地区的独特环境，使其与周边的环境和各种出入方式紧密结合，更能反映地区的历史和文化特色。
5．财务的可行性
市场分析的基础是识别购物中心投资前景，落实到购物中心开发的财务可行性是至关重要的。
购物中心的财务可行性分析报表包含了购物中心开发的预期费用、购物中心的计划收入和详细评估。
区别于普通住宅物业开发，购物中心的投资成本中包含着长期的运营成本费用，如广告和物业宣传费用、房地产税、物业管理、购物中心修缮等各类费用；同时购物中心的总收入也不同于住宅物业的一次性销售收入，是不定性的多元化收入形式，其中包括出租、销售、自营等来实现。
出租可分为不定期租金回收收入，一般分为5年、10年或者以后的总体租金回收。
6．地方政府的支持
购物中心开发一般都占据城市或区域的核心位置，具有显着的社会效应；而其开发运营的复杂性，必然不可缺少地方政府的全力支持。
不但可以影响土地使用区分变更的快慢、相关基础设施建设的配合，招商过程的优惠政策，服务设施，甚至于各种证照的核发，如土地使用证、建设规划许可证等以及完工后的使用执照与各项商业登记等等。
因此与地方政府建立良好的沟通渠道，适时适地的回馈地方，共创双赢局面是非常关键的。