保障性住房项目施工过程中造价控制分析

保障性住房项目施工过程中造价控制分析

【摘要】：随着我国经济建设的不断发展，为切实改善城市低收入家庭住房条件，近年全国及我市大力推进保障性住房建设。保障性房屋建设作为一项由政府主导，以惠及广大民众为目标的工程项目，也是政府为了实现人人有房住理念的政策的体现。目的是让收入较少的城市家庭能够在高速上升的城市住房环境中改善居住条件，减轻住房压力。本文主要从保障住房的项目特征出发，着重分析了施工造价的控制管理问题和改善措施。

【关键词】：保障性住房；施工；造价控制

中图分类号： tu113.5+41 文献标识码： a 文章编号：

引言

为解决中低收入家庭住房困难这个民生问题，近年来，经济适用房、棚户区改造项目、公共租赁住房等保障性住房项目在全国各地发展迅速。面对竞争力变得越来越强的建筑市场，各国有大型建筑施工企业纷纷投向保障性住房项目的建设当中。因保障性住房项目工期要求紧、造价低、质量标准高，在建设过程中如何采取有效措施控制施工成本是建设单位（业主）及广大施工企业共同追求的目标。作为业主，必须全程监督工程的造价，特别是占比重非常大的施工阶段，更应该做好造价控制。

一、保障房工程项目的特征

保障房作为国家对低收入人群提供的保障性的住房，但是人们对保障性住房的概念有着不同的理解，造成了认知的混乱，对保障房

市场的现状产生了不同的争论，认为政府买单的住房工程才称之为保障房。我国实施的是有偿土地出让政策。土地的性质是划拨还是出让，成为区分保障性住房和非保障性住房的分水岭。只有划拨土地上的住房是土地的财产权属于国家。购买保障房的用户只具有房屋的实体财产，而不具有土地的财产权。土地出让的划拨则是政府买单部分或者财产收入的转移部分，以上就是保障性住房的最主要特点。保障性住房的其他一些特点有：施工工期短，施工质量要求高、施工要求科学合理的进行造价管理等等。

二、造价控制的重要性

工程造价是指进行工程建设所花费的全部投资。工程项目造价控制，就是控制项目各个阶段费用在批准的项目投资限额以内，随时纠正实施过程中所发生的偏差，以保证项目投资管理目标的实现，使工程项目能合理使用人力、物力、财力，求得最佳的投资效益和社会效益。工程造价的计价特征有别于其他商品，其主要特征之一是多次性计价，就是在建设过程的各个阶段合理确定投资估算、设计概算、施工图预算、竣工结算和竣工决算。由于工程造价的多次性计价，决定工程造价的动态性和复杂性。所以，应该重视造价控制，特别是在施工阶段，应该着重注意。

三、造价控制中存在的问题

1、项目批复存在滞后现象，项目设计概算尚未批复。按照目前我国相关建设法规，应在项目的初步设计阶段编制初步设计总概算，作为拟建项目工程造价的最高限额。初步设计完成后，实行建

设项目总承包的，承包合同价应控制在总概算相应的范围内。

2、对施工单位的选择缺乏严格的准入标准。

（1）选择施工单位时缺乏投资控制能力指标。根据《保障性住房建设主体名录库开发企业综合评分细则(试行)》等政府公布的相关资料，在选择施工单位的过程中，并未将单位的成本控制能力作为选择指标。所以，施工单位的投资控制能力高低值得商榷。（2）对施工企业的技术能力也未做出严格而具体的要求。除投资控制能力外，选择施工单位时亦缺乏对施工企业技术能力的具体要求，例如：该企业是否有足够的设计把关能力，是否拥有充足的专业从业人员，对每个保障性住房片区的代建工作最少需要多少专业技术人员。而这些都是反应一个施工企业综合能力的重要因素，它们对于设计阶段的设计优化和施工阶段的成本控制等都起着决定性的作用。

（3）进度至上引致的集中建设模式。由于来自各方的压力，导致工期紧迫，大量保障性住房几乎是同时开工的。这种集中建设的模式使得各种成本显著增加。例如，各标段土方开挖过程中，由于集中建设时场地的限制，所有开挖的土方都要先运出施工现场，等到基础垫层做好后，再运回来重新回填。这样一来一回，必然导致成本增加，加大了建设资金压力。

四、提高造价控制效果的几点建议

1、提前控制保障房工程造价的动态

为了有效的控制工程造价，在施工阶段需做好以下两个工作：

（1）制定管理保障房工程造价的标准。注意，制定的标准不能过高也不能过低，如果标准过低，容易导致保障房在施工的过程中，出现偷工减料的现象，影响施工质量，致使保障房本身存在着一定的安全隐患。

（2）合理的控制工程造价管理的具体程序以及方法。因为保障房的建设具有一定的独特性，所以，它的组织管理方法与其它工程存在着一定的区别，保障房项目建设方多是以代建的形式承接保障房工程的，所以保障房工程项目造价控制的实施，需要依靠满足特定项目特征和方法的程序，这些控制的方法和程序制定的效果，将会直接对保障房的施工控制效果产生影响

2、严格控制工程变更程序。制订一套完善的计量、支付、变更的管理办法，突出事前控制，强化事中控制，完善事后控制。工程变更一般由施工单位打立项报告，监理工程师审核，经业主批准后方可实施。为此，建设单位现场人员（驻工地代表）必须熟悉并掌握施工合同和施工单位的投标书，工程造价人员对建设工程运行中出现的问题及时研究分析，并及时采取纠正措施，使目标得以顺利实现。

3、严格控制材料用量，合理确定材料价格。在工程造价的控制中材料价格的控制是主要的，材料费在工程中往往占有很大的比重，一般占预算费用的70％，占直接费的80％左右。造价管理人员要深入现场，及时了解情况，注意收集可能会引起造价调整的各类资料，核对工程变更和现场签证的准确性、完整性，严格按照合

同中的材料用量控制，从而有效地控制工程造价。

4、严格控制进度付款，每隔一段时间（合同规定）施工单位报来的施工进度，必须首先认可其施工质量是否达到合同规定要求，不合格的不予付款，对合格工程项目由建设单位、监理单位、施工单位三方对其数量进行确认，再审核其计价是否与合同一致。

5、健全招投标步骤，着重考察代建单位的成本控制能力。在选择代建单位时应采用公开招标的形式，并且建议由招标代理机构或拥有足够专业水平的相关部门进行操作，严格按照相关招投标法规的规定。在评标时，应着重和多方位考察投标单位的成本控制能力。

6、选择合适的代建模式，完善合同条款。在选择代建模式时，将投资效益放在首要位置，如对施工单位节约的建设成本，设置适当的奖励措施；通过加大工程量清单计价方式实施力度，并且规范合同中的词句，明确各方的责任和义务，确保建设成本的资源最大化利用，避免代建单位“钻空子”。

7、认真监督施工工期

在保障房工程的施工阶段，要求施工部门做好工程施工阶段进度的合理安排，最大程度上实现科学的施工同步交叉作业。施工队伍要求少而精，做到一专多能，各司其职，明确每个施工人员的责任。结语

作为建设单位（业主），必须把质量放在首位，要保证房屋质量和经济效益相结合的原则，在保证质量的同时，做好保障房工程的造价。在对工程的功能进行深入分析的基础上确定科学的质量标