浅析住宅小区物业管理中存在的问题及对策_赵阳

第32卷第1期

2015年2月吉林建筑大学学报Journal of Jilin Jianzhu University Vol．32No．1Feb．2015

收稿日期：2014－07－06．

作者简介：赵阳（1965 ），女，吉林省长春市人，教授，硕士．

浅析住宅小区物业管理中存在的问题及对策

赵阳

（吉林建筑大学职业技术学院，长春130118）

摘要：随着城镇化步伐的加快，我国城市住宅社区建设越来越多，社区物业管理方面问题也逐渐显现，全国各地频发物业弃管小区．本文将剖析我国住宅小区物业管理中的存在问题，提出解决的对策和建议，供大家参考．

关键词：社区建设；物业；物业管理

中图分类号：F 290文献标志码：A 文章编号：2095－8919（2015）01－0087－04

Analyses the Problems in the Ｒesidential Area

Property Managment and Countermeasures

ZHAO Yang

(School of Vocational and Technology，Jilin Jianzhu University，Changchun，China 130118)

Abstract:With the quickening pace of urbanization，urban residential community construction in China is becoming more and more community property management problems appeared gradually，all over the country in a property a-bandoned tube village，this article will analyze the problems of residential area property management in our coun-try，puts forward the countermeasure and the suggestion，for your reference．

Keywords:community construction;property;property management

随着城镇化步伐的加快，我国大中小城市迅速发展，

城市住宅社区建设越来越多，商品化住宅已成为我国城镇居民居住的主要形式．物业管理已纳入日常生活中，这对提高人们的生活质量、生存环境及改变城市面貌和推进城市化进程都起着积极作用．然而在现实中，物业管理还存在着很多问题和不足，全国各地小区时常出现物业弃管现象，物业企业与业主纠纷不断，导致矛盾不断升级．物业管理与日益发展的城市建设逐渐出现了不和谐的现象．本文将剖析我国住宅小区物业管理中存在的问题，并提出解决的对策和建议，供大家参考．

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城市住宅小区物业管理的现状1．1开发初期的小区物业管理情况

开发初期的小区，物业管理比较规范．因为开发商为了吸引顾客，寻求卖点销售房子，对小区的绿化、环境、安保等都能够提供相对令人满意的物业服务．大多数业主也能够履行义务，按时缴纳物业费，物业管理企业也能尽职尽责负责小区的服务工作．但随着房子销售结束和房屋使用时间的增加，很多问题就逐渐凸显出来，例如房屋质量、设施的损坏、绿化维护、停车位不足、道路维护及物业费欠收的问题等等，物业企业和业主的矛盾显现出来．而我国城市社区建设也就20多年的历史，物业管理发展并不成熟，很多物业管理企业和开发商是一家，业主很容易将开发商的应完成的售后服务转嫁到物业企业上，因此常常引起责任纠纷，业主和物业企业矛盾由此产生．

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1．2开发结束小区的物业管理情况

开发结束的小区，物业管理从起初的规范管理逐渐过渡到松散管理，再到勉强维持；有的甚至被弃管．业主刚入住时，必须交齐当年物业费后才能获准入住．因此业主入住初期，物业费的缴纳率基本上是百分之百，此时物业费能满足正常经营需要，物业管理也能及时到位．但随着入住时间的推移，诸如住户的屋顶漏水、墙皮脱落、可视对讲门的损毁、对讲机不能使用、监控失灵、道路塌陷坑洼不平、住户失窃、管道堵塞等一系列问题接踵而来．实际上很多问题是历史原因造成的，也是开发商造成的，仅靠收取的物业费很难解决这一系列的问题．因此，给物业管理带来较大难度，业主也因此与物业企业的矛盾纠纷不断．

1．3老旧小区、老住宅的物业管理情况

老旧小区、老住宅或是没有物业管理、或是存在物业弃管现象．在我国，城市商品住宅开发近20余年，在上个世纪90年代中期之前都是福利分房，各单位建设家属宿舍，由单位的后勤部门进行维修服务．上个世纪90年代末取消了福利分房，开发商开始征收土地、拆迁，建设小区．没有被开发商拆迁的的老旧房子，通常是由政府的房产部门或街道办事处统一管理，对楼体外部粉刷、收取垃圾、清扫楼道、统一巡逻，居民缴纳少量的“卫生费”、“治安费”等管理费，由街道居委会挨家挨户统一收取．老旧小区、老住宅的配套服务设施普遍不健全，硬件条件比较差，私搭乱建、违章建筑现象严重．在老旧小区、老住宅成立物业管理企业非常困难，很多的住户对物业管理这样一个新兴事物，在观念上尚没有完全接受，存在只要服务，不愿付出，还不太习惯物业管理有偿服务，不愿意缴纳物业费．即使缴费，业主很容易对物业企业产生过分的要求，憧憬着少缴费多办事或不缴费就享受服务的思想，在缴费时也是极不情愿，不想承担相应的义务，有的社区存在长年不缴费的住户，物业费收缴率很低，造成物业管理经费严重短缺．事实上，老旧小区建设时，往往是孤立而行，缺乏整体规划设计，很多问题不是单纯的物业管理问题，而是历史遗留问题，没有经费很难解决．

2城市住宅小区物业管理存在的问题

2．1物业管理法律不健全，物业法规宣传不到位，执行力度不够

物业管理是一个非常复杂的系统工程，涉及开发公司、物业管理公司、业主、使用人、业主委员会及向物业区内提供其他方面专业服务的有关单位、政府有关职能部门等．目前，物业管理法律法规没有形成一个完整的体系．现执行的法律依据是中华人民共和国国务院令第504号颁发的修订后的《物业管理条例》和第十届全国人民代表大会第五次会议通过2007年10月1日起施行的“物权法”．物权法明确物的归属，保护权利人的物权，它无法囊括城市住宅小区的事务性管理和纠纷［1］．而政府对仅有的法律法规宣传不到位，执行力度也不够．还有一些房地产商对物业管理重视不够，物业管理矛盾没有依法依规严格管理，业主违规现象没有及时遏制，由此留下很多隐患，致使物业管理后患无穷，造成业主、开发企业、物业管理企业和社会的一些不必要的麻烦和损失．

2．2物业管理企业服务不到位，经费使用不透明

城市小区物业收费难问题比较突出．物业费是业主个人所缴纳的费用，按照理性经济人的思维，消费者总是想要以最小的支出获得最大的效用，既然物业费属于个人消费，业主势必就想获得最大的服务．如果物业公司服务不能满足业主居住的合理需要，对经费的使用还不透明，那么，业主就会产生抵触情绪，不愿意交纳物业费．物业公司和业主之间缺乏沟通和理解，两者之间产生隔阂，发生冲突，一些物业管理企业在没有办法的情况下，只好以停水停电来催交费用，但往往导致矛盾的加剧．

2．3违章建筑、私搭乱建现象严重

个别业主在进住小区后存在着破坏绿化、违章搭建、擅自安装防盗窗、封闭阳台等破坏小区整体面貌的行为，从而引发其他大部分业主的不满．而物业公司除了进行劝阻外，无任何行政执法权来对其进行制约．物业的无授权管理行为，往往成为和而不解的导火索，导致这些个别行为与群体之间的对峙，从而进一步增加物业管理工作的难度，扩大了矛盾纠纷，影响了小区的和谐建设．实际上，居民居住环境与居委会、公安、环保、卫生、园林等很多部门都有密切关系，许多事情单靠物业公司很难治理，物业公司不是执法部门，业主对其不理不睬，违规现象常有发生．