房地产投资分析复习题
房地产投资分析试题
房地产投资分析试题一、填空题：(共30分，每空1分。
)1.房地产投资三要素中，最重要的是，房地产的增值事实上是的增值2.由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。
3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、、且在市场景气时较易出现。
4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。
5.影响投资成本的两个重要因素是利率和。
6.资金时间价值的计算方法可以分为和两种，前一种充分体现了资金的时间价值。
7.年金指在一定时期内每期的收付款项，如、租金、贷款利息等。
8.在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘以，便可得先付年金的现值。
9.投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从和两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。
10.房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、阶段、阶段、评估决策阶段。
11.静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率和。
12.按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、和。
13.通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在不是时就会不一致。
14.投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报酬：承担风险的收益、社会风险补偿、。
15.净现值等于零，可判断该投资项目。
16.由于工业房地产差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。
17.房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、厂商权益的保障和。
18.房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资的。
19.房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基础设施条件等的调查属于调查。
20.实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，可用项目的作为计算静态投资回收期的依据。
《房地产投资分析》试卷
武汉大学土木建筑学院 《房地产投资分析》试卷
一、问答题（共7小题，60分）
1、试解释置业投资和开发投资，分别有什么特点?（8分）
2、什么是投资环境?投资环境分析方法有哪些?（8分）
3、房地产总投资由哪些费用构成?解释基础设施费和公共配套设施费?（8分）
4、房地产融资方式有哪?哪些属于权益融资?哪些属于债务融资?一般情况下哪种融资方式的资金成本最高？（8分）
5、房地产项目开发的资金来源有哪些?房地产融资的资金成本包哪些成本?（8分）
6、城市政府若加大土地供给,会不会降低房价?并说明理由。
（10分）
7、现在各大城市都在进行抢人大战你认为这看房地产市场会有什么影响?
（10分）
二、计算题(共2题，40分)
1、某家庭购买了一套100m2的商品住宅,售价为5000元/m2。
该家庭首付了房价总额的30%,其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。
住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是3.87%和4.15%,贷款期限为20年,按月等额偿还。
其中住房公积金贷款的最高限额为15万元。
如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额,那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款4年后,于第5年初一次性提前偿还商业贷款本金8万元;那么从第5年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少?(15分）
2、某人有20万元储蓄准备投资购房,所购房屋用于出租,预计每月可收租金800元,为保证其平均年收益率为5%，当10年后其将该房屋出手时,其最低售价应为多少元?(10分)
3.设某房地产企业为某一投资项目制定的筹资方案的有关财务数据如下表,试计算综合筹资成本率。
(15分)
某投资项目筹资方案有关财务数据。
房地产投资项目分析的——1期末考试试题及参考答案
房地产投资项目分析的——1期末考试试题及参考答案《房地产投资项目分析》复习题—1一、简答题1、如何理解投资与房地产投资的含义投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。
这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。
房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。
房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。
2、简述投资回收与投资回报的区别房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。
投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。
就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。
3、简述房地产市场预测的含义和种类房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。
房地产市场预测的种类：1．定性预测定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。
2．定量预测定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。
4、简述政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则1．目标的确定性2．政策的连续性与协调性。
首先要求体现新旧政策的衔接；其次，还要体现与相关政策的衔接配套；最后，还应体现多元性与系统性的统一。
3．政策的针对性和导向性4．政策的公平性和效率5、简述土地费用估算1.土地征用拆迁费。
土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。
房地产投资市场分析复习题
房地产投资市场分析名词解释1.房地产投资分析策划的定义2,房地产产品定位的含义简答题1.简述SWOT分析法。
2.房地产投资收入的合理构成是什么？3.房地产投资收入估算的原则主要有哪些？4.静态投资回收期和动态投资回收期的关系如何？5.净现值和内部收益率有什么区别？6.房地产投资项目中的不确定因素主要有哪些？7.房地产投资不确定性分析的方法和意义是什么？8.什么是敏感性分析？其目的和步骤是什么？9.政策风险对房地产投资项目有怎样的影响？10.房地产投资风险的度量方法有哪些/计算题1.某房地产开发项目建设期为3年，在建设期第一年借款500万元，第二年借款为600万元，第三年借款为400万元，年利率15%，试计算建设期贷款利息。
2.某房地产项目，借款1000万元，年利率12%，要求按年等额还本付息。
从借款当年起，15年内还清本息。
试编制还本付息表。
3.某纳税人转让房地产所得的收入为500万元，其扣除项目金额为150万元，试计算其应纳土地增值税的税额。
4.某房地产开发项目的房屋开发成本为2000元／m2，房屋开发建设面积30万m2全部用于销售，投资开发商希望得到的成本利润为15%，不考虑税费，试分别按照完全成本定价法及目标利润定价法确定的该房屋的不含税销售单价。
5.某房地产持有人欲将其持有10年的房地产转售出去，该房地产的收入年限总共为50年。
通过预测得到第十年末的净现金流量为80万元，假设第十年末时的报酬率为10%，试估算该房地产转售时的转售价格。
6.某项目的净现金流量见表1，投资者的目标收益率为10%，求该项目的财务净现值。
表1某项目净现金流量表7，某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5,5，建筑覆盖率为60%，楼高14层。
建造费用为3500元／m2，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用、建筑费用、专业人员费和其他工程费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元／m2.项目开发期为3年，建设期为2年。
房地产投资分析试题
房地产投资分析试题课程代码：00171一、单项选择题（本大题共24小题,每小题1分，共24分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1.一般的写字楼租售采用______租约合同。
( )A.标准B.特制C.特别 D。
法定2。
小型购物中心属于( ）A.工业用房 B。
特殊用房C.写字楼 D。
零售商业用房3.游乐园属于（）A。
工业用房 B.特殊房地产C。
写字楼 D.零售商业用房4。
固定资产投资方向调节税的征收对象是（）A。
固定资产投资 B.流动资产投资C。
无形资产投资 D.有形资产投资5。
土地增值税的纳税义务人是（）A.土地管理部门B.土地所有权人C.转让房地产并取得收入的单位和个人D.土地使用权人6。
银行放贷必须有适用、适销、适量的物资保证，以避免贷款资金构建的实物不至形成呆滞积压，能及时收回投资，这体现了银行贷款的( ）A。
物资保证原则 B.按期偿还原则C。
择优扶持的原则 D。
先评后贷原则7。
某公司2008年年初应收帐款余额为20000元，年末应收账款余额为21600元，全年产品销售收入总额为156000元，则该企业2008年应收帐款周转率为( ）A.7.0 B。
7.2C.7。
5 D。
7。
88。
某公司2008年年初存货余额为10000元,年末存货余额为20000元,全年产品销售成本为22000元,则该企业2008年存货周转率为（）A。
1.1 B.1.47C。
2.2 D。
2。
59。
某公司2009年预收帐款总额为500000元，存货为400000元，则该企业预收帐款存货比为( )A。
0.2 B。
0。
8C。
1.25 D.2.510。
以下行为属于房地产交易的是（)A。
房屋建造 B。
房屋维修C.房屋拆迁D.房屋租赁11。
土地一级市场指（）A.国有土地使用权转让市场B.国有土地使用权出让市场C.固有土地使用权抵押市场D.国有土地使用权租赁市场12。
《房地产投资分析》模拟试题课程复习试卷期末试卷
《房地产投资分析》课程模拟试题班级：姓名：学号：成绩：.一、单项选择题（共30分，每题2分）（1）一出让住宅用地使用权转让，已使用20年，则转让后的土地使用权年限为（）。
A.30年B.40年C.50年D.60年（2）下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（）。
A. 房屋出租B. 房地产抵押C.土地使用权转让D.土地使用权出让（3）下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。
A．购买房地产公司股票 B．购买土地使用权C．购买新建商品住房 D．购买存量商品住房（4）房地产投资分析中，“计算期”的起点是（）。
A.取得房地产开发用地的时间B.开始动工开发的时间C.开始经营的时间D.开始预租或预售的时间（5）在房地产市场调查中，先将母体按其属性特征分成若干类型或若干层，然后再从中随机抽取样本的方法是（）。
A.简单随机抽样法B.分层随机抽样法C. 分群随机抽样法D.配额抽样法（6）房产税的税率，按照（）计算缴纳时，税率为1.2%。
A. 房产租金收入B. 房产原值C. 房产现值D. 建造成本（7）下列属于财务费用的是（）。
A. 借款利息B. 广告费C. 绿化费D. 预售许可证申请费（8）下列能反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出的报表是（）。
A.资金来源与运用表B.现金流量表C.利润表D.资产负债表（9）某项目流动资产总额为80万元，存货为20万元，流动负债总额为100万元，则此项目的速动比率为（）。
A.80%B. 65%C. 60%D. 无法确定（10）某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于( )。
A.银行贷款利率B.通货膨胀率C.国民经济增长率D.项目基准收益率（11）对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。
A．净现值法 B．差额内部收益率法 C．等额年值法 D．等额年费用法（12）根据《城市房地产管理法》等法律的规定，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的（）以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的土地方可进行转让。
房地产投资考试试题
房地产投资考试试题一、单项选择题（共35小题，每小题2分，共70分）1、一般情况下，会计折旧年限、房屋自然寿命和房屋经济寿命的关系是（）。
标准答案:C、A、经济寿命﹤会计折旧年限﹤自然寿命B、会计折旧年限﹤自然寿命﹤经济寿命C、会计折旧年限≤经济寿命≤自然寿命D、经济寿命=会计折旧年限﹤自然寿命2、一购房者以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时，楼价上涨了15%，则其预付款的收益率是（）。
标准答案:A、A、75%B、3%C、35%D、133%3、房地产投资的缺点是（）。
标准答案:C、A、易于获得金融机构的支持B、相对较高的收益水平C、投资回收期较长D、抵消通货膨胀的影响4、投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。
标准答案:D、A、降低系统风险B、提高投资收益C、使投资毫无风险D、降低个别风险5、张先生以万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（）。
标准答案:C、A、20%B、10%C、200%D、50%6、（）是收集一手资料时最普遍采用的手段。
标准答案:A、A、问卷B、面访C、座谈D、观察7、在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（）。
标准答案:B、A、建安工程费B、土地出让金C、其他工程费D、管理费用8、下列不属于权益融资的特点的有（）。
标准答案:B、A、无需还本付息B、需到期偿还C、共担投资风险D、税收负担轻9、房地产的投资形式包括（）。
标准答案:B、A、房地产实物资产和房地产金融资产B、房地产直接投资和房地产间接投资C、固定资产投资和流动资产投资D、商品房建设投资和土地开发投资10、住宅自住型置业投资与投资型置业投资之间相同的地方是（）。
标准答案:B、A、投资目的B、投资对象C、影响因素D、物业的使用者11、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。
房地产投资考试试题
房地产投资考试试题一、单项选择题（共35小题，每小题2分，共70分）1、下列不属于房地产投资经济分析所使用的参数的是（）标准答案:C、A、社会折现率B、影子价格C、基准收益率D、影子汇率2、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。
标准答案:B、A、实验法B、观察法C、问卷调查法D、讨论法3、下列选项中不是房地产置业投资目的的是（）。
标准答案:C、A、获得经常性租金收入B、自用C、获得开发利润D、获得转售收益4、下列投资行为中，不属于房地产间接投资的是（）。
标准答案:C、A、购买房地产公司债券B、购买房地产公司股票C、购买存量商品住房D、购买房地产投资信托基金5、开发项目全部投资的内部收益率表明了（）。
标准答案:B、A、将未来收益或收入转换成现值的收益率B、项目投资所能支付的最高贷款利率C、项目年净收益与项目投资的资本价值之比D、投资者每年所获得的或期望获得的收益率6、下列房地产投资方式中，属于房地产实物资产投资形式的是（）。
标准答案:A、A、购买商铺B、购买房地产股票C、购买住房抵押支持证券D、购买房地产债券7、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（）。
标准答案:B、A、短期投资B、长期投资C、金融投资D、风险投资8、以下不是从投资的风险、机会与运作等方面入手将投资环境要素是标准答案:A、A、环境要素B、风险要素C、运作要素D、机会要素9、土地有偿有限期制度决定了旅游房地产投资的最高获益期限是（）。
标准答案:B、A、50年B、40年C、70年D、60年10、下列选项中不属于转移支付的是（）。
标准答案:C、A、补贴B、税金C、外部费用D、国内贷款利息11、下列不属于权益融资的特点的有（）。
标准答案:B、A、无需还本付息B、需到期偿还C、共担投资风险D、税收负担轻12、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。
(完整word版)房地产投资分析复习题
房地产投资分析复习题单项选择20分，多项选择10分，简答40分，计算30分一、单项选择题１资本在某段时间内最高和最安全的投资收益是( )A.利润B.经营收入C.沉淀成本D.机会成本2某商铺购入价65万元，首期付款20万元，其余由银行提供贷款，该商铺扣除抵押贷款还本付息后的租金收入为1.2万元，则该投资的现金回报率为( )A.1.8%B.6%C.2.5%D.6.1%3某项投资，由银行贷款1，000万元，年利率3%，单利计算四年后的本利和为( ) A.1，100万元 B.1，200万元 C.1，120万元 D.1，020万元4按我国有关法律规定，商业、旅游、娱乐用地的出让年限为( )A.50年B.70年C.40年D.60年5按我国有关法律规定，商业、旅游、娱乐用地的出让年限为( )A.50年B.70年C.40年D.60年6在房地产市场的经济特性上，易于出现市场的不均衡和( )A.竞争B.垄断C.非垄断D.完全竞争7由于房地产不可能真正拿到市场上去交易，故房地产交易实际上是一种( )A.权益的交易B.实物的交易C.价值的交易D.价格的交易8.房地产的不可移动性决定了房地产市场的特性具有( )A.地区性B.国内性C.国际性D.城市性9房地产分析时，投资者要考虑国家和地方的经济特性，确定区域整体经济形势处于上升阶段，还是( )A.萌芽阶段B.衰退阶段C.发展阶段D.平衡阶段10开发项目财务评价中资金来源和运用是反映计算期内各年资金盈余或( )A.开发投资B.短缺C.流动资金D.发展基金11房地产的固定性，决定了房地产市场( )A.能配置存量房地产资源和利益B.能指导供应以适应需求的变化C.是房地产权益交易的市场D.是地区性市场12.将资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为( )A.时值B.终值C.现值D.未来值13某银行向甲、乙、丙、丁四个企业提供贷款，贷款年利率10%，分别按年、季度、日、周计息，则实际利率最高的是( )A.甲B.乙C.丙D.丁14.房地产市场通常需要一定时间才能完成供给情况的变化，且受市场不完全的影响，这一变化所需的时间( )A.相对较短B.相对较长C.不定D.不受任何影响15房地产供给的变化相对于价格的变化来说有一个时间上的( )A.超前B.弹性C.反应D.滞后16将房地产市场分为自用市场和投资市场两类，其分类标准是根据房地产的( )A.购买目的B.用途C.档次D.租赁17.房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起，达成某宗特定房地产的( )A.交易价格B.交易形式C.交易内容D.交易双方18除银行信贷融资方式外，房地产商的其他融资方式的主要形式是( )A.预售B.预租C.承包商垫资D.合作开发19.1000元的借款，借期为1年，名义利率为12%，按月复利计息时，实际利率为( )。
房地产投资分析试题ee
房地产投资分析试题ee房地产投资分析试题一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。
每小题1分，共24分)1.基于房地产投资( )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。
A.适应性强B.受政策影响大C.对专业管理依赖强D.不可移动性2.房地产间接投资不包括( )。
A.房地产置业投资B.投资房地产投资信托基金C.投资于房地产企业债券D.购买房地产抵押贷款证券3.权益投资收益率是衡量投资者( )收益水平的内部收益率指标。
A.投入的全部资本B.投入的借贷资本C.投入的全部现金D.投入的自有资本4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。
A.0.146B.0.125C.1.75D.1.505.（P/A，i，n）是( )公式的复利系数标准表示法。
A.一次支付现值B.等额序列支付现值C.等差序列现值D.等额序列支付终值6.第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住用地。
A.一B.二C.三D.五7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。
A.2.0B.4.0C.2.1D.0.58.在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。
A.银行利率B.社会资金供应量C.土地供应计划D.税收9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。
A.第一阶段和第三阶段初期B.第三阶段和第四阶段初期C.第二阶段和第三阶段初期D.第一阶段和第二阶段初期10.房地产商品供给弹性受时间因素的影响，短期供给曲线是一条( )直线。
A.垂直于横轴的B.是斜率较小的斜C.垂直于纵轴的D.是斜率较大的斜11.( )主要用来反映计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用以选择筹资方案，制定适宜的借款及偿还计划。
房地产投资分析期末考试
房地产投资分析期末考试房地产投资分析期末考试1. 基于房地产投资〔〕的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。
[单项选择题] *A.适应性强B.受政策影响大C.对专业管理依赖强D.不可移动性(正确答案)2. 房地产间接投资不包括〔〕。
[单项选择题] *A.房地产置业投资(正确答案)B.投资房地产投资信托基金C.投资于房地产企业债券D.购买房地产抵押贷款证券3. 在房地产投资环境中，以下哪个要素不属于软环境要素〔〕。
[单项选择题] *A、政治B、经济C、管理D、区位(正确答案)4. 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或〔〕时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
[单项选择题] *A．出售B．抵押C．转让D．经营(正确答案)5. 房地产置业投资项目的不确定性因素不包括〔〕。
[单项选择题] * A．购买价格B．容积率及有关制定参数(正确答案)C．空置率D．运营费用6.以下哪一项属于房地产的直接投资〔〕 [单项选择题] *A．购买万科股票B．购买万科的楼盘(正确答案)C．购买万科的债券D．投资万科发行的信托7. 从GDP的支出法计算模式中，购买房地产计入〔〕 [单项选择题] * A．消费B．政府购买C．投资(正确答案)D．净出口8. 商业房地产的产权年限是〔〕 [单项选择题] *A．30年B．40年(正确答案)C．60年D．70年9. 在房地产开发投资中，属于财务费用的是〔〕。
[单项选择题] * A．折旧费B．审计费C．金融机构手续费(正确答案)D．无形资产摊销费10. 在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是〔〕。
[单项选择题] *A．固定资产购置支出(正确答案)B．企业所得税C．固定资产折旧D．贷款利息11. 资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的〔〕分析。
[单项选择题] *A．现金流量B．清偿能力C．资产与负债状况D．资金盈余或短缺状况(正确答案)12. 某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为〔〕万元。
房地产投资分析期末考试试题
房地产投资分析期末考试试题1.甲.乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲，乙两个物业投资风险比较的结果是（B）A、甲物业投资风险大B、乙物业投资风险大C、甲.乙两个物业投资风险相同D、无法判断2.已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（D)A、7.5%B、15%C、15.87%D、3.75%3.已知某笔贷款的年名义利率为12%，实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（C)作为计息周期的。
A、年B、半年C季度D、月4.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（A )A、当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率B、当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率C、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（D)。
A 60年B 50年C 70年D 40年6.某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为（C）万台.A102B120C108D887.某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%，如果每年净收益为300万元(净收益发生在年末)，则该项目的财务净现值为(B)A 101万元B 137万元C 256万元D 500万元8.从房地产投资的角度说，风险是指(B)A房地产投资结果的好坏程度B获取预期投资收益的可能性大小C房地产投资项目激烈竞争程度D房地产开发程度9.风险最大的是商业物业风险，是因为（A) A商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大B商业投资的预测最难C商业的社会发展方向不易预测D商业人员无法竞争时心理变化很大10.个人住房抵押贷款期限可长达(C)年。
房地产投资试题及答案
房地产投资试题及答案一、单选题（每题2分，共10分）1. 房地产投资的收益主要来源于（）A. 租金收入B. 资本增值C. 租金收入和资本增值D. 政府补贴答案：C2. 以下哪项不是房地产投资的特点？（）A. 投资大B. 周期长C. 流动性强D. 风险高答案：C3. 房地产投资的直接目的不包括以下哪项？（）A. 获得租金B. 获得税收优惠C. 获得资本增值D. 获得投资回报答案：B4. 房地产投资的间接目的不包括以下哪项？（）A. 提高企业形象B. 增加就业机会C. 改善居住环境D. 提高个人收入答案：D5. 以下哪个因素不是影响房地产投资的因素？（）A. 地理位置B. 经济状况C. 法律法规D. 个人偏好答案：D二、多选题（每题3分，共15分）1. 房地产投资的类型包括（）A. 住宅投资B. 商业投资C. 工业投资D. 农业投资答案：ABC2. 房地产投资的风险包括（）A. 市场风险B. 利率风险C. 政策风险D. 自然灾害风险答案：ABCD3. 房地产投资的策略包括（）A. 长期持有B. 短期交易C. 杠杆投资D. 资产组合4. 房地产投资的评估方法包括（）A. 收益法B. 成本法C. 市场法D. 比较法答案：ABC5. 房地产投资的法律法规包括（）A. 土地管理法B. 城市房地产管理法C. 合同法D. 公司法答案：ABC三、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产投资的收益只来源于租金收入。
（）答案：错误2. 房地产投资的周期通常较短。
（）答案：错误3. 房地产投资的流动性较差。
（）答案：正确4. 房地产投资的风险较低。
（）答案：错误5. 房地产投资的直接目的包括获得税收优惠。
（）6. 房地产投资的间接目的包括提高企业形象。
（）答案：正确7. 地理位置不是影响房地产投资的因素。
（）答案：错误8. 经济状况是影响房地产投资的重要因素。
（）答案：正确9. 法律法规不影响房地产投资。
（）答案：错误10. 个人偏好是影响房地产投资的因素。
房地产投资分析 试题参考答案
鲁东大学成人教育《房地产投资分析》试题一、单选题（共10题,共20分）1. 国民经济评价的目的是（）。
A.项目盈利最大B.资源最佳配置C.社会效率最高D.社会公平2. 详细可行性研究阶段投资估算的精度为（）。
A.±20%B.±30%C.±40%D.±10%3. 在以下投资决策指标中，什么指标不宜用于互斥项目的优劣判定？（）A.财务净现值B.财务内部收益率C.差额投资内部收益率D.现值指数4. 某房地产投资项目的初始投资为200万元，投资期为1年，预计该项投资的报酬额及其发生的概率如下表：则投资该项目的内部报酬率为（）。
A.50%B.150%C.47.5%D.58.33%5. 下列什么项目不属于商业房地产？（）。
A.购物中心B.旅馆C.写字楼D.车站6.在进行房地产投资环境多因素综合评价时，采用E=ΠCK加权乘法综合评价法的条件不包括（）。
A.每一环境条件评价指标的重要性相同B.每一环境条件评价指标的重要性不同C.各环境条件评价指标相互影响D.各环境条件评价指标相互关联7.下列什么项目属于资金筹集费？（）A.印刷费B.租金C.股利D.利息费8. 若企业融资额在1000万、3000万、5000万、7000万元的融资规模下的边际资金成本分别为6%、9%、13%、15%，而估计投资收益率平均可达到13.6%，问企业合理的融资规模应为多少？（）A.1000万B.3000万C.5000万D.7000万9. 下列哪个指标反映投资项目的偿债能力（）。
A.资产负债率B.财务内部收益率C.投资回收期D.资本金收益率10. 某房地产出租项目，预计每年年末租金收入为900万元，折旧费为75万，付现成本300万，企业所得税率为33%，则该项目的税后年净现金流量为（）万元。
A.426.75B.351.75C.603D.600二、判断题（共10题,共20分）1. 目前，我国工业用地的竞租能力大于住宅用地(错)2. 房地产投资的便利性和外汇投资一样，都是较低的(对)3. 房地产投资的专业性与期货投资一样，都是较高的(错)4. 投资旅馆的现金纯收入好，而对需要管理水平和技术要求却并不是最高(错)5. 财务内部收益率只有对常规投资的项目才具有决策指标的意义(对)6. 无论做什么房地产投资，区位最重要，因此城市中心区的投资利润应该最大(对)7. 房地产投资的风险没有股票投资的风险大(对)8. 投资银行建筑的安全及保值性最好(对)9. 通货膨胀的影响属于转移支付(对)10. 财务净现值为零，说明项目利润为零，不值得投资(错)三、简答题。
房地产投资分析技术练习题
房地产投资分析技术练习题一、单项选择题：1、某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期限间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息的总额是（ D ）万元。
A、160B、240C、320D、4802、上题中如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息是（ C ）万元。
A、356.23B、486.57C、536.48D、684.753、偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于（ B ）。
A、12B、1.2C、2D、0.24、从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的（ B ）。
A、税前现金流B、有效毛收入C、净运营收益D、名义收益5、收益性物业的运营费用是除（ A ）外物业发生的所有费用。
A、抵押贷款还本付息B、税金C、保险D、人员工资6、从（ A ）中扣除（ A ）后就可得到物业净运营收益，简称净收益。
A、有效毛收入运营费用B、潜在毛租金收入运营费用C、有效毛收入空置和收租损失D、潜在毛租金收入空置和收租损失7、（ C ）是业主十分关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
A、潜在毛租金收入的最大化B、税前现金流的最大化C、净运营收益的最大化D、税后现金流的最大化8、关于物业经营过程中的准备金下列表述，不正确的是（ B ）。
A、准备金又称大修理基金B、用于物业日常维修和更新改造C、如果这部分资金来自物业的收益，应从物业现金流中扣除D、小区内的非住宅物业的准备金在《物业管理条例》中称作专项维修资金9、目前我国营业税的税率为（ D ），城市维护建设税和教育费附加在市区分别为营业税税额的（ D ）和（ D ）。
A、12% 4% 3%B、12% 5% 3%C、5% 10% 3%D、5% 7% 3%10、现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（ D ）的简化图式。
房地产投资项目分析的——1 期末考试试题及参考答案
《房地产投资项目分析》复习题—1一、简答题1、如何理解投资与房地产投资的含义投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。
这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。
房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。
房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。
2、简述投资回收与投资回报的区别房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。
投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。
就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。
3、简述房地产市场预测的含义和种类房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。
房地产市场预测的种类：1．定性预测定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。
2．定量预测定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。
4、简述政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则1．目标的确定性2．政策的连续性与协调性。
首先要求体现新旧政策的衔接；其次，还要体现与相关政策的衔接配套；最后，还应体现多元性与系统性的统一。
3．政策的针对性和导向性4．政策的公平性和效率5、简述土地费用估算1.土地征用拆迁费。
土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。
2.土地出让地价款土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。
房地产投资分析复习题
《房地产投资分析》期末复习试题一、名词解释(每小题1分，共10分)1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资产的经济活动。
或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。
2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份，从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。
其资金所有权和使用权是统一的。
3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等，各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。
其资金所有权和使用权是分离的。
4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。
（不包括单纯的土地交易活动）。
6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及土地使用权的出让、转让等方面的投资。
7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和相关服务等。
10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时间。
11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
（无形资产具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。
13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。
基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。
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房地产投资分析复习题 TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-《房地产投资分析》期末复习试题一、名词解释(每小题1分，共10分)1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资产的经济活动。
或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。
2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份，从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。
其资金所有权和使用权是统一的。
3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等，各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。
其资金所有权和使用权是分离的。
4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。
（不包括单纯的土地交易活动）。
6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及土地使用权的出让、转让等方面的投资。
7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和相关服务等。
10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时间。
11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
（无形资产具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。
13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。
基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。
14、流动资金：是指在房地产开发过程中，进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。
15、房地产投资成本：是指项目在一定时期内为生产和销售房地产产品而花费的各种耗费和垫支。
16、融资：是指货币资金的持有者和需求者之间，直接或间接地进行资金融通的活动17、抵押贷款：抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款18、财务评价：房地产投资的财务评价是从房地产投资项目或企业角度对项目进行的经济分析与评价。
具体来讲是根据国家现行财税制度和价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考核项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据此判断房地产项目的财务可行性。
19、现金流量：是指企业在一定会计期间按照现金收付实现制，通过一定经济活动而产生的现金流入、现金流出及其总量情况的总称。
即：企业一定时期的现金和现金等价物的流入和流出的数量。
20、资产负债率：是指公司年末的负债总额同资产总额的比率。
21、投资利润率：指项目的年利润总额与总投资的比率。
22、国民经济评价：是指根据国民经济长远发展目标和社会需要，衡量房地产投资项目对社会经济发展战略目标的实际贡献。
23、风险：风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。
24、投资风险：指在投资过程中遭受各种损失的可能性。
25、房地产投资风险：是指从事房地产投资过程中遭受各种损失的可能性大小。
二．填空：1、投资活动的构成因素包括：投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程。
2、投资方式包括直接投资和间接投资两种。
3、房地产投资时必须注意的三要素为时机、地段、质量。
4、投资活动依次经过投资资金的形成与筹集、投资的分配、投资的使用和投资的回收与增值四个阶段。
5、投资环境的基本特征表现在系统性、动态性、主导性和地区差异性四个方面。
6、流动资金主要包括储备资金、生产资金、成品资金、结算和货币资金四类。
7、房地产项目的开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用三个方面。
8、房地产投资的财务分析指标包括清偿能力分析指标和盈利能力分析指标。
9、房地产投资财务评价的基本报表包括现金流量表、损益表、房地产项目资金来源与运用表、房地产项目资产负债表。
10、房地产投资风险的防范策略主要有保险策略、投资分散策略、联合策略和融资策略。
11、按风险的性质划分，风险可分为静态风险和动态风险。
12、房地产投资风险分析的方法，主要有定性分析法和定量分析。
13、按决策目标的广度和深度以及重要程度划分，房地产投资决策可分为战略决策、战术决策和业务决策。
16、投资的行为过程即资金的形成与筹集、投资分配与使用和回收与增值，它是房地产投资的全过程。
17、投资按其性质的不同，分为固定资产投资和流动资金投资。
18、根据投资回收期的长短，投资可分为短期投资和长期投资。
19、按投资环境要素所具有的不同特点和作用，投资环境可划分为硬环境和软环境。
20、我国传统的用于房地产投资项目投资环境的综合评价方法主要包括主导因素分析法和多因素加权综合评价法两大类。
21、建设项目总投资估算包括建筑工程费、设备以及工器具购置费、安装工程费三部分。
22、流动资金主要包括储备资金、生产资金、成品资金、结算和货币资金。
23、房地产投资总成本费用，一般由开发成本和开发费用两大部分构成。
24、房地产开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用三个方面。
25、房地产投资财务评价过程中常用的方法比较分析法、比率分析法、因素替代法。
26、风险的特征括：随机性、客观性、相对性、对称性、可测性。
28、房地产的拥有方式主要有：个人单独拥有、分别共有、共同共有、信托共有。
29、房地产的投资方式主要有：个人直接投资房地产、合伙投资房地产、房地产公司投资、房地产信托投资。
30、房地产投资主体主要包括：国家、企业、个人。
三、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。
每小题1分，共20分)1. 基于房地产投资( D )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。
A.适应性强B.受政策影响大C.对专业管理依赖强D.不可移动性2. 房地产间接投资不包括( A )。
A.房地产置业投资B.投资房地产投资信托基金C.投资于房地产企业债券D.购买房地产抵押贷款证券3. 在房地产投资环境中，下列哪个要素不属于软环境要素（ D ）。
A、政治B、经济C、管理D、区位4. 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（ D ）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A．出售 B．抵押C．转让 D．经营5. 房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（ B ）。
A．购买价格 B．容积率及有关设计参数C．空置率 D．运营费用6. 已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（D）。
A．％ B．％C．％ D．％解析:700/2000=7.某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（A）。
8.A．乙<丙<甲 B．甲<乙<丙9.C．丙<甲<乙 D．乙<甲<丙解析:890/1500= 910/1800= 1200/2200= 从小到大排列8. 在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（A ）。
A．单元估算法 B．单位指标估算法C．概算指标法 D．工程量近似匡算法9. 在房地产开发投资中，属于财务费用的是（C）。
A．折旧费 B．审计费C．金融机构手续费 D．无形资产摊销费10. 在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（A）。
A．固定资产购置支出 B．企业所得税B．C．固定资产折旧 D．贷款利息11. 资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（D）分析。
A．现金流量 B．清偿能力C．资产与负债情况 D．资金盈余或短缺情况12. 某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（C）万元。
A．330 B．450C．650 D．70013. 一个房地产公司在竞拍得来的土地上建设住宅小区,并将其销售出去,这一行为属于(A)A.房地产开发投资B.置业投资C.间接投资D.金融投资14. 对一个特定的房地产投资项目而言,销售收入属于(A)A.现金流入B.现金流出C.净现金流量D.时间价值15. (P/A，i，n)是( B )公式的复利系数标准表示法。
A.一次支付现值B.等额序列支付现值C.等差序列现值D.等额序列支付终值16. 在我国( C )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。
A.银行利率B.社会资金供应量C.土地供应计划D.税收17. ( D )主要用来反映计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用以选择筹资方案，制定适宜的借款及偿还计划。
A.投资计划与资金筹措表B.贷款还本付息表C.营业利润表D.资金来源与运用表18. 下列哪项内容不属于可行性研究的五个步骤之一的(A )A.接受委托B.投资机会研究C.调查研究D.财务评价和国民经济评价19. ( B )表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。
A.基准收益率B.内部收益率C.成本利润率D.净现值20. 个人住房贷款主要是指自然人取得用于购建自用住房的贷款，其性质为( A )贷款。
A.消费性B.投资性C.经营性D.周转性21. 金融机构对预售房发放个人住房抵押贷款，通过推出开发商全程担保贷款方式，就将主要贷款风险转到( B )身上。
A.承建商B.开发商C.银行D.购房者22. 存货周转率是反映企业( B )能力的指标之一。
A.长期偿债B.短期偿债C.经营管理D.获利23. 零售商业与服务用房投资通常不包括( D )。
A.写字楼B.铺面房C.中小型购物中心D.大型购物中心24. 下列税种中( B )的实缴税额不是城市维护建设税的计税依据。