[戴德梁行]2017中国写字楼需求核心趋势

资料来源：戴德梁行研究部
其他 望京 - 酒仙桥
租户
国际商业机械（中国） 有限公司
廊坊银行股份有限公司
北京木棉汇投资管理 有限公司
安联救援管理服务（北京） 有限公司
宏盟广告
面积（平米） 12,386 8,305 7,407 6,243 5,910
租赁类型 续租 新租 新租 搬迁 搬迁
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在过去一年里，金融、专业服务和 TMT 产业已成为推动该市写字楼需求的主力 军。这一市场态势还将延续至下一年。
在广州，珠江新城继续成为企业办公的首 选板块。与此同时，琶洲商务区的吸纳能 力在过去一年中大幅增长。随着板块持续 升温，我们预计未来企业对琶洲的需求还 将进一步攀升。
资料来源：戴德梁行研究部
34%
2%
金融
零售
11%
专业服务
9%
制造业
4%
3.5%
25%
TMT
3%
能源
8.5%
医疗健康
房地产
其他
表2 北京甲级写字楼——五宗重要租赁成交（2016 年 6 月—2017 年 6 月）
写字楼 钻石大厦 万利中心 宜家家居大厦
商圈 中关村 中央商务区 望京 - 酒仙桥
惠通时代广场 利星行中心
平安金融中心
福田区
英拓投资
7,000
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租赁类型 新租 新租 搬迁 搬迁 新租
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广州 核心趋势
邱晓瑜
董事 广州及佛山企业服务部主管
“珠江新城持续受租户追捧。未来， 琶州将成为市场的新热点。”
自 2016 年第三季度至今，广州写字楼租 赁市场持续保持活跃。 在所有企业中， 内资企业表现非常突出，2016 年 6 月至 2017 年 6 月期间，内资企业的吸纳量占 比达到了 86%（图 7）。
在这六个城市中，由于供应远超过同期的需求， 因此强劲的写字楼需求并没有使市场的空置率有 所下降。仅有两个城市——北京和成都——在一定 程度上出现了空置率的下降。另一方面，由此导 致的大量可供租赁面积对于租户来讲是一个好消 息，为租户提供了更多选址方案。
由于深圳惊人的吸纳表现（尽管供应原因空置率 有所上升），六个城市中深圳在过去一年中的平 均租金涨幅最为明显。此外，由于空置率的下降，
2 戴德梁行研究部
摘要
魏超英
董事总经理 中国企业服务部主管
“过去一年，一线城市以及主要二线城 市的写字楼需求极其旺盛。在一线城市 中，深圳的表现尤为抢眼，年吸纳量增 长近 282%。”
报告涉及的六个城市写字楼市场在过去 12 个月展现了强 劲的需求。其中，深圳的表现尤其突出，写字楼需求（按 面积）增长了 281.7%。
城市
空置率
北京 上海 深圳 广州 成都 武汉
城市
净吸纳量
北京 上海 深圳 广州 成都 武汉
资料来源：戴德梁行研究部
2017 年二季度租金 ( 人民币 / 平米 / 月 ) 392.1 279.2 268.1 171.7 107.1 123.3
2017 年二季度空置率
7.3% 15.8% 13.1% 11.9% 32.2% 32.3% 2016 年 6 月 -2017 年 6 月 净吸纳量 ( 平米 ) 855,180 1,221,695 731,012 686,791 202,183 163,281
4 戴德梁行研究部
严区海
高级董事 北中国企业服务部主管
“北京是重要的科技产业中心，我们预计明年 TMT 产业在该市场上将继续保持强劲势头。”
内资企业在北京写字楼市场表现活跃，在过去 一年里，吸纳了整个市场 73% 的面积。我们预 期这一趋势将延续至明年（图 1）。
就产业类型而言，自去年 6 月份以来金融产 业占据了北京写字楼市场的最大份额，达到了 34%（图 2）。
2017 中国 写字楼需求 核心趋势
金融 和 TMT 行业 仍是 需求主力
2017 年 9 月
大中华区租户研究
目录
01 摘要
02 简介
03 六大城市写字楼 需求核心指标
04 北京核心趋势 06 上海核心趋势 08 深圳核心趋势 10 广州核心趋势 12 成都核心趋势 14 武汉核心趋势 16 总结
上海 核心趋势
过去 12 个月，上海写字楼整体租赁需求大幅增长。 国内企业继续保持平稳健康的办公空间扩张，外 资公司需求则从冰冻期（2015 年 6 月—2016 年 6 月）之后快速回暖。
租赁面积方面，外资公司以 54% 的占比超过了国 内企业（图 3）。但外资企业在租赁市场上仍受 到成本导向的影响；内资公司在选择物业时则优 先考虑地段和品质，偏好核心区高品质办公物业。 这一趋势在未来的一年内将不会改变。
过去 12 个月中，内资企业在深圳写字楼市场 的需求保持旺盛态势。一些知名企业，例如 恒大集团，纷纷在深圳设立新总部。市场中近 80% 的交易（按面积）是来自于内资企业（图 5）。根据目前趋势，我们相信在未来的 12 个 月国内企业将持续保持活跃态势。
高科技产业已成为深圳的支柱产业。深圳是众 多国际知名科技企业的总部聚集地，包括 ：华 为、腾讯、康佳、创维、酷派、中兴、金立、 普联、大疆、华大基因和一加等。 同时，深圳 还拥有大量的高科技创业企业。 另外，许多海 外高科技公司在南山高科技术园区设立了其中 国业务总部。
就产业类型而言，金融、TMT、零售、专业服务 以及制造业占据了整个上海市场 80% 的吸纳面积 （图 4）。
联合办公在过去一年里租赁了大量的写字楼空间。 许多该类型企业快速扩张他们的业务，增加其办 公空间，典型代表包括 WeWork 和裸心社。
魏超英
董事总经理 中国企业服务部主管 “过去一年，成本仍然是影响外资企业租赁活动的 主要因素。内资公司在选择物业时则优先考虑地段 和品质，偏好核心区高品质办公物业。”
兴业中心 T1 金光白玉兰
核心静安 虹口
君合律师事务所 YKK
7,000 4,600
世纪商贸广场
核心徐汇
固特异
4,500
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租赁类型 扩租 续租 搬迁 搬迁 搬迁
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深圳 核心趋势
黄书礼
董事 华南企业服务部主管 “高科技产业在深圳经济发展中发挥了不可或 缺的作用，TMT 行业占全市写字楼市场需求总 量的 44% 并不让人感到意外。”
Shaun Brodie
大中华区 租户研究及华东区研究部主管
“在接下来的一年里，供需之间的矛盾 仍将出现在许多市场中。需求预计将延 续当前的增长趋势；供应方面，一些城 市可能会迎来大量的新增供应。”
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简介
基于影响写字楼需求的各个主要因素，这篇报告将：
聚焦中国六大写字楼市场； 分析这些市场过去一年的趋势。
2016 年二季度租金 ( 人民币 / 平米 / 月 ) 378.1 290.9 253.8 168.2 105.4 126.1
2016 年二季度空置率
7.3% 10.7% 9.1% 8.8% 40.7% 15.7% 2015 年 6 月 -2016 年 6 月 净吸纳量 ( 平米 ) 690,235 909,609 191,510 435,349 145,799 58,910
在这六个城市中，供应远超过同期的需求，因此强劲的 写字楼需求并没有使市场的空置率有所下降。另一方面， 数量可观的可供租赁面积为租户提供了更多选择的空间。
明年，需求和供应之间的矛盾仍将存在。需求预计仍将 保持坚挺，同期一些城市将有大量的新增供应入市。
由于供需情况（包括新增供应的位置、品质）各不相同， 因此这六个城市在未来将继续呈现不同的市场表现。和 去年一样，一些城市的空置率将下降，而另外一些城市 的空置率则将上升。租金表现亦是如此。
17%
17.2%
18%
14.7%
15.9%
金融
零售
TMT
专业服务
制造业
3.4%
能源
8.3%
医疗健康
0.7%
房地产
4.8%
其他
表3 上海甲级写字楼——五宗重要租赁成交（2016 年 6 月—2017 年 6 月）
写字楼
商圈
租户
面积（平米）
万都中心 嘉里中心
长宁 核心静安
3M 赛诺菲
20,000 12,000
报告涉及的六大
武汉
报告所选择的六个写字楼市场覆盖了四大一线城市，还包括了两个二线城市——位于西部的成都以及位 于中部的武汉，提供了一个展示中国写字楼租户活动的横截面。
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六大城市写字楼需求 核心指标
截止到 2017 年二季度末，报告所覆盖的六大城市在 12 个月内均录得了数量可观的净吸纳面积。深圳表现 最为抢眼，同期吸纳量（按面积）增长了 281.7%； 武汉紧随其后，录得 177.2% 的增长率（表 1）。
增长率 ( 同比 ) 3.7% -4.0% 5.6% 2.1% 1.6% -2.2% 增长率 ( 同比 ) -0.1% 5.1% 4.0% 3.1% -8.5% 16.6% 增长率 ( 同比 ) 23.9% 34.3% 281.7% 57.8% 38.7% 177.2%
戴德梁行研究部 3
北京 核心趋势
因此，在过去的 12 个月内，金融和专业服务业分 别占全市总吸纳面积的 15％和 12％，紧随 TMT 产 业之后。
图6 深圳甲级写字楼租赁面积成交比例 ——产业类型划分（2016 年 6 月—2017 年 6 月）
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15%
10%
44%
金融
零售
TMT
12%
10%
2%
专业服务
制造业
图1 北京甲级写字楼租赁面积成交比例 ——外资 / 内资公司比较 (2016 年 6 月—2017 年 6 月）