房地产结构化投资案例分析

东方资产商业化业务政策解读
二、商业化业务引导政策
（一）房地产业务引导政策 引导各经营单位房地产业务向重点城市（安全区域）、优 质客户发展。对名单内一类城市主城区及交通便利的近郊 区、二类城市的主城区、以及名单内优质客户适用以下引 导政策： 1、不良资产远期收购项目（真增信），已有额度用完后可 申请增加。 2、项目的收益率要求，实行随行就市、一事一议的政策。
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（二）鼓励服务实体经济的引导政策
1、允许不采用资管模式进行。 2、投资额度不足时可以逐笔申请增加。 3、不良资产远期收购项目（真增信），已有额度用完后可 申请增加。 4、项目的收益率要求，实行随行就市、一事一议的政策。
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（三）处置类金融不良资产收购项目的鼓励政策
1.夹层投资结合了固定收益资本的特点和股权资本的特点 ，可以获得现金收益和资本升值双重收益。 2.对投资者而言，夹层投资在投资期内有可预测的、稳定 的、正向的现金流入，并且可以通过财务杠杆来改变资本 结构，提高投资收益。 3.对投资方而言，夹层投资收益一般高于债权投资但低于 股本投资，而且可以按照客户的独特需求设计投资条款， 可最大程度上减少对企业控制权的稀释。
2、分级的有限合伙模式
定义
分级的有限合伙模式是指我方先成立有限合伙企业，LP 份额进行结构化分级，再通过有限合伙的通道进行相应投资 或获取权益的模式。 有限合伙份额LP 一般分为优先级LP 和劣后级LP，我方 认缴劣后级部分，优先级由外部资金直接进行认缴，或我方 先行认缴优先级部分后再寻求转让。优先级如由外部资金直 接认缴，我们可将其归类为前端资管。
1、权益分层模式
定义
权益分层模式是指东方将基础资产包装成分层的权益，优先 级收益权转让给其他投资者，我方持有劣后级权益。（为实现 顺利转让，应根据投资者的需要设计优先级权益的形态。）本 案例是将基础债权或权益包装成资产管理计划出售给银行推荐 的高净值客户。因基础资产形成在先，优先级收益权出售在后， 我们可将其归类为后端资管。
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（二）开展要求 1、业务方向上，围绕主业开展业务创新，深化重组概念和不 良资产概念，鼓励拓展服务实体经济及不良资产收购重组相 关的业务。 2、办事处业务开展要向优质客户、重点地区倾斜，可适当降 低收益率要求。
3、建议模式尽量和不良资产收购处置挂钩，控制通过LP发 放委贷以及认购资产管理计划等固定收益金融产品的方式开 展业务。
（一）控股项目公司模式
模式概述：由东方公司通过旗下的有限合伙企业收 购房地产项目公司>50%的股权，而剩余小部分股权 则由项目公司的控股股东（一般为房地产开发公司） 质押给合伙企业，合作到期后由原房地产开发公司控 股股东回购项目公司全部股权的投资模式。项目开发 过程中，合伙企业100%控股项目公司，实质参与企 业管理，并为项目公司在拿地阶段及后续开发阶段提 供股东借款。
3、股加债业务模式
定义
资产管理公司通常是通过投资可控制的合伙企业的有限合 伙份额，由合伙企业通过合理途径对项目公司实施股加债业务。 因股权投资管理责任大、退出环节复杂、涉税问题多等原 因，通常股加债项目（不包括PE类以上市为目的的股权投资 项目）中股权投资金额在总投资金额中占比不宜过高，原则上 应为小股大债模式。
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4. 夹层投资一般适合那些现金流可以满足现有债务的还本 付息，但是现有资产和短期现金流难以承担更多债务，所 以需通过股权投资降低资产负债水平的企业或项目。
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1、允许不采用资管模式进行 2、额度不足时可逐笔申请增加 3、项目销售如需配套增信可申请额度 4、项目的收益率要求，实行随行就市、一事一议的政策
（四）单个房地产项目业务额度原则上不超过10亿元 （五）房地产业务重点应为住宅（刚需、刚改）类项目 ，审慎对待商业地产、别墅和豪宅（面积大）项目
二、东方当前对房地产投资项目审查的原则
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二、权益类投资业务基本要求 1．内部收益率（IRR）不低于25%。 2．有明确的上市或并购的退出方案及条件。 3．行业符合国家产业政策。 三、股债混合类业务基本要求 1．内部收益率（IRR）原则不低于20%（视以债性为主还 是股性为主进行适当调整）。 2．有明确的退出方式。 3．以将债权转化为股权退出的，原则上应在2年内行权。
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一、业务模式要求
（一）当前可以开展的商业化业务主要类型 1、继续做好金融不良资产收购处置业务。 2、试点开展非金融不良资产收购处置业务。 3、 商业化资产管理业务。 允许试点通过投资金融机构的资产管理计划及LP份额形式 开展资产管理业务，投资份额的比例要争取做到20%以下。今 年是改制的过渡期，比例上可适当放大，但需要控制在50%以 内。明年要逐渐过渡到将比例控制在20%以下。
背景： 2013年东方资产房地产项目的审查标准从新进行订立，对房地产交易对手，项 目所在区位，内部收益率和抵质押率都进行了重新规定。在今年的项目风险审 查中，重点参照新设定的标准进行审查。
一、固定收益类业务基本要求
1．必须达到的基本要求 （1）内部收益率（IRR）或综合收益率不低于16%。 （2）LTV（loan to value）不高于40%或优质客户担保率不低 于100%。 LTV=（本金+（第一次还款金额））/抵质押物，以及可控制 的股权或其他项目的价值。 优质客户原则上为净资产规模50亿元以上，资产负债率不高 于75%且无不良声誉的客户；符合监管要求且监管评级为A类以 上的持牌金融机构；其它金融资产管理公司；公开市场评级为3A 级的专业担保机构
东方资产商业化政策解读以及 房地产结构化投资案例分析
零售业务总部
目录
• 东方资产商业化业务政策解读
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2
3
• 东方当前对房地产投资项目审查 的指导意见
• 房地产结构化投资案例分析
一、东方资产商业化业务政策解读
背景
背景： 2012年东方资产商业化业务快速推进，2013年一季度商业化业务尤 其房地产投资业务保持高速增长，截止1季度部分办事处已经出现 2013年增信额度使用完毕，投资额度不足的情况。针对这一现象， 结合当前市场特点，在东方2013年一季度工作会议上， 对于商业化 业务的相关政策再次做出一些调整。
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五、其它 1．如投资项目包括后续卖断式销售的，视情况另行制定 项目筛选标准。 2．单一客户（含集团）承担风险的所有业务余额原则上 不超过30亿元。 3．不占用资金的增信业务收益率不低于4%。
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三、房地产结构化投资案例分析
背景 由于今年各个办事处的增信额度、投资额度和内部收益率（ＩＲＲ）的限制， 各个办事处今年上报的项目以结构化的投资方案为主。
（3）有明确的退出方式和期限。期限原则上在2年以内，满 一年应安排偿还至少30%的本金。 2．关于房地产固定收益类项目的其它参考标准及要求。 （1）对于房地产项目，原则要求位于三线（含）以上城 市，位于城市主城区或人流密集的区域。 （2）地产项目的业态原则上以普通住宅和公寓为主，严 格把控别墅、商业地产及综合体项目。 （3）商业地产或城市综合体项目的交易对手，原则要求 是中国房地产协会对全国地产商排名中位于前两百名的地 产商，或省内排名前三名的地产商。
（二）参股项目公司模式 模式概述：参股项目公司模式是指东方公 司通过有限合伙企业投资房地产开发项目 公司股权≤50%的情况，一般合作伙伴为全 国性或地区龙头企业，有良好的品牌美誉 度和专业的操盘能力，由合作方具体负责 项目的开发运营和管理，我公司获取股权 投资和股东借款的固定收益。
（三）、股加债夹层投资的特点