售楼手册读书笔记

统计0942班郭永强49号

《售楼手册》读书笔记

营销是个人和集体通过创造提供出售，并同别人自由交换产品和价值，以获得其所欲之物的一种社会和管理过程。营销者是某个寻找一个或更多的能进行价值交换的预期顾客的人。市场营销是企业以消费者需求为出发点，有计划地组织各项经营活动，为消费者提供满意的商品或服务而实现企业目标的过程。市场营销不仅仅是研究流通环节的经营活动，还包括产品进入流通市场前的活动，如市场调研、市场机会分析、市场细分、目标市场选择、产品定位等一系列活动，而且还包括产品退出流通市场后的许多营销活动，如产品使用状况追踪、售后服务、信息反馈等一系列活动。可见，市场营销活动涉及生产、分配、交换、消费全过程。随着市场经济的不断发展、经营者的指导思想的不断演变，营销方式也在不断变革。近来新的营销方式有绿色营销、直复营销、合作营销、网络营销、关系营销。另外，还有一些方式，诸如整合营销、定制营销等，它们都是企业经营者指导思想演变的产物，今后还会出现一些新的方式，但其核心都是市场营销。

房地产销售简单来说就是出售楼盘，让顾客买开发商建起来的房子。相信现实社会中有不少人正在做房地产销售，那么怎么才能好好房地产销售呢？在我看来，要做房地产销售，首先，要对楼盘情况了如指掌，楼盘优点、缺点要明确。其次，对顾客推销时重点多讲楼盘优点，当然缺点也是要讲的不过可以艺术性的带过。另外，明白楼盘所针对的客户群是什么、客户群的喜好。最后，在售楼过程中意识要清醒，你的目标是什么，怎样围绕你的目标做相关的一些方案。如果能大致做好以上几点，明确产业价值观，相信你会是个优秀的售楼员。

在如何做好房地产方面，相信有很多专家都有独特的见解。

周帆先生的《售楼手册》，书名看似简单，细看了一遍内容，真是别有洞天。该书系著名房地产专家、策划与营销大师周帆先生的力作，作者从实战角度出发，直接将售楼流程、方法与策略输出，对从事一线售楼工作的人员来说，是一部非常实用的售楼教材，书中的操盘方法与管理策略，可以拿来就用，方便快捷。

该书主要从踩盘操作策略、销售人员的选拔与培训、销售礼仪、销售案场工作程序与方法、销售人员基本守则与基本技能，以及案场管理实战演习等几个方面展开。将深奥的理论浅显化、通俗化；将系统的理论简约化、单一化；将抽象的理论立体化、形象化；将书中的理论实践化、操作化。

通过我对书中的理解，主要提练以下观点：

一、策划和营销界说得最多的一个词汇就是整合资源，对于策划人来说，重要的不是整合能力，而是创造能力。销售本身就是一种创造性极强的活动，房地产销售更是如此，不同的楼盘有不同的“性格”，也有不同的需求对象，周边环境更是难以“同质”，因此，没有“放之四海而皆准”的销售方法，只有营销理论与现实楼盘密切结合，才能创造出有针对性的售楼技巧。

有效或高效率的售楼人员，善于利用新方法，新思维，从不墨守成规，因循守旧，更不放过任何可能产生销售效果的机会。他们的思维是创造性的，在售楼过程中解决问题的方法是非常规的和有效的，是标新立异、独具一格、突破传统的，并且又是为置业者所接受的。他们为了实现“销售”这个结果，销售办法层出不穷。

整合资源是策划人的一项基本功能，而创造能力才是发展的动力。对策划而言，不仅仅

要整合资源，并且还是加工和制造资源，比如有些项目可能没有什么资源，这就要求策划人必须制造出一个新的资源。利用创造性思维，能够策划出独一无二的全新项目，而如果满足于整合，往往很难出新。

二、光有操作经验而没有理论知识，那只是一个没有文化的劳动者，会严重制约销售。销售人员的理论和其售楼的实际操作技巧是同等重要的。据调查，许多销售人员，有丰富的实际操作经验，却缺乏良好的理论基础，有点像酒店业的服务员一样，只懂得接待顾客，却不懂得服务知识。光有操作经验而没有理论知识，那只是一个没有文化的劳动者，会严重制约销售。

三、销售的过程，就是沟通的过程。消费是从了解产品开始的，在了解产品的过程中，找到自己需要的东西，然后再确定这个自己需要的东西是不是可靠？如果可靠就会满意而购买。而销售人员则是由介绍产品开始的，通过介绍向客户提供满意的产品，然后就是洽谈，洽谈成功再签约购买，最后就是售后服务了。

一个有效的房地产销售人员，对工作有异乎寻常的热情，就象演员进入角色，对待所销售的楼盘就像对待初恋的情人，有宗教般的热情和执着；又像对待自己的孩子，将一切优点加诸之上，唯恐别人没有同感。他不仅对所销售的楼盘有深刻的了解，而且深信所销售的楼盘是最好的，能够满足潜在客户的基本要求，并带来超值。

国内外专家从自然生理素质、心理素质、社会文化素质三方面分析了有效销售人员的基本素质。

H•格罗普曾对不同种类公司35000多名销售人员进行分析，结果表明大多数成功的销售人员通常显现出以下特质：魄力、活力、可信任性、果断、情绪能自控、自负、自信、乐观、外向、乐意劝说、能面对困难、渴望成功、能承认和接受制约等。

P•科特勒认为，诚实、可靠、有知识和会帮助人是优秀销售代表必须具备的素质。

C•加菲尔德认为超级销售员具有下列品质：能承受风险、强烈的使命意识、有解决问题的癖好、认真对待顾客和仔细做好每次访问。

D•梅耶和H•格林伯格提出有效的销售人员至少应该具备两种基本素质：1、感同力，就是我们通常说的善于站在顾客的角度看问题，即关心顾客需要什么。2、自我驱动力想达成销售的强烈的个人意欲。即能根据顾客的爱好，随时调整和引导他们的介绍以符合顾客的期待。

四、在用人上，不必拘泥于某一方面的条件，而应该从人才的整体素质加以考量，通常来说应该遵循以上原则，并且必须同时具备以上四点，只要缺少了任何一点，这个人才都可能是残疾的。以上原则将可信放在第一位，是因为一个人的品质在企业经营过程中显得十分重要。如果有这么一个人，各方面条件都十分优越，唯独人品让人不放心，那么这个人的能力再强也不能用。因为这个人随时可能干出损人利己、损公肥私的事情来，这将会给企业造成重大损失。另外，做为一名合格的销售人员，必须具备的理论知识有如下几方面：

一、营销基础知识

二、广告基础知识

三、房地产基本知识

四、当前当地房地产走势

五、企业管理基础知识

六、服务基础知识

七、企业文化基础知识

八、推销的基础知识

九、装修装饰基本知识

十、物业管理基本知识