“小产权房”是否可以成为被执行物
法院对小产权房的执法新规
法院对小产权房的执法新规《法院对小产权房的执法新规》是法院维护小产权房物业关系司法保护的重要依据，是实行小产权房物业司法救济的根本准则。
一、小产权房的执法新规1、小产权房的执法新规要求法院在审理小产权房物业案件时，应当采取有效措施，加强对小产权房物业关系的司法保护，遵循“依法、公正、诚信、谨慎”的原则，以便维护双方当事人的合法权益。
2、法院审理小产权房物业案件时，应当按照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国不动产登记条例》及其他有关法律法规的规定，依法进行审理，维护小产权房的物业关系的合法性。
3、法院审理小产权房物业案件时，应当认真审查申请人提供的证据，并严格按照《中华人民共和国证据法》规定的标准，来审查证据，以确定小产权房物业关系的合法性。
4、法院审理小产权房物业案件时，应当依法受理被申请人的辩解，认真查证被申请人提出的辩解意见，以确定小产权房物业关系的合法性。
5、法院审理小产权房物业案件时，应当综合评价双方当事人的行为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》有关责任认定的规定，认定双方当事人的责任关系，以维护双方当事人的合法权益。
6、法院审理小产权房物业案件时，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他有关法律法规，作出公正、合理的裁决，以维护小产权房物业关系的合法性。
二、小产权房的执法新规的意义1、小产权房的执法新规能够有效维护小产权房物业关系的司法保护，使双方当事人享有更多的法律保障，从而使双方当事人在小产权房物业关系中更好地维护自身的合法权益。
2、小产权房的执法新规能够帮助双方当事人尽快解决小产权房物业纠纷，有效减少双方当事人的经济损失，提高小产权房物业关系的司法救济效率。
3、小产权房的执法新规可以更好地规范法院在审理小产权房物业案件时的审判行为，从而有效提高法院审理小产权房物业案件的公正性和可靠性。
4、小产权房的执法新规能够有效鼓励双方当事人积极参与小产权房物业关系的司法救济，从而有助于促进小产权房物业关系的和谐与发展。
小产权房可以永久住一辈子吗
小产权房可以永久住一辈子吗小产权房可以住一辈子吗小产权房不可以住一辈子，因为小产权房随时都有可能被征收土地的可能，目前它并没有一个房产的期限，商品房和公寓以及商业住宅都是有年限的，比如商品房的年限是70年，公寓级的年限是40年，而小产权房子是没有具体年限的。
小产权房子怎么过户1、买卖双方首先需要在沟通和了解的基础上，按照约定成交价格、交房日期、过户时间等来签署房屋买卖合同，在合同上签署双方的姓名、联系电话等信息，并且要加盖手印或者是盖私章。
在这里要特别提醒大家的是，在合同中一定要明确出房屋的详细信息;2、申请交易。
买卖双方去房产交易中心进行交易，在部门的咨询台领取网签号;3、网签。
在服务窗口领取并填写一个方法买卖的信息表。
要按照合同的内容填写，尤其是要注意合同中成交价款一项，因为过户契税缴纳的依据就是成交价;4、网签后，就要在前台窗口领取相应的资料，为契税的缴纳做准备;5、去财政部门的受理大厅，缴纳契税、印花等相关过户费用，并取得税费完税证明，为下一步登记发证做准备;6、交土地出让金，土地出让金的缴纳地方，各地方可能有所不同，但是大多数是直接去国土局缴纳;7、持相关资料就可以去不动产登记中心办理房产过户手续，注意卖方的夫妻双方一定要到场并且当场签名确认;8、登记过户，取得不动产权证书。
买小产权房需要注意的事项1、开发主体要合法，可以是村民、村委会等;2、符合城市规划小产权房的建设必须符合城市总体规划;3、买房人要符合小产权房购买的资格;4、购房手续要齐全且保留完整的证据，违约和救济条款要在购房合同中明确。
小产权房买卖合同有效吗小产权房屋买卖合同如果是依法成立的，具有意思表示真实等要件，一般是有效的。
根据法律规定，具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
“违章建筑 ——如何界定？如何处理
《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。
作为第一部解决物的归属与利用的专门法律，对城乡建设与管理中的"违章建筑"的界定与处理将有重大的影响。
在城乡建设管理的实践中，常有无证房或证件不全的房屋被当作违章建筑而无偿拆除。
由此引起的矛盾不计其数。
如何看待无证房或证件不全的房屋，是困惑执法人员和行政相对人的难题。
《中华人民共和国物权法》第三十条规定："因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力"。
这一规定确立了建筑物权，无证房或证件不全的房屋应不再一律是违章建筑，将一定程度上规范违章建筑的界定与处理。
无证房或证件不全的房屋为何不再一律是违章建筑？如何界定与处理无证房或证件不全的房屋，是城乡管理当中难以回避的问题。
“违章建筑"：如何界定？如何处理？面对"违章建筑"，不管是不作为。
怎么来解决这种拆与建的矛盾？作为管理者应当准确理解《中华人民共和国物权法》第三十条规定："因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力"。
合法建造应是指建造时符合当时的规定，绝不是指现在的规定。
在具体工作中，对“违章建筑"的界定与处理应把握以下三条：第一，法律依据是关键我们应该理解，不予补偿的"违章建筑"是指依照法律规定应当无偿拆除的建筑而不能以是否具有产权证或批准文件作为判断是否是违章建筑的唯一标准。
既然是这种理解，有一个前提，首先要找到依据确认他的是违章建筑的法律依据，不能"以其昏昏，使人昭昭"。
自己都说不明白，凭什么说别人的是违章建筑？是占了公路的保护区，违反了《公路法》的规定，还是在城市规划区内新建扩建改建房屋未取得建设工程许可证，违反《城市规划法》的规定？是在建房当中没有取得施工许可证，违反了《建筑法》的规定，还是在机场高度控制区域，房屋建设超高，违反《民航法》的规定？是在河道当中修建房屋，违反了《防洪法》的规定，还是房屋的质量形象太差，影响市容，违反了国务院的《市容管理条例》的规定等等。
小产权房法定可以住多少年
小产权房法定可以住多少年小产权房可以住多少年小产权房一般可以一直居住,不会到期。
小产权房未缴纳土地出让金等费用,不受法律保护,不予登记,没有年限规定。
部分地区予以补偿收回土地,具体根据当地政策确定。
房屋产权的概念房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收(即土地使用权出让金)。
产权房和商品房的区别1、什么是小产权房根据《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，职工在购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。
其实小产权房是一个狭义概念，通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住。
对没有合法建设手续的房屋，不要去买这个才是真正的小产权，它不合法随时会被强制拆除。
2、什么是商品房商品房是指具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后的住宅。
其价格由成本、税金、利润、代收费用及地段、层次、朝向、材料等组成，而且不受政府政策限制的商品房。
产权房拆迁怎么分配1、拆迁房如果是从夫妻共同的房产被拆迁后获得的，则属于夫妻共同财产，离婚时由双方协商分配，由其中一方获得房屋所有权，对夫妻另一方折价补偿。
经过协商无法达成一致意见或者无法协商的，可以向人民法院起诉，由法院根据实际情况结合法律规定作出判决。
2、被拆房屋的补偿费或重置费，主要用来补偿被拆迁房屋所有权人的损失，一般是以被拆迁房屋的结构和房屋的折旧程度进行划档，按照平方米的单价进行计算。
拆迁补偿根据土地性质可以分为国有土地上的房屋拆迁补偿和集体土地上的房屋拆迁补偿两种。
房屋赔偿标准是根据我国现行法律和实际情况而定的。
城市国有土地上房屋拆迁，以房屋所有权证书载明的建筑面积、被拆迁地区房屋市场评估价值为基础计算具体补偿数额;农村集体土地上建设的房屋拆迁，以宅基地使用权证书或建设用地使用权证书、国土部门房屋测绘数据为基础计算具体的拆迁补偿数额。
小产权房治理法律问题研究
中共郑州市委党校学报2012年第3期(总第117期)J叫m al of t he Pany Sc h00l of C PC孙e ngzhou M uf l i ci paJ C o m r n i儿e e N o．3，2012(S岫，117)法学研究小产权房治理法律问题研究贺卫东(河南商业高等专科学校工商管理系，河南郑州450045)摘要：目前，小产权房违反了我国法律的规定，小产权房的存在扰乱了房地产市场秩序，小产权房的流转受到限制，购买者利益存在较大风险。
对此，我国应尽快完善有关小产权房的法律法规，促进房地产市场健康发展，建立完善的集体建设土地流转制度，合理清除现存的小产权房，完善城市住房保障体系，以适应我国现阶段社会经济发展的需要。
关键词：小产权房；土地出让金：土地流转；保障性住房中图分类号：D912．3文献标识码：A文章编号：167l一670l(2012)03—0068一04小产权房是指那些处在城郊乡镇的村民在集体土地上建造住宅，原本是为了满足本集体组织成员居住的需求，却出售给集体经济组织以外的人购买的房屋。
这种房屋的产权一般只能由乡镇政府或村委会进行房屋登记，国家法定部门不予颁发房屋所有权证书…。
小产权房主要具有三个特征：一是小产权房没有国家法定的房屋所有权证书，不受法律保护。
因为小产权房是建造在集体土地而不是商业用地之上。
没有经过法定部门的审批，出售时也没有行政部门的房屋预售许可，因此不受法律保护。
二是小产权房建造时价格低廉。
小产权房是建造在集体土地之上，不需要缴纳土地出让金，也不需要行政审批的各种手续和各项税款，因此，其开发建造的成本比较低。
三是小产权房的流转受到限制。
由于小产权房没有国家认可的房屋所有权证书，不具有大产权房拥有的所有权和处分权等权利，不能办理房屋过户手续，其流转受到限制。
随着城市化进程的加快，城中村和城郊出现大量的小产权房，同时由于城市商品房的价格不断攀升，很多买不起商品房的中低收人家庭只能购买价格低廉的小产权房作为自己的居所。
小产权房在夫妻离婚时可以分割吗
⼩产权房在夫妻离婚时可以分割吗每对夫妻在长久的相处中总是会累积起各种各样的事物，⼀起拥有许多财产，这些财产平时都有两⼈共同执掌。
但是⼀旦涉及到离婚，如此多⽽复杂的财产分割便是令⼈头疼的⼀⼤难题。
那么今天就跟着店铺⼩编⼀起来了解下夫妻离婚时有关⼩产权房的相关处理吧。
⼩产权房在夫妻离婚时可以分割吗《中华⼈民共和国⼟地管理法》第63条规定：农民集体所有的⼟地的使⽤权不得出让、转让或者出租⽤于⾮农业建设。
所以，⼩产权房的转让⽬前⽆法得到法律的认可，但因各种原因⼩产权房渐成规模已成为不争的事实。
我国城镇化进程仍在快速推进，且正在进⾏新⼀轮的⼟地确权登记，《中华⼈民共和国民法典》(以下简称《物权法》)第229条赋予了法院法律⽂书导致物权变动的效⼒，所以法院如何处理离婚纠纷中⼩产权房的分割问题不容忽视。
法院在审理离婚案件中，对于夫妻共同购置的⼩产权房屋不作为物权分割，但可以对房屋的财产权益予以分割，分割后的财产权益仅限于夫妻相对⽅，不具有绝对权(绝对权⼜称对世权，是指其效⼒及于⼀切⼈，即义务⼈为不特定的任何⼈的权利。
绝对权的主要特点在于，权利⼈可向任何⼈主张权利。
各种⼈⾝权、所有权都属于绝对权)。
这是因为⼩产权房是“房”，具有房屋的⼀切物理属性，它与⼤产权房屋在使⽤性质上是⼀样的。
夫妻离婚时争执最⼤的就是房屋，对该财产法院不分割显然不会消除纷争。
⽽尽管《最⾼⼈民法院关于适⽤<中华⼈民共和国婚姻法>若⼲问题的解释(⼆)》第21条规定:“离婚时双⽅对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，⼈民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事⼈使⽤。
”但这⼀规定是建⽴在争议房屋有国家合法产权基础上的，⽽⼩产权房屋不可能取得商品房的产权，法院不会将其作为商品房进⾏分割，但可以对房屋本⾝具有的财产权益进⾏分割。
因为购买时不是按照有商品房产权的房屋价格购买的，所以分割时也不能按照有商品房产权房价格来对待。
小产权房屋强制执行流程
小产权房屋强制执行流程小产权房的强制执行可有点复杂呢，咱就像唠嗑一样好好说说这个事儿。
一、小产权房是啥。
小产权房啊，就是那种在农村集体土地上建起来的房子，它没有像商品房那样经过正规的土地出让啥的，所以证件啥的都不全。
这房子买的时候可能便宜，但是麻烦事儿可不少。
二、为啥要强制执行小产权房。
这强制执行啊，一般就是因为有人欠了钱不还，或者有啥法律纠纷，法院判决了要拿房子来抵债或者执行其他的法律要求。
可是小产权房又比较特殊，不是说想执行就能执行的。
三、执行前的调查。
在要执行小产权房之前呢，法院得先调查清楚这个房子的情况。
这就像我们要去一个地方之前得先了解一下路况啥的。
法院得看看这个房子到底是谁盖的，现在谁住着，有没有啥特殊情况。
比如说，是不是村民唯一的住房啊，如果是唯一住房，那执行起来就更得慎重了。
而且得查清楚这个小产权房的土地归属，是哪个村集体的，村里对这个房子有没有啥说法。
四、通知相关方。
调查清楚之后呢，法院就得通知相关的人啦。
这就像聚会之前通知小伙伴们一样。
要通知房子的所有者，可能还有房子的实际居住者，要是有租客也得通知租客。
告诉他们这个房子要被执行了，给他们个机会说说自己的想法或者有没有啥特殊情况。
比如说，要是房子所有者觉得自己能还钱，不想房子被执行，他就得在这个时候表明态度，并且拿出实际的行动方案来。
五、评估价值。
小产权房虽然特殊，但是要执行也得评估价值啊。
不过这个评估可就有点麻烦了。
因为小产权房没有市场上那种正规的交易价格可以参考。
评估人员可能就得从房子的面积、建筑质量、地理位置这些方面来考虑。
就好比是给一个自己做的手工品定价，得看看材料、做工啥的。
而且还得考虑到小产权房的特殊性，这个价值评估可能更多的是为了在执行的时候有个参考，和真正的市场价值可能还是有区别的。
六、执行中的协调。
在执行过程中啊，法院得协调好多方的关系。
比如说和村集体得协调好，毕竟房子是在人家的土地上。
村集体可能会担心这个执行会不会影响到村里的其他事情，或者有没有违反村里的一些规定。
山东高院发布执行疑难法律问题审查参考（五）——财产处置专题
山东高院发布执行疑难法律问题审查参考（五）——财产处置专题文章属性•【公布机关】济南铁路运输中级法院,山东省高级人民法院,济南铁路运输中级法院,山东省高级人民法院•【公布日期】2023.06.30•【分类】问答正文执行疑难法律问题审查参考（五）——财产处置专题编者按：财产处置是执行程序中的关键环节，直接影响申请执行人胜诉权益的兑现，也对被执行人财产权益产生重大影响，实践中极易产生争议，疑难问题较为集中。
为深入践行能动司法，切实维护群众合法权益，努力推进执行工作现代化，省法院执行局执行三庭对部分难点问题进行汇总，研究并提出了参考意见。
经省法院执行专业法官会议讨论通过，现予公布，供全省法院执行工作中参考，不断提升执行工作水平，以高质量执行服务保障高质量发展，提升人民群众司法获得感。
一、关于财产处置参考价的确定1.通过当事人议价方式确定处置参考价的，执行法院如何确定起拍价？参考意见：当事人议价确定处置参考价并明确要求将议价结果作为起拍价的，执行法院应予准许。
根据案件实际情况并在尊重当事人意愿的前提下，执行法院也可以参照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称网拍规定）第十条、第二十六条的规定降价后确定起拍价。
2.当事人、利害关系人以网络询价报告确定的处置参考价低于或高于实际价格为由提出异议，执行法院应否作为执行异议案件审查？参考意见：《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称确定财产处置参考价规定）第二十二条明确了应当由人民法院按照执行异议程序审查的四类情形，即针对财产基本信息错误、超出财产范围或者遗漏财产、评估机构或者评估人员不具备相应评估资质、评估程序严重违法等情形提出的异议。
而当事人、利害关系人针对网络询价的计算方法或询价结果等提出的异议，不属于执行异议审查的范畴，执行法院不作为异议案件审查。
当事人如以涉案财产上存在装修、添附未评估等遗漏财产为由，对网络询价结果提出异议，执行法院可直接委托评估。
2024年小产权房买卖合同效力
小产权房买卖合同效力背景小产权房是指一些事权不清，不存在完备的房屋权证书的房屋。
多数情况下房屋的所有权主张不清，产权不明。
因此小产权房门槛相对较低，房价相对较低，但同时也存在一定的风险和不确定性。
近年来，小产权房已成为一些城市中较为热门的房地产形式。
在这种情况下，确保小产权房的买卖合同的合法性和效力显得尤为重要。
小产权房买卖合同的有效性小产权房买卖合同的有效性包含以下两个问题：是否存在买卖合同如果卖家是小产权房的真正所有人，那么买卖合同是可以成立的。
但是，在很多情况下，小产权房的产权不明，产权主张不清，且很难证明卖家的拥有权。
如果出现这种情况，买卖合同可能会被视为无效。
买卖合同的法律效力小产权房买卖合同的法律效力受到以下因素的影响：合同约定如果买卖合同已经经过双方协商并且签订了的话，买卖合同将被认为是有效的。
但是，如果买卖合同的内容违反了法律法规或处于违约状态，则其效力可能会受到挑战。
合同标的小产权房的特殊性质贡献了买卖合同的法律效力。
如果卖方能够证明自己是小产权房的真正所有人，买卖合同的法律效力就会被证明。
但是，如果小产权房已经被其他人拥有并持有了多年，那么现在的卖方可能无法证明自己拥有该房产的所有权。
法律法规小产权房的买卖合同还将受到法律法规的影响。
如果合同违反了当地相关的法律法规，那么买卖合同可能会被视为无效。
小产权房买卖合同的注意事项作为买卖方，以下是一些需要考虑的注意事项：1.认真核实房产证明小产权房买卖双方必须认真核实他们所涉及的房屋是否合法，以免在后续的购房程序中出现问题。
2.确定产权在签订买卖合同之前，卖方必须证明他们拥有该房子的产权。
如果产权不明，购房者应该小心签订购买合同，以免购买到非法房产。
3.确认签署标准合同购房双方应该考虑确定签署标准的小产权房买卖合同来确保合同的法律效力。
结论小产权房的买卖合同效力受到多种因素的影响。
如果卖方能够证明自己是小产权房的真正所有人，购房者必须仔细核实规定事项。
“违章建筑——如何界定？如何处理？
“违章建筑"——如何界定？如何处理？《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。
作为第一部解决物的归属与利用的专门法律，对城乡建设与管理中的"违章建筑"的界定与处理将有重大的影响。
在城乡建设管理的实践中，常有无证房或证件不全的房屋被当作违章建筑而无偿拆除。
由此引起的矛盾不计其数。
如何看待无证房或证件不全的房屋，是困惑执法人员和行政相对人的难题。
《中华人民共和国物权法》第三十条规定："因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力"。
这一规定确立了建筑物权，无证房或证件不全的房屋应不再一律是违章建筑，将一定程度上规范违章建筑的界定与处理。
无证房或证件不全的房屋为何不再一律是违章建筑？如何界定与处理无证房或证件不全的房屋，是城乡管理当中难以回避的问题。
“违章建筑"：如何界定？如何处理？面对"违章建筑"，不管是不作为。
怎么来解决这种拆与建的矛盾？作为管理者应当准确理解《中华人民共和国物权法》第三十条规定："因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力"。
合法建造应是指建造时符合当时的规定，绝不是指现在的规定。
在具体工作中，对“违章建筑"的界定与处理应把握以下三条：第一，法律依据是关键我们应该理解，不予补偿的"违章建筑"是指依照法律规定应当无偿拆除的建筑而不能以是否具有产权证或批准文件作为判断是否是违章建筑的唯一标准。
既然是这种理解，有一个前提，首先要找到依据确认他的是违章建筑的法律依据，不能"以其昏昏，使人昭昭"。
自己都说不明白，凭什么说别人的是违章建筑？是占了公路的保护区，违反了《公路法》的规定，还是在城市规划区内新建扩建改建房屋未取得建设工程许可证，违反《城市规划法》的规定？是在建房当中没有取得施工许可证，违反了《建筑法》的规定，还是在机场高度控制区域，房屋建设超高，违反《民航法》的规定？是在河道当中修建房屋，违反了《防洪法》的规定，还是房屋的质量形象太差，影响市容，违反了国务院的《市容管理条例》的规定等等。
“小产权房”作为被执行财产如何处理
小产权房”作为被执行财产如何处理小产权房”作为被执行财产如何处理2011 年06 月18 日核心提示：“小产权房”在执行中作为执行财产如何处理？处理得当，不仅关系案件的执结，还对类似案件的办理有很好地借鉴作用，甚至对有关立法也有一定的参照。
处理不当，很可能会出现与法律规定相矛盾的现象。
随着新农村建设的不断推进，“小产权房”有所出现，作为一种可供执行的财产，“小产权房”在执行中作为执行财产如何处理？处理得当，不仅关系案件的执结，还对类似案件的办理有很好地借鉴作用，甚至对有关立法也有一定的参照。
处理不当，很可能会出现与法律规定相矛盾的现象。
在执行此类案件中，应依照法律规定，灵活采取措施，促成案结事了人和，避免了因执行行为产生的与法律的冲突。
下面以例对此问题分析：、典型案例：原告李某与被告某公司买卖合同纠纷一案，法院依法判决被告某公司于判决生效后返还原告材料款827500 元，同时赔偿原告的利息损失。
判决生效后被告未自觉履行，李某向法院申请强制执行。
执行中，法院依法查封了被执行人某公司位于本市的五幢房屋。
后根据申请人李某的申请，对查封房屋进行评估，评估总价值为158.39 万元。
、案件关键：1、关于被查封房屋的性质所查封的房屋由房屋所在地的村民委员会、该镇政府与南通某某公司形成三方协议后，由被执行人某公司以每亩万元土地补偿费征用该土地。
村镇按平方收取管理费、工程配套费。
由执行人某公司承担拆迁户的拆迁安置补偿费用，并负责工程的开发、设计、施工和销售。
村镇负责办理宅基地证和房屋“小产权证” 。
该工程的土地经过镇建设管理服务站、镇政府及市发改委批准为农民集中居住用房，土地系集体所有，即被查封房屋系为“小产权房”2、对被查封的房屋处理的难点因为“小产权房”只具备了普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质，不属于商品房，在操作实务中对“小产权房” 能否进行拍卖存在疑问。
但如不执行该房产，被执行人又无其他财产可供执行。
民间借贷小产权房执行经典案例
民间借贷小产权房执行经典案例
XXXX年X月X日，子长市法院执行局受理申请执行人郭某某与被执行人徐某某、王某某借贷小权产房执行一案例，执行初期，执行法官多次传唤二被执行人，均拒绝来法院配合，执行法官对其二人进行限制高消费、并将其纳入失信被执行人名单后经查询徐某某名下有窑洞2孔，合议庭评议后对该窑洞依法予以查封。
次日，案外人吴某某提出执行异议，称法院查封的2孔窑洞系自己于XXXX年从徐某某处以20余万元价格购买的小产权房，经装修已入住多年，现市值已远远超过其购买时的价格。
办理异议申请的法官翻阅案件材料得知，该执行案件的标的为5万余元，如继续执行该房屋，一方面所花费成本较大，不利于快执；另一方面作为购房者（即案外人）的吴某某年事已高，对其所购房屋被查封的事实极难接受，继续执行势必会引起上访等。
经各执行法官多方打听，终于得知被执行人躲避地点，执行人员迅速出动，将被执行人带回法院。
在办案人员的悉心劝导下，被执行人徐某某意识到自己的过错，最终将全部案款履行。
案外人吴某撤回了执行异议申请。
两起案件均得到圆满解决。
法官寄语：在涉及小权产房或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件，当事人主张合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。
未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。
小产权房与大产权房有何区别
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>小产权房与大产权房有何区别小产权房就是50年产权/40年产权的房子?一直以来这都是一个困扰着购房者的问题，小产权房跟大产权房有什么区别，今天小编就带大家一起来了解一下什么是小产权房。
小产权房所谓，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。
所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
通俗点解释就是，国家发产权证能买卖的叫大产权房，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。
而国家不发产权证的叫小产权房。
“小产权房”的性质有三种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
最后一种是各类农业园或养老院的别墅：这类房屋一旦发生纠纷，购房者无法得到赔偿，因为买卖合同是无效的。
小产权房与大产权房的区别一、小产权房1、小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工并没有实际的产权。
2、职工想要转让小产权房的话，必须在购买五年之后才能够进行。
3、小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。
4、购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。
二、大产权房1、大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。
2、职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。
3、大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。
4、购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。
买小产权房会具备一定的风险1、缺少“五证”“五证”即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。
小产权房司法处置若干问题探讨
2013・2（中）小产权房司法处置若干问题探讨李福华摘要小产权房具有现实违法性和天然合理性的双重身份特性。
在小产权房司法处置过程中，司法机关常常面对处置可行性和处置方式的理论与实践的双重困境，故对小产权房的司法处置可行性及处置方式的探讨将具有特定的理论和实践意义。
关键词小产权房司法处置可行性处置方式作者简介：李福华，吉林大学法学院法学硕士，北京市通州区人民法院。
中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：1009-0592(2013)02-246-03一、小产权房概述（一）小产权房的概念从法律上来说，小产权房并不是一个严格的法律概念，但为区别经法定审批程序、在国有土地上建设出售的商品房（俗称大产权房），人们习惯上称那些在集体土地上建设、无法定房产管理机关颁发房产证或无产权证明的房屋为小产权房。
在事实上，小产权房有多种类型，有在耕地上建设的违规建筑，也有经完整或不完整的审批程序建设的房屋、厂房等不动产。
在司法实践中，常见的需要处置的小产权房主要有三种：一是经批准在农村集体宅基地上所建的农民自住房屋；二是在集体土地上开发建设的“商品房”（以下简称商品式小产权房）；三是因经营需要，个人或企业在租赁的集体土地上建设的厂房等房产。
第一种小产权房由县级政府颁发集体土地使用权证，但土地上的房屋一般无产权证；第二种小产权房多是指未经法定征地和审批等程序，由村集体、乡镇政府独立或与第三人联合在集体所有的土地上开发建设的房屋，该房屋的购买者不能取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而只是由村委会或镇政府给购房者颁发房屋所有权证明；第三种小产权房多是租赁村集体土地用于企业经营所建设的办公楼、厂房等，这类房产有的有规划批复，有的属于临建，有的属于违章建筑，司法处置上更为复杂特殊。
上述小产权房的建设开发具有中国鲜明的时代特征，并且因现今法律的滞后和政策的不明确、不规范，其在司法程序中常常引发许多问题及争议，本文主要对上述小产权房在司法处置中所产生若干问题展开探讨。
住房和城乡建设部《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》
住房和城乡建设部《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》违法建设行为，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行为。
违法建设行为产生违法建筑，违章建筑在各个城市中或多或少均有存在，有些城市甚至大量存在，我国城市建设量中有十分之一以上的违章建筑。
事实上，对违法建筑的处罚应当遵守行政处罚法第四条规定：“行政处罚遵循公正、公开的原则。
设定和实施行政处罚必须以事实为依据，与违法行为的事实、性质、情节以及社会危害程度相当。
……”，此乃“过罚相当”原则。
城乡规划法第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
”由于违法建设是一广义的概念，所以规划执法部门在执行该条款行使自由裁量权时过于随意，甚至成为行政执法中脱缰的野马。
为规范城乡规划行政处罚裁量权，维护城乡规划的严肃性和权威性，促进依法行政，住房和城乡建设部制订《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》（以下简称《规划处罚指导意见》）。
笔者对《规划处罚指导意见》的法理依据及适用中的几个问题进行分析阐述，以助规划执法人员、政府法制人员、法官在处理规划处罚案件时拓宽少许思路。
一、比例原则乃该指导意见的法理依据2004年初步估计全国拥有66亿平方米“小产权房”（属于广义的违法建筑），曾一度引起社会广泛关注，国务院责成国土资源部牵头十四个部委研究拿出解决方案，现已提交国务院至今没有结论。
违法建筑包括存留违法建筑和在建违法建筑，违法建筑的处理应当区分是否符合城市规划是否可以改正。
笔者认为《规划处罚指导意见》不仅为存留违法建筑即“小产权房”处理提供依据，而且为在建违法建筑的处罚提供精准的法律依据。
小产权房问题反思
对 民 众 误 导 ，不 禁 即 可 ， 民众 可 以理 解 为 合 法 的 。 当 几 千
万 户 业 主 买 了房 ， 问题 已经 积 重 难 返 、尾 大 不掉 ，２ Ｏ ０ ７年
然 而 ，工 作 不 久 的 年 轻 人 、普 通 职 工 、 农 民 工 等 多 为
中 低 收 入 人 群 ，他 们 ～ 旦 购 买 商 品 房 按 揭 套 牢 ，则 需 终 身
均建面 １ ３８ 方米 ，套 均价 １ １ ２ ．平 ４． ８万元 ，房 价 收入 比 １ ， ７ ８倍
人 计 算 ，则 解 决 了近 １６ ５亿 即 占全 国 １ ． ％ 民众 的 基 本 民 ５ ２
生 问题 。
北 京城 镇 居 民要 不吃 不喝 差 不多 １ ８年 才 能 买 ～ 套 住 房 。 如 从 房 价 与 职 工 工 资 涨 势 来 看 ， 房 价 收 入 比还 有 继 续 扩
Ｍ ａｒ ｔ Ｓｕｒ ｅｙ Ｉ 场 观 察 ｋｅ ｖ 市
小 产 权 房 问题 反 思
张泽颖
（ 庆教 育 学 院 ，重庆 重 ４０ ０６ ） ０ ０
摘 要 ：国土部 表 态 “ 小产权 房不受 法律保 护” ，使 千 万 民众 成为非法物 业的 业主 ，本 文反 思其缘
由，认 为 ：高房 价 、建立 以经 济适 用房 为 主的住房 供应 体 系政 策 未能得 到有 效执行 ，住 房供给 结构 失衡 、 以及深 层次 的农 村集体 土地权 能不 完全 性和主体 虚位 等原 因 ，导致 “ 小产权房 ” 在 目前社 会
小 产 权 房 自上 世 纪 九 十 年 代 初 已大 规 模 存 在 ，主 要 集 中在 经 济 发 达 的北 京 、 天 津 、 西 安 、 深 圳 等 全 国 多 个地 方 。
小产权房的未来趋势
小产权房的未来趋势小产权房是指在城市中属于非法建设或未经批准的建筑物。
由于土地是国家所有，小产权房的产权不受法律保护，因此存在许多风险。
在中国，小产权房的问题长期以来一直备受关注，许多人担心购买这类房产的合法性和使用权问题。
然而，随着城市发展和政策变化，小产权房的未来趋势可能会发生变化。
首先，小产权房的合法化可能成为未来的趋势。
随着城市化进程的推进，城市的土地供应变得越来越紧张，很多人只能通过购买小产权房来满足居住需求。
面对庞大的需求，政府可能会考虑改变政策，将小产权房纳入法律框架，给予其合法地位和产权保护。
这将使购房者更加安心，也有利于解决城市住房问题。
其次，小产权房转为共有产权房可能是一种解决方案。
共有产权房是指政府与房产开发商合作推出的一种住房供给模式，购买者购买房产时只购买部分产权，剩余产权由政府持有。
在小产权房的情况下，政府可以与开发商合作，将小产权房转为共有产权房，以弥补购房者对产权的担忧。
这不仅解决了购房者的合法性问题，还能够保障政府对土地资源的控制和管理。
再者，小产权房可能通过土地整治和城市更新得到改善。
随着城市的发展和规划，一些地区可能会进行土地整治和城市更新，对小产权房进行改善和重建。
这不仅可以提高城市的面貌和环境，也可以改善小产权房购房者的居住条件。
政府可以通过推出相应的政策和措施，鼓励开发商进行改造和重建工作，以提高小产权房的品质和价值。
此外，小产权房的未来趋势还可能受到政策调整的影响。
政府的政策一直在变化，可能对小产权房的合法性和使用权做出新的规定和要求。
例如，政府可能会出台相关政策，要求购房者支付相应的土地使用权费用或补偿费用，以确保购房者享有合法的使用权。
这将有助于解决购房者对产权的疑虑，也有利于规范小产权房市场。
总的来说，小产权房的未来趋势可能会朝着合法化、转为共有产权房、通过土地整治和城市更新得到改善以及政策调整等方向发展。
这些变化将有助于解决小产权房存在的问题，保障购房者的利益，推动城市的可持续发展。
“房屋登记办法”实施后小产权房何去何从
中国房地信息67月1日起施行的《房屋登记办法》(以下简称《办法》)主要是依据《物权法》、《城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规制定的，该《办法》在明确了登记簿制度、细化《物权法》登记类型的情况下对国有土地范围内房屋的登记提供了依据，同时对集体土地范围内房屋登记亦有相关规定。
这给争论不休的小产权房问题提供了一定的参考。
一、《办法》的相关规定前一段时间关于小产权房问题的争论不可谓不激烈，一方认为小产权房虽然处于法律规范的灰色地带，但在目前房价依然较高的情况下小产权房不失为解决问题的一剂良药，另一方认为小产权房是属于违法行为且同时严重威胁着耕地红线。
在《办法》实施之前，由于农村集体土地房屋处于登记的真空地带，因而对于小产权房的登记也是众说纷纭，有着很大争论。
7月1日起《办法》的实施则是从登记这一环节对小产权房给了说法:《办法》第八十二条:“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记”。
第八十七条:“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理”。
我们通常所说的小产权房是指建设在农村集体土地上的商品性住宅，一般由乡镇、村委会与开发商合作建设，或由乡镇、村委会自行开发建设，亦有小部分由村委会审批、村民自行建设，以较低的价格向村民以外的城市居民进行销售。
首先，对于城市居民自行购买集体土地内宅基地进行房屋建造的，因其不属于该集体组织成员，从而不符合第八十二条而不能登记;其次，对于城市居民直接购买在宅基地上建成的房屋(这种情况是大多数)由于同样理由根据第八十七条也不能进行登记。
这样，《办法》就从登记这一环节对小产权房说了“不”。
二、小产权房难在何处然而，虽然《办法》已经对小产权房的登记进行了否定，但是我们却不能从根本上否定小产权房。
近几年随着我国城市房地产业迅速发展，城市化进程文/朱新贵葛畅[论坛]F O R U M『』房屋登记办法实施后小产权房何去何从7也不断加快，但是由于我国的住房体制不完善，同时房价也没有能够得到应有的控制，从而使得相当一部分人既不属于住房保障体系保障的范围之内但是又承担不起飞涨的房价，此时大量的小产权房适时出现，因其不用缴纳土地出让金和建设、销售、登记过程中的各种税费，其价格远远低于城市商品房的价格，而吸引了大量的需求者。
小产权房主去世后房屋怎么继承
小产权房主去世后房屋怎么继承
小产权房主去世后房屋怎么继承
小产权房的房主死后，如果有遗嘱，是可以按照遗嘱来分配的，如果没有，分割继承遗产，如下：
1、小产权房的房主死后，继承人可继承小产权房的使用权。
小产权房因其本身取得方式的特殊性被限制转让和交易，属于法律意义上的物，能因死亡事实发生，继承人可继承小产权房的使用权。
2、如果没有遗嘱，小产权房产按法定继承，有的无法办理过户手续，继承人协商一致，签订继承协议，分割房产。
3、协商不成，起诉分割遗产。
同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。
对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。
4、对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。
有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。
继承人协商同意的，也可以不均等。
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“小产权房”是否可以成为被执行物
随着新农村建设的不断推进，“小产权房”有所出现，作为一种可供执行的财产，“小产权房”在执行中作为执行财产如何处理？处理得当，不仅关系案件的执结，还对类似案件的办理有很好地借鉴作用，甚至对有关立法也有一定的参照。
处理不当，很可能会出现与法律规定相矛盾的现象。
在执行此类案件中，应依照法律规定，灵活采取措施，促成案结事了人和，避免了因执行行为产生的与法律的冲突。
下面以例对此问题分析：
一、典型案例：
原告李某与被告某公司买卖合同纠纷一案，法院依法判决被告某公司于判决生效后返还原告材料款827500元，同时赔偿原告的利息损失。
判决生效后被告未自觉履行，李某向法院申请强制执行。
执行中，法院于依法查封了被执行人某公司位于本市的五幢房屋。
后根据申请人李某的申请，对查封房屋进行评估，评估总价值为158.39万元。
二、案件关键：
1、关于被查封房屋的性质
所查封的房屋由房屋所在地的村民委员会、该镇政府与南通某某公司形成三方协议后，由被执行人某公司以每亩4万元土地补偿费征用该土地。
村镇按平方收取管理费、工程配套费。
由执行人某公司承担拆迁户的拆迁安置补偿费用，并负责工程的开发、设计、施工和销售。
村镇负责办理宅基地证和房屋“小产权证”。
该工程的土地经过镇
建设管理服务站、镇政府及市发改委批准为农民集中居住用房，土地系集体所有，即被查封房屋系为“小产权房”。
2、对被查封的房屋处理的难点
因为“小产权房”只具备了普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质，不属于商品房，在操作实务中对“小产权房”能否进行拍卖存在疑问。
但如不执行该房产，被执行人又无其他财产可供执行。
这两点成为本案办理的难点。
三、实际执行中的处理观点：
观点一：“小产权房”可以作为被执行财产进入拍卖程序，以拍卖款进行清偿。
观点二：“小产权房”属于被执行财产，但不可以进入拍卖程序，可以采取以物抵款的方式进行处理。
在实际执行中倾向于第二种处理意见。
《中华人民共和国拍卖法实施细则》第六条第二款规定“法律、法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。
”虽然法律没有明文规定“小产权房”是法律禁止拍卖的财产，但其作为没有房产证的房屋理应无法进入拍卖程序。
同时《物权法》及相关规定也明确了不动产的转移以变更登记为生效要件，这一点在“小产权房”上无法实现。
如果进入拍卖程序，后续问题将更加突出，不利于案结事了。
新农村建设中出现的“小产权房”，由于涉及政策性强、法律法规滞后、后续如何处理尚未确定等诸多因素，在办理中就要考虑到避免因法院法律文书的介入使“小产权房”合法化。
同时，从物权法及执行
角度看，“小产权房”是有价值的物，是可供执行的财产。
因此，可以采取灵活可行的方式进行处理。
类似本案的处理，可以在双方当事人达成和解协议的基础上采取以物抵款的方式进行。
关于被执行财产“小产权房”的权属问题，可以依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。
”但同时也需要注意以下几点：
1、尽量避免法院介入的强制抵偿，最好为双方当事人经过协商达成和解协议，自愿交付和接收财物折价抵偿债务。
2、被执行人确无其他财产可供执行。
3、向申请人明确“小产权房”作为以物抵款的“物”在现实中存在的风险，且申请人表示接受。
尽管该处理意见也存在缺陷，但在当前相关法律未完善之前，作为一项可行的方案来推进案件的办理有必要采用。