快速城市化下的深圳城市更新
市场主导下的快速城市化地区更新规划初探——以深圳市香蜜湖为例
到 以城 中村 、历史 街 区 、老商业 区 、旧T 似 乎对更 新 各方 面有 全 面的指 导 ,但 在深
表 1 深圳 城市 更新 发展 历程 表
更新 阶段 主 要 应城 市 对 方 式 展 阶段 发 对 象 更新特 征 突 出问题
更 新 萌芽期 自 发 城 市 萌 老 旧建筑 为 主 开发 单 位 和 I ̄- 改造 零 散 混 乱 ,缺 乏 规 划 E, t] ( t世纪 8 年 0 零星 芽期 自发 性 的小 规模 的控 制 和 引 导 ,忽 视 对 整 代 初 一 0 代 9年 式改 拆 旧建 新 为主 体 城 市面 貌 的考 虑 。
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市场 主 导 下 的快 速 城 市化 地 区 更 新 规 划初 探
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以深 圳 市 香 蜜 湖 为例
黄 卫东 唐怡
◎
摘
要 :快 速城 市化 背 景 下 ,随 着 经济 的 快速 增 长和 城 市空 间的 不 断拓 展 ,通
过 城 市更 新进 行存 量 土地 资 源的整合 和 潜 力挖 掘 , 已经成 为 实现城 市社会 经 济可持 续
发 展 的 重要 途 径 。 同时 ,深圳相 对 成 熟的 市场化 环境 也使 得 当地城 市更新 面 临着 更加
复杂 的局 面 。本 文试 图通过 对 深圳 近年 来城 市更新规 划 实践 的梳 理 ,基 于 实证 分析 总
划 分 为 个 阶 段 ( 表 1 见 )。经 过3 年 的 的改造 ,到 功能性 和 结构性 的调整 。 内涵 0
探索 ,现 阶段 深圳 城市 更新 进人 全面 推进 不 断扩 大 ,使 得更 新 自身 的复 杂性增 加 , 的新 时期 ,城 市更新 已逐步 南早 期粗 放 的 操作 难度 加 大 。因为 涉及物 质 、社会 、经 散 点 式 改 造 向 整体 的 专 门化 改 造 方 向转 济 、环境 、历 史 文化 等多个 领域 的交 叉 , 变 ,由追 逐个 体利 益 向实现 城市 整体 和谐 所 以城 市更新 应从 多 学科 角度 对其 内涵 进 发展 转变 。然 而 ,由于深圳 的更 新改 造工 行再 认识 。 作 刚刚起 步 ,在更新 改 造政 策 的制定 、机 从 技 术 层 面 看 ,既 往 单 一 的 城 市更 应对 ”城 市更 新 的 制 的建立 、对 开发商 的引导 以及对 改造 规 新规 划编 制方 法难 以 “ 多样 性 、复杂 性和 艰 巨性 。当前 更新 规划 模 的调控 等方 面还处 于探 索 阶段 。 仍停 留在 物质 规划 或 空间规 划 这一初 级 阶 ( )当 前 深 圳 城 市 更 新 发 展 趋 势 段 , 目标 和 内容单 一 、可操 作性 差 。改造 二 及 主 要 问题 专项 规划 是 目前深 圳城 市更 新最 主要 的规
深圳城市更新的蝶变——解读深圳城市更新的可持续发展路径
深圳城市更新的蝶变——解读深圳城市更新的可持续发展路径摘要:城市更新,是城市化快速扩张之后,城市发展寻求再生空间的必要手段,是城市化发展进程中的必经阶段。
深圳凭借改革开放,成为全国城市化发展领先地区,深圳城市更新为城市发展做出了前所未有的巨大贡献,同时也逐步显现出一系列问题。
2016年深圳市政府施行“强区放权”改革,2019年国务院推进“大部制”行政体制改革,客观上为深圳城市更新工作打开了新的局面。
可以说,目前深圳城市更新面临的困境是长期积累的结果,需要从顶层制度上做出变革。
本文将结合深圳城市更新发展的特有历史进程,通过“三个阶段”梳理当前困扰深圳城市更新发展的主要问题,针对性地挖掘内在逻辑,通过“五个转变”深入解读下一阶段深圳城市更新工作的重点,并以“四个持续”提炼深圳城市更新实现蝶变的可持续路径。
关键词:蝶变;政府主导;市场运行;片区统筹;有机更新。
一、深圳城市更新已经走过的三个阶段特区成立以来,随着城市化进程的快速推进,深圳城市建设很快由快速扩张阶段进入到存量发展阶段,城市更新在历史舞台上扮演着越来越重要的角色。
经过近40年酝酿发展,深圳积累了大量城市更新实践经验,已将城市更新常态化、制度化,并成为国内城市更新发展的引领者。
总的来说,深圳城市更新大致经历了三个阶段:1980-2008年的起步探索阶段、2009-2016年的成熟完善阶段、2017年以后的重组升级阶段。
(一)起步探索阶段(1980-2008)改革开放以来,伴随着两次城市化转地,深圳迎来城市建设的快速发展期,城市建设用地由1979年的3平方公里增加到2006年的729.08平方公里,且头一个五年的年均增长率一度高达88.8%,后期逐年下降,至2006年下降到3.7%。
深圳市政府于1991年5月24日成立了旧村改造领导小组,推进了一批旧村改造项目实施,其中以泥岗村、赤尾村、上步旧村、渔民村、蔡屋围等为典型案例。
2004年10月,深圳市城中村改造工作办公室设立,《深圳城中村(旧村)改造暂行规定》出台,改造对象拓展至城中村、旧城、旧工业区三种类型,方式拓展至全面改造(拆除重建)和综合整治两种。
深圳城市更新项目定位报告
自建房 48%
工业区配套 宿舍 18%
公租 其他 租住房屋类型占比
房 类型
4% 4% 长租公寓
7%
ห้องสมุดไป่ตู้
商品房 32%
自建房 53%
40.0% 30.0% 20.0% 10.0%
0.0%
各价格区间占比
据统计,商品房、自建、合建房和工业区配套 宿舍占全市住房总量八成以上。
在深圳租赁市场占据主流地位的有三类:商品 房、自建房及长租公寓。其中城中村自建房占 比超五成,成为租赁市场最重要的供应。
➢ 早在2012年,深圳市土地利用总体规划已经确定深圳新增用地即将耗尽,在这种背景下,深圳启动了新一轮土地改革
,聚焦存量土地二次开发利用,结合产业转型升级、社会结构转型、功能结构完善等各项要求,推动深圳从依托土
地和人口的数量扩张转变为质量、结构、效益并重的深度城市化。
租赁现状
租赁居住占比达八成,35岁以下占比2/3,超过1000万人住在城中村
深圳市“城中村整治”项目 ——横岭三区定位报告
商管部
2023年1月
发展背景
深圳作为改革开放先驱城市,率先面临存量土地二次开发利用问题
➢ 深圳是具有改革开放特征并且是几个改革开放城市中建设发展最为成功的城市。四十年的飞速发展让深圳极具吸引力 ,汇集了全国的高端人才,融合了四面八方的文化,成为了独一无二的特区城市。
第二阶段(2009.11-2016.11) • 2009年深圳市颁布《城市更新管理办法
》,首创"城市更新单元”概念。也标志 着深圳城市更新迈入第二个阶段。
逐步 成熟
统筹 调整
初步 发展
第三阶段(2016.11至今) • 2016年深圳连续颁布《深圳城市更新十三五规
深圳市城市更新标准与准则
深圳市城市更新标准与准则一、引言深圳市作为中国改革开放的重要窗口和先行示范城市,城市更新发展得到了充分的重视和支持。
近年来,随着城市化进程的加快和城市发展的需要,深圳市的城市更新工作也逐渐成为了社会各界关注的焦点。
为了加强城市更新工作的规范和统一,深圳市政府出台了一系列城市更新标准与准则,以指导和规范城市更新工作的发展。
二、城市更新的定义与意义城市更新是指对城市现有建筑和基础设施进行改造、升级和更新的过程。
城市更新作为城市发展的重要方面,对于提升城市的品质、改善城市生活环境、推动城市经济发展都具有重要的意义。
在深圳市,城市更新工作旨在提高城市功能和形象,改善城市环境,促进城市经济的发展,满足市民的居住和生活需要。
三、深圳市城市更新的指导原则1. 以人为本,优先考虑市民利益在进行城市更新工作时,需紧紧围绕市民的利益,以提高市民的生活质量和幸福感为出发点和落脚点。
在城市更新过程中,要充分听取市民的意见和建议,合理安排和规划城市更新工作,促进城市更新与市民的利益得到有效结合。
2. 科学规划,合理布局城市更新需要进行科学规划和合理布局,充分考虑城市的总体发展规划和城市更新的需要,保持城市的整体性和连贯性,促进城市的有序发展和健康发展。
3. 注重节约资源,保护环境城市更新需要注重节约资源和保护环境,尽量减少对自然资源的破坏和浪费,倡导绿色环保的建设理念和环保技术,提高城市的生态可持续性和环境质量。
4. 公平公正,保障民生在进行城市更新工作时,应坚持公平公正的原则,保障民生权益,避免因城市更新而使一些居民因被迫搬迁而受到不公平的待遇和损失。
5. 公开透明,提高规划的合法性和公信度城市更新需要保持公开透明,充分向社会公众公布城市更新的规划和实施方案,加强与社会公众的沟通和交流,提高城市更新规划的合法性和公信度。
四、深圳市城市更新的具体标准与准则1. 城市更新范围的界定深圳市的城市更新范围包括了城市旧改和市中心区域的更新改造,城市新区的开发建设等各个方面。
《深圳市城市更新办法》拆除重建类政策解读
关问题的决定》;
划建设标准与准则》。 造。
规定》;
1989年《深圳市人民
2005年发布《深圳市
政府关于制止农村违章
城中村(旧村)改造总
使用土地、搜自出租土
体规划纲要》 (2005--
地的紧急通知》;
2010);
1989年,《关于深圳
2009年颁布《深圳市
经济特区征地工作的若
城市更新办法》。
干规定》。
1992年:农村城市化 1996年:总体框架定型
1992年,深圳市在特区内进行全面城市化,关外撤县改区。 市区内土地全部国有化,确定村内股份公司的股份划分,并 划定非农建设用地。
两规出台,查处特区内违法建筑,解决历史遗留问题 ,但 国有土地的历史遗留问题未得到解决。 2004年:宝、龙城市化
宝、龙两区城市化转地,处理历史遗留问题。旧城改造推 进缓慢。
(2)深圳城市更新发展历程
深圳城市更新演变过程中,城市更新政策主要围绕着快速城市化带来的原居民的违规建筑和违 法占用土地问题,以及推进城市化发展开展城市化征转集体土地,并逐渐制定相关政策规范、引导 城中村改造活动,推动城市存量土地利用。
深圳的城市更新活动伴随着深圳城市发展的整个历程,按照城市发展的四个阶段:
2
城市萌芽期 80年代初——90年代初
城市快速扩张期
城市稳步发展期
90年代初—90年代中期 90年代中—90年代末
城市提升完善期 21世纪初—至今
•
目 主要针对自发更新中的 针对建设标准制定、违 考虑居民生存和产业发 严控违章建设和占地,源自标 违法占地章建筑查处
展、重申查处违建活动 推进存量土地集约利用
理暂行办法》;
济特区土地使用权出让 性城中村改造试点补偿 决查处违法建筑和违法
城市更新中土地集约利用的模式创新与机制优化——以深圳为例
过 热 、开发 不合 理等 各 种 问题 也较 突 出 ( 毛蒋 兴 , 闫小培 约 利 用 包 括 三 个 层 面 的 涵 义 : 是 提 高 土 地 一
等 ,2 0 ) 。而 我 国 土 地 资 源 稀 缺 的 现 状 使 得 快 速 城 市 化 利 用 与 产 出 率 , 获 得 土 地 产 出 的 最 大 化 : 05 二
关键词 :城 市更新 ;立法;土地利用
我 国处 于 快 速 城市 化 阶段 ,城 市 人 口 的急 剧 膨 胀 ,
发 实 现 土 地 经 济 产 出 的 优 化 与 升 级 。探 讨 以
使 得 城 市 土 地 资 源 需 求 日 益 紧 张 。长 期 以 来 ,我 国 土 地 城市 二次 开 发为 目标 的城 市更 新背 景 下 ,城
效 益 的 综 合 化 ,体 现 经 济 、社 会 和 生 态 环 境 土 地 集 约 利 用 的 主 要 问题 ,包 括 对 工 业 用 地 的 集 约 利 用 评 效应的统一 ( 陈莹 , 康 , 伟 元 等 ,0 2 。 刘 郑 20 ) 估 以及 工 业 园 区 土 地 集 约 利 用 规 划 等 。近 年 来 ,我 国 城 市 就 城 市 发 展 综 合 效 益 的 宏 观 层 次 而 言 ,城 市 化 进 程 的 快 速 化 ,促 使 沿 海 ~ 些 发 达 城 市 开 始 面 临 土 地 紧
资 源 利 用存 在 着 各种 粗 放 低 效 利用 的 问题 ,包括 城 市呈 市 已 建 设 用 地 的 可 持 续 再 开 发 和 土 地 集 约 再
“ 大 饼 ” 式 无 序 外 延 扩 张 、土 地 利 用 总 体 配 置 混 乱 、土 利 用 模 式 , 对 于 指 导 我 国 未 来 城 市 化 健 康 发 摊 地 利 用 结 构 不 合 理 、城 市 用 地 比例 失 调 、 已 用 地 建 设 强 度 展 ,引 导 城 市 整 体 质 量 提 高 , 促 进 城 市 产 业 偏 低 等 , 这 些 问 题 使 土 地 利 用 浪 费 严 重 、城 市 环 境 日益 恶 结 构 调 整 和 增 长 方 式 转 型 具 有 重 要 的 理 论 和 化 、土 地 经 济 效 益 产 出 低 下 、土 地 利 用 潜 力 没 有 得 到 完 全 现 实 意 义 。 发 挥 。此 外 , 由 于 城 市 土 地 管 理 和 土 地 市 场 不 规 范 ,投 资 从 土 地 利 用 成 效 角 度 出 发 ,城 市 土 地 集
城市更新中土地集约利用的模式创新与机制优化
城市更新中土地集约利用的模式创新与机制优化导读:城市土地集约利用是当前的热门话题,处于快速化城市过程中的深圳,以实际行动探索出一条新路。
他们把城市可持续再开发与土地集约利用的更新模式分为综合整治、功能转换和拆除重建三类,并以相关立法为前提,构建城市更新实施、多元激励、公众参与及利益共享等机制,为国内其他城市的土地集约利用提供了有益的借鉴。
关键词:城市更新;立法;土地利用一、前言——以深圳为例我国处于快速城市化阶段,城市人口的急剧膨胀,使得城市土地资源需求日益紧张。
长期以来,我国土地资源利用存在着各种粗放低效利用的问题,包括城市呈“摊大饼”式无序外延扩张、土地利用总体配置混乱、土地利用结构不合理、城市用地比例失调、已用地建设强度偏低等,这些问题使土地利用浪费严重、城市环境日益恶化、土地经济效益产出低下、土地利用潜力没有得到完全发挥。
此外,由于城市土地管理和土地市场不规范,投资过热、开发不合理等各种问题也较突出。
而我国土地资源稀缺的现状使得快速城市化地区,开始面临城市存量可建设用地匮乏,城市扩展与土地开发“无米以炊”的困境,亟需通过对城市用地的再开发实现土地经济产出的优化与升级。
探讨以城市二次开发为目标的城市更新背景下,城市已建设用地的可持续再开发和土地集约再利用模式,对于指导我国未来城市化健康发展,引导城市整体质量提高,促进城市产业结构调整和增长方式转型具有重要的理论和现实意义。
从土地利用成效角度出发,城市土地集约利用包括三个层面的涵义:一是提高土地利用与产出率,获得土地产出的最大化;二是优化土地布局和结构,协调各类用地之间的关系,促进城市健康发展;三是土地利用效益的综合化,体现经济、社会和生态环境效应的统一就城市发展综合效益的宏观层次而言,城市土地集约利用要求城市有合理的城市规模和城市性质以及与之相协调的产业结构等;而中微观层次则更加强调城市用地功能和结构的合理性以及单块土地的投入产出效益。
在我国土地有偿使用制度建立的初期,学者对土地集约利用的研究主要集中在农村土地利用以及土地平整等方面,随着我国城市工业化进程的加快,有关各种工业园区规划的土地利用成为城市土地集约利用的主要问题,包括对工业用地的集约利用评估以及工业园区土地集约利用规划等。
深圳国土空间发展历程
深圳国土空间发展历程深圳是中国改革开放的先行地,自1980年代以来,经历了令人瞩目的国土空间发展历程。
以下是深圳国土空间发展的关键阶段:第一阶段:划定特区边界并建设经济特区1979年,中央政府决定设立深圳特区,并在1980年指定了特区的边界。
随后,深圳开始进行土地整理和开发工作,以吸引投资和促进经济发展。
特区的建设不仅带来了大量资金和人才的流入,还引进了先进的管理经验和技术。
第二阶段:城市化和经济发展的快速推进1980年代中期以后,深圳经历了城市化和经济发展的快速推进。
大量的土地被用于工业、商业和住宅建设。
同时,城市基础设施建设也取得了显著进展,包括道路、桥梁、水电供应等方面。
这些投资和改进为深圳的经济发展提供了坚实的基础,使城市成为了一个重要的经济中心。
第三阶段:城市更新和产业升级进入21世纪以后,深圳逐渐面临城市更新和产业升级的任务。
旧的城市区域进行了整治和改造,以适应新的经济发展需求。
产业结构也在此阶段发生了变化,从传统的制造业向高新技术、金融和服务业转型。
这些努力使得深圳成为了全球科技和金融创新的重要中心之一。
第四阶段:生态建设和可持续发展近年来,深圳国土空间发展的重点逐渐转向生态建设和可持续发展。
城市开始注重保护生态环境,推动绿色发展。
深圳积极采取措施减少污染、节约能源,提高环境质量。
同时,城市规划也将公共空间和绿地纳入考虑,以提高城市居民的生活质量。
综上所述,深圳国土空间发展历程经历了特区边界划定、城市化和经济快速发展、城市更新和产业升级以及生态建设和可持续发展等主要阶段。
这一历程展示了深圳在不断追求发展的过程中所取得的丰硕成果。
城市更新模式研究
摘 要城市是高消费群体聚集的所在,也是一国中产阶级形成并占主体的载体,更是现代社会结构的基本特征。
要实现中国经济的伟大复兴,在很大程度上依赖于从事高效率产业活动的人口的增加,这就更依赖于城市更新。
而城市更新是指对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设,使之重新发展和繁荣。
城市更新是以推陈出新之法维护城市的生态平衡,综合解决城市发展问题,从而实现城市的可持续发展。
当前我国的城市更新正处在一个关键时期,既面临着发展的良机,也面临着诸多困境、问题和挑战。
当前我国的城市更新工作的一个重要任务就是,在科学发展观和社会主义和谐社会理论的指导下,积极探索适合我国国情的城市更新模式,调动一切积极因素,实现城市更新的全面的、协调的、可持续的发展,实现各方共赢,构建社会主义和谐社会。
由于城市更新是一项及其复杂的系统工程,比照其它国家城市更新中的具体社会背景,笔者分析了西方国家对城市更新模式的研究的研究成果和经验,并提出其对我国城市更新模式的借鉴意义。
然后考量我国目前的三类主要城市的城市更新现状、特点,分析归纳了我国城市更新的模式及问题,并提出了我国城市更新的发展思路及对策。
关键词:城市更新/模式/问题/发展思路与对策ABSTRACTCity is a high-consumption groups gather, and is also a form of the middle class and the main carrier of the more modern social structure is the basic feature. To achieve the great rejuvenation of the Chinese economy, to depend on the efficiency of industrial activity in the population increase, which is more dependent on urban renewal. The urban renewal refers to a decline in the urban areas demolition, alteration, investment and construction so as to development and prosperity. Urban renewal is the innovation of maintaining the ecological balance of urban, integrated solutions urban development, so as to achieve the sustainable development of cities.At present, China's urban renewal is in a crucial period, is facing both development opportunities, is also faced with numerous difficulties and problems and challenges. At present, China's urban renewal work is an important task in the scientific development concept and the theory of a harmonious society of socialism under the guidance of, and actively explore suitable for China's national conditions of urban renewal model, mobilize all positive factors to achieve the comprehensive urban renewal, coordinated , and sustainable development, the parties to achieve awin-win situation, and building a socialist harmonious society.As urban renewal is a complex project and, mutatis mutandis, other countries in the specific urban renewal social background, the author analysis western countries for the urban renewal model of the research results and experiences and put forward China's urban update on the reference model . Then consider China's current three major type cities of the urban renewal status, characteristics of China's urban renewal into the pattern and issues, and put forward the development of China's urban renewal ideas and countermeasures.key words : Urban renewal/mode/Problems/Development ideas and countermeasures目 录绪 言 (1)0.1本文的研究意义 (1)0.2本文的研究对象与研究方法 (2)0.2.1本文的研究对象 (2)0.2.2本文的研究方法 (3)0.3本文的研究内容与结论 (4)0.3.1国外城市更新的理论及实践经验与教训 (4)0.3.2国内城市更新的实践经验与教训 (4)0.3.3国内城市更新的模式及问题 (5)0.3.4国内城市更新的发展思路与对策 (6)第1章 国外城市更新的理论及实践经验与教训 (8)1.1 英国城市更新的主要措施 (9)1.1.1财政补贴制度 (9)1.1.2城市开发公司 (10)1.1.3总结 (10)1.2 美国城市更新的主要措施 (11)1.2.1美国城市更新的模式 (11)1.2.2美国城市更新的分析 (12)1.3 英美城市更新特点的比较 (13)1.3.1英美城市更新的共性 (13)1.3.2英美城市更新的个性 (14)1.4英美城市更新存在的问题 (15)1.4.1英美在早期大规模清除贫民窟时期的问题 (15)1.4.2英美在中心区更新时期的问题 (15)1.4.3 城市更新损害了社会公正 (16)1.5英美城市更新的发展趋势 (17)1.5.1重视城市更新的社会经济意义 (17)1.5.2可持续发展思想成为社会共识 (18)1.5.3. 改变城市更新的方式 (18)1.5.4. “人本主义”思想复萌 (18)1.5.5 再认识城市更新 (19)1.5.6 创新城市更新政策机制 (19)1.6总结 (19)1.6.1 合理利用房地产企业资本 (20)1.6.2 加强政府与房地产企业间的沟通 (20)1.6.3 鼓励房地产企业进行社区综合开发 (20)1.6.4发挥房地产企业在城市产业结构调整中作用 (20)1.6.5利用大房地产企业的开发经验和开发能力 (21)第2章 国内城市更新的实践经验与教训 (22)2.1具有深厚历史文化的城市更新特点——以北京市,上海市为例 (22)2.1.1北京的城市更新特点 (22)2.1.2上海的城市更新特点 (25)2.2快速城市化地区的城市更新问题——以深圳市为例 (29)2.2.1 深圳城市更新问题出现较晚 (30)2.2.2工业区改造成为城市更新主要内容 (30)2.2.3“零敲碎打”式的机制和模式 (31)2.3具有良好生态资源的西部城市更新特点——以成都市为例..31 2.3.1运用“经营城市”的市场化运作进行城市更新 (31)2.3.2通过“政策拼盘”实现城市更新中的安置房源多元化 (32)2.3.3长远战略眼光安排城市更新改造工程 (33)第3章 国内城市更新的模式及问题 (35)3.1国内城市更新的模式 (35)3.1.1国内城市更新的目标模式 (35)3.1.2国内城市更新的运作模式 (36)3.2国内城市更新的问题 (37)3.2.1不经过科学规划 (38)3.2.2城市更新存在扭曲社会关系和利益结构 (38)3.2.3城市文脉断裂 (39)3.2.4城市更新的手段单一 (39)3.2.5规划设计、理论研究滞后 (40)3.2.6更新工作易走极端 (40)第4章 国内城市更新的发展思路及对策 (41)4.1国内城市更新的发展思路 (41)4.1.1转变政府城市更新的治理理念 (41)4.1.2树立科学的发展观、以人为本 (41)4.1.3综合角度研究城市更新 (41)4.1.4确立综合城市更新目标体系 (42)4.1.5探寻城市硬性及软性更新方式 (42)4.1.6探索因地制宜城市更新新模式 (42)4.1.7科学、合理规划城市更新 (42)4.2国内城市更新的发展对策 (43)4.2.1认识、比较城市更新中主体选择 (43)4.2.2引导房地产企业在城市更新中的作用 (44)4.2.3加强城市更新、城市规划管理的关系 (45)4.2.4认识、把握城市更新的阶段性和地区差异性 (46)4.2.5贯彻可持续发展战略 (47)4.2.6我国西部建设生态基础设施 (47)4.2.7建立城市更新中的旧城整体运作规划管理机制 (48)参考文献 (50)Biobibliography (51)后 记 (53)绪言0.1本文的研究意义城市是高消费群体聚集的所在,城市居民消费水平不断提高,市场不断扩张对投资者吸引力不断增强,它使得越来越多的国民在城市发展的过程中享受实惠。
浅谈城市精明增长在深圳城市更新中的务实与思考
规划设计□ 北京大学城市规划与设计学院(北京大学深圳研究生院) 吴攀浅谈城市精明增长在深圳城市更新中的务实与思考一、精明增长概述与产生背景精明增长是一项综合的应对“城市蔓延”的发展策略,目标是通过规划紧凑型社区,充分发挥已有基础设施的效力,提出“城市增长边界”(Urban Growth Boundary)、”TOD”(Transit-oriented Development)发展模式以及城市内部废弃地的再利用(Brown field Redevelopment)等,提供更多样化的交通和住房选择来努力控制城市蔓延。
它还是一项将交通和土地利用综合考虑的政策,促进更加多样化的交通出行选择,通过公共交通导向的土地开发模式将居住、商业及公共服务设施混合布置在一起,并将开敞空间和环境设施的保护置于同等重要的地位(Geoff Anderson,1998;Victoria Transport Policy Institute 2003)。
20世纪90年代末,美国人意识到其“郊区化”发展带来的问题:低密度的城市无序蔓延,人口涌向郊区建房,“吃”掉大量农田,城市越“跑”越远,导致能耗过多、上班路程太长等城市病接踵而来。
学者们将城市蔓延带来的不良影响确定在5个方面:1、无节制的土地消耗;2、增加市政基础设施的投入;3、居高不下的公里数;4、不佳的土地利用形态;5、就业岗位和人口空间分布的不匹配以及由此而来的社会问题。
而欧洲的“紧凑发展”却令许多历史城镇保持了其紧凑而高密度的形态,并被普遍认为是居住和工作的理想环境。
美国人因此提出了“精明增长”(smart growth)概念。
2000年,美国规划协会联合60家公共团体组成了“美国精明增长联盟”(Smart Growth America),确定精明增长的核心内容是:用足城市存量空间,减少盲目扩张;加强对现有社区的重建,重新开发废弃、污染工业用地,以节约基础设施和公共服务成本;城市建设相对集中,空间紧凑,混合用地功能,鼓励乘坐公共交通工具和步行,保护开放空间和创造舒适的环境,通过鼓励、限制和保护措施,实现经济、环境和社会的协调。
城市化背景下的城市更新研究
城市化背景下的城市更新研究随着城市化进程的不断加速,城市建设和城市更新成为日益重要和紧迫的课题。
城市更新是指通过重新规划和重建城市区域,改善城市环境和提升城市品质,以更好地满足城市居民的生活、工作和娱乐需求。
城市更新的背景城市更新作为一项重要的城市建设任务,是在城市化进程中必不可少的。
在城市化进程中,城市不断扩张、人口不断增加和需求不断变化,为城市更新带来了更加迫切的需求。
首先,城市不断扩张。
由于城市化进程的加速,城市规模不断扩大,城市人口不断增加,城市建设和城市更新的任务也随之加重。
其次,人口不断增加。
随着人口的不断增长,城市的人口密度也在不断提高,城市环境和城市设施的压力也越来越大,城市更新也面临着更大的挑战。
最后,需求不断变化。
人们的生活、工作和娱乐需求也在不断变化,城市更新需要紧密贴合这些需求的变化,以更好地满足居民的需求。
城市更新的意义城市更新对于城市的发展和改善起着至关重要的作用。
它可以改善城市环境,提升城市品质,改善居民生活和工作条件,增强城市的吸引力和竞争力,推动城市经济的发展和转型。
第一,改善城市环境。
城市更新可以提升城市的环境质量,改善居民的生活和工作环境,让城市更舒适、更美丽,提高城市的品质和吸引力。
第二,推动城市发展。
城市的发展离不开城市更新,城市更新可以推动城市经济的发展和转型,促进城市的繁荣和进步。
第三,增强城市竞争力。
城市更新可以提升城市的竞争力,让城市更有吸引力,更能够吸引人才和资源,提升城市的地位和形象。
城市更新的实践城市更新是一项复杂而繁琐的任务,需要政府、企业和居民的共同努力。
在实践中,城市更新需要遵循一定的原则和方法,以确保城市更新的顺利进行和实施效果的最大化。
第一,整体规划。
城市更新需要进行整体规划,明确更新的目标和方向,综合考虑城市内部各个方面的因素,制定符合城市特点和需求的更新计划。
第二,社会凝聚力。
城市更新需要依托社会的凝聚力,鼓励居民、企业和政府之间的互动和合作,确保城市更新能够得到持续的支持和推动。
深圳市城市更新办法实施细则
第1篇:深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》),规范本市城市更新活动,建立规范、有序的城市更新长效机制,制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组(以下简称市领导小组)负责领导全市城市更新工作,对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门(以下简称主管部门),负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府(含新区管委会,下同)及其相关职能部门,应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传,加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务,通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则,推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备,在满足使用功能的前提下,优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度,对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度,严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。
农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。
第二章城市更新规划与计划第十条主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划,定期组织编制全市城市更新专项规划,指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。
《城市更新制度建设:广州、深圳、上海的比较》笔记
《城市更新制度建设:广州、深圳、上海的比较》阅读记录目录一、内容概览 (2)1. 城市化背景与城市更新的重要性 (3)2. 广州、深圳、上海城市更新的现状与特点 (4)二、广州城市更新制度建设 (5)1. 广州市城市更新政策与规划 (6)a. 《广州市城市更新办法》及相关配套政策 (8)b. 城市更新规划与实施策略 (9)2. 广州城市更新实践案例分析 (10)a. 荔湾区恩宁路改造项目 (11)b. 天河区石牌村改造项目 (12)3. 广州城市更新制度建设的挑战与对策 (13)三、深圳城市更新制度建设 (14)1. 深圳市城市更新政策与规划 (15)a. 《深圳市城市更新办法》及相关配套政策 (16)b. 城市更新规划与实施策略 (17)2. 深圳城市更新实践案例分析 (19)a. 南山区桃源村改造项目 (20)b. 福田区华富村改造项目 (21)3. 深圳城市更新制度建设的挑战与对策 (22)四、上海城市更新制度建设 (24)1. 上海市城市更新政策与规划 (25)a. 《上海市城市更新实施办法》及相关配套政策 (26)b. 城市更新规划与实施策略 (28)2. 上海城市更新实践案例分析 (29)a. 青浦区徐泾镇改造项目 (30)b. 杨浦区滨江段改造项目 (31)3. 上海城市更新制度建设的挑战与对策 (32)五、广州、深圳、上海城市更新制度比较分析 (34)1. 政策法规的比较 (35)2. 实践案例的比较 (37)3. 挑战与对策的比较 (38)六、结论与展望 (39)1. 城市更新制度建设的重要性与意义 (40)2. 对未来城市更新制度建设的建议与展望 (42)一、内容概览本阅读记录主要对比分析了《城市更新制度建设:广州、深圳、上海的比较》这一主题下,广州、深圳、上海三地在城市更新制度建设方面的异同。
通过深入研究相关政策文件、实践案例及学术观点,旨在为读者提供一个全面而深入的了解。
深圳城市更新模式与典型案例分析
深圳城市更新模式与典型案例分析【中图分类号】TU746.3【文献标识码】A【文章编号】1002-8544(2017)10-0254-031.前言城市更新(Urban Renewal)是当今世界各国普遍面临的重大城市发展课题。
它是在科学预见的基础上解决城市发展的根本矛盾的手段,即将老化的市区予以有效地改善,使其成为现代化的都市本质。
城市更新绝非只是简单的拆“旧”建“新”,也不是一种“心血来潮”的短期行为,而是一个城市发展过程中的一种“新陈代谢”,是一个长期、持久、永不间断的过程。
它包含着保护、修复、改造、更新、新建等多项内容,并且常常综合在一起。
美国早期的城市更新概念是指对社区环境较差、标准偏低、规划落后、贫困的地区或者过时的景观进行自我改造的过程。
上世纪70年代中期,英国在《英国大都市计划》中提出了“城市复兴”的概念。
我国一些规划专家近年来提出的城市更新概念:指城市发展在内涵上的提升,在空间上的结构性演替,在城市功能体系上的重构与重组,在区域发展层面的整体拓展。
可见,城市更新的目的是通过城市更新的途径,使旧城从城市功能、布局、产业结构和经济结构上进行调整,旧城的整体机能得以改善和提高,保证正常运转以适应国民经济和城市建设发展的要求,真正理解和做到社会效益、环境效益和经济效益的协调与统一。
从这个意义上说,城市更新的目标应该是提高旧城的整体机能、综合实力和吸引力,提高整个城市的现代化水平。
2.深圳城市更新的背景分析2.1 深圳城市更新的意义深圳作为改革开放的前沿城市,由小渔村一跃成为国际化都市的同时,也由于历史原因留下了巨量的老旧屋村、老旧工业区等物业形态。
深圳仅有142平方公里的新增建设用地扩张潜力已经接近极限。
使得深圳这座年轻城市先于其他城市面临着空间资源“难以为继”的挑战。
根据《深圳市城市总体规划(2007-2020)(草案)》,未来城市更新将取代新增建设用地成为深圳空间资源供应的主要来源。
面对上述挑战、压力和需求,深圳市政府自2004年底以来率先进行了城市更新制度建设的探索,为全国提供了先行先试的经验。
深圳城市更新办法
深圳城市更新办法为进一步完善城市更新政策体系,出台了深圳城市更新,下面是详细内容。
深圳市城市更新办法第一章总则第一条为规范本市城市更新活动,进一步完善城市功能,优化产业结构,改善人居环境,推进土地、能源、资源的节约集约利用,促进经济和社会可持续发展,根据有关法律、法规的,结合本市实际,制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
本办法所称城市更新,是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域,根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动:(一)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善;(二)环境恶劣或者存在重大安全隐患;(三)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求,影响城市规划实施;(四)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则,保障和促进科学发展。
第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划,服从城市总体规划和土地利用总体规划。
城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理。
城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。
城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。
第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。
第六条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费,对城市更新项目提供适当的资金扶持。
城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设,应当从土地出让金中安排相应的项目资金。
城市更新涉及政府投资项目的,根据政府投资项目管理的相关规定实施。
第七条市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作,依法拟订城市更新相关的规划土地管理政策,统筹城市更新的规划、计划管理,制定城市更新相关技术规范,组织制定城市更新单元规划,负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。
深圳城市更新历程回顾与下阶段展望
城 市 内部 发展 不均 衡 的问题 仍 然突 出 。 全 面推 进 城 市 更新 向存 量 土 地要 效 益 , 已成
, ,
与 香港 新 世 界旅 行社 签约 , 合作 改 造 深 圳 旧城
区:
村、 蔡 屋 围算是 其 中较 为成 功的 案例 。 至2 0 0 0 年初 期 , 剩 余 的旧村 改 造计 划 因各种 原 因推 动
合 同, 协 议 投 资1 . 5 亿港 元 ;
( 3 ) 1 9 8 9 年 ,《 罗湖 区 旧城规 划 》由罗湖
区建 设 局 ( 国土 局) 委 托 中规 院编 制 完成 。
2. 2 探 索 阶段 — 1 99 0_ 2 00 3 年
的先行 试 验 、 探 索和借鉴意 义。 文章 结合 节点性
34
C
0 :
历 史事 件 , 将 深圳 三十多年 的更新 改 造 历 程 划 分 为起 步、 探 索、 发 展 与快 速推 进 四个阶段 , 并
重 点对 当前 快速 推 进 阶段 的管理 机 制 、 实施 进
深 圳 城 市 特 殊 的 产 生 背景 、 超 常规 的 发 展 速度 以及 被极 大 压缩 的发 展 历程 , 造 就了它
,
、
动, 实践 范 围集中于罗湖 区。 通过 数年 的努力 ,
部 分遗 留的 老 旧建筑 被 拆 除 , 罗湖东 门老 街 区
个 难 以 为继 ” 的 制约 城 市发 展 面 临诸 多困 难 缪春胜, 男, 硕士, 深圳市规划国 和 挑战 产 业升 级和 空间 布局优 化的 任 务十 分
, ,
【 作者简介】
等 旧城 区的 面 貌 得 到 了 有 效 改 善 。 据 档 案 记
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快速城市化下的深圳城市更新深圳在不到30年的时间里,经历了若干次大移民、大起伏、大转折和大发展,由一个边陲小镇逐渐成为社会经济繁荣、具有较强综合实力的现代化特大城市,实现了城市建设的巨大飞跃。
深圳作为快速城市化的典范,其城市发展具有独特性,当前深圳既处于经济快速发展期,同时也处于城市问题的高发期。
有人说,深圳用10年时间建成了一座崭新的城市,又用5年时间将其建成一个难以改造的旧城。
这个说法虽则偏激,却在某种程度上反映了目前深圳在城市更新中面临的任务之艰巨。
1深圳城市发展的趋势与选择1.1外部面临新的机遇与挑战随着全国改革开放的全面深化,经济特区的政策优势逐渐普惠化。
深圳应如何巩固和进一步拓展新的发展优势面临新的挑战。
从国家区域发展布局战略来看,继珠三角、长三角、环渤海地区三大增长极相继诞生后,成渝经济区、长株潭城市群、武汉城市圈、北部湾经济区等多个经济区正迅速崛起,区域间、城市间的竞争愈演愈烈,严峻的外部环境也迫使深圳应尽快提高自身的综合实力,加强与香港之间合作互补关系,发挥更大的辐射和带动功能。
去年底,国家出台了《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)》(下文简称《纲要》),明确提出深圳作为“国家综合配套改革试验区”、“全国经济中心城市”、“国家创新型城市”、“中国特色社会主义示范市”和“国际化城市”的战略定位,这既是对深圳以往城市建设的充分肯定,也对未来城市发展提出了更高的要求和期望。
深圳的城市发展面临新的机遇和挑战。
1.2城市发展模式亟待转型在快速城市化和工业化背景下,深圳早期粗放式的发展模式引发了一系列的城市问题:经济的快速增长,但产业结构层次依然较低;城市功能不尽完善,特区内外二元结构明显;人口总量过大,以低素质人口为主的外来人口带来了一系列的住房、治安、就业等问题;同时,土地和空间、资源、环境都极为有限,不断增长的发展潜能和需求与资源有限供给不足的矛盾日益突出,使我们清醒认识到:以粗放外延式土地换取资本和发展的模式已难以为继,深圳要实现新的发展跨越,必须改变以“成本洼地”、生产要素的不断大量投入为基础的发展,转向以“战略性资源集中”,整合现有资源,提高利用效率为基础的发展模式。
这不仅是深圳经济增长方式的转变,同时也是发展观与资源观的转变,如何在基础性资源紧约束的条件下实现城市的可持续发展是城市转型的核心问题。
1.3城市更新是解决城市问题实现城市发展目标的重要途径城市更新,通过对城市空间资源的整合,实现城市土地的二次开发,达到产业结构调整优化,城市功能的协调发展,社会整体效益的提升。
深圳作为了一个年轻的城市,面临的主要问题不是物质形态的老化,更多的是因快速城市化带来的功能性和结构性的衰退而引发的城市更新。
据调查统计,全市当前需要进行城市更新的总用地面积超过200平方公里,涉及城中村、旧工业区、旧居住区、旧商住混合区等多种类型。
目前深圳的城市更新不仅肩负着解决市民的居住环境改善、城市面貌美化的使命,更是实现城市转型和持续发展的突破口,也是应对当前国际国内市场竞争日益激烈形势下的重要城市战略。
同时,《纲要》的及时出台也为深圳城市更新创造了契机,为深圳在研究和完善城市更新的体制机制方面先试先行提供了更加宽松的政策环境。
在内外双重机遇的触动下,城市更新成为当前解决城市问题、实现城市发展目标的重要途径。
2深圳城市更新的实践与探索深圳的城市更新伴随着深圳城市发展大致经历了三个阶段。
2.1第一阶段:城市更新的前奏(80年代初~90年底初)从1980年深圳经济特区成立,依靠邻近香港,为口岸过往提供服务型商业和“外引内联”等形式建立“三来一补”工业,凭借港澳海外投资,交通运输、商业和房地产迅速崛起,罗湖口岸和南山蛇口地区建设加快,政府主要投资于道路和大型基础设施建设,大多是新地开发,基本不涉及城市更新,只有小部分村民自发性的小规模拆旧建新。
2.2第二阶段:城市更新的初期(90年代初~本世纪初)进入90年代以后,深圳经济保持高速增长的势头,城市格局逐渐明显,土地价值攀升。
由于大量外来务工的输入,使“廉租房”的需求旺盛,旧村股份公司和村民纷纷自建住宅出租,获取租金收益,“城中村”现象出现。
同时,随着城市空间结构的日益完善,以市场为动力的企业自发式更新正悄悄发展,八卦岭工业区、上步工业区一批地处城市边缘的工业区,凭借城市拓展的区位变化,依托原有工业逐步发展以服装、电子为特色的商贸区,呈现一片繁荣景象。
政府也尝试引导局部地区的改造更新,但由于缺乏统筹规划,改造并未取得预想的效果。
2.3第三阶段:城市更新的加速期(2004年至今)进入21世纪后深圳城市发展进入稳定期,随着特区政策优势的消退,由于自身资源的条件有限,产业结构的不合理,以及不断增加的人口压力,市政府提出“二次创业”的口号,提出转变土地供需结构,开始着手进行以城中村改造和旧工业区升级改造为重点的城市更新。
2004年10月,市政府召开全市查处违法建筑暨城中村改造工作动员大会,拉开了新时期深圳城市更新工作的大幕。
随后市政府出台了一系列相关政策法规,并设立市、区两级专职机构指导城市更新,使城市更新工作得到稳步和全面推进。
城市更新已逐步由早期个体自发自觉改造向理性秩序的方向转变;由追逐个体利益向实现城市整体效益转变。
3当前城市更新的问题与反思3.1积重难返的土地问题3.1.1土地流转造成土地遗留问题纷繁复杂特区内外两次整体性的土地转性,在短时间内实现了土地国有化,但同时也遗留了大量土地性质不定,权属不明的问题,造成了土地权益不清,责权不公等现象。
土地的征转,并没有实现农民的城市化,反而遗留了大量的土地灰色空间,随着城市的扩张发展,原有土地价值不断增长,原村民在利益驱动下,引发了群体性的大规模违建抢建现象。
此外,由于城市管理的不到位,政策的不完善,也使违建行为有机可乘,不但没有遏制反倒多次大爆发,违法建筑泛滥成灾。
3.1.2以新增用地为前提的土地政策体系急待完善补充深圳现有的旧区大多产权零散、功能混杂,在更新改造过程中,从规划功能和空间利用合理的角度出发,往往涉及更新地区功能的综合利用,原有土地的整合和功能置换,而目前在土地清理方面尚缺乏相关政策,造成大量旧区的更新改造难以实施推动。
同时,现有的土地政策大多是针对新增用地开发的情况,对存量用地的出让方式、地价收支模式、土地回购、房屋拆迁等方面缺乏综合全面的研究,现有的政策体系有待进一步完善。
3.2市场强势驱动下的利益博弈城市更新是城市资源的一次重新配置,也是城市众多阶层和社会群体的一次利益调整,城市更新是否真正可行关键取决于政府、开发商和原有业主间的利益平衡。
但各方从自身角度出发,往往产生城市整体利益与局部利益、个体利益的矛盾;城市长远利益与短期经济利益的矛盾。
相对其它城市,深圳市场化运作成熟,原业主享受了因城市化带来的巨大的租金收益,是既得利益者,处于强势,且在城市更新中不断追求利益更大化,造成以城市公共利益为目标的改造成本增加。
国家《物权法》出台以后,一方面涉及个体物业征用更加敏感,“钉子户”现象日益突出;另一方面,由于目前对公共利益界限不清,在面对具体城市更新中的拆迁、补偿等利益问题时,政府难以进行理性判断和作为。
3.3政府在城市更新实施和管理中的缺位3.3.1政府对市场干预手段有限,难以行之有效的控制引导目前,深圳的城市更新项目多是依靠“自下而上”的方式,市场动力强劲,占据主动,大多数易于改造实施和经济利益可观的地区通过开发商实施了改造,而部分根据规划急待通过更新完善城市功能的旧区由于经济收益有限而难以推动,政府意愿和市场操作发生了错位,这种由市场带来的短期经济效益推动的城市更新,始终着眼在土地经济价值的再开发,难以实现城市更新的社会、环境、文化等方面的整体提升,可能给今后整体性的城市更新带来资源浪费和“二次更新”的危险。
3.3.2政府自主参与更新改造的机制尚待完善城市更新作为一项系统工程,涉及国土、规划、发改、经贸等多个职能部门,在实际操作层面,政府自主参与城市更新的体制机制尚未建立完善;另外现有城市更新法规政策缺漏,对于更新改造的项目往往采用“一事一议”、“一村一策”等个案操作的方式,容易滋生不公平的现象。
4科学发展观指导下的城市更新思路“科学发展观”从本质上说,就是坚持以人为本,全面、协调、可持续的发展观,是促进经济社会和人的全面发展的发展观。
深圳在面临空间有效供给不足的情况下,科学发展观的提出为深圳未来的发展提供了战略性机遇。
深圳的城市更新也将积极探索更加规范化、科学化、理性化的发展思路和实施对策。
4.1明确以城市和谐发展为核心的更新目标城市更新作为一项重要公共政策,必须坚持“以人为本”的原则,最大程度的推动社会整体的发展和进步。
因而在城市更新过程中,政府必须树立正确的价值取向,把提升城市居住水平、完善城市功能为城市更新的基本出发点,在城市更新过程中,政府必须树立正确的价值取向,把提升城市居住水平、完善城市功能为城市更新的基本出发点;把实现经济增长和产业提升、社会结构优化、资源环境可持续作为城市更新的目标。
在整体目标引导下,根据城市发展的不同阶段制定科学、可操作的路径,探索全面改造、综合整治、功能置换等多种实施手段,提高城市更新的效率。
4.2坚持以规划和计划相结合的实施机制积极推动《深圳市城市更新总体规划》的编制工作,明确城市更新的主要内容、类型、时序、方向等核心问题,理性指导城市更新工作的有序开展,以“规划引导计划”,从全局视角来规划城市更新的诸项计划,避免顾此失彼;确立以近期及年度实施计划相结合的实施机制。
根据《城市更新总体规划》的要求,制定城市更新近期计划及年度实施计划,实现“规划可导,计划可控”;完善城市更新项目预申报制度,拓展申报的范围,调动社会各团体的积极性,允许企业、社区及各区政府和相关部门提出的城市更新项目申请,由市城市更新领导小组综合平衡后,有步骤、分阶段推进城市更新。
4.3完善具有城市更新实操性的政策体系城市更新将是今后深圳城市建设发展中的一项常态工作,因而需要进一步统筹完善相关政策,适时出台覆盖范围全面的《深圳市城市更新办法》,完善相应的实施细则;在条件成熟时推出《城市更新条例》,统筹规范城市更新的实际操作。
深入探索适应城市更新的土地政策,跳出现有土地政策的框框,依据土地管理“资源、资产、资本”的思路解决土地清理问题,确立以规划为统筹的基本框架;拆迁问题一直是城市更新工作推进的关键问题。
在市场化运作条件下,坚持城市公共利益的地位不妥协;为了实现利益再分配的公平合理,应积极鼓励原有业主的参与,探索存量土地协议出让的方式;研究相应的土地利益分配方式。
推进在公共财政、社会保障、产业扶持等方面的配套政策和措施,形成有力、通畅的配套政策体系,使社会各群体、政府各部门形成合力,推动城市更新的开展。