珠海拱北片区建筑分析

<1>根据城市规划和本办法规定程序进行整治、改建或者拆建的活动：

a危房集中。

b城市的基础设施、公共服务设施亟需完善。

c环境恶劣或者存在重大安全隐患。1环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。

2消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患。

<2>城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并符合以下条件：

a城市更新单元内拆除范围的用地面积应当不小于10000平方米。

b城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、绿地绿线、历史文物保护紫线、水域岸线蓝线、公共服务设施橙线、道路红线、城市基础设施黄线等城市控制性区域管制要求。

c城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当不小于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。控制性详细规划或者其他规划、相关规定有更高要求的，从其规定。

<3>实施城市更新可以采取

以下鼓励措施：

a鼓励城市更新项目发展

文化创意产业和建设集办公、会

展、商业、酒店、文娱、康体服务为一体的高层次综合服务体。对于用地规模达到5万平方米以上的综合服务体建设项目，按用地规模配套相应比例的住宅（含公共租赁住房）；5万平方米≤用地规模＜8万平方米的，按照建筑面积的20%配套；用地规模≥8万平方米的，按照建筑面积的25%配套。配套住宅中用于建设公共租赁住房的比例不得少于住宅建筑面积的10%。

b鼓励增加公共用地，提高绿地率和绿化覆盖率，降低建筑密度，节约集约利用土地。

c鼓励在人口集聚的旧住宅区、城中旧村改造中减少住宅功能，或向城市周边区域覆盖拆建指标。

d鼓励城市商业区、工业区周边以及城中旧村城市更新单元用地配套建设公共租赁住房。

（1）在各级城市中心区、商业与公共服务中心区，鼓励商业与商务、文化娱乐的混合使用，用

地性质表达为商业用地+商务用地+娱乐康体用地（B1+B2+B3）。

（2）鼓励轨道交通用地与商业用地、二类居住用地混合使用，立体利用轨道上盖空间，建设商

业、办公、旅馆、住宅与配套设施等综合功能体，用地性质表达为轨道交通用地+商业用地

（S2+B1）、轨道交通用地+二类居住用地（S2+R2）。

规划的公共管理与公共服务设施用地、公用设施用地、道路与交通设施用地、区域交通设施用地、绿地与广场用地，应严格按规划控制管理，不得任意改变其用途；因公共利益需要增设的公用设施，在满足相关行业标准的前提下，可在其它用地内安排。

交通组织（1）居住用地交通组织应综合考虑机动车、慢行交通系统，应在保障行人安全的前提下合理组织机动车通行线路和设置停车场库，宜实行人车分流。

（2）居住用地内部应避免过境车辆的穿行，道路规划应方便内外联系，注重安全，通而不畅；应有通往公共交通站点、邻近居住用地或主要公共设施的、便捷安全的慢行路线。

（3）居住用地的交通组织应满足防灾和救灾的需要，机动车道路和转弯半径应满足消防车、救护车和垃圾车等救援车辆通行。

（4）居住用地内的交通组织应符合无障碍设计的有关规定。

（5）居住用地地面停车场宜采用透水材料铺装。

空间环境（1）居住用地的空间环境包含居住用地内的公共绿地、宅旁绿地、配套设施附属绿地和道路绿地、社区公共空间等。

（2）居住用地内应有一定活动内容及设施的集中公共绿地，并宜结合公共绿地设置社区体育活动设施和儿童活动场地。

（3）鼓励通过垂直绿化、屋顶花园、阳台及底层架空绿化等方式，联系和渗透居住用地的绿色空间环境。

（4）居住用地地下及半地下建筑的掩土绿化应与整体空间环境相结合。

广场用地--宜安排在交通便捷的地段，并结合城市公共空间、公共服务设施和慢行交通系统等布局。

公园绿地

（1）宜安排在交通便利的地段，并充分利用现状自然景观资源。

（2）规划用地应尽量满足各级公园绿地的服务半径和最小用地规模要求。

（3）公园绿化用地面积应当占公园陆地总面积的80%以上，游览、休憩、服务性的建筑面积不得超过用地总面积的5%。拱北片区靠板障山，南临澳门特别行政区，西濒前山水道，东望珠江出海口，中心城区范围内规划面积约13.26平方公里（不含纳入规划范围的联检岛面积约为10.94平方公里），其中城市建设用地面积约13.05平方公里。

拱北片区规划结构为“一主一副、绿心、三带、四片区”。

“一主”：即东南部的市级商业中心和关口交通枢纽。

“一副”：改造婆石工业区，建设夏湾居住区的公共服务中心，配建居住区级的商业、文化、教育、体育、医疗等公共服务设施。

“绿心”：即结合旧村改造，对炮台山公园、市园林局苗圃适当扩大，成为整个片区的绿化核心，向北连接圆明新园，向南接向前山河滨江绿带。

“三带”：即情侣路和前山河绿化景观带以及港昌路商贸休闲带。

“四片区”：一是东南部的旧拱北商住区；二是西侧的夏湾居住区；三是北部的圆明新园旅游与商住发展区；四是东南部海域的联检岛服务区。

（1）在各级城市中心区、商业与公共服务中心区，鼓励商业与商务、文化娱乐的混合使用，用地性质表达为商业用地+商务用地+娱乐康体用地（B1+B2+B3）。

（2）鼓励轨道交通用地与商业用地、二类居住用地混合使用，立体利用轨道上盖空间，建设商业、办公、旅馆、住宅与配套设施等综合功能体，用地

性质表达为轨道交通用地+商业用地

（S2+B1）、轨道交通用地+二类居住

用地（S2+R2）。

规划的公共管理与公共服务设施用

地、公用设施用地、道路与交通设施

用地、区域交通设施用地、绿地与广

场用地，应严格按规划控制管理，不

得任意改变其用途；因公共利益需要