(最新整理)2018年鹿邑商业项目业态定位报告(终)
商贸城项目策划全案
中原国际商贸城工程策划全案工程总论一、中原国际商贸城工程基本情况中原国际商贸城选址在周口市川汇行政新区，临近北郊。
用地性质为商业用地，用地面积为2200亩(其中净地2000亩，退规划红线200亩)西界：轻工一路，东界。
大庆路，南界。
建设路，北界：北环路。
由周口市天华置业有限公司通过正式挂牌所得，总地价约人民币8000万元。
周口市规划局已经批准了该工程的建设用地，并给出了红线与规划设计要求。
本地块目前除有部分小量拆迁外，大部分无拆迁任务。
周口市有关部门在市长办公室会上已基本满足工程用地的六通(即上水通、下水通、路通、电通、暖通、通讯通)条件，周口市政府成立了以市长负责制的工程指挥部，工程列入周口市2004年一号工程，并准备申报河南省重点工程工程。
二、工程模式与合作方式本工程由周口市天华置业有限公司独资开发。
工程经营方式：商业铺面、配套住宅全部销售，商务休闲区和办公园区全部销售；钢构结构大棚、大型仓储、货场、无污染加工区、物流配送中心等大部分租赁，部分留作自营。
自营部分在财务预测时按租赁形式列算。
三、工程可行性报告的结论工程总投资人民币132189.5万元(含贷款利息)，启动资金2 000万元，向银行借款8 000万元。
经分析研究，工程主要经济指标如下:1、成本指标（1）交易展销区二层复式混凝土框架：1294.76元/㎡（2）配套住宅区多层半框架：1194.36元/㎡（3）商务休闲区小高层框架：1394.35元/㎡（4）仓储加工园等钢构结构：1064.76元/㎡2、销售与租价格指标：（1）交易展销区：二层复式商铺售价为1900元/㎡（2）配套住宅区：多层住宅售价为1380元/㎡（3）商务休闲区：小高层售价为2100元/㎡（4）仓储加工园等钢构租赁金为：21元/㎡月3、收入规范(静态指标)（1）销售收入：149940万元（2）租赁收入：5619.6万元（可租赁部分年静态指标）4、财务指标(静态指标)（1）所得税前利润：32765.9万元（不含租赁钢构物业收入）（2）投资利润率：45.5%（3）投资利税率：55.6%（4）税前财务净现值：62 447.9万元（5）内部收益率：48.36%（6）投资回收期（静态）税前：4.15年税后：4.57年（7）投资回收期（动态）税前：4.93年税后：5.30年（8）税后财务净现值：49 971万元（9）内部收益率：41.04%第一部分市场研究与技术方案构思第一章工程市场研究1.1周口专业市场宏观走势分析周口市是一个有着一千多万人口的大市，正经历由传统农业向现代产业化农业转型、小城镇向大都市发展的历程。
鹿邑经济分析报告
鹿邑经济分析报告1. 简介这份报告将对中国河南省周口市鹿邑县的经济状况进行分析。
鹿邑县位于河南省西南部，是一个以农业为主导的县级行政区域。
本报告将从GDP增长、产业结构、人口与就业、财政收入等方面对鹿邑县的经济状况进行深入分析。
2. GDP增长2.1 历史数据根据鹿邑县统计局的数据，从2015年到2020年，鹿邑县的GDP增速一直保持在稳定增长的态势。
具体的GDP增速数据如下表所示：年份GDP增速（%）2015 6.22016 7.52017 8.12018 7.82019 6.32020 5.7从数据可以看出，2015年至2020年期间，鹿邑县的GDP增速一直保持在5%以上，且呈现逐年递减的趋势。
2.2 影响因素分析造成GDP增速逐年递减的主要因素有以下几个方面：2.2.1 外部环境不确定性近年来，国内外形势复杂多变，国际市场需求减少，国际贸易摩擦频发，这对鹿邑县的经济发展带来了不确定性。
特别是2020年新冠疫情的爆发，对鹿邑县的经济产生了较大冲击。
2.2.2 产业结构升级缓慢鹿邑县的产业以农业为主导，农业发展受制于市场需求和自然条件。
虽然近年来有一定的农产品加工业向鹿邑县转移，但整体上产业结构升级的步伐较慢，新兴产业的发展不够快速。
2.2.3 地理位置和交通条件限制鹿邑县位于河南省的偏远地区，交通条件相对较差，这给物流运输带来了一定的限制。
有限的交通条件限制了鹿邑县与外界的联系和对外贸易的发展。
3. 产业结构3.1 主要产业鹿邑县的主要产业包括农业、制造业和建筑业。
其中，农业是鹿邑县经济的支柱产业，占据了很大比重。
3.1.1 农业鹿邑县地处黄淮平原，土地肥沃，适宜发展农业。
主要农产品包括小麦、水稻、玉米、棉花等。
随着科技的进步和技术的引进，农业生产效益逐年提高。
3.1.2 制造业鹿邑县的制造业主要集中在农产品加工、纺织制造和食品加工方面。
近年来，随着农产品加工业向鹿邑县转移，制造业发展趋势良好。
2018年贵州普安县东方新城商业定位及产品策划报告
东方新城商业定位及产品策划报告Business positioning Report云南巨联房地产经纪有限公司C O N T E N TS目录前言商业定位平面布局及功能划分人流导向及配套功能租金价格建议租金收益评估0102030405061前言前 言购物中心是商业地产金字塔的塔尖，其功能性和超强的聚客能力越来越受到重视。
越来越多的项目希望借助购物中心的招商成功带动整个项目的成功，但由于购物中心招商有别于其它商业类型招商，没事实际购物中心招商经验的人很少懂得购物中心如何招商。
此外，市场上也没有购物中心招商的书籍。
因此，在这里我们通过借助多年操盘的经验及对多个国内外购物中心案例的分析，总结出相关经验在这里进行分享。
在此强调，商业招商不像楼盘销售定好价格直接就卖，因为户型已经确定，而商业招商则是产品和客户随时都在变化当中，甚至在开业当天业态都会有变化。
2商业定位商业定位解决的问题•本案商业在城市中处于什么地位？这是一个怎样的项目？•在现有市场竞争环境下，如何实现企业诉求，实现利益最大化？•规划怎样的商业，来承载项目价值，通过什么策略来实现及提升项目价值？每一块土地具有自己不同的灵魂每个灵魂都有自己独一无二的精神！灵魂是可以触及的，而精神却是需要感知的！探求、挖掘、升华、延伸土地的精神才会令土地创造真正的价值！本项目的灵魂何在？土地的价值如何有效的实现？现状缺人气、缺人流、缺信心、缺气氛缺产品刺激力、缺商业支撑力。
作为商业地产中的金字塔 — 购物中心的操盘，我们最大的体会是只要对这项工作的危险有足够的全面的认识，不怕危险，只怕缺乏清醒的认识，这不是没信心，利空出尽一定是利好。
敌之要点即我之要点，缺就补，没有就制造定位建立新品类西餐汽车特色美食百货KTV …………投资者电影全新模式平台中餐咖啡休闲餐饮烧烤我们在思考……这些反复提及的、看似离散却又暗里关联的词语背后深层次的韵味 是什么？？？我们要做的是……在这里，搭建一个平台在这里，运作一种全新的模式！投资者和经营者他们的基本关注点大体相同，区别之处只在于经营活动层面，所以我们把他们归于一类。
鹿邑市场调研汇报稿
50万
74.25万 62.3万 90万 46.2万 107万 75万 88万 260.5万 55万
2.4
1.2 下3.6 下2.4 —— 上5 上3 上4 上8 上2.8
312元/㎡
928元/㎡ 260元/㎡ 560元/㎡ —— 321元/㎡ 181元/㎡ 330元/㎡ 488元/㎡ 110元/㎡
三级
余额82.8亿元，增长17.5%。
三产结构比重：26%：48%：26%；社会消费品零售总额占GDP比重32%，居民 储蓄存款83亿元，没有过百亿。 产业结构不断优化。食品加工、纺织服装、医药日化、尾毛加工四大支柱产业 不断加强，其产值占全县工业总量的70%以上；生物产业、汽车玻璃、包装彩印等 新兴产业不断壮大。全县规模以上工业增加值60.8亿元,增长21.1%。规模以上工业主 营业务收入223.3亿元，增长29.2%；实现利润总额35.7亿元，增长20.2%。产业集聚 区承载能力不断增强，新入驻企业26家，入驻企业总数达92家，实现营业收入达到
三、鹿邑经济发展情况
2011年全县生产总值178.4亿元，增长10.8%，高于全市（周口）平均水平0.8个
百分点，其中：第一产业增加值46.57亿元，增长4%；第二产业增加值85.58亿元，
增长16%；第三产业增加值46.25亿元，增长7.6%；财政一般预算收入完成4.6亿元， 增长17%。全社会固定资产投资完成83亿元，增长19%，其中：城镇固定资产投资 65亿元，增长20.6%。社会消费品零售总额63亿元，增长18.2%。城乡居民储蓄存款
95亿元，创利税8.1亿元，安排就业3.7万人。
四、鹿邑产业特色
目前，全县形成了皮革、粮食、医药、肉食、尾毛、草编、板材、纺织八大产 业特色： 1、皮革皮鞋业。 共有企业20多家，从业人员6000余人，年加工黄牛皮200万张，成品革5000多 平方英尺，生产皮鞋、旅游鞋近400万双，总产值达20亿元。赛潮鞋业生产的“赛 潮”皮鞋和河南鞋城皮革集团主导产品“龙凤”皮革均属全国著名品牌，在国内 享有较高的知名度。 2、粮食加工业。 全县拥有一定规模的酒厂、面粉厂、饲料厂、食品加工厂120多家，年消化粮 食1.1亿公斤，产值达3亿元。宋河酒业股份有限公司是全国著名的大型酿酒企业， 主导产品“宋河粮液”是全国十七大名酒之一。 3、医药化工业。 鹿邑毗邻中华药都亳州，中药材资源丰富，目前全县拥有医药化工企业9家， 年创产值4亿元以上。辅仁药业有限公司是全省民营企业系统最大的中西药生产企 业之一，拥有国内一流的制药及检测设备，先后兼并了开封制药厂等省内外六家 企业，其拳头产品益心通脉颗粒属国家专利产品，率先通过了国家GMP体系认证， 制药能力已居全省同行业首位。 4、肉食加工业。 全县共有肉食加工企业19家，库容量5000多吨，年生猪屠宰量100多万头，产 值5亿多元。传统名吃孔集卤鸡、试量狗肉等已实现真空包装。志元食业有限公司 近年来采取“公司建基地，基地连农户”的运作模式，打造了从种植、养殖到肉 食加工、低温熟食等多元化开发的产业链。
鹿邑调查报告
3
方案一
一期：商业、住宅 伴随鹿邑文化广场建立，人气的聚集，该区域 在市场的热度提高，商业气氛浓厚，有利于商业及 部分住宅的开发；住宅可随商业少量同步开发。住 宅商业两者之间相互呼应，有利于互补销售。 二期：伴随一期的交房，商业的成熟，利于二期 开发和提升二期住宅及商业的价值
三期（住宅） 二期（住宅）
录
五、竞品分析............................40 法姬娜欧洲城........................41 盛世佳苑............................43 景苑名城............................45 顾家商业广场........................47 竞品优劣势分析......................49 六、客户分析............................55 客户来源............................56 客户结构............................57 客户调研............................58 客户总结............................64 市场预测............................65 七、项目定位及其规划....................66 定位思路............................68 物业结构............................69 产品定位............................70 住宅部分............................72 商业部分............................83 酒店部分............................88 建筑风格............................96 住宅风格参考图.....................114
商场商业模式定位业态分布与招商计划的策划报告
关于福地广场商业模式定位业态分布及招商计划的策划报告福地广场位于市北三环外大丰片区大天路与西一路交汇处，占据大丰中心稀缺黄金地段。
项目总体量约18万㎡，产品包括大型购物中心家乐福、风情商业街和城市中心华宅，涵盖购物、休闲、餐饮、娱乐和居住等功能，是复合性极强的城市综合体。
同时本项目的打造对升级大丰商业档次、改写大丰商业格局、铸造大丰新中心、助推大丰向主城区迈进的高度有着很大影响。
本项目通过订单式地产模式，与世界500强以及全国上百家品牌商家强强联手，汇聚众多知名品牌店，更齐聚家乐福、宁电器等主力店，涵盖吃、喝、玩、乐、购、住、行，打造多元化、多样性、一站式的商业中心，全新铸就大丰商业中心功能，开创大丰首个繁华都市商业圈。
商业地产经营的核心是人气，尤其对一个新开项目来说，人气就是生气。
而人气是可以通过差异定位、功能组合、商业规划、业态划分、商家组合、环境营造、促销活动等拉动的。
这就要求商业项目在功能定位上应做出特色，避免千篇一律，同质化竞争；业态划分和商家组合上，应尽可能多元化，在综合满足购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、旅游等多功能，每一种功能里面根据实际需求选择不同商家，如餐饮可选择快餐、中餐、西餐、特色餐饮；休闲娱乐可引进KTV、影院、电玩城、儿童游乐场等实现关联消费、交叉补偿的作用，尽可能消除同质竞争，实现业态互补。
业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径，各业态布局相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到购物中心消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。
业态的互融相关性更多的是考虑功能互补，各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体；目标客群的一致，特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态。
一、福地广场商业模式定位在策划福地广场招商之前，首先，要确定的商业模式，以及商业主体业态类型。
河南武陟县红旗路商业步行街定位执行报告_114
劣势（W）
1、地处闹市区，对住宅的价值提升 带来一定压力。
2、西边过道狭窄目前出入不方便与东 面红旗路很难形成人流对流；
机会（O）
1、城市传统商业中心，区域发展潜力大； 2、优越的地理位置，容易被客户接受，利 于产品市场推广；
威胁（T）
1、目前市场大多项目均为现房销售，必 将分流客户； 2、未来市场投放量将进一步加大，市场 存在一定的风险；
户型建议：户型配比
二室二厅 三房二厅 四房或复式
15% 70%
18%
主力户型建议：室内布局
– 主卧：带卫生间、朝南、带飘窗、面积14-16平方米（接受大卧， 开间3.3米左右，进深4.5-5米人习惯在主卧设计洗浴设施）。
– 次卧：大的13平方米，小的11平方米 – 书房：9平方米左右 – 客厅：开间在4.0-4.2米，进深5米，面积在20平方米以上，带阳台。 – 厨房：6-7平方米左右，封闭厨房 – 公共卫生间：干湿分离，干区小一些。 – 主卧卫生间：与公共卫生间大小分开
1、市区高收入客户群 2、郊区及边缘乡镇高收入客户群 3、想由乡镇进入城区的客户群
目标客户需求
超越常规客户群体的需求 特征，彰显身份与地位 主导： • 地段的核心价值 • 做城市的主人 • 终极置业 • 创新产品的热衷追随
客户描述
这类客户具有雄厚的经济实力，甚至有多次置业的经验，不断寻找 彰显身份的终极置业目标，以高端物业的价值作为尊贵的标签。
CS服务接待流程
服务营销
CS服务理念的导入
CS是客户满意（CUSTOMER SATISFACTION）的简
称，是“客户对其要求已被满足的程度的感受”，
是人们在接受了产品或服务包括其所携带信息的刺
激以后，所作的一种肯定的心理状态，是人们对产
[河南]商业地产项目定位报告(商业定位)
![[河南]商业地产项目定位报告(商业定位)](https://img.taocdn.com/s3/m/c8882e8584868762caaed5fa.png)
信阳
2003 2004
2005 6407
200 150 136.2 100 50 0 157.8
人均GDP 4462 5310
187.6
信阳 2005 年人均 GDP 为 6407元，增速约12.7%。
社会消费品零售总 额（亿元） 2003年 2004年 2005年
郑州
踞武汉 214km
信阳 武汉
交通状况
信阳交通便利，南距武汉214公里左右，距郑州302公 里。京广、京九铁路及宁西铁路和国道106、107、312 及京珠高速公路、西合高速公路纵横交错，是河南省重 信阳 要的交通枢纽和连接东西部的主要通道。由于距武汉较 近，根据2006武汉城市圈布局蓝图，2010年武汉城市圈 将把信阳纳为其城市圈范围。
503.4 434.269 347.117 GDP亿元
2003年 347.117
2004年 434.269
2005年 503.4
人均可支 配收入 （元）
2005年全市城镇居民人均可支配收入6784元，比 上年增长14.2%。如左图:
人均可支配收 入（元）
7
城市背景
信阳人均 GDP 、商品零售额、人均消费支出处于 较快的增长阶段，居民消费潜力正在递增。
南湾区基本情况
南湾区位于市中心向西7公里，总面积190平方公里，总人 1.96万人，下辖南湾水库管理局、南湾实验林场、南湾乡、南 湾湖旅游发展有限公司、贤山开发办等5个单位，辖区内有国 家AAAA级旅游景区—南湾湖旅游风景区。
5
城市背景
人口环境状况-劳动力资源丰富，劳务经济已成 为信阳农村的支柱经济 。
5000 4000 3000 2000 1000 0
鹿邑县各乡镇经济调研报告
鹿邑县各乡镇经济调研报告篇一：鹿邑县“十三五”规划研究报告鹿邑县“十三五”产业研究与战略规划参考指导报告前言党的十八大以来，我国发展进入了新的阶段，面临的机遇以及面临的风险与挑战前所未有。
世界经济增长格局、国际产业分工、全球投资贸易规则、能源资源版图、地缘政治环境等都在发生深刻变化。
我国已站在新的更高的起点上，“十三五”面临新形势、新任务、新要求，要确保全面建成小康社会的宏伟目标胜利实现，确保全面深化改革在重要领域和关键环节取得决定性成果，确保转变经济发展方式取得实质性进展。
“十三五”规划具有特殊重要的地位，编制好“十三五”规划意义重大而深远。
2014年04月17日，国家发展和改革委员会召开全国“十三五”规划编制工作电视电话会议，宣布启动编制国民经济和社会发展第十三个五年规划。
“十三五”规划编制必须强化全球视野和战略思维，正确处理好政府与市场的关系，科学设定规划目标指标，积极推进市县规划体制改革，坚持开放民主编制规划，使“十三五”规划更加适应时代要求，更加符合发展规律，更加反映人民意愿。
“十二五”期间鹿邑县地区发展取得显著成就，经济保持持续快速发展，人均地区生产总值迈上新台阶；经济结构不断优化；经济素质明显提升，科技进步对经济增长的贡献率稳步提高，发展后劲大为增强，一批重大基础设施项目相继建成；对外开放全方位拓展，发展的动力与活力不断增强；人民生活大幅改善，各项社会事业全面进步，社会保持整体和谐稳定。
“十二五”期间的发展成就为“十三五”的发展奠定了坚实基础。
《鹿邑县“十三五”产业研究与战略规划参考指导报告》由中商产业研究院的资深专家和研究人员通过周密的市场调研，参考国家统计局、政府部门机构发布的最新权威数据，并对多位业内资深专家进行深入访谈的基础上，通过相关市场研究的工具、理论和模型撰写而成。
本报告总结了鹿邑县“十二五”经济与社会发展成就、“十二五”重点产业发展规模与经济效益、预测了“十三五”期间鹿邑县地区的投资环境；提出了鹿邑县“十三五”整体规划建议、产业规划建议、区域规划建议、园区建设建议；最后，就鹿邑县地区“十三五”期间投资机遇、投资风险、投资策略进行了审慎分析。
鹿邑县鹿邑饭店有限公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告鹿邑县鹿邑饭店有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:鹿邑县鹿邑饭店有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分鹿邑县鹿邑饭店有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务宿、洗浴服务；日用百货、预包装食品、卷烟零1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标信息最多显示100条记录，如需更多信息请到企业大数据平台查询7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
鹿邑县百货大楼介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告鹿邑县百货大楼免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:鹿邑县百货大楼1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分鹿邑县百货大楼综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务空1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标信息最多显示100条记录，如需更多信息请到企业大数据平台查询7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
鹿邑海景商业项目方案
老子故里——海景集团商业沉香千年团商业项目推广方案面对老子陈抟，天下面对故里改造，鹿邑，天下人高山仰止。
，鹿邑人热血沸腾。
我们希冀，这是一次对东望，太清宫西望，明道宫当站在项目地时，顿时热血老子，陈抟历史与文化一次次蜕变着鹿邑这次，海景集团挟老子与陈抟以令诸侯，我们希冀，这是一次对得起我们希冀，这是一件代表鹿一次对得起历史的创作。
太清宫。
明道宫。
时热血沸腾起来——陈抟……着鹿邑的过去与未来。
诸侯，将会给鹿邑带来怎样的蜕变？对得起历史的创作；代表鹿邑未来的作品。
每一个城市都有自每一个项目也有独没有性格，城市必然没有文化，城市必然何其有幸，鹿邑是一个有文化、有了性格，城市就有对于本项目而言，它的灵魂我们所做的就是研究城市性格，赋予它独特和鲜活的生都有自己的性格。
也有独特的灵魂。
市必然苍白；市必然肤浅。
文化、有性格的城市，市就有味道。
的灵魂早已存在，性格，找到项目的灵魂，活的生命力。
寻城市性格一、探寻城市老子故里，天下北有曲阜，南有悠悠千年的古城，浑然——中国鹿邑老子国际慢城一个“慢”字，怎能代表，天下鹿邑；，南有鹿邑。
，浑然天成的慢城。
际慢城旅游服务中心际慢城旅游服务中心————能代表了鹿邑的城市性格？鹿邑：4000年。
老子：250“中国鹿邑，老子这八个字让鹿邑成每一个鹿邑人，看无论何时，无论何鹿邑：4000年。
老足以令鹿邑立刻傲如此，一个“慢至少，它是一个2500年。
陈抟：1300年。
，老子故里”，鹿邑成为一座具有历史与文化感的城市。
人，看到这个八字时，都是热血沸腾、自豪自信。
无论何地，年。
老子：2500年。
陈抟：1300年。
立刻傲娇。
个“慢”怎能代表了鹿邑性格？是一个“有历史与文化的慢城”！4000年古城，2500鹿邑，让历史在此2500年老子故里史在此刻慢下来“呦呦鹿鸣，食鸣鹿，不只是鹿邑更是鹿邑代表“逐鹿扛鼎”先秦是中华煌煌五千年文鸣，食野之苹”是鹿邑最早的称呼，”先秦文化、农耕文化的佐证，千年文明史的见证。
商业计划书鹿邑
商业计划书鹿邑一、项目背景鹿邑是一个位于中国河南省的县级市，拥有深厚的历史文化底蕴和丰富的旅游资源。
然而，鹿邑的发展一直相对滞后，缺乏具有创新性和竞争力的商业项目。
本文档旨在提出一项商业计划，以促进鹿邑的经济发展，并提供更多就业机会和提高居民的生活质量。
二、项目目标本项目的主要目标是推动鹿邑旅游和文化产业的发展，吸引更多的游客和投资者，带动当地经济的腾飞。
具体目标包括：1.提高鹿邑旅游业的知名度和吸引力；2.开发和推广具有鹿邑特色的旅游产品和服务；3.建设必要的基础设施和配套设施，提升游客的体验；4.吸引投资者和企业家来到鹿邑，推动当地的经济发展；5.增加就业机会，改善居民的生活质量。
三、市场分析鹿邑拥有得天独厚的自然风光和丰富的历史文化资源，为发展旅游业提供了巨大的机遇。
目前，国内外旅游市场都呈现出持续增长的趋势，尤其是近年来随着人们对休闲和文化体验需求的增加，旅游业成为一个蓬勃发展的行业。
鹿邑的市场前景广阔，但要充分发掘和利用这些机遇，需要解决以下几个问题：1.提高鹿邑在旅游市场中的知名度和竞争力；2.打造具有独特鹿邑特色的旅游产品和服务，吸引更多游客；3.提升鹿邑的基础设施和配套设施，提高游客的满意度。
四、项目实施计划本项目实施计划包括以下几个关键阶段：阶段一：市场调研和定位（1个月）在这个阶段，我们将对鹿邑的旅游市场进行全面调研，了解目标客户的需求和偏好，了解竞争对手的情况。
同时，我们将确定项目的定位，并制定相应的市场营销策略。
阶段二：产品开发和推广（3个月）在这个阶段，我们将根据市场调研的结果，开发具有鹿邑特色的旅游产品和服务。
同时，我们将进行市场推广活动，提高产品的知名度和吸引力。
阶段三：基础设施建设和配套设施完善（6个月）在这个阶段，我们将投资建设必要的基础设施和配套设施，包括酒店、交通、医疗等方面。
同时，我们还将推动当地政府加大对旅游业的扶持力度。
阶段四：投资促进和企业引进（9个月）在这个阶段，我们将主动吸引投资者和企业家来到鹿邑，寻找合作机会。
鹿邑县发展和改革委员会
鹿邑县发展和改革委员会2017年度部门决算二〇一八年八月目录第一部分鹿邑县发展和改革委员会概况一、部门职责二、机构设置第二部分2017年度部门决算表一、收入支出决算总表二、收入决算表三、支出决算表四、财政拨款收入支出决算总表五、一般公共预算财政拨款支出决算表六、一般公共预算财政拨款基本支出决算表七、一般公共预算财政拨款“三公”经费支出决算表八、政府性基金预算财政拨款收入支出决算表第三部分2017年度部门决算情况说明一、收入支出决算总体情况说明二、关于收入决算情况说明三、支出决算情况说明四、财政拨款收入支出决算总体情况说明五、一般公共预算财政拨款支出决算情况说明六、一般公共预算财政拨款基本支出决算情况说明七、一般公共预算财政拨款“三公”经费支出决算情况说明八、预算绩效情况说明九、政府性基金预算财政拨款支出决算情况说明十、机关运行经费支出情况说明十一、政府采购支出情况说明十二、国有资产占用情况说明第四部分名词解释一、部门职责1、贯彻执行国家、省的国民经济和社会发展的战略方针、政策、法律、法规、规章；组织编制全县国民经济和社会发展的中长期规划和年度计划，研究提出发展方向、发展速度和结构调整的目标及调节政策、协调、衔接和平衡各主要行业规划及相关的政策措施；指导各乡（镇）、各部门的计划工作，组织实施并检查监督全县计划执行情况。
2、做好全县重要经济总量平衡和重大比例关系协调；参与研究制定有关全县经济工作的规范性文件引导国家产业政策实施；搞好资源开发、生产力布局、第三产业发展、城镇化和生态环境建设等规划工作；引导和推进全县经济结构优化与区域经济协调发展，促进可持续发展；指导推进和综合协调全县经济体制改革，统筹全县综合性经济体制改革，协调推进专项经济体制改革。
3、研究分析本县经济与社会发展的运行情况，进行经济的检查、预测和预警，突出促进经济健康发展的政策措施建议；研究提出综合运用财税、信贷、价格等重要经济手段的政策建议；研究制定贯彻国家、省投融资、计划等体制改革方案并组织实施；研究提出直接融资的政策建议，负责全县企业债券发行监督管理工作。
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宏观市场
宏观政策
2016年房地产市场政策一览表
2016年下半年至今实行分类城市，分类调控政策，一二线楼市调控政策不断收紧，并持 续扩大区域，一二线城市全面观望，售量锐减，三四线城市政策发酵，市场回暖;
苏州市居民申请2套贷款，需提供2年 内累计1年纳税社保正面；首套房首付 20%，已有一套及以上，停止贷款
广州
本地人不可买第三套
三亚
1、外地限购1套（5年以上纳税
或社保证明）；
2、单身限购1套，二套房首付
提至70%
深圳
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1、本地限购1套； 2、外地首套房首付40%
天津
1、本地限购3套，外地限购1套； 2、首套房首付30%，二套房首付40%
济南
1、本地限购2套（180㎡以下）； 外地限购1套（180㎡以下）
北京购买首套普通自住房首付不低于35% ，购买手套非普通自住房首付不低于40%
武汉部分区域首付比例提升至25%，二 套房首付比例提升至50%。本地人最多 可购2套房，外地人限购1套。
8月11日 8月31日 9月30日
10月1日
10月2日
10月3日
对在武汉市拥有1套房居民家庭，二套房 贷款首付最低40%
财政部发布《关于调整房地产交易环节 契税、营业税优惠政策的通知》，下调 契税营业税，取消144平“红线”限制。
国务院办公厅发布了《关于加快培育和 发展住房租赁市场的若干意见》，要求 落实鼓励个人出租住房的优惠政策 。
2月2日
2月17日 2月19日
2月29日
3月23日
6月3日
下半年，相对平 稳，但因城施策， 地方性调控增多
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1
了解宏观 窥探市场走向
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宏观市场 2016年房地产市场政策一览表
宏观政策
2016年上半年，国家密集出台一系列楼市调控政策，刺激楼市，加速去库存，一二线城市高歌猛进，量 价齐升，三四线城市成交有一定回升，但效果未现;
央行、银监会发布《关于调整个人住 房贷款政策有关问题》的通知， 不限 购城市首套房首付最低降至两成。
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鹿邑县商业项目业态定位报告
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市调工作梳理：公司策划团队本着多维度真实调查和理性分析原则，开展了市调工作.....
市调项目（14个）
在售项目（5个）
售罄交房（7个）
商业项目（2个）
➢ 上清湖1号 ➢ 森林湖畔 ➢ 运河上郡 ➢ 紫气盛世嘉园 ➢ 法姬娜新城国际 ➢ 法姬娜·欧洲城 ➢ 紫云阁
1、本地限购2套 2、外地最多购买1套
合肥
1、本地限购2套 外地限购1套； 2、首套住宅首付35% 二套住宅首付50%
北京
1、同一身份自然人，法人 限购1套 2、二套首付提升至40%
成都
1、本地限购2套； 2、二套房首付提升至50%，三套房限贷
武汉
1、本地限购2套； 2、外地最多购买1套
东莞
1、外地限购1套（3年以上纳税或社保证明； 2、二套房申请公积金贷款，首付比例调至 70%
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宏观市场
宏观政策
国内一线房企动向
截止2017年国内房企20强全部进入郑州，一线房企纷纷看好三四线房地产市场，加大三四线城市土地布 局。
碧桂园 保利 绿城
2016年，碧桂园新增土地储备规划面积中，一二线城市占比为22%，三四线城市占比为78%。 2017年6163亿元可售货值中，约43%的目标市场为三四线城市。
郑州
1、本地限购2套（新房），外地限购1套 2、二套房首付调至8成，单身限购1套
南京
本地限购2套，外地限购1套（5年以上纳税或 社保证明）
上海
本地二套房首付提升至50%，外地限购1套
杭州
1、本地限购3套，外地限购1套（1年社保）； 2、二套房首付80%（贷款未结清），第三套停贷
苏州
1、本地限购1套（新房） 2、二套房首付提至40%
无锡
1、本地限购2套（144㎡以下） 2、外地最多购买1套（144㎡以下）
厦门
宏观市场
宏观政策
三四线房地产市场政策刺激
由于一二线城市火爆带动，客户对楼市所带来财富集聚效应认识更加深刻，配合一二线城市房价上涨， 挤压客户回流，三四线地方购房补贴的全面落地，是楼市复苏的强心剂。
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央行官网发布通知，从2月21日起，职工 住房公积金账户存款利率，已调整为统一 按1年期定期存款基准利率即1.5%执行。
中国人民银行决定，自3月1日起，普 遍下调金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点，2016年第一次降准。
5月1日起“营改增正式实施”，建筑 业和房地产业适用11%税率，二手房 税率仍按5%征收。
➢ 建业城
➢ 建业明道宫 ➢ 缤纷城 ➢ 万家灯火 ➢ 新天地 ➢ 汽贸城 ➢ 华联城市广场 ➢ 顾家商业建材城 ➢ 万象国际
业内人士访谈
➢ 建业城销售主管 郭倩
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报告框架
宏观政策分析 城市市场研判 竞品营销分析 项目规划定位 项目定位执行
PART1. 了解宏观 窥探市场走向 PART2. 认识鹿邑 熟悉城市脉络 PART3. 熟悉竞品 方可百战不殆 PART4. 审视自身 把握机会研判 PART5. 精准规划 紧跟市场需求
2016年保利地产通过招拍挂、合作、并购等方式完成项目拓展112个项目，其中多数位于 三四线城市。
将在郑州市对拥有2套及以上住房的本 市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房 的非本市户籍居民家庭限购180平方米
以下(不含180平方米)的住房。
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暂停向拥有2套及以上住房本市居民 出售新建商品住房，与此同时，重点 查处捂盘惜销等违法违规行为。
宏观市场 一二线城市限购限贷调控布局
宏观市场 房地产市场小结
一二线 城市
VS
三四线 城市
16年上半年：高歌猛进，量价齐升 16年下半年：全面观望，售量锐减 17年--至今：售量探底，价格松动
16年上半年：促销主流，成交回升 16年下半年：价格上扬，售量回暖 17年--至今：库存告急，量价齐升
2017年房产市场调控长效机制建立，一二线城市中心人口外溢，三四线城市房地产市 场迎来了发展利好。