《房地产估价》课件.

必须特别注意的几方面： 其一、房地产估价的对象 其二、估价的结果均用货币表现 其三、估价的结论是一个估计测算值 其四、房地产估价的基本形式有房产估价、地产估 价和房地产估价 （一）单纯的土地 在现实房地产估价中，主要包括两种情况： 1、城市中一块没有建筑物的空地； 2、实物形态上土地与建筑物合为一体，但估价 时只要求评估土地部分的价格；
6、利用现状 如有无建筑物、其他附着物、其使用寿命情况如 何、是否需要拆除等； 7、规划设计要求 包括用地性质规划、建筑容积率、建筑高度、绿 地率、建筑立面要求、地面标高等； 8、生熟程度 指基础设施通达情况和土地的平整程度； 9、地质、水文和气象条件 地质条件决定着土地的承载力、地质坚实，承载 力较大，有利于建筑使用；
三、房地产估价的必要性
1、国有资产管理需要； 2、正确处理房地产纠纷的需要； 3、房地产税收的需要； 4、各类房地产交易的需要； 5、房地产抵押、保险业务的需要； 6、征用房地产补偿的需要； 7、企业合资、改制、兼并、入股以及破产清算 的需要；
第二节
房地产估价原则
估价原则是指符合房地产价格形成的客观规 律，能使估价工作顺利、有效地开展并最终取得 成果的那些应遵守的法则和标准。
房地产估价
参考书目
《中国房地产报》 《中国建设报》 《中国房地产》杂志 《房地产价格评估》经济科学出版社，吴庆玲 《房地产估价》上海财经大学出版社，王人已 《房地产估价》首都经贸大学出版社，柴强 《房地产估价理论与方法》 经济日报出版社，张跃庆

第一章 房地产估价概述
房地产估价中对建筑物的认识： 1、坐落位置 所处城市、周围环境、具体地点 2、面积大小 包括占地面积、建筑面积、使用面积 3、建筑层数和高度 按层数和高度分为低层建筑、多层建筑、小高层 建筑和高层建筑。如住宅：1-3层为低层建筑；4-6层 为多层建筑；11-14层为小高层建筑；18层以上为高 层建筑。 4、用途 如居住、商业、工业、办公等
第一节
房地产估价的基本概念
一、房地产估价含义 房地产估价是指遵循商品经济规律，对物化状态 的房地产商品价值的货币形式进行测算。 房地产估价是以房地产为估价对象，对其真实、 客观、合格的价格的估计、推测与判断。 较为完整的定义： 房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原 则，按照估价程序，采用科学估价方法并结合估价经 验与对影响房地产价格因素的分析，对房地产最可能 实现的合理价格所作出的推测与判断。
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6、影响因素 影响房地产价格的因素很多并且相当复杂， 主要有自然的、环境的、经济的、人口的、文化 的、社会治安的、制度政策的、心理的、国际局 势等。 总之，房地产估价是一门科学，也是一门艺 术，估价人员除了需要掌握一套科学的估价理论 与方法之外，还应具有丰富的估价经验，此外估 价人员还必须具有良好的职业道德。
同一供需圈中某宗房地产有价格必然会受到 同类型、具有替代关系的其他房地产价格的影响， 并相互竞争，最终使价格趋于一致。 房地产同一供需圈是指用途相同、使用条件 和效用接近，可以互相替代的各类房地产商品所 在的区域。
六、估价时点原则
房地产价格具有很强的时间性，同一宗房地 产在不同的时点上往往会有不同的价格。因此， 在评估某一宗房地产的价格时，必须假定市场停 止在某一时点上，这一时点即为估价时点，通常 以年、月、日表示。
水文指地下水及其附近河流、江湖等的污染情况 气象条件是指风向、气温、湿度、降水量等 （二）单纯的建筑物 建筑物是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构 筑物两大类： ◆房屋 是指供人居住或做其他用途的建筑物，包括住宅、 商业、工业、仓储、办公、教育、医疗、体育等各种 用房； ◆构筑物 一般是指不直接在内进行生产或生活活动的建筑 物，如水塔、烟囱、桥梁等。
房地产估价中对土地的认识： 1、坐落位置 所处区域、城市、周围环境、具体地点的认识 2、面积大小 3、形状 通常用宗地图来说明，注意考察土地形状是否规整 4、四至 即东南西北四个方位的描述 5、土地权利状况 土地的权利是一组权利，土地使用权有划拨的、 出让的、转让的；有的可以抵押、有的不可以抵押； 出让的期限有长有短，这些都会影响到土地评估价格 的结果。因此要对土地的权利状况进行详细调查。
1、房地产专业估价人员 我国分房地产注册估价师和房地产估价员两 部分，其中估价员经过省建筑厅专业考试合格， 可以从事房地产评估作业，但不能签发房地产评 估报告书。 2、估价目的 房地产估价目的是指为何种需要而评估房地 产的价格。 3、估价原则 主要有合法原则、最有效使用原则等
4、房地产估价程序 ① 受理房地产评估委托； ② 估价前的准备； ③ 勘察与资料收集； ④ 计算确定估价额； ⑤ 撰写估价报告书； ⑥ 交付估价报告书并收取估价服务费。 5、估价方法 有收益还原法、市场比较法、成本估价法、 剩余法等 。
二、合法原则
所谓合法原则就是房地产估价必须在政府法 律、法规规定的房地产使用的条件下进行。
三、最有效使用原则
最有效使用主要表现为三个层次的含义： 1、房地产的用途最有效； 2、生产要素的组合最有效； 3、与环境协调最有效；
四、供求原则 五、替代原则
根据经济学原理，在同一市场上，具有相同 使用价值和质量的物品，应有同一的价格。
一、公正原则
为了保证房地产估价的公正性，要求房地产 估价人员必须做到： 1、掌握房地产估价的完整知识结构和科学估价方 法，同时要有一定的实际操作经验；
2、必须公正清廉，在指导思想上要尊重客观事 实，不带有主观随意性，不偏袒任何一方， 不屈服于外界压力。 3、必须十分熟悉并严格遵守国家、所在地方政 府的有关房地产法规、政策。 4、在进行估价前，必须对待估房地产进行仔细 的现场查勘。
5、建筑结构 6、建筑材料 7、装修情况 8、建成年月和使用保养情况 9、附属设备情况 10、产权状况 （三）房地产 指房地合一的情况。 其五、房地产估价既是一门科学也是一门艺术 其六、房地产估价不是对房地产价格的主观给 定，而是把房地产客观实在的价格通过评 估活动正确地表达出来
二、房地产估价概念中涉及的几个问题