江苏省建筑市场分析报告

江苏省建筑市场分析报告1概述江苏省地理及行政区划江苏省东濒黄海，西连安徽，北接经济强省山东，东南与富庶的浙江和上海毗邻。

全省总面积万平方千米，占全国总面积的%。

其中平原面积万平方千米，水面面积万平方千米。

截至2011年末，全省辖13个地级市，55个市辖区、26个县级市、24个县，省会南京。

表一江苏省行政区划江苏省经济及财政实力江苏省2011年实现地区生产总值亿元，仅次于广东，位居中国第二。

按可比价格计算，比上年增长11%，增幅高于全国平均增幅个百分点。

这已是江苏经济连续20年保持两位数增长。

固定资产投资完成26000亿元，增长20%以上。

2011全年地方财政一般预算收入亿元，比上年增长%，增收1068亿元。

全年完成固定资产投资亿元，比上年增长%。

在固定资产投资中，国有及国有控股投资亿元，增长%；外商港澳台经济投资亿元，增长%；民间投资亿元，增长%，其中私营个体经济投资亿元，增长25%。

民间投资占固定资产投资的比重达%，比上年提高个百分点。

全年新开工项目中亿元项目3457个，完成投资亿元，比上年分别增长%和%。

200个省级重点项目进展顺利，一批重大产业、民生、环保项目顺利建成或加快推进。

表二江苏省各地级市主要经济指标注：*由于资料来源不同，所采用的数据可能有所差异，但大致情况及排序是准确的表三 2010年江苏省各地级市固定资产投资情况表1.3江苏省建筑市场江苏省是经济大省，同时也是建筑大省，截止2010年全省共有建筑施工企业8949个，从业人员591万，建筑业总产值12405亿。

表四 2010江苏省建筑业现状江苏省建设系统包括三个层次，分别是江苏省住房和城乡建设厅，各地级市住房和城乡建设局（下设多个单位，见表五），各县级市住房和城乡建设局。

表五江苏省建设系统部门设置情况交通系统主要单位包括：省交通工程建设局（高速公路为主）、省交通运输厅公路局（国省级干线公路及连接线）、省交通运输厅航道局、省长江大桥建设指挥部（重大工程）、江苏省交通控股有限公司（高速公路为主，融资平台）以及各地级市交通局。

1.4江苏省“十二五”规划行业相关内容根据江苏省十二五规划相关内容：在轨道交通建设方面：“加快南京、苏州、无锡城市轨道交通建设，推进常州、徐州、南通等城市轨道交通规划和建设，积极开展南京都市圈轨道交通规划研究。

”在重点航空港方面：“以南京禄口和苏南硕放两个枢纽机场为核心，进一步增强空港运输能力。

完成南京禄口国际机场二期和苏中江都机场工程，实施苏南硕放国际机场、徐州观音机场、南通兴东机场和盐城南洋机场等扩建工程，加快推进连云港机场迁建工程”在公路网建设方面：“重点实施全省干线公路网络、过江通道、高速公路网络完善及主骨架扩容工程建设，加强路网衔接，完善农村公路网络。

建成泰州长江大桥、崇启大桥、南京长江四桥、临海高等级公路和宿迁至新沂等高速公路；开工建设沪通和五峰山公铁过江通道、崇海大桥以及苏锡常南部等高速公路，实施沪陕高速公路江广段、京沪高速公路淮江段、沿江高速公路常州至太仓段等扩建工程；加快推进京沪高速公路新沂至淮安段等扩容工程前期工作，组织开展泰州至常州过江通道、南京长江五桥等项目规划研究工作。

”2江苏市场区域分析江苏市场区域重点划分原则江苏区域市场主要包括江苏及周边地区，与其他区域市场不同，江苏公司是直接以省为区域命名的，因此要对各个地级市进行分析，寻找工作的突破口，为此江苏公司对各地级市情况进行了综合调查分析，包括：各地级市经济发展水平、当地政府财政情况、地方负债率、地理位置、固定资产投资现状及潜力、集团在当地的影响、当地竞争对手实力等因素给予量化评分，然后根据对建筑市场的影响情况给予权重，算出综合得分，根据综合得分，将江苏13个地级市根据重视程度进行市场划分。

各地级市综合因素分析2.2.1 各地级市经济情况分析各地级市经济情况包括：各地级市经济发展水平、当地政府财政情况、地方负债率。

其中能反应各地级市经济发展水平的指标是各地GDP，根据表二中2011年江苏省各地级市GDP数据，以苏州地区为10分，计算与苏州的相对比值，可以计算出个地级市得分。

同理，各地级市政府财政情况根据表二中2011年江苏省各地级市一般预算收入计算（同样以苏州为10分）。

各地级市地方负债率数据比较难获得，这里采用两种方式评估：方式一，因为地方负债情况直接影响到工程付款情况，因此根据施工合同中进度款的支付情况确定得分（比如南通市区工程进度款支付80%则得8分，盐城地区工程进度款支付50%则得5分）。

方式二，计算各地级市城镇固定资产投资与一般预算收入的比值，以比例最低的得分最好得10分，当对比率即为各地的得分。

然后平均方式一、方式二得分，得到地方负债综合情况得分。

2.2.2 各地级市建筑市场情况分析各地级市建筑市场情况主要包括：各地级市固定资产投资现状及潜力、地理位置优势、当地施工企业情况及主要竞争对手等。

其中各地固定资产投资现状及潜力主要通过表三中城镇固定资产投资进行量化（方法同上，以最大的为10）。

地理位置主要参考与上海的距离，可以得到下表。

表六 2010年各地级市负债情况分析表表七各地级市经济情况分析表表八各地级市固定资产投资及地理位置分析表当地施工企业情况及主要竞争对手主要考虑施工总承包一级企业。

其中公路一级资质企业有32家，包括：表九注册地在江苏的公路一级企业此外还要考虑到央企、其他地区施工总承包一级及以上资质企业在江苏市场的分公司、办事处等。

根据初步统计，在江苏省建设系统备案的企业中，市政一级资质的323家，市政特级资质的5家，公路一级的90家，公路特级的7家。

（其中有重复，即很多企业是市政、公路均有的）对各地区主要竞争对手情况综合考虑，分为强、较强、一般、较弱、弱，并给与相应的2、4、6、8、10。

表十主要竞争对手情况2.2.3 其他影响情况分析除了当地经济发展水平、各地级市建筑市场情况外，影响区域市场开拓的影响还包括集团在当地的影响（当地政府对上海城建、路桥集团的认同度）、当地人脉的关系、当地政府的政策引导、是否采用预选承包商制度等。

这些因素在综合考虑的情况下，要给予各地以一定的修正。

各地级市综合评估根据上面对各地级市的综合分析，现将上面的情况给予汇总。

不管是主要考虑各地的经济情况和现状（情况一：经济发展水平情况20分、财政收入情况15分、地方负债20分、城镇固定资产投资15分、地理位置10分，主要竞争对手10分、其他情况10分），或者主要考虑市场潜力（情况二：经济发展水平情况15分、财政收入情况10分、地方负债20分、城镇固定资产投资10分、地理位置20分，主要竞争对手15分、其他情况10分）。

得到各地级市综合评估得分：根据分析，不管是考虑现状还是考虑到市场的潜力，苏州、无锡、南通三个城市是重点要开发的，其次是南京和常州。

因此按照这个原则，将江苏省各地级市分为三类市场，具体见表十二。

表十一江苏各地级市综合评估注：情况1、情况2没有考虑其他，情况1综合得分、情况2综合得分考虑了其他的修正。

表十二市场划分表3江苏公司区域市场开拓情况3.1江苏公司市场开拓规划根据江苏省“十二五”规划以及各地财政、固定资产投资计划，制定了江苏公司近、中、远期市场开拓计划：近期（12~13年）主要以苏州、南通、无锡为重点，开拓沪宁沿线、崇启通道北沿（其中沪宁线包括上海、苏州、无锡、常州、镇江、南京；崇启通道北沿包括上海、南通、盐城、连云港等地）。

主要行业包括市政工程、交通工程。

其中各地城市快速路高架化是集团公司的优势，也是市场开拓的重点。

计划经营产值10亿。

中期（14~15年）争取苏南地区全覆盖，并辐射苏中地区（包括苏州、无锡、常州、镇江、南京、南通、泰州、扬州等地）。

主要行业除了市政工程、交通工程外，加强轨道交通领域的开拓（常州、南通、扬州等地陆续要开新线），同时有可能的话开拓水利工程领域（前提是拿到城建集团水利二级资质）。

计划经营产值12~15亿。

远期（16~17年）成为整个江苏重要的建筑力量。

在交通工程、市政工程、安装工程、轨道交通、水利等领域有一定的市场份额。

计划经营产值15~20亿。

3.2各类市场开拓计划2012年江苏公司主要以沪宁线、崇启通道北沿两条线为主开拓市场。

其中沪宁线包括上海、苏州、无锡、常州、镇江、南京；崇启通道沿海包括上海、南通、盐城、连云港等地。

同时两条线分别以苏州、南通为重点，向周边辐射。

包括江苏其他地级市以及安徽东南部、山东南部地区。

行业主要包括交通工程、市政工程、安装工程、轨道交通等。

3.2.1 一类市场对于一类市场，即苏州、南通、无锡三地是江苏公司重点开拓的市场，准备在2012~2013年两年的时间里，能初步做到每年至少有一个项目。

三地的经营产值应该占整个江苏公司经营产值的三分之二以上，即6~8亿。

其中苏州和南通两地都采用预选承包商制度，目前一公司已经进入南通预选承包商，争取到2013年争取进入苏州预选承包商名录。

为达到以上目标，准备拟在上述三个地级市在条件成熟的前提下（即在当地承揽到工程的情况下），在当地设立办事处，办事处作为分公司的下设机构，主要由市场部和经管中心派专人常驻当地，负责当地市场开拓，包括了解当地市场、主要建设单位、工程规划设计情况、与当地设计院共建、跟踪重点项目以及对当地工程项目成本进行动态控制。

3.2.2 二类市场对于二类市场，即南京和常州两地，应该说上海城建集团和路桥集团在当地是有基础的，以前在当地也做过工程，也有一定的人脉基础，特别是常州。

现在这两个地方最大的问题是政府负债率过高，以常州为例，前几年快速的城市基础建设投资导致去年、今年两年常州没有大的项目上马。

南京情况也差不多，据了解，作为2014年青奥会标志建筑的青奥轴工程项目，现在由于资金没有落实而无法动工，其他项目也存在资金短缺的问题。

但是南京和常州，从城市发展水平、经济总量等来看，在江苏省乃至全国也在中上游位置。

还是比较有潜力的。

两地的经营产值应该占整个江苏公司经营产值的20%左右，即2亿左右。

因此对于这两个城市，还是要保持与当地政府的联系，特别是常州（估计在2013年后常州轨道交通会上马，是江苏公司开拓市场的工作重点之一）。

并通过以往工程建设中建立起来的关系，加强对两地的市场开拓。

今年主要工作是对两地的备案工作完成，争取在两地拿到一个工程。

3.2.2 三类市场三类市场即除了以上五个城市以外江苏其他地级市及周边地区。

对于其他地区可以通过以下两种途径：一种是以前做过工程，有一定基础的，比如镇江、盐城，可以通过已经建立的关系网开拓市场；一种是扬州等地，受南京影响比较大的城市，可以通过在南京建立起来的关系网对周边地区进行辐射，开拓新的市场。

估计经营产值应该占整个江苏公司经营产值的20%左右，即2亿左右。