宿迁市房地产市场调研报告

目录

宿迁城市概况 2

城市投资环境分析 7

宿迁市区房地产市场发展概况 21

项目所在片区市场运行情况 42

项目自身情况分析 54

宿迁城市概况

地理位置

宿迁市位于江苏省北部，介于北纬33°8′—34°25′，东经117°10′之间，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。总体呈西北高，东南低，最高点海拔71.2m，最低点海拔高度 2.8m 。

行政区划

宿迁市辖宿豫、沐阳、泗阳、泗洪四县和宿城区，共有125个乡镇，31个场圃，总面积8660平方公里，总人口480.83万人，其中市区面积30平方公里。

人口面积

2006年末，全市总人口529万人，总人口中，男女人口性别比为105.11(女性为100)。全市人口计划生育率达94.50%，比上年提高1.84 个百分点。全年人口出生率8.2‰，人口死亡率3.94‰，人口自然增长率4.26‰。

宿迁规划到2010年，全市城市化率将达45%以上，中心城市建成区面积人口达60万人，全市农村劳动力就地转移15万人以上，外出务工人数稳定在100万人左右。并建成江苏新兴工商业城市和区域性中心城市、华东最佳人居城市、教育产业集聚城。

从地区人口组成情况来看，我们不难发现宿迁目前的人口结构特点：

——市区人口比例还较低

市区的中心辐射能力有限，市区人口增长潜力较大。

——外来人口比例偏低

暂住人口比例比较低，城市辐射能力和经济吸引能力有限。

交通情况

宿迁交通十分便利，水陆干线四通八达。京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。

公路:京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。

航空:西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里，空港优势非常明显。

水路:京杭大运河穿境而过，河通航里程 1005 公里，通航2000吨的船只。新沂至浙江长兴与沪宁，京杭铁路相接的新长铁路已穿过该市到淮阴，2000年已全线建成。

铁路:正在兴建的南京至宿迁一级公路纵贯南北可望2000年建成，徐宿淮盐一级汽车专用线横卧东西，加上将要兴建的京沪高速公路、宿迁至新沂一级公路，宿沐灌二级公路，将构成以“三纵三横”为主骨架的公路格局。

城市概况

宿迁市区被两条河流分隔成为三个区域，从东到西依次是宿豫区、老城区和宿城区

老城区作为宿迁传统意义上的市中心区域，城市建设定位成为宿迁未来的商业中心

宿城区是宿迁市政府和各职能部门所在地，也将是宿迁未来发展的新区

宿豫区曾经是宿迁的一个县，2004年行政区域调整后成为宿迁的一个区，整个区域的建

设正处于起步阶段。该区域建设定位为具有独立城市功能的都市生活区

宿迁整体的城市建设定位为“以老城区为轴心，宿豫、宿城两翼齐飞”

城市投资环境分析

宏观经济发展情况

历年GDP增长情况

我们从以上统计数据可以看出：

1、宿迁的经济基础比较薄弱，经济总量在江苏处于下游水平。

2、近几年来宿迁的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。

随着宿迁城市各项基础设施建设的完善和招商引资力度的扩大，我们判断宿迁的经济将在今后几年有较大的发展。

根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为：

人均GDP与房地产发展关系