土增清算流程及注意事项

一、收到税局下发的土增税清算通知书（一般要求企业在90天内递交清算资料）在收到税局下发的清算通知书时，需要先自行判断是否符合土增税的条件。

其中，土增税应清算的条件：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目；3、直接转让土地使用权；4、申请注销登记但未办理土地增值税清算手续。

（原则上达到应清算条件的项目，纳税人应该在满足条件之日起90日内向税务机关办理清算申报手续）。

对于达到可清算条件的项目，税局机关可以要求纳税人进行土增税清算，可清算条件为：1、已竣工备案的房地产开发项目，已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；2、取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕；3、主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。

根据新规，对于达到可清算条件的项目，销售比例达到85%且满三年或者虽未满三年，但销售比例达到95%的项目，主管税务机关原则上应在符合条件之日起60日内下达清算通知。

备注：企业在自行测算销售比例时，应尽量将所属分期内的综合楼、会所、车位的面积包含在可售面积内。

对于所有楼栋及车位的面积，建议全部使用建筑面积进行统计，提取面积的顺序为1、确权明细报告或者实测报告，2、建设工程规划许可证，3、总规图。

二、确定需要土增税清算后，基础资料的准备1、准备所有项目的证照资料。

包含但不限于：开发项目立项批复、土地出让合同、土地使用权证、项目规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收备案表、预售许可证、实测报告、确权报告、人防车位验收合格证。

2、明确项目情况。

项目的分期情况，是否存在有争议的地方需要与税局进行协商。

，项目中的综合楼、会所、小学、幼儿园、影院等自有楼栋的确权情况及使用情况，是否存在移交给政府或者产权属于所有业主的自有楼栋，人防车位及非人防车位目前的确权情况及使用情况。

3、账务资料的准备。

科目余额表、序时账、辅助余额表、成本报表、合同台账等。

在准备账务资料时，需要核对合同台账的已入成本数是否与入账金额一致，科目的辅助合同名称与客商是否与合同台账一致，有无存在成本或者合同放错分期的情况。

合同台账需要核对是否存在一个合同对应多个分期成本的情况，合同台账中的成本计提数据是否合理。

4、与税局沟通需要提供资料的清单及数据的填列方式需要与税局确认清算中所有需要提交的资料清单以及需要使用固定模版填列的资料的电子模版。

5、合同与结算资料的准备根据合同台账整理出所需合同的清单，并对应合同清单整理所有已结算合同的结算书。

在拿到合同与结算资料后与合同台账进行比对，筛选出结算书的结算金额与合同台账上的入账成本及结算金额差异的部分进行进一步确认，查明差异原因。

对于主体工程的合同及结算资料，需要核对是否包含甲供材部分及地下室的成本是否可以单独进行拆分。

三、附件资料的提供（具体视税局的要求而定）凭证所对应的附件包含但不限于银行回单、发票、工程量清单、分段结算书。

￥结算书对应的附件包含但不限于开工令、竣工验收证、结算表、三方确认函、工程图纸四、计算底稿（具体实际操作视各个税局的要求来定）需要先与税局沟通清算方式，是采用两分法还是三分法1、收入的确认需要与税局确认普通住宅与非普通住宅的区分标准，一般在住建局与税局的网站也能查询到。

房屋的销售时间为网签时间，对于不同销售年度有不同区分标准的项目，需要注意房屋的销售时间。

备注：目前房屋的网签时间为销售合同编号的前6位，如果两者差异较大需要查明原因，不能直接采用明源系统里的销售时间。

2、面积的确认面积的确认顺序为1、确权明细报告或者实测报告2、建设工程施工许可证3、建设工程规划许可证4、总规图。

目前南海与韶关的税局的要求是在不同分期间的成本的分摊是根据每个分期的总建筑面积进行分摊（即包含架空层等不可售面积），在分期内各个业态的成本需要分摊的部分，依据可售建筑面积进行分摊。

车位的面积一般采用建筑面积，如果在实测报告中只有套内面积则采用套内面积。

不能办理权属转移登记手续的人防车位的面积依据人防设施竣工备案文件进行确定。

3、成本的确认{对于能直接按照受益对象归集的成本，则按照受益对象进行归集，无法按照受益对象归集的，则按照不同类型的房地产可售建筑面积进行分摊。

（1）土地成本：需要在分期内分摊的土地成本，可以按照占地面积、建筑面积、基底+占地面积进行分摊。

根据新规，国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金直接归集到对应的受益对象（地上部分或者地下部分）。

备注：目前税局的操作方式对于可售车位需要分摊土地成本，土地出让滞纳金也可以据实扣除。

（2）开发成本：前期、基础、建安、配套成本按照可售建筑面积进行分摊，对于能直接归属于地上建筑物与地下室的成本要直接归集。

人防车位的成本，对于不能办理权属转移登记手续的人防车位，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算。

建成后产权属于全体业主所有或无偿移交政府的，其成本、费用予以扣除；有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

机械车位的成本，穂地税函〔2016〕188号文件规定，对出租、自用的机械车位，土地增值税清算时，不计入清算收入，不允许扣除对应的成本、费用。

其中，机械车位的成本、费用涉及项目共同成本、费用的，按机械车位建筑面积占项目总建筑面积的比例分摊剔除。

人防地下车库、机械车位的建筑面积按《房地产产权证》或《房屋面积测量成果报告书》记载的“套内建筑面积”加上分摊的“另共有面积”确定。

“另共有面积”的分摊原则按照《房屋面积测量成果报告书》注明的人防地下车库或机械车位的“套内建筑面积”之和占该层所有车位“套内建筑面积”之和的比例确定。

配套设施的成本：小学、幼儿园等配套设施，如果移交给政府或者产权属于全体业主所有，则可以全额扣除成本，此时需要有移交政府的文件或业主委员会签属的移交文件。

否则需要独立归集成本作为不可扣除成本剔除。

开发间接费用，分期内所有楼栋均竣工备案后原则上不可以分摊开发间接费用，开发间接费用分摊可以采用建筑面积、开发成本占比、完工进度占比等方式进行分摊，具体分摊方式视每个项目而异。

（3）房地产开发费用利息支出。

利息支出如果据实扣除，需要提供贷款合同、金融机构证明，利息支出银行回单和计息单，证明贷款利率不高于商业银行同类同期贷款利率且对应贷款全部用于本项目的开发建设，没有使用于其他项目。

如果利息支出小于土地成本和房地产开发成本合计数的5%，建议直接按照比例进行扣除。

利息支出据实扣除的分摊方式参考开发间接费用的分摊方式。

)其他房地产开发费用土地成本和房地产开发成本合计数的5%（4）相关税金与销售房产相关的营业税、城建税、教育及地方教育费附加和堤围防护费均可以按照收入金额计算扣除。

新规明确规定列入“税金及附加”科目核算的，与房地产转让相关的税金可以扣除，故目前营改增之后的产权转移的印花税可以扣除。

五、其他注意事项1、每个项目需要结合楼盘的具体情况进行不同分摊方式的测算，对于普通住宅增值率接近20%的情况，需要调整相应的分摊方式。

例1、主体工程合同对应的是部分楼栋，如果该部分楼栋没有地下室，该主体合同所对应的全部成本可全额分配给地上建筑物，不用分摊给地下室。

或者存在地下室的主体合同中，地下室是单独进行结算，则地下室的成本可单独归集。

例2、户内外装修、园林、绿化等成本可只分摊给地上建筑物。

2、对于存在结算金额与入账成本数有差异的情况，如果为赶工奖等原因导致的入账成本金额大于结算金额，则结算资料可暂时先不提供。

对于其他情况需要查明是否存在分段结算或补充结算等情况。

3、代收费用的处理如果代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的，地计算增值额时不允许扣除代收费用。

*代收费用一般包含城市基础设施配套费、墙体材料专项基金、白蚁防治费、门（楼）牌费等。

4、开发间接费用中，属于前期物业费用、财务顾问费等应归属于期间费用的成本，一般不允许扣除。

对于非项目部门用电、用水、工资等支出，存在不允许扣除的情况。

5、红线外支出，发生于红线外的类似人行天桥等建筑的成本，一般不允许扣除，如果存在政府要求企业必须建立，或者在开发立项时明确注明建造相关建筑的文件，可以争取扣除。

6、成本计提数，清算初稿中应包含成本计提数，待税局后期调整时按照扣除后期取得发票后的金额进行剔除。

7、根据新的土增税申报表，房地产开发成本五个一级分类下新增加了二级分类，企业在填列申报表时需要按照二级分类明细进行填列。

现部分税局要求填写房产工程造价数据采集表，税局依据企业提供的造价数据采集表和土增税清算可扣除成本金额，计算对应二级分类明细下的施工成本，与当地公布的土地增值税扣除项目金额标准进行比对。

如果施工成本超过当地标准，需要额外提供材料进行解释说明。

六、申报注意事项1、根据新规，在企业提交土增税清算资料给税局的同时，需要按照企业提交的预计补缴土增税金额进行预申报入库，在税局审核完毕清算资料出具清算结论时，再进行补充缴纳或者退税。

对于需要补缴土增税的项目，在提交清算资料给税局之前需要将资料报集团审批。

2、税局出具交换意见稿后，出具清算结论之前，需要提前准备好向集团报审的资料，待清算结论出具后即时报集团审核。