威海房地产市场年报

2010年威海房地产市场年报

正德集广地产联合机构

2010-12-26

第一部分宏观政策分析

一、2010两会奠定房地产市场调控基调。

2010两会，国家高层针对房地产市场的态度：坚决遏制房价过快上涨势头

中国国务院总理在十一届全国人大三次会议作政府工作报告时强调，要坚决遏止部分都市房价过快上涨势头，满足人民群众的差不多住房需求。

为促进房地产市场平稳健康进展，提出四大措施：

一是接着大规模实施保障性安居工程。

二是接着支持居民自主性住房消费。

三是抑制投机性购房。

四是大力整顿和规范房地产市场秩序。

点评：由“抑制”到“遏制”，为2010年房地产调控奠定基础。

二、2010年4月开始：第一轮调控风暴全面掀起

时刻：2010.04.15

措施：国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%。

要点：14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。

点评：鼓舞首套自住购房需求，通过利率杠杆抑制不合理购房需求，遏制房价过快上涨。

时刻：2010.04.17

措施：国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷

要点：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

点评：利用临时性政策，降低市场需求，稳定房价。

时刻：2010.04.19

措施：住建部要求商品住房严格实行购房实名制；未获预售许可开发商不得收取定金

要点：住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方

式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

点评：加强市场供应方的监管力度，打击投机性购房需求，防止资产泡沫。对开发商而言，资金链将受到严峻阻碍。

时刻：2010.04.21

措施：二套房以住房套数界定不再以贷款为准

要点：银监会银行业监管一部主任杨家才21日在同意记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了全然性的变化。

点评：抬高投机性购房门槛，从而降低市场购房需求，稳定房价。

时刻：2010.05.2

措施：央行年内第三次上调存款预备金率

要点：5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款预备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款预备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。

点评：回笼市场资金，防止热钞票流入楼市推高房价，降低银行风险。

一次调控小结：

●此次楼市宏观调控早在预料之中，然而如此之密、力度之大，历史

罕见，大大超出市场预期。然而从调控的目的来看，并非刻意打压房地产市场，旨在遏制部分都市房价过快上涨势头，引导住房合理消费，保证房地产市场健康稳步进展。

●通过这轮调控，房地产市场将面临一次新的洗牌，一二线都市房价

将回归理性。同时三四线都市将成为中国房地产以后进展的主力市场。

三、调控加码：楼市第二轮调控姗姗来迟

时刻：2010.09.29

措施：中国出台措施巩固房地产市场调控成果

要点：国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快都市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快都市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。

解读：作为楼市二次调控的核心内容，再次把抑制投机等不合理需求作为调控的重点，反映出政府对本次调控的决心，同时首套30%首付，从一定程度上抑制了刚性需求，属于有史以来最为严厉的房产新政。

楼市二次调控七大绝招：楼市面临“史上最严调控”

绝招一：暂停发放第三套房贷

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款禁止用于购买住房。

绝招二：最低首付提高至30%

对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；

绝招三：严格执行二套房政策

对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

绝招四：部格外地客户可停贷

对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

绝招五：部分都市限购房套数

房价过高、上涨过快、供应紧张的都市，要在一定时刻内限定居民家庭购房套数。

绝招六：囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款

对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。绝招七：推进房产税改革试点

我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。

08年以来，2010年首次收紧银根，2010年内6次上调预备金率、2次银行利率

二次调控小结

定性：本次楼市调控是继今年4月新政以来的二次调控，是“国十条”的升级版，政策力度更大、阻碍范围更广，是有史以来最为严厉的房地产调控政策。

阻碍：新政对住宅市场阻碍空前，再次提高了购买门槛，将大大降低市场不合理需求。

尽管新政严峻打击了炒房等投机行为，但同时也抑制了部分刚性需求，表明了国家遏制房价过快上涨、促进房地产市场健康进展的决心。

另外，商业地产作为价值洼地，将引来进展契机。

对威海的阻碍：本地客户提门槛、外地客户停贷，抑制50%住宅需求。新政对异地购房设定了较高的门槛，而威海作为外向型都市，外地人购房差不多占据了威海一半的市场，可见，新政对威海住宅市场将是致命的打击。

能够预测，伴随着新政地点细则的出台和执行，威海住宅市场将迎来一次洗礼，高价楼盘和低价楼盘“冰火两重天”的景象指日可见。

同时，伴随着住宅市场的调整、国际轻轨、新港码头等阻碍威海都市进展的重点工程的完工，威海商业地产和租赁市场可能将迎来一次进展小高峰。

政策预期：2011年宏观调控仍会专门严，可能面临第三轮调控。

2010年重点调控政策汇总（共26条，平均每月2.4条）

空置率数据暂难出炉家统计局投资司托付几个试点都市的调查总队来做，试点都市包括北京、上海、广州等四五座都市。

6 2010.09.04 首批十都市土地规划获批

102市须上报总体规划

国务院已正式批准杭州、南昌等10个都市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正

式进入批准时期。

7 2010.08.02 国土部发1457宗闲置土地

黑名单

国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将依照这份“黑名

单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。

8 2010.07.12 银监会：严格执行差不化房

贷政策不能动摇

针对近日有媒体关于个不地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差不化房贷

政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要接着严格执行二套及以上房贷政策。

9 2010.06.12 住建部等七部门发文加快

进展公租房

由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快进展公共租赁住房的指导意见》12日正式对

外公布，旨在解决中国都市中等偏低收入家庭住房困难。

10 2010.06.04 三部委发文明确个人房贷

二套房认定标准

住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督治理委员会发出通知规定，商业性个人住房

贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际

拥有的成套住房数量进行认定。

11 2010.05.22 广州出台国十条楼市新政

细则未停止三套房贷

广州细则要紧是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，

坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查；明确保障性住房

供应量、商品房和限价房供应量等等。

12 2010.05.22 重庆楼市新政出台未对第

三套房停贷

重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限

制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施。

13 2010.05.06 深圳版新国十条出炉暂停

三套房贷款全文

5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行依照风险状况，暂停发放购买第三套

及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证券的非本地居民暂停发

放购买住房贷款。

14 2010.05.02 央行年内第三次上调存款

预备金率

5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款预备金率0.5个百分点，

农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款预备金率。有专家指出央行此次

调整是配合为楼市降温而考虑的。

15 2010.04.30 北京出台地点楼市新政同

一家庭限新购一套房

暂停三套及以上房贷、首提

个人售房计税、限制外地人

购房

同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门能够依照本市房屋权属交易系统中

个人住房记录，实施差不化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1

年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

16 2010.04.21 二套房以住房套数界定不

再以贷款为准

银监会银行业监管一部主任杨家才21日在同意记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强

调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。

这与此前执行的二套房认定标准出现了全然性的变化。

17 2010.04.19 住建部要求商品住房严格

实行购房实名制

未获预售许可开发商不得

收取定金

住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，

要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商

品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变

相收取定金、预定款等性质的费用。

18 2010.04.17 国务院：房价过高地区可暂

停发放第三套房贷

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能

提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

19 2010.04.15 国务院常务会:贷款买二套

房首付不得低于50%

14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，

贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，

贷款首付款比例不得低于30％。

20 2010.04.13 住建部：加快保障房建设

遏制房价过快上涨

住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设

是下一时期工作的重点，同时遏制部分都市房价过快上涨。

21 2010.04.11 银监会：银行不得对投机投

资购房贷款

中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法推断，

则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差不化信贷政策执行力度。

22 2010.03.18 国资委要求78家非地产主

业央企15天出退出方案

按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正

在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。

23 2010.03.10 国土部强调房地产用地监

管将开展突击检查

国土部发通知：一、加快住房建设用地供应打算编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切

实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。

24 2010.02.20 银监会公布流淌资金贷款

治理暂行方法打击炒房者

流淌资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。

25 2010.01.12 央行上调预备金率强力遏

制信贷冲锋

中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款预备金率0.5个百

分点。

26 2010.01.10 国办发出通知要求促进房

地产市场平稳健康进展

国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健

康进展。

第二部分威海市房地产市场分析

一、威海市2010年土地成交情况分析

依照威海市国土局数据，2009-2010年，威海市全年成交土地情况如下：

结论：

2010年相比2009年，土地成交总量呈增长势态，但单块土地成交面积有所下降。

假如以2010年成交土地总量计算，按照平均三年的开发周期计算，2011年将新增供应面积至少228万平米。

二、威海市2007-2010市场供应情况分析

讲明：

?市场供应以本年度取得预售许可证并在房管局备案面积为标准统计。

?由于房管局从2006年11月才开始收录数据，因此2007年同比涨跌幅暂不做分析。

?因报告撰写时刻为12月中旬，所有数据收录时刻截止到2010年11月31日。

1、威海市2007-2010住宅供应情况分析

年度住宅供应面积涨跌幅

2007年1424144.56 ——

2008年1210213.78 -15.0%

2009年1898432.59 +56.9%

2010年前11月3046009.78 +60.4%

小结：