20170527中德英伦联邦项目分析报告

中德·英伦联邦
势不可挡
2 项目自身解读
2.1 项目总规划
二期：英伦联邦 APPER（苹果）
一期：中德英伦联邦
西郡英华 别墅地块
5000㎡商业综合体 规划中
2.1 项目总规划
西郡英华 别墅地块
5000㎡商业综合体 规划中
2.2 技术经济指标
中德·英伦联邦一期以住宅为主，二、三期包括住宅、商业及写字楼。
开发商
四川中德世纪置业有限公司
项目地址
成都市高新区天府大道南段 （荷兰水街旁）
占地面积
24万平方米
建筑面积 容积率 绿化率
100万平方米 4.9 55%
楼层情况 总户数 车位
物业顾问
33/44F
9000 1:0.8
GVA衡信柏迪（GVA Curzon Partners）
园林设计
普邦园林
面积区间
60—120
建筑面积：约92㎡， 赠送面积37㎡ ，得 房率140%
优点： 1、动静分区； 2、超大景观阳台； 3、采光、视野上佳 4、户型方正 5、超高得房率
缺点： 1、黑卫
2.6.1 户型深度解读 3室2厅2卫 建筑面积（89+41）㎡
建筑面积：约89㎡， 赠送面积41㎡ ；得 房率146%。
优点： 1、动静分区； 2、超大景观阳台； 3、采光、视野上佳 4、户型方正
89-95㎡（85%）
总套数
198 260 260 192 576 260 260 359 256 260 250 314 349 363
剩余
3 0 1 5 42 66 49 160 179 192 124 206 233 137
其它 1单元6户
成交均价（元/ ㎡） 7000
1单元8户
7000
1单元8户
交房时间
2013
2.3 总评布局分析
大围合、大中庭、高绿化、户户宽景。
2.4 建筑风格解读 纯粹英伦风：哥特式外立面，尖阁、塔楼；暖色系红砖、白墙搭配。
2.4 建筑风格解读 外墙大量采用粗拉毛、劈开砖、GRC装饰构件、石板瓦等材质。
2.4.1 建筑材质解读 世界级标准、大师级作品。
2.4.2 建筑材质GRC解读
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0 2011/5 2011/6 2011/9 2011/10 2011/11 2011/12 2012/3 2012/4 2012/5 2012/8
实得均价（元/㎡） 成交均价（元/㎡）
小结：
成交价格低开高走，其间出现小幅波动，但整体呈现平 稳。
1.2.1 项目区域规划解读
1.2.1 项目区域规ຫໍສະໝຸດ 解读1.2.2 项目区域交通解读 南北纵贯线：天府大道、红星路南延线接驳双天府广场；地铁1号线、地铁6号线紧邻。
1.3 项目配套
5公里生活圈：伊藤亚洲旗舰店、家乐福华阳店、新会展奥特莱斯。 5公里教育圈：美视国际学校、伊顿公学、光亚学校 5公里医疗圈：中奥国际医院、中德配套医院、巴伐利亚医院 5公里娱乐圈：极地海洋世界、南湖风景区、会龙公园
缺点： 1、主卧门对餐厅
2.6.1 户型深度解读 3室2厅2卫 建筑面积（89+56）㎡
建筑面积：约89㎡， 赠送面积56㎡ ；得 房率162%。
优点： 1、大于60%的赠送 率； 2、超大景观阳台； 3、采光、视野上佳
缺点： 1、三个门对门，不 宜
2.6.1 户型深度解读 4室2厅2卫 建筑面积（118+58）㎡
主力户型/占比
89m2(67%) 88m2-89m2(50%) 88m2-89m2(50%)
89m2(67%) 88m2-89m2(64%)
88m2(50%) 88m2(50%) 88m2-89m2(64%)
89㎡（43%） 89㎡（45%） 88㎡-156㎡（89%）
87㎡-88㎡（59%） 89㎡（55%）
月均总推广费用：约为240万。 年推广费用：约2500万。
小结：
高频率曝光，大面积轰炸，始终如一的推广调性和项目包 装，中德·英伦联邦传播的深度和广度在近年来成都楼市中 可谓罕见，其收获的市场效应也是非常显著的。
高额的推广费用投入、统一的推广包装思路，形成的良好 市场形象和优秀市场口碑,成为项目持续热销的重要支撑。
软件支持：近乎完美的营销体系呈现。跨阶豪宅，青年才俊精神聚落， 产品、客群精准定位。全渠道推广线，全方位广告轰炸，多角度话题炒 作，不遗余力的形象包装。
高品质+强推广+精包装+亲民价=国际城南热销标杆
18个月持续火爆热销，中德英伦联邦已成传奇。
2.5 社区配套 8000平米，千万级私享会所，彰显无比尊崇。
2.5 社区特色解读 顶级豪华入户大堂，定义跨阶层豪宅。
2.5 社区特色解读 英式下午茶、咖啡屋、儿童王国；成都首创。
2.6 物业解读
“GVA衡信柏迪”世界级豪宅物管，沉淀最纯粹的忠实服务
总部位于北京的Curzon Partners衡信柏迪致力于在中国内地提供高水平的综合 房地产服务，服务范围涵盖房地产研究顾问、评估、营销策划、代理、商业顾问、
7000
1单元6户
7200
2单元11户当日售460
7600
1单元8户 1单元8户
7600 7600
2单元11户
7800
1单元8户
7800
1单元8户
7800
1单元6户
7800
1单元6户
7800
1单元6户
7800
2单元11户
7500
3.4 项目价格分析
自2011年5月入市以来，实得均价为5400元/㎡左右，成交均价为7500元/㎡左右；价格 波动幅度较小。
因此，我们认为，推广中准确的产品形象定位以及准确 的客群定位，对中德·英伦联邦的成功推广起了决定性的 作用。
3.2 营销推广节奏
推广节奏：中德英伦联邦地块08年成交，经过近3年的准备，2011年3月首次 媒报推广至今，期间地铁、报纸、网络推广频繁，表现活跃，曝光频率较高。 高频的举动，各类吸引眼球的炒作，引起市场的广泛关注。
08年拿地
11年3月以“寻 找王珞丹为主 题”高调亮相
11年5月29日 首批次开盘
11年7月-12年 持续推货,强势
推广
12年10月 APPER苹果开
盘劲销
10年12月第一 次媒体联谊会
11年4月正式提出 “跨阶层豪宅”概念
11年6月21日加推 3#
12年8月 APPER苹果
亮相
3.3 营销推广解读
中德·英伦联邦项目分析报告
1 项目区域概况分析
1.1 项目区域发展概况
项目地处国家规划重点发展区域“天府新城”核心区位。
1.2 项目区域规划及交通
“国际城南”天府大道中段，优踞“高新领馆片区”核心；北临5平方公里的西部金融中 心——金融城，东接规划为10平方公里的花园式新川创新科技园区。
1.2.1 项目区域规划解读
3.3 营销推广解读
引爆市场：2011年5月
主题：5月29日盛大开盘
内容：开盘信息公开，亲民价格 放出(实得5000元/㎡)，大规模蓄 水。总共放出712套房源，前期认 购400套，开盘当天仅300余套房 源可选，现场极度火爆。
媒体选择：线上炒作为主。
3.3 营销推广解读
持续火爆：2011年7月-2012年7月
优点： 1、约50%的赠送率； 2、干湿分区； 3、室内通透，采光、 视野上佳； 4、客厅大气； 6、270°观景阳台
缺点： 1、存在一定空间浪 费。
2.7 合作团队介绍
建筑设计：广州保贤华翰建筑设计事务所 景观设计：普邦园林设计 全程推广：黑蚁设计 物业管理：GVA衡信柏迪
业内顶级团队的倾力协作，全方位塑造中德·英伦联邦高品质形象。
小结：
大规模、大体量、大手笔。 顶级规划，大师级作品，一流合作团队。 纯粹英伦风，皇家式园林，豪宅物管，高得房率户型。
有房如此，中德·英伦联邦，如何不让 市场青睐有加。
3 项目营销推广解读
3.1 产品定位及客群定位
产品形象定位：跨阶豪宅
产品客群锁定：成都的才俊精英
小结：
通过对中德·英伦联邦庞大密集的广告宣传分析研究，我们发现其初 期推广思路依旧不明朗，仅为大规模的广告轰炸，以及各种口号性 的吆喝；不成体系。 但当“跨阶豪宅”这一定位明确提出之后，结合推出形象代言人 “王珞丹”所具象化的“成都青年才俊”；其市场形象逐渐清晰并 具备高度识别性。
酒店顾问、项目管理、资产管理及投融资等内容。
2.7 户型分析
户型特色一：赠送面积大，最高得房率达172%
2.6 户型分析
户型特色二：迎合市场主流需求，大批量套三户型适合首置、首改人群
2.6 户型分析
户型特色三：部分产品设计属于成都首创，如八角型卧室、阁楼天际别墅。
2.6.1 户型深度解读 3室2厅2卫 建筑面积（92+37）㎡
所谓：GRC
glass-fiber reinfored concrete即增加型玻璃纤维 混凝土
轻质、高强、艺术感强
此类装饰构件在中德·英伦联 邦项目中大量应用，将英伦 建筑风格的典雅、艺术化展 现得淋漓尽致。
2.5 景观解读 国内豪宅专家“星河湾”原班团队打造“英式皇家园林”。
2.5 景观解读 独具匠心的水景打造。
建筑面积：约118㎡， 赠送面积58㎡ ）得 房率150%。
优点： 1、约50%的赠送率； 2、干湿分区； 3、室内通透，采光、 视野上佳； 4、客厅大气； 6、270°观景阳台
缺点： 1、存在一定空间浪 费。
2.6.1 户型深度解读 4室2厅2卫 建筑面积（118+58）㎡