《房地产估价》课件.
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《房地产评估》全套课件(311页)
第一节 房地产的概念
一、房地产 二、土地与土地使用权 三、房地产的特性 四、不动产
一、房地产
房地产是土地和地上建筑物及其衍生的权利 的总称，是房产和地产构成的综合体。
房地产是实物、权益和区位三者的结合。
➢ 按经营使用方式来划分，可以分为出售型房 地产、出租型房地产、营业型房地产和自用 型房地产。
一、房地产价格的特征 二、房地产价格的种类 三、房地产价格的作用
一、房地产价格的特征
1．地价是地租的资本化 2．权益价格具有重要性。 3．增值性与折旧性 4．用途相关性 5．个别性 6．可比性
一、房地产价格的特征
这里所说的地价具有增值性，是 从一般意义讲，从一个较长远的时期 来看，在短期甚至较长一段时期内， 地价是会有升有降的，比如，日本的 地价连续11年都在下跌，2002年1月 1日日本的全国平均地价比上年下降 5.9％，其中住宅用地下降了5.2％， 商业用地下降了8.3％。
房地产评估
第一章
绪论
第一章 绪论
学习目的与要求 第一节 房地产的概念 第二节 房地产价格 第三节 房地产评估的概念与特点 第四节 房地产评估的原则 本章小结
学习目的与要求
通过本章学习，掌握房地产、房 地产价格、房地产评估等相关的基本 概念，熟悉房地产价格的特征、种类 与作用，了解市场交易价格与评估价 格的区别，理解房地产评估原则的含 义和重要性，理解房地产评估的必要 性。
二、土地与土地使用权
土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （1）居住用地七十年； （2）工业用地五十年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地
五十年； （4）商业、旅游、娱乐用地四十年； （5）综合或者其他用地五十年。
二、土地与土地使用权
《房地产评估》PPT课件
勘察打分，结构装修及设备三部分的得分分
别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、 0.1和0.1
要求:1)估算该建筑物的重置成本;
2)采用年限法和打分法估算成新率,权重 分别为50%和50%
3)估算该建筑物2006年底的价格
2021/3/8
15
建筑物的评估方法—残余估价法
a-L r1 B= r2+d =
容积 率
1.7
区域 因素
0
个别 因素
0
剩余年限 45
A
2150
2003.1 -1% 1.6 0
-1% 40
B
2400
2003.1 0
1.8 +2% 0
45
C
2100
2002.1 -2% 1.6 0
-1% 40
表中所给都是参照物与待估宗地相比较,经待估宗地为
基准确定的数值,容积率每增加0.1,宗地地价比容积率
a2 r2+d
a---建筑物及其基地所产生纯收益 L---- 土地价格 r1 -- 土地的还原利率 B--- 建筑物的收益价格 d--- 建筑物的折旧率 r2----建筑物的还原利率 a2----建筑物的纯收益
2021/3/8
16
例:某房地产 为一幢5层砖混结构住宅,土地面积 500M2,房屋建筑面积1200M2,其他相关资料如下:
房地产评估
总复习
2021/3/8
1
土地使用权用权评估的方法
一、市场法
剔除特殊因 素：P125
待估土地 评估值
＝
比较案例 土地价格
正常交易情况 ×
比较案例交易情况
×
待估土地区域因素值 比较案例区域因素值
别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、 0.1和0.1
要求:1)估算该建筑物的重置成本;
2)采用年限法和打分法估算成新率,权重 分别为50%和50%
3)估算该建筑物2006年底的价格
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15
建筑物的评估方法—残余估价法
a-L r1 B= r2+d =
容积 率
1.7
区域 因素
0
个别 因素
0
剩余年限 45
A
2150
2003.1 -1% 1.6 0
-1% 40
B
2400
2003.1 0
1.8 +2% 0
45
C
2100
2002.1 -2% 1.6 0
-1% 40
表中所给都是参照物与待估宗地相比较,经待估宗地为
基准确定的数值,容积率每增加0.1,宗地地价比容积率
a2 r2+d
a---建筑物及其基地所产生纯收益 L---- 土地价格 r1 -- 土地的还原利率 B--- 建筑物的收益价格 d--- 建筑物的折旧率 r2----建筑物的还原利率 a2----建筑物的纯收益
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例:某房地产 为一幢5层砖混结构住宅,土地面积 500M2,房屋建筑面积1200M2,其他相关资料如下:
房地产评估
总复习
2021/3/8
1
土地使用权用权评估的方法
一、市场法
剔除特殊因 素：P125
待估土地 评估值
＝
比较案例 土地价格
正常交易情况 ×
比较案例交易情况
×
待估土地区域因素值 比较案例区域因素值
第1章--房地产估价概论ppt课件
一、房地产抵押的需要（掌握） 抵押人担保债权不得超出抵押物价值。贷款金额
小于抵押房地产的价值。 房地产抵押对房地产估价的需要（5种）：初次
抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间 估价、处置抵押房地产估价。
贷款前期，提供抵押价值估价、对贷款项目进行 评价、抵押成数测算；
贷款期间，提供抵押房地产及其价值动态评估。 贷款处置期，提供处置抵押房地产价值评估，以 及资产处置方案、处置方式咨询服务等。
房地产估价理论与方法
1
本书主要内容
第一章房地产估价概论 第二章房地产及其描述 第三章房地产价格和价值 第四章房地产价格影响因
素 第五章房地产估价原则 第六章比较法及其运用
• 第七章收益法及其运用 • 第八章成本法及其运用 • 第九章假设开发法及其运用 • 第十章长期趋势法及其运用 • 第十一章地价评估和地价分摊 • 第十二章房地产估价程序
13
【例题·判断题】房地产价格是客观存在的，是不以个人意 志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价 人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭 示的是房地产的理论价格。（ ）
• 【答案】× 【解析】评估房地产的价值而不是价格。参见教材P5。
14
特点2： 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场 定价
的价值 被征收人房屋采取产权调换时，被征收房屋和调
换房屋的产权调换差价 评估时，有时还需要评估房地产之外的其他损失。
26
第二节 对房地产估价的各种需要
三、房地产税收的需要 （熟悉 ）房产税改革 在房地产税收中，纳税人认为税务机关核定的计
税依据不合理的，也可能委托。 房地产估价机构评估房地产的价值，以说服税务
2
小于抵押房地产的价值。 房地产抵押对房地产估价的需要（5种）：初次
抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间 估价、处置抵押房地产估价。
贷款前期，提供抵押价值估价、对贷款项目进行 评价、抵押成数测算；
贷款期间，提供抵押房地产及其价值动态评估。 贷款处置期，提供处置抵押房地产价值评估，以 及资产处置方案、处置方式咨询服务等。
房地产估价理论与方法
1
本书主要内容
第一章房地产估价概论 第二章房地产及其描述 第三章房地产价格和价值 第四章房地产价格影响因
素 第五章房地产估价原则 第六章比较法及其运用
• 第七章收益法及其运用 • 第八章成本法及其运用 • 第九章假设开发法及其运用 • 第十章长期趋势法及其运用 • 第十一章地价评估和地价分摊 • 第十二章房地产估价程序
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【例题·判断题】房地产价格是客观存在的，是不以个人意 志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价 人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭 示的是房地产的理论价格。（ ）
• 【答案】× 【解析】评估房地产的价值而不是价格。参见教材P5。
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特点2： 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场 定价
的价值 被征收人房屋采取产权调换时，被征收房屋和调
换房屋的产权调换差价 评估时，有时还需要评估房地产之外的其他损失。
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第二节 对房地产估价的各种需要
三、房地产税收的需要 （熟悉 ）房产税改革 在房地产税收中，纳税人认为税务机关核定的计
税依据不合理的，也可能委托。 房地产估价机构评估房地产的价值，以说服税务
2
房地产评估课件
20
第一节 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
2、绝对地租 定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 形成的根本原因：土地所有权的垄断 形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机 构成
21
第一节 地租理论
1.3 垄断地租
定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。 形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条 件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得 产品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不 仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄 断价格。
（2）马克思地租理论:农业工人劳动创造剩 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。 1、级差地租 定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额 利润。 实质：等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。 形成原因： （1）土地自然条件的差别 （2）土地的有限性
32
第二节 区位理论
1.3 工业业区位理论-成本学派
1、工业区位理论的基本内容 1）假设条件。 2）区位因素分类。 3）运输费用对工业区位的影响 4）劳动成本对工业区位的影响 5）集聚因素对工业区位的影响 2、韦勃区位理论的贡献
33
第二节 区位理论
1.4 中心地理论-市场学派
1、中心地理论的主要内容 1）假设条件 a.地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经 济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制； b.厂商为谋取最大利润尽可能占有大的市场； c.消费者根据最短距离的原则，尽可能减少交通费用， 自觉到最近的商服中心购买商品或取得服务； d.具有统一的交通，同一等级规模的城市交通便捷性相 同，即交通费用与距离成正比。
第一节 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
2、绝对地租 定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 形成的根本原因：土地所有权的垄断 形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机 构成
21
第一节 地租理论
1.3 垄断地租
定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。 形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条 件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得 产品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不 仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄 断价格。
（2）马克思地租理论:农业工人劳动创造剩 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。 1、级差地租 定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额 利润。 实质：等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。 形成原因： （1）土地自然条件的差别 （2）土地的有限性
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第二节 区位理论
1.3 工业业区位理论-成本学派
1、工业区位理论的基本内容 1）假设条件。 2）区位因素分类。 3）运输费用对工业区位的影响 4）劳动成本对工业区位的影响 5）集聚因素对工业区位的影响 2、韦勃区位理论的贡献
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第二节 区位理论
1.4 中心地理论-市场学派
1、中心地理论的主要内容 1）假设条件 a.地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经 济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制； b.厂商为谋取最大利润尽可能占有大的市场； c.消费者根据最短距离的原则，尽可能减少交通费用， 自觉到最近的商服中心购买商品或取得服务； d.具有统一的交通，同一等级规模的城市交通便捷性相 同，即交通费用与距离成正比。
《房地产估价》PPT课件
3）土地价格的特性： • 无成本性 一般产品：人类劳动的产物，具有可见和 不可见的生产成本因素，如人工、材料、机器、 管理等等； 土地：大自然赋予的资源，并无凝结任何 人类劳动，但是是人类重要的物质基础，因此 对土地具有实质的需求，且需求随着人口增长、 经济发展、生活水平的提高而增加，产生供需 关系，并形成价格。
2）房地产价格的特殊性： ·房地产价格深刻地受区位影响 ·房地产价格是权益价格，而不是实体价格 ·房地产价格既可能是交易价格，也可能是
租赁价格（租金收益） ·房地产商品价值量大，价格形成时间较长
（需慎重考虑与决策） ·房地产的质量不易判断 ·价格是个别形式，或较易受个别因素（消
费心理、现场气氛等）的影响
2）房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合 • 必须有明确的估价目的； • 必须遵循房地产估价的原则和程序； • 必须依赖充足的房地产市场资料； • 必须选择科学而合适的估价方法； • 必须充分了解和掌握待估房地产的各种权利
状态；
• 必须有明确的估价时点； • 房地产估价的整个过程都要有估价人员的推
一方面，土地供给有限；另一方面，人 口增长、经济社会发展等，都需要土地。
决定了土地的供需不平衡，当供给一定或 缺乏时，需求增长，其价格必将上升，土地价 值随之上升，存在较明显的增值趋势。
• 权益性 土地并非人工劳动产品，但有价格。这主
要表现为土地的产权性及由此带来的利益。土 地价格不是土地实体的价格，而是土地的权益 价格。不同的土地产权设置，其价格是不同的。 所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。
办公房地产 工业房地产 其他房地产
• 按开发程度划分 生地：完成审批手续，未开发
毛地：完成审批手续，但需先动迁安置住户、 拆除旧有建筑物
房地产估价(全套课件) ppt课件
6、利用现状
如有无建筑物、其他附着物、其使用寿命情况如 何、是否需要拆除等；
7、规划设计要求 包括用地性质规划、建筑容积率、建筑高度、绿 地率、建筑立面要求、地面标高等； 8、生熟程度 指基础设施通达情况和土地的平整程度； 9、地质、水文和气象条件 地质条件决定着土地的承载力、地质坚实，承载
水文指地下水及其附近河流、江湖等的污染情况 气象条件是指风向、气温、湿度、降水量等
（二）单纯的建筑物
建筑物是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构 筑物两大类：
◆房屋
是指供人居住或做其他用途的建筑物，包括住宅、 商业、工业、仓储、办公、教育、医疗、体育等各种 用房； ◆构筑物
一般是指不直接在内进行生产或生活活动的建筑 物，如水塔、烟囱、桥梁等。
房地产估价中对建筑物的认识： 1、坐落位置 所处城市、周围环境、具体地点 2、面积大小 包括占地面积、建筑面积、使用面积 3、建筑层数和高度 按层数和高度分为低层建筑、多层建筑、小高层 建筑和高层建筑。如住宅： 1-3层为低层建筑；4-6层 为多层建筑； 11-14 层为小高层建筑； 18 层以上为高 层建筑；总高度超过100m成为超高层建筑。 4、用途 如居住、商业、工业、办公等
二、房地产估价的特点
1. 2.
房地产估价是评估房地产的价值而不是价格； 房地产股价是模拟市场定价而不是代替市场定价；
3.
4. 5.
房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。
房地产估价有误差但误差应在合理的范围内。 房地产估价既是科学也是艺术。
三、房地产估价的必要性
1、专业估价存在的基本前提； 2、房地产需要专业估价； 3、房地产估价在估价行业中占主体； 4、国有资产管理需要； 5、正确处理房地产纠纷的需要； 6、房地产税收的需要； 7、各类房地产交易的需要；
第八章房地产估价PPT课件
第八章 房地产估价程序
• §8-1．房地产估价程序概述
• 一、房地产估价程序的内容（12项）
•
获取估价业务
•
受理估价委托
•
制定估价作业方案
•
搜集估价所需资料
•
实地查看估价对象
•
分析估价对象价值
•
测算估价对象价值
•
判断估价对象价值
•
撰写估价报告
•
内部审核估价报告
•
交付估价报告
•
估价资料归档
• 二、房地产估价程序的作用 • 估价程序的作用 • 一是规范估价行为 • 二是避免估价疏漏 • 三是保障估价质量 • 四是提高估价效率 • 估价程序在估价鉴定中的作用
•
明确估价类型
•
估价类型与估价时点一样，不是由委托人决定，也不是由估价师决定，
而是由估价目的决定
•
不同的估价类型，即使使用相同的估价方法，其中的系数、参数等的取
值也可能不同
• 【重点】估价时点的确定
•
一般项目以房地产估价师实地查看估价对象期间或者
估价作业日期内某个日期为估价时点
•
国有土地上房屋征收估价的估价时点，一般为房屋拆
•
封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的
假设和限制条件、估价结果报告、
估价技术报告、附件。
• 重点－估价报告使用期限
•
概念:估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期、估价
报告有效期，是指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得
超过的时间
•
பைடு நூலகம்
致委托人函落款的年月日即为估价报告出具日期
•
明确估价报告使用期限的意义
• §8-1．房地产估价程序概述
• 一、房地产估价程序的内容（12项）
•
获取估价业务
•
受理估价委托
•
制定估价作业方案
•
搜集估价所需资料
•
实地查看估价对象
•
分析估价对象价值
•
测算估价对象价值
•
判断估价对象价值
•
撰写估价报告
•
内部审核估价报告
•
交付估价报告
•
估价资料归档
• 二、房地产估价程序的作用 • 估价程序的作用 • 一是规范估价行为 • 二是避免估价疏漏 • 三是保障估价质量 • 四是提高估价效率 • 估价程序在估价鉴定中的作用
•
明确估价类型
•
估价类型与估价时点一样，不是由委托人决定，也不是由估价师决定，
而是由估价目的决定
•
不同的估价类型，即使使用相同的估价方法，其中的系数、参数等的取
值也可能不同
• 【重点】估价时点的确定
•
一般项目以房地产估价师实地查看估价对象期间或者
估价作业日期内某个日期为估价时点
•
国有土地上房屋征收估价的估价时点，一般为房屋拆
•
封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的
假设和限制条件、估价结果报告、
估价技术报告、附件。
• 重点－估价报告使用期限
•
概念:估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期、估价
报告有效期，是指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得
超过的时间
•
பைடு நூலகம்
致委托人函落款的年月日即为估价报告出具日期
•
明确估价报告使用期限的意义
《房地产估价》PPT课件
本和客观成本。实际成本是某个具体的房地产开发商的
实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数房地产开
发商的一般花费。在估价中应采用客观成本，而不是实
际成本；二是要结合市场供求分析等来确定评估价值；
类似房地产市场供大于求时，应下调评估价值；求大于
供时，应上调评估价值。
7
第2节 成本法的操作步骤
➢成本法的操作步骤
重点掌握内容
重点介绍了成本法的基本原理，重新构建价格 的概念、求取思路、求取方法；建筑物折旧的 概念、原因和求取方法。
3
第1节 成本法的基本原理
➢概念
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购 建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估 价对象价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导 向求取估价对象的价值。
13
第3节 房地产价格构成
投资利息
即在评估土地或房地产时要考虑资金的时间价值，包括土 地取得成本、开发成本和有关税费的利息，无论它们的来源是借 贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利 息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考 虑。
（1）土地取得费用及其税费在土地开发动工前要全
运用成本法一般可以分为下列4大步骤进行：
①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等 资料 ；
②测算重新购建价格；
③测算折旧；
④求取积算价格。
8
第3节 房地产价格构成
运用成本法估价的一项基础工作，是搞清楚 房地产价格的构成。在实际运用成本法估价时 ，不论当房地产价格的构成如何，首先最关键 的是要调查、了解当地从取得土地一直到建筑 物竣工乃至完成销售的全过程，以及该全过程 中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时 间，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在 此基础上针对估价对象的实际情况，确定估价 对象的价格构成并测算各构成项目的金额。
房地产估价PPT课件
素
社
人
心
国
会
口
理
际
因
因
因
因
素
素
素
素
4.5.2 区域因素
区域因素是指房地产所在市场和地区的特性对房地产 价格水平的影响因素。
区域因素
商
交
基
区
服
域
繁
通
本
环
华
条
设
境
程
条
度
件
施
件
4.5.3 微观因素
微观因素(个别因素),是指具体影响某宗房地产价格的 影响因素。
微观因素
物
微
观
理
环
因
境
条
素
件
4.5.4 对影响因素的认识
所有权价格 使用权价格 他项权价格
4.4.3 价格管理
• 基准地价 • 标定地价 • 建筑物重置价格
4.4.4 政府行为
出让价格 征用价格 征收价格 课税价格 拆迁价格
基准地价
商业用地公告基准地价图
建筑物重置价格
拆迁价格
4.4.5 出让方式
• 协议价格 • 招标价格 • 拍卖价格 • 挂牌价格
(1)绝对地租是土地价格存在的根源
城市绝对地租是由城市周边农用地的地租水平所决定的
(2)级差地租是决定城市土地价格高低差异的主要因素
级差地租Ⅰ:不同区位 级差地租Ⅱ:不同投入
(3)竞租原理反映城市一般的土地利用结构模式
4.2 价格学说
4.2.1 劳动价值论 4.2.2 效用价值论 4.2.3 供需价格论 4.2.4 资源价值论
4.2.5 价格学说与房地产估价方法的关系
《房地产评估》课件
撰写评估报告
报告内容
包括评估对象描述、价值 类型及方法说明、评估结 果及分析等。
报告格式
按照规定的格式撰写报告 ，确保内容完整、条理清 晰。
报告审核
由经验丰富的评估师对报 告进行审核，确保评估结 果准确可靠。
04
房地产评估应用
Chapter
房地产抵押贷款评估
抵押贷款评估概述
抵押贷款风险评估
抵押贷款评估是指对房地产作为抵押 物的价值进行评估，以确定贷款金额 和风险。
常用的评估方法包括比较法、收 益法和成本法等，应根据具体情
况选择合适的评估方法。
纠纷解决
根据评估结果，协助当事人进行 协商或调解，以解决纠纷。
05
房地产评估案例分析
Chapter住宅类Fra bibliotek地产评估案例住宅类房地产是人们生活的主要场所，其评估涉及到 众多因素，如地理位置、周边环境、房屋质量等。
输入 标题
注意事项
要求选取的比较对象与待评估房地产在用途、建筑结构、 环境等方面相似或相近，同时要考虑交易时间、交易情况 等修正因素。
收益还原法
总结词
详细描述
将房地产未来预期收益折现至评估时点的 方法
收益还原法通过预测房地产未来每年的净 收益，并选择合适的折现率将其折现至评 估时点，从而得出待评估房地产的价值。
《房地产评估》PPT课件
目录
• 房地产评估概述 • 房地产评估方法 • 房地产评估程序 • 房地产评估应用 • 房地产评估案例分析
01
房地产评估概述
Chapter
房地产评估的定义
总结词
房地产评估是对房地产价值进行科学 、公正、合法评估的行为。
详细描述
房地产评估是根据国家法律法规和相 关政策，运用科学的方法和程序，对 房地产的价值、性能、风险等方面进 行全面、客观、公正的评估。
《房地产估价》课件
市场比较法
总结词
通过比较类似房地产的近期交易价格来评估房地产价值的方 法。
详细描述
市场比较法基于替代原理，选取一定数量与待估房地产类似 的近期交易实例，对其价格进行修正和调整，以确定待估房 地产的价值。这种方法适用于市场发育较好、成交案例较多 的房地产类型。
收益法
总结词
通过估算房地产未来预期收益并折现至评估时点的方法。
行评估，综合考虑两者的相互影响和共同价值。
02
房地产估价的基本原则
合法原则
合法原则要求在房地产估价过程中，估价结果必须符合国家的法律、法规和相关政 策，确保估价结果的合法性。
合法原则要求在房地产估价过程中，必须遵守国家有关土地使用、建筑规范、环保 等方面的规定，确保估价结果的合规性。
合法原则要求在房地产估价过程中，必须尊重产权人的合法权益，确保估价结果的 公正性。
在房地产交易中的应用
01
02
03
价格评估
在房地产交易中，买卖双 方需要了解房地产的市场 价值，以便达成公平合理 的交易价格。
产权转移
通过房地产估价，可以确 定产权转移过程中涉及的 税费、佣金等费用，保障 交易双方的利益。
法律诉讼
在涉及房地产的诉讼中， 房地产估价可以为法院提 供价值参考，帮助判断相 关权益的归属。
房地产估价的目的和意义
总结词
房地产估价的目的在于为房地产交易、投资、开发等提供价值参考，同时保障交易双方的合法权益。
详细描述
通过房地产估价，可以为房地产交易提供合理的价格依据，避免交易双方因价格分歧而产生纠纷。同 时，估价结果可以为投资者提供决策依据，帮助其判断投资价值和风险。对于开发项目，估价有助于 确定合理的开发成本和市场定位。
《房地产估价》完整版课件全套ppt教程最新最全
产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下 制造某种使用价值所需要的劳动时间。 • 商品价值量与生产该商品的社会必要劳动时间成正比。
第一章 房地产相关经济知识
• （五）简单劳动与复杂劳动
• 分析不同种类的商品的价值量还需要把复杂劳动折算为简 单劳动。
• （1）简单劳动，就是不需要经过任何专门训练，一般劳 动者都能胜任的劳动。
• （六）劳动生产率
• 商品价值量会随着劳动生产率的变化而变化。 • 劳动生产率，是指劳动者生产某种产品的能力或效率。
它通常有以下两种表示方法： • 一是以单位时间内所生产的产品的数量来表示，即产
品数量／单位时间。 • 二是以单位产品所耗费的劳动时间来表示，即劳动时
间／单位产品。
第一章 房地产相关经济知识
• 部门劳动生产率是指同类产品平均的生产率，体现社 会必要劳动时间。
• 个别劳动生产率是指பைடு நூலகம்别生产者的劳动生产率，体现 个别劳动时间。
• 商品的价值量是由生产这种商品的社会必要劳动时间 决定的，由于决定商品价值量的社会必要劳动时间会 随着劳动生产率的变化而变化，因此劳动生产率的变 化可能会导致商品价值量的变化。
第一章 房地产相关经济知识
• 2、抽象劳动 • 抽掉了一切具体形式的无差别的人类劳动，叫做抽象
劳动。 抽象劳动作为抽掉一切具体形式的人类无差别 的体力和脑力的耗费，在质上是相同的，在量上是可 以比较的。它是商品价值的源泉。 • 具体劳动和抽象劳动是生产商品的同一劳动的两个方 面，不是两次劳动，也不是独立存在的两种劳动，二 者统一于生产同一商品的劳动过程之中。
第一章 房地产相关经济知识
• 使用价值和价值之间是相互排斥的。 • 主要表现在 ：商品的使用价值和价值二者不可兼得。商
第一章 房地产相关经济知识
• （五）简单劳动与复杂劳动
• 分析不同种类的商品的价值量还需要把复杂劳动折算为简 单劳动。
• （1）简单劳动，就是不需要经过任何专门训练，一般劳 动者都能胜任的劳动。
• （六）劳动生产率
• 商品价值量会随着劳动生产率的变化而变化。 • 劳动生产率，是指劳动者生产某种产品的能力或效率。
它通常有以下两种表示方法： • 一是以单位时间内所生产的产品的数量来表示，即产
品数量／单位时间。 • 二是以单位产品所耗费的劳动时间来表示，即劳动时
间／单位产品。
第一章 房地产相关经济知识
• 部门劳动生产率是指同类产品平均的生产率，体现社 会必要劳动时间。
• 个别劳动生产率是指பைடு நூலகம்别生产者的劳动生产率，体现 个别劳动时间。
• 商品的价值量是由生产这种商品的社会必要劳动时间 决定的，由于决定商品价值量的社会必要劳动时间会 随着劳动生产率的变化而变化，因此劳动生产率的变 化可能会导致商品价值量的变化。
第一章 房地产相关经济知识
• 2、抽象劳动 • 抽掉了一切具体形式的无差别的人类劳动，叫做抽象
劳动。 抽象劳动作为抽掉一切具体形式的人类无差别 的体力和脑力的耗费，在质上是相同的，在量上是可 以比较的。它是商品价值的源泉。 • 具体劳动和抽象劳动是生产商品的同一劳动的两个方 面，不是两次劳动，也不是独立存在的两种劳动，二 者统一于生产同一商品的劳动过程之中。
第一章 房地产相关经济知识
• 使用价值和价值之间是相互排斥的。 • 主要表现在 ：商品的使用价值和价值二者不可兼得。商
第一章-房地产估价概述ppt课件(全)
§3-1 房地产估价的概念
第一节 房地产的概念
二 、房地产的类型 1.按开发程度来划分 2.按用途划分 3、按是否产生收益来划分 4、按经营使用方式来划分
§3-1 房地产估价的概念
第一节 房地产的概念
三、房地产的特性
●不可移动性 ●寿命长久性 ●难以变现性 ●相互影响性 ●保值增值性
●独一无二性 ●数量有限性 ●用途多样性 ●易受限制性
5、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是 无关紧要的；
6、买者和卖者无串通共谋行为； 7、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润
最大化； 8、商品可转让且可发生空间位置的移动。
二、现实中对房地产估价的需要
（一） 房地产行政管理的需要 （二） 土地使用权出让的需要 （三） 房地产转让和租赁的需要 （四） 房地产征收、征用的需要 （五） 房地产抵押的需要 （六） 房地产税收的需要 （七） 企业合资、合作、合并、上市、破产清算…… （八） 保险的需要 （九） 处理房地产纠纷和司法鉴定的需要
第51条：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵 押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地 上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋 所得，抵押权人无权优先受偿”。
《中华人民共和国城市房地产管理法》 的有关条款
第12条：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于 按国家规定所确定的最低价”。
第17条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地 用途的，……相应调整土地使用权出让金”。
第19条：土地使用者依法取得的土地使用权“在特殊情况下，根 据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回， 并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实 际情况给予相应的补偿”。
房地产估价ppt课件完整版
1. 房地产基本状况描述
（1）名称 （2）坐落 （3）范围 （4）规模 （5）用途 （6）权属
二、房地产的种类与房地产状况描述
（二）房地产状况描述
2. 房地产实物状况描述
（1）土地实物状况描述 ① 四至 ② 面积 ③ 形状 ④ 地形地势 ⑤地基（工程地
质） ⑥ 土壤 ⑦ 开发程度 ⑧ 其他
3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同
美国大多称为Real Estate Appraisal。 英国和其他英联邦国家大多称为Property Valuation。 日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。 中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。 中国台湾地区称为不动产估价。
结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。
8．相互影响
房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。 直接影响房地产的使用和价值。
9．易受限制
1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权
课题一 房地产
10．保值增值性 保值增值原因：
对房地产的投资改良 通货膨胀 外部经济条件的改善 对房地产需求的增加
课题一 房地产
构筑物是指人们一般不直 接在其中生产和生活活动 的建筑物，如烟囱、水塔、 水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。
其他地上定着物：指附 属于或结合于土地或建 筑物，成为土地或建筑 物的一部分，应随着土 地或建筑物的转让而一 同转让的物。
课题一 房地产
2．实物、权益和区位 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、
3．房地产权益状况描述 （1）土地权益状况描述
①土地所有权状况 ②土地使用权状况 ③土地使用管制情 况 ④土地利用现状 ⑤出租或占用情况 ⑥他项权利设立情 况 ⑦其它特殊情况
（1）名称 （2）坐落 （3）范围 （4）规模 （5）用途 （6）权属
二、房地产的种类与房地产状况描述
（二）房地产状况描述
2. 房地产实物状况描述
（1）土地实物状况描述 ① 四至 ② 面积 ③ 形状 ④ 地形地势 ⑤地基（工程地
质） ⑥ 土壤 ⑦ 开发程度 ⑧ 其他
3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同
美国大多称为Real Estate Appraisal。 英国和其他英联邦国家大多称为Property Valuation。 日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。 中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。 中国台湾地区称为不动产估价。
结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。
8．相互影响
房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。 直接影响房地产的使用和价值。
9．易受限制
1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权
课题一 房地产
10．保值增值性 保值增值原因：
对房地产的投资改良 通货膨胀 外部经济条件的改善 对房地产需求的增加
课题一 房地产
构筑物是指人们一般不直 接在其中生产和生活活动 的建筑物，如烟囱、水塔、 水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。
其他地上定着物：指附 属于或结合于土地或建 筑物，成为土地或建筑 物的一部分，应随着土 地或建筑物的转让而一 同转让的物。
课题一 房地产
2．实物、权益和区位 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、
3．房地产权益状况描述 （1）土地权益状况描述
①土地所有权状况 ②土地使用权状况 ③土地使用管制情 况 ④土地利用现状 ⑤出租或占用情况 ⑥他项权利设立情 况 ⑦其它特殊情况
房地产估价课件
房地产估价人员
是指经过国家房地产估价师职业资格统一考试合格，取得相 应级别职业资格证书，并经注册生效，从事房地产估价活动 的专业人员。
房地产估价的目的和意义
目的
为房地产交易、投资、开发、抵 押、征收、拆迁补偿、纠纷处理 等提供价值参考或价格依据。
意义
有助于维护房地产市场的正常秩 序，保障当事人的合法权益，促 进房地产行业健康发展。
注意事项
预测未来收益时应考虑市场需求、竞争状况等因素，折现率的选择应 考虑风险因素。
成本法
总结词
详细描述
通过估算重新建造或重新购置待估房地产 所需成本的方法。
成本法基于生产费用价值论，估算待估房 地产的重置成本，减去各项贬值因素，得 到待估房地产的价值。
适用范围
注意事项
适用于新开发土地、新建筑物的估价，以 及某些旧建筑物的估价。
注意事项
选取的交易实例应与待估房地产具有相似性，调 整差异时应考虑房地产市场状况、交易条件等因 素。
收益还原法
总结词
通过预测房地产未来收益并折现至评估时点的方法。
详细描述
收益还原法基于预期原理，预测待估房地产未来年纯收益，选择适当 的折现率将未来收益折现至评估时点，得到待估房地产的价值。
适用范围
适用于有稳定收益的房地产估价，如商业、办公楼等。
估算重置成本时应考虑物价水平、人工费 用等因素，贬值因素包括物理贬值、经济 贬值和功能贬值等。
假设开发法
总结词 详细描述 适用范围 注意事项
通过预测待估房地产开发完成后的价值和开发成本来评估待估 房地产价值的方法。
假设开发法基于预期原理，预测待估房地产的开发完成后的价 值和开发成本，扣除正常利润和税费后得到待估房地产的价值
是指经过国家房地产估价师职业资格统一考试合格，取得相 应级别职业资格证书，并经注册生效，从事房地产估价活动 的专业人员。
房地产估价的目的和意义
目的
为房地产交易、投资、开发、抵 押、征收、拆迁补偿、纠纷处理 等提供价值参考或价格依据。
意义
有助于维护房地产市场的正常秩 序，保障当事人的合法权益，促 进房地产行业健康发展。
注意事项
预测未来收益时应考虑市场需求、竞争状况等因素，折现率的选择应 考虑风险因素。
成本法
总结词
详细描述
通过估算重新建造或重新购置待估房地产 所需成本的方法。
成本法基于生产费用价值论，估算待估房 地产的重置成本，减去各项贬值因素，得 到待估房地产的价值。
适用范围
注意事项
适用于新开发土地、新建筑物的估价，以 及某些旧建筑物的估价。
注意事项
选取的交易实例应与待估房地产具有相似性，调 整差异时应考虑房地产市场状况、交易条件等因 素。
收益还原法
总结词
通过预测房地产未来收益并折现至评估时点的方法。
详细描述
收益还原法基于预期原理，预测待估房地产未来年纯收益，选择适当 的折现率将未来收益折现至评估时点，得到待估房地产的价值。
适用范围
适用于有稳定收益的房地产估价，如商业、办公楼等。
估算重置成本时应考虑物价水平、人工费 用等因素，贬值因素包括物理贬值、经济 贬值和功能贬值等。
假设开发法
总结词 详细描述 适用范围 注意事项
通过预测待估房地产开发完成后的价值和开发成本来评估待估 房地产价值的方法。
假设开发法基于预期原理，预测待估房地产的开发完成后的价 值和开发成本，扣除正常利润和税费后得到待估房地产的价值
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必须特别注意的几方面： 其一、房地产估价的对象 其二、估价的结果均用货币表现 其三、估价的结论是一个估计测算值 其四、房地产估价的基本形式有房产估价、地产估 价和房地产估价 （一）单纯的土地 在现实房地产估价中，主要包括两种情况： 1、城市中一块没有建筑物的空地； 2、实物形态上土地与建筑物合为一体，但估价 时只要求评估土地部分的价格；
三、房地产估价的必要性
1、国有资产管理需要； 2、正确处理房地产纠纷的需要； 3、房地产税收的需要； 4、各类房地产交易的需要； 5、房地产抵押、保险业务的需要； 6、征用房地产补偿的需要； 7、企业合资、改制、兼并、入股以及破产清算 的需要；
第二节
房地产估价原则
估价原则是指符合房地产价格形成的客观规 律，能使估价工作顺利、有效地开展并最终取得 成果的那些应遵守的法则和标准。
6、影响因素 影响房地产价格的因素很多并且相当复杂， 主要有自然的、环境的、经济的、人口的、文化 的、社会治安的、制度政策的、心理的、国际局 势等。 总之，房地产估价是一门科学，也是一门艺 术，估价人员除了需要掌握一套科学的估价理论 与方法之外，还应具有丰富的估价经验，此外估 价人员还必须具有良好的职业道德。
水文指地下水及其附近河流、江湖等的污染情况 气象条件是指风向、气温、湿度、降水量等 （二）单纯的建筑物 建筑物是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构 筑物两大类： ◆房屋 是指供人居住或做其他用途的建筑物，包括住宅、 商业、工业、仓储、办公、教育、医疗、体育等各种 用房； ◆构筑物 一般是指不直接在内进行生产或生活活动的建筑 物，如水塔ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ烟囱、桥梁等。
房地产估价
参考书目
《中国房地产报》 《中国建设报》 《中国房地产》杂志 《房地产价格评估》经济科学出版社，吴庆玲 《房地产估价》上海财经大学出版社，王人已 《房地产估价》首都经贸大学出版社，柴强 《房地产估价理论与方法》 经济日报出版社，张跃庆
第一章 房地产估价概述
一、公正原则
为了保证房地产估价的公正性，要求房地产 估价人员必须做到： 1、掌握房地产估价的完整知识结构和科学估价方 法，同时要有一定的实际操作经验；
2、必须公正清廉，在指导思想上要尊重客观事 实，不带有主观随意性，不偏袒任何一方， 不屈服于外界压力。 3、必须十分熟悉并严格遵守国家、所在地方政 府的有关房地产法规、政策。 4、在进行估价前，必须对待估房地产进行仔细 的现场查勘。
1、房地产专业估价人员 我国分房地产注册估价师和房地产估价员两 部分，其中估价员经过省建筑厅专业考试合格， 可以从事房地产评估作业，但不能签发房地产评 估报告书。 2、估价目的 房地产估价目的是指为何种需要而评估房地 产的价格。 3、估价原则 主要有合法原则、最有效使用原则等
4、房地产估价程序 ① 受理房地产评估委托； ② 估价前的准备； ③ 勘察与资料收集； ④ 计算确定估价额； ⑤ 撰写估价报告书； ⑥ 交付估价报告书并收取估价服务费。 5、估价方法 有收益还原法、市场比较法、成本估价法、 剩余法等 。
房地产估价中对建筑物的认识： 1、坐落位置 所处城市、周围环境、具体地点 2、面积大小 包括占地面积、建筑面积、使用面积 3、建筑层数和高度 按层数和高度分为低层建筑、多层建筑、小高层 建筑和高层建筑。如住宅：1-3层为低层建筑；4-6层 为多层建筑；11-14层为小高层建筑；18层以上为高 层建筑。 4、用途 如居住、商业、工业、办公等
6、利用现状 如有无建筑物、其他附着物、其使用寿命情况如 何、是否需要拆除等； 7、规划设计要求 包括用地性质规划、建筑容积率、建筑高度、绿 地率、建筑立面要求、地面标高等； 8、生熟程度 指基础设施通达情况和土地的平整程度； 9、地质、水文和气象条件 地质条件决定着土地的承载力、地质坚实，承载 力较大，有利于建筑使用；
同一供需圈中某宗房地产有价格必然会受到 同类型、具有替代关系的其他房地产价格的影响， 并相互竞争，最终使价格趋于一致。 房地产同一供需圈是指用途相同、使用条件 和效用接近，可以互相替代的各类房地产商品所 在的区域。
六、估价时点原则
房地产价格具有很强的时间性，同一宗房地 产在不同的时点上往往会有不同的价格。因此， 在评估某一宗房地产的价格时，必须假定市场停 止在某一时点上，这一时点即为估价时点，通常 以年、月、日表示。
二、合法原则
所谓合法原则就是房地产估价必须在政府法 律、法规规定的房地产使用的条件下进行。
三、最有效使用原则
最有效使用主要表现为三个层次的含义： 1、房地产的用途最有效； 2、生产要素的组合最有效； 3、与环境协调最有效；
四、供求原则 五、替代原则
根据经济学原理，在同一市场上，具有相同 使用价值和质量的物品，应有同一的价格。
第一节
房地产估价的基本概念
一、房地产估价含义 房地产估价是指遵循商品经济规律，对物化状态 的房地产商品价值的货币形式进行测算。 房地产估价是以房地产为估价对象，对其真实、 客观、合格的价格的估计、推测与判断。 较为完整的定义： 房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原 则，按照估价程序，采用科学估价方法并结合估价经 验与对影响房地产价格因素的分析，对房地产最可能 实现的合理价格所作出的推测与判断。
房地产估价中对土地的认识： 1、坐落位置 所处区域、城市、周围环境、具体地点的认识 2、面积大小 3、形状 通常用宗地图来说明，注意考察土地形状是否规整 4、四至 即东南西北四个方位的描述 5、土地权利状况 土地的权利是一组权利，土地使用权有划拨的、 出让的、转让的；有的可以抵押、有的不可以抵押； 出让的期限有长有短，这些都会影响到土地评估价格 的结果。因此要对土地的权利状况进行详细调查。
5、建筑结构 6、建筑材料 7、装修情况 8、建成年月和使用保养情况 9、附属设备情况 10、产权状况 （三）房地产 指房地合一的情况。 其五、房地产估价既是一门科学也是一门艺术 其六、房地产估价不是对房地产价格的主观给 定，而是把房地产客观实在的价格通过评 估活动正确地表达出来
二、房地产估价概念中涉及的几个问题