不动产登记制度的弊端与完善策略

不动产登记制度的弊端与完善策略

作者：赵志娟

来源：《经营管理者·上旬刊》2016年第07期

摘要：随着市场经济的发展，不动产交易越来越多，必须维护不动产交易的安全才能进一步促进社会经济秩序的稳定。我国不动产变动的主要依据是不动产登记，不动产登记制度是我国物权法的核心问题，是维护市场公平公正的具体体现。但近年来，随着科学技术、房地产等领域的变化发展，不动产登记制度在很多细节问题上有不少缺陷，本文在分析不动产登记制度弊端的基础上，探讨对其的完善策略。

关键词：不动产登记登记制度完善策略

不动产登记是一种公示的方式，由当事人向登记部门申请登记，确认物权的归属。物权具有绝对的排他性，通过不动产登记，当事人对不动产的占有、使用以及处分等权益能够有法律的保障。尽管国家早已出台相关的物权法，但是对某些问题没有详细的规定，不动产登记制度的弊端仍然存在，需要寻找有效的方法进行解决。

一、不动产登记制度的弊端

1.不动产登记界定范围不明确。在《物权法》中对不动产的具体范围没有明确的界定，而且外延范围也不明确，虽然在我国其他法律中对不动产有相关定义，比如《担保法》，但是此法律中也有不足，不动产登记的内涵没有明确规定。仅仅是对建筑物所有权的区分就不明确，比如小区的公共设施、绿地、公用性房屋、公益性用房等产权没有明确的规定，无法登记，容易出现纠纷和矛盾。另外，在物权法中有一条规定，属于国家的自然资源不用登记，国家自然资源的所有权派生出许多别的权利，比如采矿权、林地使用权、国土所有权等，目前法律要求对这些派生使用权登记，但是国家所有的自然资源不登记，违背常理，导致《物权法》与相关的《土地承包法》、《矿产资源法》等法律有冲突的地方。

2.不动产登记机关不一致，没有明确的负责机关。虽然《物权法》规定不动产要统一登记，但对具体的登记机关比较模糊，现在主要依据行政管理的职能来确定。但是土地、房屋、海域等不动产的行政管理，并不是某个统一的政府职能部门，因此登记也在不同的行政机关。在不动产的登记中，涉及到登记费用的问题，部分行政机关受利益的驱动，抢夺登记权限，造成登记混乱。登记机关的不明确是登记制度中的严重弊端。不同的不动产，不同的登记机关，没有统一的法律基础，造成不动产的物权秩序混乱，并且降低了登记效率。一项不动产要分别登记，公民或者法人必须多次办理，不合理负担加重，不利于当事人查询全面的登记信息，同时也增加了交易的难度。对于政府部门来说，不动产登记分散在房屋管理、海洋管理、土地管理等多个不同部门，机构重叠，不仅增加了国家的财政负担，而且各部门的职责不明容易引起矛盾纠纷。

3.新登记类型规定简单。对于不动产登记制度中新规定的登记类型，大多比较粗略，没有具体的规定。比如异议登记的规定，异议登记主要是把有争议的地方记载在登记簿上，并没有变更不动产记载的事项，也没有改变登记效力，不动产登记的真实性受到质疑，异议登记的相关规定有许多值得探讨的地方。在不动产更正登记上，我国《物权法》只规定了原则性的问题，对于登记程序和适用的范围等没有明确的规定，无法保证真实权利人的利益。在不动产的物权变动中，预告登记也是一项重要的制度，我国预告登记制度在《物权法》中只有一项条文体现，而且操作性不强，只有概括没有具体的适用范围，无法保障当事人的权益。

4.不动产登记赔偿制度存在問题。对于不动产登记的赔偿问题，《物权法》有相关的规定，主要规定了出现错误，登记机构的赔偿责任，但是规定简单笼统，合理性值得商榷。不动产登记关系着当事人的权利，具有法律效力，登记机关的行为十分重要，责任重大。如果登记机关出现错误，不动产登记行为就不能得到法律的有效保护，损害了真正的权利人和当事人的利益。在《物权法》的规定中，对登记机关的赔偿制度只有原则上的规定，具体的细节没有完整的规定，比如赔偿的范围、标准、赔偿责任的性质和救济程序等等问题。国土资源部颁布的关于土地的登记办法的法规，更是直接忽略了登记赔偿问题。

二、如何完善不动产登记制度

1.明确界定不动产的范围。如果不动产没有清晰的界定，不动产登记就没有具体的登记范围，容易造成不合理的登记现象，需要通过立法的形式明确规定，制定统一的不动产登记法十分有必要。通过立法，改变现行的登记制度，可以以市场为依据，随着时代的变化，不断补充物权，确定不动产的登记范围。按照市场的需求，将需要法律保护的、存在争议的不动产及时纳入登记范围，对一些不需要登记的不动产要及时摒弃。同时应考虑将森林、草原等自然资源包括进去，因为它们不属于动产，和土地一样，影响着人们的社会生活，将它们视为不动产符合普遍的认知观念，有利于解决管辖真空地带的问题，也解决了在自然资源物权管理上的登记问题。另外，由于与不动产登记相关的法律比较多，而且散乱，需要进行整合，对有冲突的地方进行删减或者重新补充，制定统一的不动产登记法律。

2.建立统一的登记机构。建立统一的不动产登记机构，可以有效地解决分散登记的问题，减轻公民和法人的登记负担，提高登记效率，促进不动产登记更加合理有序。不同的学者对登记机构的选择有不同的建议，有支持中介机构管理不动产登记的，也有支持法院或者事业单位管理，比较来说，它们都有利有弊，有的任务繁重，有的权威性不足，有的独立性不足。从我国实际出发，选择统一的行政机构管理不动产登记是比较合适的，行政机构本身有一定的登记资料，而且可以作为一些行政政策实施依据。由统一的行政机关管理登记工作，可以提高登记的效率，也使其与司法机关的权利能够相互制衡。针对当前的分散登记，机构重叠的问题，应设立独立的不动产登记机构，避免各部门的利益冲突，节约行政资源，提高行政机构的服务质量。

3.完善新登记类型的规定。要明确新登记类型的具体范围。在异议登记上，要先规定符合异议登记的情形，如果符合才受理登记，对登记机关的异议更正行为也要有明确规定，对登记

机关的异议登记制度给予相应的权限限制，以免登记机关滥用职权损害他人的利益。要完善更正登记的适用范围，合理界定，以普通民众的理解方式为依据，保证权利人的合法权益。另外，要扩大预告登记的适用范围，满足市场经济发展的需要。

4.建立完善的赔偿制度。在不动产登记中发生错误是不可避免的，但是登记错误，关系到当事人的权益问题，应该给予相应的救济。当前不动产登记中的赔偿制度存在许多问题，需要建立完善的赔偿制度。要明确不动产登记错误的归责原则，规定承担赔偿的情形、范围和赔偿标准等问题。在构建赔偿制度时，要以物权法为基础，登记机构承担责任，在登记机构内部要细化职能，发生登记错误损害当事人的利益时，能明确职能承担者。国家财政要负责赔偿，同时可以引入保险机制，由登记机构购买相关的保险，转移风险，而且缓解了国家财政赔偿的负担。

总之，不动产登记没有好的制度，物权法就没有良好的实施结果。不动产关系着人民的利益，是涉及国计民生的大问题，现行的不动产登记制度存在诸多问题，需要进一步完善，建立规范的不动产登记制度。要以《物权法》为基础，明确规定不动产的内涵，建立统一的登记机关，并且要重视新登记类型的完善，合理构建赔偿制度，是我国的不动产登记制度更加完善。

参考文献：

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作者简介：赵志娟（1982—），女，本科，余庆县不动产登记事务中心助理工程师，研究方向：不动产登记。