物业承接查验基本内容及程序细化介绍

物业承接查验基本内容及程序细化介绍

物业承接查验是物业项目从建设单位管理过渡到物业服务企业管理的必经环节，是物业管理的基础工作，直接关系到物业项目管理能否顺利进行，是出现质量问题时确定责任主体的主要依据。物业承接查验对明确各方权、责，划清建设单位、业主和物业服务企业正当权益，避免矛盾纠纷，具有重要的作用。同时也是督促建设单位提高建设质量，保证业主财产权益，弥补前期物业管理业主大会缺位弊端，保障开展物业管理的必备条件。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

物业承接查验的主体为：1、新建物业的共用部位、公用设施设备为建设单位与物业服务企业；2、新建物业的专有部分为建设单位与专有部分购买人；3、物业服务企业后期变更时为业主、业主委员会与新选聘的物业服务企业。

物业承接查验的范围《物业承接查验办法》（下称办法）第十六条已详细规定，在此不做赘述。物业承接查验的程序在《办法》的第十三条作出规定，但比较笼统不具有可操作性。细化程序是落实承接查验工作的基础：

（一）确定物业承接查验方案

《办法》第十条、第十四条规定了建设单位在物业交付使用15日前与物业服务企业完成承接查验工作；在现场查验20日前建设单位建设单位向物业服务企业移交资料。故综合实际情况和法条规定，建议在物业交付使用前至少50日建设单位应完成物业竣工验收并取得相关合格证书完成备案，达到物业交付使用条件后书面通知物业服务企业进行承接查验。此时物业服务企业收到书面通知后应主动与建设单位联系，查看建设单位是否具备《办法》第十一条规定的条件。如果条件符合，物业服务企业及时进行书面回复，并与建设单位商定召开首次协调会。

具体承接查验方案内容：

第一步：成立承接查验小组

承接查验小组由建设单位与物业服务业企业双方人员组成，包括双方的工程技术人员和管理人员。可以邀请物业管理行政主管部门与业主代表参与。

第二步：收集整理出承接查验各项专业工程的技术依据，以备有据可查，现场直接核查是否符合依据要求

技术依据主要有：1、物业项目设计文件的国家、行业和地方标准与规范；2、物业竣工图纸资料清单；3、物业买卖合同约定的配置标准；4、设施设备厂家安装、调试、维修及使用说明书；5、建筑安装工作质量验收系列丛书。

第三步：确定现场查验的内容

1.《办法》第十四条与第十六条规定的内容；2、物业管理中有关合同、共用设备的专

用工具和机配；3、拟定承接查验项目、内容、标准、方法、时间、进度、问题的发现与解决、工具器材、参与人员、记录人员等；4、准备好查验需要的工具。

（二）移交有关图纸资料

根据《办法》第十四条的规定移交图纸资料，建设单位与物业服务企业应有书面移交清单，且双方负责人签字并加盖双方公司的印章。特别注意双方必须现场签字。如有为移交资料，建设单位应列单并书面承诺补交的具体时间。物业服务企业收到的资料应分类建档，永久保存，该资料所有权归全体业主所有。

（三）查验共用部位、共用设施设备

查验方法包括：核对、观察、使用、检测、试验等方法。

1、核对：通过核对，确保设施设备的名称、型号、配置、厂家、数量和安装等均符合规划设计批准和买卖合同约定的要求。

2、观察：关键在于双方具有专业技术和经验的人员对共用设施设备进行详细的观察，观察期是否符合配置标准，外观质量是否存在缺陷，发现问题详细记录。

3、使用：在使用共用设施设备时，要由建设单位或生产厂家的工作人员来操作，切忌不可由物业服务企业工作人员来使用。使用时使其达到满负荷状态，记录设备运行主要技术参数等。

4、检测：查验人员利用工具和检查仪器对设施设备进行检测。

5、试验：对有关部位进行有效性试验，如：消防系统、排水系统等。

特别提醒：在现场查验过程中，物业服务企业查验人员只动眼不动手，所有查验活动在建设单位方或厂家配合进行。

（四）解决查验发现的问题

1、书面通知建设单位方及时解决，并由双方查验人员进行复验，如果出现无法短期内解决的情况时，应登记入表，有据可查，并在签订物业承接查验协议中约定清楚。

（五）确认现场查验结果

双方在经过问题的解决，通过复验环节问题得以解决或双方已达明确权责时，可以进行现场查验结果的确认，双方应制定现场查验结果确认文书。

（六）签订物业承接查验协议

根据《办法》第二十二条的规定，建设单位委派专业人员参与现场查验与物业服务业企

业共同确认现场查验结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

（七）办理物业交接手续

根据《办法》第二十四条的规定，建设单位在物业承接查验协议签订后10日内办理交接手续。具体交接工作应制作交接书面材料，内容应包括移交资料明细、共用部位共用设施设备明细、交接方式和时间等。双方在《物业项目移交表》上签字并加盖双方公司的印章。

至此，物业承接查验程序完成，在承接查验前由建设单位负责管理维护，承接查验后由物业服务企业管理和维护。