万科集团项目成本管理流程

确保开发项目的成本控制在成本目标之内

2.适用范围

适用于公司所开发项目的全过程成本控制工作

3.定义

无

4职责

4.1成本管理部

4.1.1负责大型新开发项目拓展及论证阶段项目成本预控目标（成本估算）的提出；

4.1.2负责项目定位方案设计阶段建安成本测算；

4.1.3负责汇总编制项目初步目标成本；

4.1.4.负责编制扩初限额要求及成本建议；

4.1.5负责编制/审核项目建安成本概算；

4.1.6负责编制施工图限额设计要求及成本建议;

4.1.7负责审核项目建安成本预算

4.1.8负责组织编制项目正式目标成本，作为项目实施内控目标；

4.1.9.组织开展项目结算:

4.1.10.现场成本管理员负责现场的设计变更管理、签证管理、进度款管理

4.2项目发展部

4.2.1.负责提供土地费用、前期勘察费用、报批报建费用。

4.2.2.负责小型项目拓展及论证阶段项目成本预控目标（成本估算）的提出

4.3设计部

4.3.1.负责提交各阶段成本测算需要的设计文件（包括电子文裆）给成本管理部；

4.3.2.负责围绕项目成本预控目标展开方案设计；

4.3.3负责按限额设计要求及成本控制要求，完成扩初及施工图设计以及施工阶段的设计管理。

4.4营销部

4.4.1.负责提出项目定位和项目规划建议

4.4.2.负责提供营销费用测算，并根据目标成本进行归口管理。

4.5.财务部

4.5.1.责提供财务及管理费用测算，并根据目标成本进行归口管理

4.6.1.负责组织开展项目工程供应商釆购工作；

4.6.2负责组织开展项目材料设供应商釆购工作；

4.6.3.负责提出工程管埋费、三通一平费、临时设施费用

4.7成本分管副总经理

4.7.1负责审核拓展阶段项目成本预控目标；

4.7.2负责审核目初步目标成本；

4.7.3负审核施工图设计后建安成本预算和经调整后的正式目标成本.

4.8总经理

4.8.1负责审核拓展阶段项目成本预控目标；

4.8.2.负责审核项目初步目标成本；

4.8.3.负责审核施工图设计后建安成本预算和经调整后的正式目标成本。

4.9董事会

4.9.2负责审批项目初步目标成本；

4.9.3.负责审批施工图设计后建安成本预算和经调整后的正式目标成本。

5程序

5.1项目拓展阶段成本估算——项目成本预控目标的确定

5.1.1.对公司有意向参与拍卖或合作开发的地块，对于大型新开发项目，成本管理部根据以往数据提出项目整体目标成本参考值：

5.1.2.项目发展部组织营销部根据《土地规划指标》及相关土地状况资料、关于项目初步定位的《市场调査报告》以及竞争楼盘清单，提供初步规划建议草案，由设计部与项目发展部、营销部沟通确定各种形式产品的面积组合，组织成可研阶段项目概念设计文件；5.1.3.成本管理部根据项目概念设计文件各种形式产品(含基本配套）的成本数据，进行建安成本估算；

5.1.4项目发展部根据成本管理部提交的建安成本估算、营销部提交的营销费用估算、财务部提供的管理和财务费用估算，参考成本管理部根据以往数据提出项目整体目标成本参考值，进行初步经测算；

5.1.5对于小型项目，由项目发展部组织提出各成本估算，进行初步经济测算

5.1.

6.项目发展部将各相关数据提供给成本管理部备案，形成拓展阶段成本估算《项目开发成本测算表》；

5.1.7.公司评审通过《可行性研究报告》后，拓展阶段《项目开发成本测算表》自动成为项目成本预控目标，同时形成项目建安成本预控目标。

5.2项目方案设计阶段成本控制--项目初步成本目标的确定

5.2.1.成本管理部依据项目建安成本预控目标，提出项目定位阶段设计部进行方案设计的限额要求《项目设计限额要求及成本控制建议表》；

5.2.2.设计部组织项目发展部、营销部、成本管理部确定《项目产品建造标准》；

5.2.3.成本管理部根据方案设计文件、《项目产建造标准》、《规划指标》（项目发展部、营销部组织设计部提供）进行项目建安成本修正估算。

5.2.4公司相关部门负责其他分项成本测算，其中

1)财部负责项目的管理费和财务费用测算；

2)营销部负责项目的营销费用的测算；

3)设计部负责项目设计费用的测算；

4)项目发展部负责土地成本的测算、前期勘察费用、报批报建费用；

5)工程部负责工程管理费、三通一平、临时设施费的测算。

5.2.5.测算结果在方案设计审批后一周内提交公司营销部；

5.2.

6.营销部根据上述数据进行经济测算；

5.3.经济测算符合要求并得到批准后，各部门将测算结果包括明细及相关依据提交成本管理部，由成本管理部将各部提交的分项成本汇编形成《项目开发成本测算表》，作为项目初步目标成本，并提交公司管理层审批：

下列资料可作为附件同时提交：

1)《项目公摊成本及期间费用成本表》

2)《项目主体建安成本表》

3)《项目产品建造标准表》

4) 其他各类费用测算表，包括营销费用、财务管理费用及土地费用、前期费用等

5.3.2. 公司听证会由公司成本管理部组织，公司各部门负责人参加会议。

5.3.3. 评审会后三个工作日，各部门根据会议决定，调整其负责的分项成本，提交成本管理部。成本管理部汇编成《项目初步成本目标》，交管理层审批。

5.3.4.《项目初步成本目标》经管理层审批后，作为该项目的初步成本控制目标，并由成本管理部将有关成本控制目标传达给各成本责任部门，并作为项目后续各阶段、各分期成本控制的目标

5.4.设计阶段的成本控制

5.4.1扩初设计阶段：

5.4.1.1成本管理部在扩初设计开始前，提出扩初设计限额要求《项目设计限额要求及成本控制建议表》作为扩初设计阶段的成本控制依据，由设计部具体落实、实施。

5.4.1.2.成本管理部在接到扩初设计文件后.需按计划组织完成《项目扩初阶段建安成本概算》编制/审核，作为评审设计部扩初设计成本控制质量的依据。

5.4.2.施工图设计阶段.

5.4.2.1成本管理部在施工图设计开始前，提出施工图设计限额要求；

5.4.2.2建安成本目标限额设计成本控制建议可以按专业具体提出以下几点：

1）土方及挡土工程：该工程成本容易流失，建议土方综合考虑场内平衡、挡土墙多方案经济比选，土方主要控制挖运总量、挡土支护依掘方案提出成本限额指标；

2)桩基工程；不同的桩基形式对成本及工期影响较大，且成本容易流失，重点建议桩基选型多方案比选，优化设计，据不同的桩基形式提出相应限额指标值或分项成本目标;

3)结构工程:该部分约占建安成本比重较大，且对销售没有直接的影响，这部分是成本控制的重点，在满足设计规范的最低要求下，尽可能的降低成本，主要对钢筋、混凝土技术含量提出技术指标数值；

4)建筑、装修工程：其质量及效果对售楼影响较大，占建安成本比重较大，影响成本的主要因素为材料选型，对外墙砖、铝合金门窗、电梯前室装修、防水工程等制定合适的经济指标值；

5)安装工程：主要控制安装工程的设备及材料选型，对电梯、机房设备等建议采用国产或中外合资优质产品，管材选用合适的中档材料:

6)景观工程：景观工程成本波动性、弹性较大，设计质量、材料的选型是该部分成本控制的重点

5.4.2.3施工图设计限额要求及成本控制建议可作为施工图设计任务书附件，成为施工图设计阶段的成本控制依据，由设计部具体落实、实施；

5.4.2.4公司施工图评审结束后如需进行图纸修改，成本管理部在图纸确定后两周内组织编制/审核《施工图建安成本预算》；

5.4.2.5《施工图建安成本预算》批准后，公司成本管理部对原《项目初步成本目标》进行修订并确定《项目正式目标成本》，经分管副总、总经理审核，董事会批准后正式下发执行，作项目实施过程中的各项成本的内控目标，同时也作为对成本责任部考核的依据。

5.5.施工/销售阶段动态成本控制

5.5.1工程成本按有关《项目动态成本管理流程》执行。工程部负责工程供应商、材料设备供应商采购控制，设计部负责设计变更控制，项目部负责设计变更管理、现场签管理、进度款支付审核，营销部负责营销费用的控制，并按各自相关流程执行

5.5.2项目结算

项目工程结束后，由成本管理部按有关《工程结算编制及审核作业指引》执行