土地一级开发成本的组成
土地一级开发基本流程及成本构成分析
土地一级开发基本流程及成本构成分析作者：严峻来源：《今日财富》2017年第28期房地产市场的高速发展，造成一二线城市用地紧张，为顺利拿到城市核心区域的优质土地，一些社会投资人积极参与到土地一级开发项目中，但由于对土地一级开发基本政策流程及成本构成认识的不足，许多土地一级开发项目开发周期过长，资金成本过重，导致最后项目停滞或转手。
本文将从四个方面对土地一级开发基本流程及成本构成做一个探讨。
首先了解一下昆明市城中村改造现状，2008年，昆明城中村改造“五年计划”横空出世：原计划要在五年之内也就是2013年年底完成382个城中村改造，然而计划却远远赶不上变化，自城中村改造启动至今近9年的时间，别说列入改造名录的382个城中村全部完成，即便是已启动的208个城中村改造，现如今仍处于步态蹒跚阶段，实际完成情况仍与初时规划的浩大工程相去甚远。
所以，不深入了解土地一级开发政策和资金实力不强的社会投资人，要谨慎介入城市的土地一级开发。
一、什么是土地一级开发土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并依照批准的规划要求组织实施市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”（通水、通电、通路、平整土地）、“五通一平” （通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）或“七通一平” （通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程，一级开发后的熟地通过招牌挂形式公开上市。
生地是指可能为房地产开发与经营活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。
熟地指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。
毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。
土地一级开发整理坚持政府主导、市场化运作的原则，其本身是一个政府高度控制与主导的市场，而并非是一个完全市场化的活动，政府主导、市场化运做的原则决定了社会投资人参与土地一级开发活动必须认真研究政府的相关政策，充分理解和利用相关规定，以保证自身利益的最大化。
土地一级开发成本的组成
土地一级开发成本的组成土地一级开发成本的构成主要包括两个部分：项目前期费用和征地、拆迁费用。
在项目前期，需要进行立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制，以及各种工程咨询费，包括委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用、工程勘察、测绘、定桩费用、环境影响评价分析费用、交通影响评价分析费用、地震影响评价分析费用、地价评估费用、工程设计费及施工图审查费、招标代理费、招标服务费、工程保险费等。
在征地、拆迁阶段，需要支付征地补偿费用和拆迁补偿费用。
征地补偿费用包括土地补偿费和安置补助费，以及青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位等因素确定，并应根据社会、经济发展水平适时调整。
拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域和属性进行计算。
此外，还需要支付房屋拆迁评估费、拆迁服务费和房屋拆迁管理费，费用不超过房屋拆迁补偿安置费用的0.5%。
因此，土地一级开发成本的构成较为复杂，需要综合考虑多个因素。
房屋拆迁服务费不得超过房屋拆迁补偿安置费用的 1.5％。
拆除工程费用应根据实际需要估算拆除工程量，并考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。
古树保护及文物古建修护、还建费用应根据相关方案和估算指标或概算定额进行费用测算。
其它费用包括各种政府要求的费用，如耕地开垦费、耕地占用税、菜田基金、防洪费、提前搬家奖、支援重点工程费等。
公共区域市政基础设施建设费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。
区域内公共环境景观建设费用包括绿化、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等，是土地一级开发成本中的重要组成部分。
这部分费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。
区域内公共配套设施建设费用包括市政管理用房建设费用、机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用以及规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。
土地一级开发成本的组成
土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。
2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用3、工程勘察、测绘、定桩费用4、环境影响评价分析费用5、交通影响评价分析费用6、地震影响评价分析费用7、地价评估费用8、工程设计费及施工图审查费9、招标代理费、招标服务费10、工程保险费（二）征地、拆迁费用1、征地补偿费用根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生不同的征地费用。
本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。
征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。
涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
青苗是指尚未收获的农作物。
其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。
征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报上级人民政府批准后公布执行。
征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。
2、??拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域及其不同属性相应发生不同的拆迁补偿费用，计取依据亦不同。
(整理)土地一级开发项目成本费用组成.
土地一级开发项目成本费用组成
一、土地一级开发项目成本费用组成见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
三、建设项目前期工作咨询收费标准
一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元
二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）
注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。
（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元
京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》
（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下：（单位：万元）
招标代理服务收费标准
服务的，可按规定标准的30%计收。
2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。
例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：
100万元×1.0%=1万元
（500-100）万元×0.7%=2.8万元
（1000-500）×0.55%=2.75万元
（5000-1000）×0.35%=14万元
（6000-5000）×0.2%=2万元
合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）
工程建设监理收费标准
注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；
2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；
3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。
四、土地一级开发计费的相关文件
土地一级开发相关文件目录。
土地一级开发项目成本费用组成.
土地一级开发项目成本费用组成
一、土地一级开发项目成本费用组成见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
三、建设项目前期工作咨询收费标准
一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元
二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）
注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。
（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元
京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》
（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下：（单位：万元）
招标代理服务收费标准
服务的，可按规定标准的30%计收。
2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。
例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：
100万元×1.0%=1万元
（500-100）万元×0.7%=2.8万元
（1000-500）×0.55%=2.75万元
（5000-1000）×0.35%=14万元
（6000-5000）×0.2%=2万元
合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）
工程建设监理收费标准
注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；
2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；
3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。
四、土地一级开发计费的相关文件
土地一级开发相关文件目录。
土地一级开发成本测算
3. 建设期区域管理费用
→包括安保、环境保洁、临时绿化、美化等费用。
这部分费用在项目建设初期很难估算。不同的 土地一级开发项目建设区域的面积、基本状况、 区域周边的环境一定面积的临时绿化，整个区域的建设期 几年等，再据以测算相应费用。
1.
项目建议书、可研报告、土地一级开发实施方案 等的编制费及项目前期的各种工程咨询费
测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格 ［ 1999 ］ 1283 号《建设项目前期工作咨询收费暂行规 定》及 各地区《关于建设项目前期工作咨询收费的补 充通知》中的有关计价标准。
→
◆项目建议书、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费
4. 拆除工程费用
→拆除工程费用应按照工程实际需要估算拆除工程
量，并套用相关估算指标或概算定额，充分考虑 渣土运输、消纳等因素进行测算。
5. 古树保护及文物古建修护、还建费用
→ 根据古树保护方案和文物古建的修护、还建方案，
套用相关估算指标或概算定额，充分考虑修缮、 保护、还原等因素进行费用测算。
6. 其它
2. 拆迁补偿费用 →住宅房屋：
房屋拆迁补偿价=（基准地价×Ｋ＋基准房价）×被 拆迁房屋建筑面积＋被拆迁房屋重置成新价
→非住宅房屋：
非住宅房屋拆迁补偿价=区位价格×K1×K2×K3× 建筑面积+地上物补偿价
3. 房屋拆迁评估费 ——因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金
额的1～1.5• %向征用拆迁单位收取评估费
→本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级
包括： 市政管理用房建设费用 机动车停车场（库） 非机动车停车设施建设费用 规划中其它须纳入土地一级开发成本的公共配套 设施建设费用
关于土地一级开发项目的成本测算(doc 8页)
关于土地一级开发项目的成本测算(doc 8页)有关土地一级开发项目的成本测算工作一、土地一级开发成本的概念：土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。
由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。
二、土地一级开发成本测算的作用：土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。
土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。
土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。
三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。
土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。
毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。
四、土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。
土地一级开发成本测算汇总
土地一级开发成本测算汇总土地一级开发成本是指对一块未经开发的土地进行规划、建设和配套设施的投资费用。
土地一级开发是房地产开发的第一阶段，其开发成本对于项目的盈利和风险控制起着重要的作用。
下面将对土地一级开发成本进行测算和汇总。
一、土地取得成本1.土地购置费用：土地购买价款+交易费用（印花税、土地增值税等）。
2.土地征用费用：在土地征用时需要向农民或原土地使用者进行补偿，补偿金额包括被征用土地的占有权价值、临时用地费和搬迁费等。
3.土地整理费用：包括土地平整、清理和绿化等费用。
二、土地规划和设计费用1.土地勘测费用：进行地质勘测、地形勘测和地下管线勘测等。
2.土地规划设计费用：进行土地规划、建筑设计和设备规划等。
3.监理费用：对土地规划和设计的实施进行监督和管理。
三、基础设施建设费用1.道路交通费用：包括道路规划、修建和绿化等费用。
2.给排水设施费用：包括供水、排水和污水处理等费用。
3.电力通讯费用：包括供电设施和通讯网络的建设费用。
4.绿化环境费用：包括绿化带、公园和绿地的建设和维护费用。
四、项目建设费用1.建筑物费用：包括房屋、办公楼、商业综合体和公共设施等建筑物的建设费用。
2.室内装修费用：对建筑物进行室内装修、装潢和布置等费用。
3.设备购置费用：购买项目所需的设备、机械和工具等费用。
4.基础设施设备购置费用：购买给排水设备、电力设备和通讯设备等费用。
5.环保设备费用：购买项目所需的环保设备和污染治理设备等费用。
五、土地运营费用1.物业管理费用：包括安保、保洁、绿化和维修等物业管理费用。
2.项目宣传费用：进行项目宣传和营销活动的费用。
3.运营费用：对项目场地进行运营和管理的费用。
此外，还需考虑项目的融资成本、税费影响以及风险控制费用等。
在土地一级开发成本的测算中，需充分考虑地理、环境、市场和法律等因素，进行合理的预算和风险评估。
总结起来，土地一级开发成本包括土地取得成本、土地规划和设计费用、基础设施建设费用、项目建设费用和土地运营费用等方面的投资。
土地一级开发成本的组成
（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。
2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用3、工程勘察、测绘、定桩费用4、环境影响评价分析费用5、交通影响评价分析费用6、地震影响评价分析费用7、地价评估费用8、工程设计费及施工图审查费9、招标代理费、招标服务费10、工程保险费（二）征地、拆迁费用1、征地补偿费用根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生不同的征地费用。
本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。
征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。
涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
青苗是指尚未收获的农作物。
其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。
征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报上级人民政府批准后公布执行。
征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。
2、??拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域及其不同属性相应发生不同的拆迁补偿费用，计取依据亦不同。
3、??房屋拆迁评估费、拆迁服务费部分地方规定“因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金额的1～%向征用拆迁单位收取评估费。
土地一级开发项目成本费用组成
其它土地附着物补偿费 安置补助费
劳动力安置补助费 超转人员补助费
残疾人安置补助费 其它费用及税金 耕地开垦费 耕地占用税 菜田基金 防洪费
新增建设用地使用费
征地不可预见费
其它 拆迁补偿费 农（居民）拆迁 房屋拆迁补偿费 （含经营性用房） 地上附属物补偿费 搬家补助费 提前搬家奖励费 家电改移补助费 支援重点工程费
用地面积×计费单价 用地面积×计费单价 规划费的 30%-40% 规划费的 40%-80%
人口×计费单价
人口×计费单价
7
环境影响评价报告编制费
计价格[2002]125 号
1、投资估算额在相应区间内用 插 入法计算
2、估计工程量乘以工日费率计算
8
交通影响评价报告编制费
计规发[2001]1001 号 可参照规划设计咨询的取费标准
16
景观小品
京造定[2005] 5 号等
17
其它
五
其他费用
1
临时用地费
按租赁市场行情估算
按实际或经验计算
2
临时建设费
参考相关定额估算
按实际或经验计算
3
招标代理服务费
计价格[2002]1980 号
按差额定率累进法计算
附表三
4
标底编制费
5
工程监理费
[1992]价费字 479 号 附表四
1、监理工程概（预）算的百分比 2、参与监理工作年度平均人数计
9
10
11 12 13 14 15 二 （一） 1 2
安全影响评价报告编制费
地震影响评价报告编制费
测量费 勘察费 设计费 临时水、电、路、房屋费
其它 征地拆迁费 征地补偿费 土地补偿费 青苗补偿费
土地一级开发成本构成
土地一级开发项目成本构成一、项目前期费用1.立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用3.工程勘察、测绘、定桩费用4.环境影响评价分析费用5.交通影响评价分析费用6.地震影响评价分析费用7.地价评估费用8.工程设计费及施工图审查费9.招标代理费、招标服务费10.工程保险费（一）项目前期费用1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费→测算标准可参考及中的有关计价标准。
◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用→2001年国家计委中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。
→2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了，作为城市规划设计计费的参考依据。
3、工程勘察、测绘、定桩费用2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了，从2002年3月1日起执行。
应根据该文件规定核算工程勘察费用。
建筑用地拨地定桩：依据《关于申请房产测绘全野外数据采集及成图、平图控制测量及测绘成果利用费的函》（津房计[2003]308号）4、环境影响评价分析费用2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评价法》，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。
随后，国家计委、国家环境保护总局发布了。
该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。
5、交通影响评价分析费用《天津市城市道路管理条例》规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价。
浅谈土地一级开发成本控制
浅谈土地一级开发成本控制概述：为了配合“将遂溪打造成湛江市后花园”的定位目标的实施，实现“一河两岸”的城市发展战略及目标，为加快一河两岸的建设、改善城市环境，拓展城市空间，完善城市功能，促进城市经济发展，我公司承接了遂溪县城市防洪工程BT项目及土地一级开发项目，土地一级开发总量约5000亩。
本文主要阐述了土地一级开发成本包括的内容及相关建议。
关键字：土地一级开发，成本控制，融资，贷款利息。
一、土地一级开发土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地一级开发具有“资金密集、需求和收益稳定、承担主体逐步市场化”等特点。
1、土地一级开发流程土地一级开发流程是指项目从前期调研、立项，一直到土地建设后的土地上市的全过程，可简单表示如下:前期调研→规划意见→规划用地→立项→征地→拆迁→市政建设→验收→上市在流程的各个环节有许多具体的工作内容：在市规划部门办理规划意见之前，首先委托设计单位做该块地的规划实施方案；在市用土部门办理用地手续之前，要对该块地现状进行拆迁评估摸底，为编制投资概算和后期土地一级开发实施方案提供依据；市政工程建设之前，要进行市政规划设计及工程投标工作；土地上市之前，要编制土地一级开发成本细目，待土地储备中心审核通过后，并列入当年供地计划中，才能走公开挂牌手续。
2、一级土地开发参和主体在一级土地开发的全过程中，参和的主体有地方政府、一级开发商、原土地方、二级开发商、政府各部门（计划、规划、土地、建设等）和设计、施工、管理、拆迁、评估等公司。
3、土地一级开发过程中的工作内容本项目实施主体是以政府授权方式为主，土地一级开发是从项目前期调研、规划设计、征地拆迁、基础设施建设、定价上市整合的全过程。
土地一级开发成本预算标准
十、房屋征收补偿工作经费=二*2% 注：“直”代表直接支出 “间”代表间接支出
3.10测量勘界，收、放线，环评等费（间）
3.11国有土地收购费用（直）
其他费用
四、经财政部门核定的土地开发相关费用
4.1规划市政道路建设预算资金（间）
4.2规划市政大沟建设预算资金（间）
4.3已投入大市政建设资金（间） 4.4银行利息（间） 五、其他支出
5.1市政府批准摊入土地成本的市政基础设施建设费用（其）
土地储备成本明细表
一、征地补偿支出（含青苗及附着物）
1.1土地补偿费(直）
1.2安置补助费（直） 1.3林木补偿费（直） 1.4迁坟费用（直） 1.5地上附着物和青苗补偿费（直） 1.6土地报批等涉及各项税费（直） 其他费用 二、房屋征收补偿支出 2.1搬家奖励费、过渡费、快速签约费、附属设施补偿费（直） 2.2旧房拆除费用（直） 2.3电力设施迁改费用（直） 2.4电信等通讯设施迁改费用（直） 2.5房屋征收补偿费（直） 2.6房屋摸底调查费（间） 2.7回迁房费用（直） 2.8设备搬家费（间） 2.9停业损失费（间） 2.10人员安置费（直） 其他费用 三、土地开发支出 3.1场地平整费用（直） 3.2地灾评估费（间） 3.3测绘费（间） 3.4新增建设用地有偿使用费（直） 3.5耕地占用税（直） 3.6耕地占补平衡费（直） 3.7耕地指标费用（直） 3.8社保资金（直） 3.9新菜地开发基金（直）
六、储备中心管理费=（一+二+三+四+五）*2%
七、一级开发单位利润= （1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6+2.1+2.2+2.3+2.4+2.5+2.7+.10+3.1+3.4+3.5+3.6+3.7+3.8+3.9+3.11）*8% 八、一级开发单位管理费= （1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6+2.1+2.2+2.3+2.4+2.5+2.7+2.10+3.1+3.4+3.5+3.6+3.7+3.8+3.9+3.11）*2% 九、征地服务费=一*4%
土地一级开发整理成本及收益分配方式103755946
一、土地整理成本1、集体土地征收费（含建设用地平移成本费）；国有土地收回收购费；市政基础设施建设费；城市公园、景观绿化建设费；城市公共公益配套项目建设费；渠系改造费；自来水主水管迁建费；电力设施建设费；安置房建设费(包括集体土地拆迁安置房建设费和国有土地拆迁安置房建设费)；规划设计和策划推广费；年度投资基本回报收益；其它不可预见费等费用。
2、市政基础设施和城市公共公益配套设施具体建设项目由附加协议确定，所有建设费用经审计后计入本项目一级土地整理结算成本，项目建设费用的审计方式采用过程跟踪审计，单项建设项目完成后进行审计汇总。
3、年度投资基本回报按投资方实际完成的年度投资款的 %计算，在每年度核算完该年度的投资基本回报，政府方于每年度前将年度基本回报支付投资方。
投资方原则上将该年度基本回报于次年作为投资款继续投入本项目，则继续计算投资方的年度投资及基本回报，直至土地招拍挂款返还投资方投资款后不再计算。
4、拆迁安置由投资方作为业主单位，在合作区域规划用地范围内，先行修建拆迁安置房，整理范围内的村民住房采用实物安置的方式。
二、收益分配方式1、由于项目投入较大，建设周期较长，因此在各方面条件成熟和政策允许的情况下将土地分期出让，即整理出一块上市交易一块土地。
在单宗土地交易款到账后，政府应首先用于向投资方返还投资款。
单宗土地上市交易后，根据实际情况，实行预分配。
项目板块土地一级土地整理全部完成、土地出让后，双方进行清算；在土地交易款到账后，政府方将投资方应收回的年度投资款、年度投资基本回报及应分配的土地净收益资金一次性支付。
2、对于经营性用地出让收入实行宗地预分配、板块核算、板块土地净收益梯度分配。
在实施整理前，双方对板块的单位整理成本进行预测；在每宗土地交易完成后，按照预测的单位整理成本计算宗地净收益，并实行宗地梯度预分配。
宗地净收益除扣除整理成本外，还需扣除国家提留的各种基金及费用。
土地一级开发项目成本费用组成
14
雨水泵房
京造定[2003] 11号、
15
燃气调压站
京造定[2004] 5号、
16
热力站
京造定[2004] 7号、 京造定[2005] 3号、
17
开闭站
京造定[2005] 5号等
18
区域中水站
19
市政管理用房
20
其它
四
公共配套设施建设费
1
交通智能化系统
参考2001年《北京市建设
根据规划或设计图纸，参考
计算方法
1、投资估算额在相应区间内用 插入法计算
2、估计工程量乘以工日费率计算
用地面积×计费单价 用地面积×计费单价 用地面积×计费单价
规划费的30%-40% 规划费的40%-80% 人口×计费单价 人口×计费单价 1、投资估算额在相应区间内用
插入法计算 2、估计工程量乘以工日费率计算 可参照规划设计咨询的取费标准
工程勘察收费基价×调整系数 工程勘察收费基价×调整系数
估计工程量×单价
按实际或经验计算
第1页 共10页
3 4 4.1 4.2 4.3 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5
5.6
6 （二）
1
1.1
1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 4 4.1
估算
指标单价×数量
第2页 共10页
4.2
公共设施补偿费
4.3
公共建筑补偿费
4.4
古树文物古建修护还建费
5
特殊用地
5.1
军事用地
5.2
其他用地
6
其他费用及税金
土地一级开发项目成本核算课件
建筑安装工程费
建筑工程费用
包括建筑物的土建、装修等费用 。
安装工程费用
包括设备安装、管道敷设等费用 。
开发间接费
项目管理费
项管理人员工资、办公费用等。
贷款利息
项目贷款所产生的利息费用。
03
土地一级开发项目成本核算方法
作业成本法
总结词
作业成本法是一种基于作业的成本核算方法，通过将成本分配给不同的作业，进而计算出项目的总成 本。
按照规划要求，对项目范围内 的土地和建筑物进行征收和拆 除。
出让或转让
将达到建设条件的土地出让或 转让给开发商或企业。
02
土地一级开发项目成本构成
土地取得成本
01
02
03
土地出让金
根据土地出让合同，由政 府收取的土地使用权出让 费用。
拆迁补偿费
对原有土地使用者或建筑 物所有者的拆迁补偿费用 。
土地登记费
土地一级开发项目是城市建设的基础性工作，对于城市规划和建设具有重要意义 。
土地一级开发项目的特点
投资规模大
土地一级开发项目涉及的土地面积广 ，开发内容多，投资规模巨大，需要 大量的资金投入。
风险高
土地一级开发项目涉及到诸多因素， 如政策、市场、法律等，风险较高。
周期长
土地一级开发项目涉及多个环节，包 括规划、征地、拆迁、安置、补偿等 ，每个环节都需要耗费大量时间，因 此整个项目的周期较长。
土地一级开发项目成本核算课件
目录 CONTENTS
• 土地一级开发项目概述 • 土地一级开发项目成本构成 • 土地一级开发项目成本核算方法
01
土地一级开发项目概述
土地一级开发项目的定义
土地一级开发项目是指政府或企业按照城市规划要求，对一定区域内的城市基础 设施、公共设施和土地进行统一的规划、征地、拆迁、安置、补偿等前期开发工 作，使该区域内的土地达到一定的建设条件和投资环境，然后进行土地出让或转 让。
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土地一级开发成本的组成
（一）项目前期费用
立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费
委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用
工程勘察、测绘、定桩费用
环境影响评价分析费用
交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用
地价评估费用
工程设计费及施工图审查费
招标代理费、招标服务费
工程保险费
1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费
◆立项报告、可研报告的编制费
◆土地一级开发实施方案的编制费
◆项目前期的各种工程咨询费
（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。
2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用
3、工程勘察、测绘、定桩费用
4、环境影响评价分析费用
5、交通影响评价分析费用
6、地震影响评价分析费用
7、地价评估费用
8、工程设计费及施工图审查费
9、招标代理费、招标服务费
10、工程保险费
（二）征地、拆迁费用
1、征地补偿费用
根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生不同的征地费用。
本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。
征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。
涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
青苗是指尚未收获的农作物。
其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。
征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报上级人民政府批准后公布执行。
征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。
2、拆迁补偿费用
根据房屋所属的不同区域及其不同属性相应发生不同的拆迁补偿费用，计取依据亦不同。
3、房屋拆迁评估费、拆迁服务费
部分地方规定“因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金额的1～1.5%向征用拆迁单位收取评估费。
”
房屋拆迁管理费：不超过房屋拆迁补偿安置费用 0.5%。
房屋拆迁服务费：不超过房屋拆迁补偿安置费用的1.5％。
4、拆除工程费用拆除工程费用应按照工程实际需要估算拆除工程量，并套用相关估算指标或概算定额，充分考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。
5、古树保护及文物古建修护、还建费用
根据古树保护方案和文物古建的修护、还建方案，套用相关估算指标或概算定额，充分考虑修缮、保护、还原等因素进行费用测算。
6、其它
指根据国家或地方政府要求在征地、拆迁过程中还需发生的各种费用，如：耕地开垦费、耕地占用税、菜田基金、防洪费、提前搬家奖、支援重点工程费等等。
（三）公共区域市政基础设施建设费用
应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。
（四）区域内公共环境景观建设费用
包括：绿化（花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。
本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。
这是土地一级开发成本中的一项重要组成部分，应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定
（五）区域内公共配套设施建设费用
包括：市政管理用房建设费用；机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用；规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。
在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。
（六）工程建设其他费用
1、工程监理费
2、竣工图编制费
3、建设期区域管理费用
包括安保、环境保洁、临时绿化、美化等费用。
这部分费用在项目初期很难估算。
不同的土地一级开发项目建设区域的面积、基本状况、区域周边的环境一定后，即基本明确每年需要多少保安、保洁人员进行公共区域的管理，需要做多少面积的临时绿化，整个区域的建设期几年等，再据以测算相应费用。
4、项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用
这部分费用主要是由于目前土地一级开发项目完成后，形成了大量的资产，而这些资产的管理主体比较复杂，例如：道路、水、电、（天然）气、热、交通设施、园林景观绿化设施等都分别归属不同的管理单位，产权移交尚未有规范的模式和程序。
这就造成在土地一级开发任务基本完成后，可能还会对资产进
行一段时间的照管，对有些项目还要从社会利益角度出发，进行运营。
为此，土地一级开发主体还要支出一笔管理费和运营费。
这笔费用根据不同一级开发项目的情况，千差万别，不一而足，须慎重对待，认真估算。
5、项目后评价费用
指在土地一级开发工作完成后，由土地一级开发主体组织，委托专业咨询公司从经济效益、社会效益、环境效益出发对整个土地一级开发项目和开发过程进行公正、客观的评价。
该费用可参考国家有关工程咨询的收费标准测算。
6、其他
指其他归属项目前期及其他费用的项目。
比如：委托代建的项目还会发生“代建工程管理费”等。
污染区域，还需要环境整治费用。
（七）管理费
指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费，包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。
该费用应根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水平、资源投入情况等进行核算。
有关地方规定通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
（八）财务费用
指一级开发过程中所发生的相关财务费用。
其测算依企业（或项目）的资本结构和融资能力不同而有不同的融资方案，因此融资渠道、金额和期限完全不同，其融资成本应视具体情况分别测算。
（九）销售费用
包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值，吸引二级开发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收回开发成本而进行的策划、推广活动，和因此发生的各种广告、宣传费用等。
目前政府对土地一级开发的销售费用提取比例没有专门规定，而且市场中二级开发的销售经验不适用于土地一级开发的销售，已实施完成的土地一级开发项目尚不多，因此没有太多的经验数据可供借鉴。
这就需要企业根据自己项目的土地出让计划分别测算。
也可以按预计销售收入的1%计取。
（十）应纳税费
土地一级开发涉及的应纳税种主要有：增值税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、进口设备关税等，所得税。
具体纳税额计算方法详见国家相关税收政策的规定。
（十一）不可预见费
包括基本预备费和涨价预备费。
视不同阶段的测算精度不同，而以开发成本为基数，适当计取一定比例。