北京星河湾项目解读
君安国际置业：解读北京星河湾上
3、“创新”是产品品质领先的法宝之一
创新是对自我成果的扬弃，是对事业高峰的不断探讨、 追索。星河湾人不墨守成规，敢于思考、敢于创新、敢于 实践。北京星河湾实现了两大原创性工程：
星河湾人用忘我的投入，精益求精的态度，超乎常人的 坚韧，优秀的工作水准，塑造了项目优秀的品质、完美的 细节、令人惊叹的园林景观、有特色的规划设计等，非常 值得我们学习。
北京星河湾
北京星河湾地块周边原状
星河湾品牌特点:
一、独特而恰当的企业精神。 二、有特色和突破的规划设计。 三、精致而舍得的环境营造。 四、细致而周到的户型设计及室内装修。 五、系统而精益求精的施工管理。 六、实用而灵活的材料采购及成本控制。 七、合纵连横的综合管理及统筹。
2、“用心”的做事方式和理想境界
用心在何处，用到多深，用到多细，直接决定产品的最终品质。
●星河湾人敬畏并珍爱这片土地
●立下“以用心的态度追求完美”的目标，不允许一寸土地成 为建筑垃圾的温床
●注重“细节观”和“过程观”，可以说是无处没有设计，无 处不在用心打造
●比如造园，为了选树不辞辛劳行万里路，为了运树不怕麻 烦带着完整的树冠和大土坨，为了育树建苗圃暖棚，进行断 根假植，种树时更是精心进行座标定位，现场调整
五 在广州星河湾，他们曾经提出一个业界著名的“五把尺子”来要求规范自己： 把 第一把尺子：市场认不认同？ 尺 第二把尺子：对手认不认同？ 子 第三把尺子：专家认不认同？
第四把尺子：业主认不认同？ 第五把尺子：自己认不认同？
随着星河湾在北京的开发建设，星河湾再次提出了一个新的五把尺子来进一步提 升自己：
北京星河湾住宅区
气度与传奇结合——星河湾高档住宅区一、简介（一）小区位置简介：星河湾是由宏宇房产集团凝聚6年品质地产开发在北京倾心打造的首个房地产项目，于2005年面世。
项目位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，距离CBD商圈不到10分钟车程。
用地面积520亩，总建面约60万平米。
项目北临1600亩森林公园，东傍2000亩的绿化隔离带。
图1 北京星河湾位置星河湾是全球唯一蝉联［国际花园社区］金奖的地产品牌。
2007年，星河湾再次领跑北京高端住宅市场，同时获得北京房地产单一项目品牌价值10强第一名及中国房地产20年高端品牌第一开发模式的称号和荣誉。
（二）区内构造简介：星河湾以建筑、自然与人之和谐为主张，创造出京城罕见的住宅环境艺术。
规划设计以环境内与外结合，建筑与环境结合、环境与功能结合、观赏性与实用性结合、环境与人性化结合为五大原则。
建筑与园林，环境与人居，观赏与实用性相融合，形成园中有园，景外有景，铸就了一部建筑园林艺术现代版的“园冶”。
星河湾的建筑立面设计采用丰富的虚实对比、柔和的色彩系列、质朴的材料搭配、考究的比例尺度以及细腻的装饰点缀。
清雅的格调、质朴的材质、柔和的色彩、亲切的尺度及丰富的细部错落掩映于园林之中。
图2 北京星河湾小区平面图（三）星河湾室内设计简介：北京星河湾建筑风格力图体现新古典建筑的简美优雅与“度假村”式的休闲轻松。
图3 北京星河湾室内设计图一在设计格调上有机地揉合了包括地中海的贵族度假品位、夏威夷的自然环境风情以及中国南方建筑舒展飘逸的线条美等几种似乎互不相干的美感，并把它们融会得天衣无缝；设计创新之处还在于把通常是低层体量的度假建筑风格成功运用于高层与小高层体量之中。
二、星河湾设计特色（一）建筑与园林完美结合：图5 建筑与园林的完美结合注重住宅建筑与绿地的形式、布局的结合，空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合，使整个景观流畅圆滑，连绵不断，采用平坡结合、乔灌结合、花草结合的手法营造景观，并从实际出发，最大限度压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，扩大绿化面积。
星河湾产品深度研究3
豪华公关事件 （3）固化高价位形象
（4）使来到现 场的买家
（1）营造有利销售氛围： 小众营销和现场氛围
压制对手 确立项目地位
被感动、被说服
提升区域价值
舆论
1、舆论策略
• 统一宣传内容——差异化企业行为和差异 化产品
– 梳理出《宏宇企业文化集》、《北京星河湾产 品故事集》作为舆论基本素材，由此为企业统 一把控舆论调性打下伏笔；
“探花榜眼都不要 进京只为拿状元”
• 北京星河湾要成为代表中国城市建设尤其是居 住区建设的一张国际名片
• 北京星河湾要成为提升城市价值，拉动区域板 块价值提升的一个样板
• 北京星河湾要成为规划产品打造技术标准，中 西合璧推陈出新，推动行业标准进步的阶梯
开盘前的四条战线布局
（2）撕开
广告 信息重围
• 传达豪宅特质； • 如一把尖刀，在市场上撕开一道缝隙。允
许有一定的尖锐性，以引起市场的反应； • 一旦建立市场认知，迅速导入独立特行的
企业行为、形象诉求。
3、公关策略
• 以一个高端顶级豪华事件，做为项目价格 的符号，迅速建立公众对星河湾 “高价 位”、“顶级产品”的形象联想。
• 制造话题，引发舆论的兴奋点。
贵宾楼 商业街
便民车站
四季会
北京星河湾规划总建筑面积14000余平方米的高端会所，其建筑风 格为新地域主义风格。定位于中国首家超五星级精品酒店，囊括酒 店、俱乐部等多种功能，四季会中包括专为顶级商务人士准备的贵 宾房，可容纳 400 人的国际宴会厅，咖啡厅，圣保罗西餐厅，中餐 厅及拥有多国特色美食的餐饮服务，户内户外豪华泳池，桑拿，网 球场，羽毛球，台球，乒乓球以及设备齐全的健身房，追求品质与 专业的个性化管家服务，令业主享受如家的温馨与尊宠。
北京星河湾风水论述
中式生活：北京星河湾楼盘，历经3年潜心雕琢，以建筑、自然与人之和谐为主张，创造出中西合璧的住宅环境艺术。
其中的一树一石，一径一水，准确地体现了丰盛、珍稀、灵动、幽雅等美学概念。
国际周易联合会专家曾从堪舆学角度对之进行仔细的勘查与全面的诠释。
(星河湾的繁花绿树)先说星河湾的命名，从字面意义看，有“河”有“湾”定有水景，而一个“星”字更显出星河湾小区如同星星，星光闪闪，到处可见湖水河湾。
从堪舆角度来说，星河湾形成的卦象处在乾宫，“乾为天，君子以自强不息；地势坤，君子以厚德载物”。
星河湾具体形成的卦名为“天风”，预示着上为天下为风，上应天运，下接地风。
“天风媚”，最后落到一个“媚”字上，“媚”者邂逅相遇、不期而遇之意，只有有缘人才能对这儿的房产偶尔得之、邂逅遇之。
而且“天风媚”体卦为乾为金，用卦为巽为木，变卦为艮为土，体为主体，为根本，为福主(业主)．用卦及变卦为外围环境及发展趋势。
体(乾金)克用(巽木)为财星，变(艮土)生体(乾金)为助力。
因此，“星河湾”之名即显露出她是能给福主(业主)带来好前程的美宅。
古人认为，对个人来说“名者命矣”、“有其名必有其命”；那么对企业名、小区名、地名来说，好名称是带来好运程的第一步。
再言地理位置和建成时间。
星河湾则坐落在北京的艮方(东北方)。
北京以天安门、故宫为中心，向四周分成八卦八方。
星河湾的奠基时间为2月18号，已进入第八运(天运)。
日转月移、星辰运转，形成一年四季，春夏秋冬，天有天运，人有人运，物有物运，三元九运正是讲的天体宇宙气场的变化对人事万物及环境住宅的影响。
日、月、星辰的运行产生了历法，制订了三元九运，这是先哲们的经验之谈，处于宇宙气场中的人、物及住宅将受其三元九运的影响，三元九运的运行变化规律改变着人、物及住宅的吉凶，按九运的运行变化规律为每20年变化一次，这即是“天时”对人物及住宅的影响，宅经有诗，“八宅因门座向空，三元兴衰定真宗，运遇迁流宅气改，人家兴衰巧相逢”。
星河湾园林景观
• 细节：精致路面铺、青色石鹅卵石每粒 清洗
3
景观/布局
星河湾景观体系
红线外景观
小区内景观
市政道路
河道
组团间道路 三大组团
组团一：六大主题景观
➢将红线外道路、水系进行改造，将小区范围向外延伸， 拓宽景观面积，同步也强化小区在区域中旳地位 ➢小区内各组团形成组团内中央景观区域
》植物
》》灌木 数十种灌木有序旳生长，大小灌木与乔木一起构成绿化层次。
26
景观/元素/植物
》植物
》》水生植物 园区景观有丰富水系，于水系中点缀多种水生植物，既能丰富水系景观又能增长植物覆盖面积。
水生植物选配上主要为荷花、睡莲、鸢尾等，配合起伏旳溪流和观景亲水平台，营造小桥流水旳园林景致。
27
景观/元素/植物
31
景观/元素/水
》水
》》清水养鱼
番禹宝墨园
星河湾旳清水养鱼技术起源于广州番禹宝墨园。 原番禺市委书记梁伟苏退休之后，潜心于宝墨园旳建设，琢磨出 一套独树一帜旳水循环系统。园内锦鲤数量惊人，而池水却清澈 见底。 在星河湾老板黄文仔旳再三恳求下，老书记才同意将这套活水循 环系统引入星河湾，形成其园林景观中一大亮点。
●有效增大绿化面积 ●使园林景观产生丰富旳层次感，便于植 被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植 物旳结合 ●增强首层住户旳私密性，使其与环境形 成有一定距离旳亲近感
12
景观/营造手法/立体园林
》立体园林
内部景观起伏变化，增长园林景致
组团间堆坡增长组团内私密性
瀑布景观与地下车库旳下沉式 园林结合
13
景观/营造手法/立体园林
北京星河湾案例：36种高差形成立体景观
星河湾特色与选材
星河湾酒店、品质体现于细节，星河湾在材料的使用、电器与设防的选用、水电安防系统的完善、户型设计的优化、室内灯光设计的提高、美观性与实用性的结合等多方面品质上均有所提升。
特别值得说明的是，星河湾的户型设计与装修设计紧密结合，三期样板间的装修工艺，在吊顶、墙面铺装、勾缝、拼花、镶嵌、石料打磨等方面娴熟精湛，令人叹为观止。
星河湾如此的“敢为天下先”，这种自信究竟源自何种内在支撑？世上事，最怕“认真”二字，若再加上“用心”，则可“内圣而外王”。
星河湾一、二期的用心，对不谙地产的普通消费者来说，亦深具震撼力。
不论是其中西合璧的欧式新古典建筑立面、与锦绣南国无二的大幅绿化上的立体园林、尊贵的厅堂空间、还是令人叹为观止的精装品质，都以视觉盛宴般的震慑效果强烈刺激着消费者的感官体验。
建筑品质再树新标星河湾建筑品质工艺再一次的超越星河湾在建筑材料选择、机电电器设备选用、户型与装修设计高度统一、高难度装修工艺的应用等层面较之前两期，均更胜一筹。
“大气、贵气”的三期样板间带给观者的感受只能用“震惊”来形容。
它将执著细节为本源的品质文化，上升为一种纯粹的生活乐趣和文明，是品质生活向艺术再向实用性的一次超越。
澳洲ASI砂岩星河湾外立面所采用的澳洲ASI砂岩具有质量好、硬度强、色彩均匀、抗风化且纹路绝不重复的特性，其身价是国产砂岩的四倍，具有同等产品无法复制的高贵。
德国STO外墙涂料星河湾外墙涂料为德国STO外墙涂料STO公司创建于1835年,这个生产建筑墙体材料的家族企业经过百余年的发展，“理性筑造”以保持和增强建筑物的使用功能，提高建筑物的使用价值，并延长它们的使用寿命为基础。
“理性筑造”以创造环保、健康、舒适的人文环境为最终目标，绿色环保、色彩丰富持久、色泽饱满稳定、抗酸抗潮、卓越的耐擦洗性德国STO华南地区代表处ph137******** qq891840864无螺丝钉外窗定位助力推拉门星河湾采用中空玻璃和镁铝合金组成的窗户，其强度、硬度和隔音功效均高出普通玻璃窗数倍，整扇窗户看不到一颗螺丝钉却异常坚固。
星河湾为什么总能创造传奇？
河湾创造了中国高品质住宅销售传奇 ， 向世界展示了中国 目前居住
区开发建设的最高水平。 星河湾 ， 一个心情盛开的地方
■星河湾为什么总能创 造传奇 ？
星河湾 板块 三年 均价 翻三 倍
关于为什么选择星河湾 ， 一位业主曾在一篇题为《 北京十年》 的
博客里写道 ， 星河湾那舒缓慢速的清流 ， 那宁静的湖泊和盎然 的绿
作， 三期集一 、 二期之大成 ， 至臻成熟 、 趋近完美。无论是材料的选
用、 户型的设计 、 细节的雕饰还是园林的雕琢 ． 都在原有基础上做到
无论是在广州还是北京 ， 星河湾富有南国温润意境的园林都是 其最美的地方。以北京星河湾三期为例， 巧妙地运用 了“ 对景” “ 、借 景” “ 、障景”的中国古典园林造园手法 ，利用丰富的差异性 园林语 言， 在起伏跌宕的山势中 ， 生气盎然的乔林灌丛间， 极其 自然地 串引
月便荣获北京高端楼盘销售排行榜第一。同年继 ２０ ０４年加拿大 ， 广 州星河湾夺得素有“ 绿色奥斯卡” 之称的“ 国际花园社区” 金奖。 在西 班牙 ， 北京星河湾再获 “ 国际花园社 区” 金奖 ， 成为全球唯一蝉联此 项殊荣的地产品牌。
２０ 年北京市规划委员会 、 ０５ 北京市规划学会 、 北京市城市综合
子， 但买不来家 。 这其实是对很多惯于挑剔的精英业主们入住心态 ”
的概括。
星 河湾 三期— —拥 有星 河湾 最后 的机 会
２０ 年 ８ ， ０７ 月 北京星河湾推出了三期产 品， 推出不到 ２ 个月就
实现 １．亿元认购额。 ３ ８
的高档项 目， 必将进一步抬高地段价值， 形成一个新的高尚住宅社区。
自 ２０ 年开篇传奇 ，北京星河湾一直位居北京市建委均价 ３ ０５ ０ 强楼盘销售排行榜综合排名冠军 ， 成为北京高端住宅市场销售的风 开发办公室继 ２０ ０４年广州星河湾之后 ， 再次特地联合推出《 走进北 京星河湾》 一书 ， 此为政府第二次为星河湾出书存念。 载誉无数的星
红鹤北京星河湾策划案
项目成本可能因各种因素而超支，如人工成本上涨、材料成本增加 或设计变更等。
质量风险
项目质量可能不符合预期或标准，需要进行修复或整改。
07
结论与建议
总结
本次策划案旨在提升红鹤北京星河湾项目的品牌 形象和市场竞争力，通过市场调研和竞品分析， 我们发现项目的优势和不足，并提出了针对性的 解决方案。
在营销策略方面，我们制定了针对不同客户群体 的个性化销售方案，以提高销售业绩和市场占有 率。在服务方面，我们注重客户体验和服务质量 ，以提高客户满意度和忠诚度。
建议
针对项目定位和品牌传播，建议进一步挖掘红鹤北京星河湾的独特卖点 和优势，加强与竞品的差异化竞争。同时，加强与媒体和意见领袖的合 作，提高项目知名度和美誉度。
红鹤北京星河湾策划案
• 项目概述 • 市场分析 • 策划方案 • 实施计划 • 预期成果 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
01
项目概述
项目背景
北京星河湾项目位于北京市朝阳 区，是一个集住宅、商业、文化 、教育等多功能于一体的综合性
社区。
项目周边交通便利，紧邻地铁和 多条公交线路，方便居民出行。
3
回报率
预计投资回报率将达到50%，即1亿元人民币。
06
风险评估与应对策略
市场风险
市场接受度
新项目可能面临市场接受度低的风险，特别是当其与现有市场需 求存在差异时。
经济环境变化
经济环境的变化，如利率、通货膨胀和就业率，可能影响消费者 的购买力和消费习惯。
政策法规变动
政策法规的变动可能对项目产生重大影响，包括土地使用、环保 规定和税收政策等。
市场趋势
政策影响
关注北京市房地产政策变化，分 析对红鹤北京星河湾项目的影响
北京星河湾
北京星河湾会所
本报告是严格保密的。
•红酒雪茄房：40个餐位， 定期举办顶级品牌展示
6 •阅读室：品茶、阅读、 商务会谈
功能构成
地块西侧配置6000平米对内生活服务型商业街
建筑形式：以商业街为主，另有少量住宅底商 业态：零售专卖，生活服务型商业
园林景观
森林公园与绿地构成一体，打造延伸式绿化体系， 配合核心水景，形成江南特色的主题园林景观
北京星河湾 规划了总建筑面积 14000 余平方米的四季会
•国际会议中心：350-400人 商务会议
•四季厅：中餐，26个豪华 包间 •钢琴吧：咖啡厅 •VIP room：小型豪华会 议室 •Meeting room：小型论 坛会议室
•四季厅VIP包房：中餐粤菜 26个豪华包间
•总统间：180度全园林景观 30位顶级中西宴会
户型面积
车位比 园林设计单位 园林设计 功能内容 功能比例 市场表现 开发商
200-300平米四居，500-600平米复式
1：1.12 贝尔高林 江南特色的主题园林景观 生态公园；星级会所，幼儿园，小学，商业街 生态公园占地11万平米; 星级会所建面14000平米，商业建 面约6000平方米 开盘价格15000元/平米（05.6月），现价35000元/平米， 销售速度30套左右/月 宏宇集团
项目北临1600亩国家森 林公园，东傍2000亩绿 化隔离带，自配11万平 米生态公园。 延伸式绿化体系，强调 连绵不断的绿化体系和 流动的景观空间，打破 以建筑为界面围合庭院 的刻板模式，以花园围 绕建筑，建筑坐落于花 园中 “亭台、小桥、流水” 的江南特色主题园林
森林公园
中央水景
星河湾
本报告是严格保密的。
星河湾的系统研究：梦幻豪宅
浦东星河湾
分类标准：房型面积、房型格局
相似户型：A1
相似户型：A3、A4、A5、A6 、A7、A8、B1、B2、B3、B4 、B5
巨资购买名贵树种进行苗圃培育然后进行全冠移植，全冠 移植能保持树木整体的美观，使业主一入住就能享受成熟 园林浓荫摇曳的美景，但也造成巨大运输养护的成本和难 度。不仅要在运输中最大限度确保根系和枝干的完好，并 且因通常只能一辆车运送一棵树，而需要付出很大代价。
黄蜡石采自广东英德深山山涧里，为了寻找理想 的原石，星河湾特意从山林里开辟了一条运输通 路，并用专列行程一千多公里，运送千吨黄蜡石.
浦东星河湾一期以四房 为主，三房次之，主力 面积为219-316平米， 户型强调舒适、尊贵、 奢华.
太原星河湾的一期户型 面积分别是295、320、 380、530㎡四种户型
浦东星河湾 户型
三房三厅三卫 四房三厅四卫 五房四厅五卫
北京星河湾
面积
219-220㎡ 240-316㎡ 486-592㎡
在中国的四个城市六个星河 湾项目中无论是华北还是华 南,无论是什么样的气候,突 出的景观特征就是水主题景 观打造,将震撼力十足的中央 泳湖结合自由流动自循环的 入户水景结合在一起.
景观之水景系统：多种设计手法处理水景，叠水喷泉、瀑布湖 泊、惬意泳湖、清澈溪水等，有大有小、有深有浅、有动有静 ，全方位体现水不同的美态和意境
别墅设计元素公寓化：将别墅的设计元素充分运用到高 端公寓的设计中，实现公寓生活别墅化的第一引导
利用平层优势： 充分利用公寓的大平层的优势,扩大产 品设计的亮点
自成体系：形成了自成体系的设计原则和装修标准
户型之概况:广州星河湾以小面积产品开始启动,第四期全部调 整为大面积产品
北京星河湾豪宅项目介绍-完整版
第一篇：宏宇集团介绍第二篇：广州星河湾概况第三篇：北京星河湾项目介绍第四篇：北京星河湾公关活动第五篇：获得奖项介绍广州宏宇集团公司组建于1994年7月，主要从事商贸活动、房地产开发、物业管理及工业制造业的大型多元企业集团。
创办以来，宏宇集团一直以“舍得的气度、用心的执着和创新的精神”，在各领域高速发展。
集团连续多年被评为广州市“纳税大户”和“重合同、守信用”单位。
宏宇集团被誉为“中国品质地产的领航者”。
2001年推出的“广州星河湾”高档居住区，以其建筑、环境、配套、服务等各方面综合优越品质，连续三年荣获“中国名盘”称号。
企业标准：以五把尺子为标准坚持品质地产道路•第一把尺子：要为业主提供70年满意的生活和不断增值的物业；•第二把尺子：星河湾的景观要做到50年不落后；•第三把尺子：要有全国性甚至国际性的品牌；•第四把尺子：每一个员工，要有对得起自己职业生涯的业绩；•第五把尺子：在行业里要有长久的生命力和别人无法替代的核心竞争力。
企业理念：舍得·用心·创新•以舍得的气度创造高价值•以用心的态度追求完美•以创新的标准不断超越宏宇集团积极赞助社会慈善事业：•为新疆和田地区打井捐款；•为华东地区水灾捐款；•为陆河县和陆丰市贫困地区修路、建校、建医院；•为广东清远扶贫；•捐助希望工程，为广西百色贫困地区捐资建学等等，累计达3000多万元。
——宏宇地产，品质地产探索者——广州星河湾，是宏宇集团的倾心之作，获得国内外各种荣誉奖项四十多个，连续三年荣获“中国名盘”称号。
2004年10月获得联合国环境规划署颁发的“国际花园社区奖”金奖，该奖项被喻为“绿色奥斯卡奖”。
广州星河湾2001年5月1日首次开盘即大获成功，开盘40多天就进入广州市销售前六名，七个月排到广州的第二名，一举引爆整个广州华南板块，并在全国业界赢得了“中国地产看广东，广东地产看华南”的荣誉。
北京星河湾注重产品的细节为产品长期增值提供了保证--环境/空间规划--建筑材料--内部装修--园林规划--水文规划--周边环境治理--公建配套--物业管理1. 星河湾概况2. 园林3. 建筑4. 四季会5. 生态公园6. 其他配套设施7. 物业管理附录：户型介绍目录北京星河湾项目介绍—星河湾概况* 位于朝阳区东四环朝阳北路，距离CBD商圈约10分钟车程。
星河湾项目考察分享报告
间的发展商是我们坚持的态度。
© Copyright Centaline Group, 2011
Code of this report | 15
一个标准
要引导一种不断进步的行 业标准。广州星河湾在选材用
料、工艺、环境、室内装修和
设备配套上都做了一些有益的 探索，而北京星河湾投入的成
本更大，甚至把开盘时间推迟
种立永恒之业的目标去建造，
使楼盘成为所在城市的名片。
© Copyright Centaline Group, 2011
Code of this report | 14
一种态度
星河湾是要让成千上万个 家庭在里面生活七十年，对于 几万人、两三代人的生活会有
非常深远的影响，做一个对业
主负责、对城市负责、对社会 负责，为业主用心营造生活空
目录
06 20 58 95
Contents
Page
问题提出
星河湾概况
规律探寻
经验总结
商业定位
1
2
3
4
© Copyright Centaline Group, 2011
Code of this report | 4
通过对星河湾项目的考察，我们在本报告中主要思考三大问题
1
星河湾的豪宅标准化的规律与特征是什么？ 星河湾如何因地制宜、同中存异？ 随着时间推移，在产品方面星河湾如何实现自身的改进提升？
© Copyright Centaline Group, 2011
Code of this report | 10
用
心——用心的执着
用心——用心决定“舍”与“创”的
结果，决定“得”与“新”的程度， 用心立基业。 执着于社区建设的每一个环节、每 一处细节。 “心”到才能“行”到，“行”到 才能“功”成。 用心用在事前，极尽心力系统规划 全过程；用心用在事中，以超越常 规的标准完成每一件事；用心用在 事后，不断总结，不断完善，不断 提升。 自动自发，全力以赴，不浅尝辄止、 得过且过。用心用到尽。
星河湾启示录—北京星河湾周边环境改造考察工作日记
临近小区入口种植层次明 显丰富，垃圾桶等部品简 单实用
小区车行道入口设置水景 及多重种植
园区的封闭式管理延伸至 组团间道路入口处
保证南北社区间道路的 环境及私密性 0902与0705地块之间 的道路可借鉴实施
西侧路再往北依然是相 同景观延续 周边其他小区的占道停 车问题，看来星河湾也没 有更好的解决办法
黄杉木店路的中央 绿化隔离带，看风 格应该是市政实施 的
近朱者赤，马路对面的小型地 产公司也注意景观环境，但没 下太多本钱
此处是离项目园区 最远的街道之一， 还是延续统一的风 格
由于远离小区物业 保安的巡视范围， 围墙的小广告和乱 涂乱画比比皆是
透过铁艺大门可看 到未开工的荒地和 远处的星河湾楼座
街道北侧种植层次感分明
马路南侧的绿化养护力度不够
东侧位置虽远离小区，种植还是保持高品质
星河湾小区东侧是 重金打造的星河湾 生态公园，公园东 侧的黄杉木店路仍 延续同样的包装手 法
围墙一直向北延伸 至混凝土搅拌站的 外墙处
透过围墙栏杆看到 的生态公园美景， 远处若隐若现的星 河湾小区楼座
最北侧是大片城市 森林原貌，星河湾 的位置可谓得天独 厚
启示6：西红门区域的面积及复杂程度都超过北京星河湾，周边环境改造完全靠 公司投入成本惊人，可以借力政府、市政等第三方资源，比如苗木选择、管线敷 设等设法引导其按我们的标准实施。
现状楼 兴海学校
学校
回迁房 商品
房
回迁
商品房
房
（礼域府） 配
商业
套回
及迁
公司 商 本部 业
房
0705地块
现状 楼
回迁 房
体育 公园
树池间的空隙都已作为地 上停车位
北京星河湾分析
户 产品对比
型
佣人电梯
7
佣人入户前室
消防楼梯
主人电梯 主人入户前室
公 用 电 梯
电 梯 厅
消 防 楼 梯
主人入户玄关
由左图产品对比不难发现，两个项目完全 采用相同的主人入户空间。 差别在于电梯的排布方向，如将现有电梯 厅与主人入户玄关结合设计，则可以达到一 梯一户独立入户的私密效果。 公用交通空间在设计条件的允许下也可考
8000元/㎡
1期697套,05年7月开盘, 售罄 2期228套,06年12月开 盘，售罄 3期494套,07年8月开盘， 目前去化310套
星河湾项目三期成交均价走势图
35000 30000 25000
24474
28405
32845
20000
15000
10000
5000
0
一期成交均价
二期成交均价
三期成交均价
虽然巧妙，但占据较大面积，
3950
2575 使得其他功能空间面积较为紧
凑，甚至缺失，建议缩小面积
2620
处理。
1250
Ⅲ：非全套房设计有背豪宅设
计，私密性、舒适性原则，建
3380
议改善,并且注意卫生间采光。
Ⅳ：三房功能无法满足多数豪
易 居
中
265044005来自506600国
宅客户的需求，建议书房，大 造多功能空间，并注意采光处 理。
与世界对话的星河湾——探寻新闻营销的传奇
内部交流文稿——林琳 2008年 10月
北京星河湾所在区域并非北京传统富人居住区
项
目
概
北京星河湾位于朝阳区东四环路、朝阳北路、四季星河路，距离CBD商圈不到10分钟车程。到达首都
解读北京星河湾
解读北京星河湾只是转A&J的东西~~~呵呵~~开发商简介：广东宏宇集团公司成立于1994年7月，主要从事商贸活动、房地产开发、物业管理及工业制造业。
创办以来，宏宇集团一直以“舍得的气度、用心的执着和创新的精神”，在各领域快速而稳健发展。
集团连续9年被评为广州市“纳税大户”，连续八年被授予“重合同、守信用”单位光荣称号。
在房地产开发领域，宏宇集团为其开发的项目制定了"市场认同，对手认同，业主认同，专家认同，自己认同，不断创新"等六大标准。
坚持走精细化品质地产的道路。
北京星河湾简介：2001年宏宇集团挥师北上，在京倾心打造位于朝阳区朝阳北路的北京星河湾。
该项目用地面积520亩，总建面约60万平米。
项目在开盘前投入15亿，以打造现楼实景的开发模式运作四年。
2005年6月，北京星河湾第一期畅园20多万平方米的产品首次公开亮相，社区立体化园林、高品质室内装修，重点小学、双语幼儿园、四季会、酒店式公寓等同期形成，再一次震动北京楼市，被媒体称为“品质地产代表”、“全成品豪宅”领军者。
附件图片1.jpg(106.57 KB)2010-8-29 15:08图片2.jpg(121.28 KB)2010-8-29 15:08图片3.jpg(117.34 KB)2010-8-29 15:08图片4.jpg(126.05 KB)2010-8-29 15:08举报 引用 使用道具 回复 TOP新型环保材料铺装，压膜地坪、地石丽--联合众生银紫荆上等兵帖子2102# 大 中 小 发表于 2010-8-2915:14 只看该作者1、“舍得”的气度和决心 要做中国地产的“劳斯莱斯”，必须具备一定精神气度和物质平台，这就是 “舍得”。
●舍得时间、成本和精力去学习、精华威望55土木币230在线时间22 小时注册时间2006-5-25∙发短消息∙加为好友研究●舍得为了创造出有韵律的天际线主动调整一部分建筑的层高而减少5万平方米建筑面积●舍得可以为质量的瑕疵敲掉几十万的观景玻璃，可以为设计的高要求重铺100多万的瓦片●舍得跑十几万公里去找理想的苗木●为了大环境，舍得修城市的路，造地区的园，帮邻居改墙，为邻里种树。