酒店平均房价的制定

饭店的平均入住率和平均房价

薛友正 2008、1、2

现代饭店，特别是旅游饭店具有向多功能发展的趋势，如何使饭店的管理机制正常而有效的运转，前厅部这样一个重要的总枢纽起着至关重要的作用。其中饭店的入住率和平均房价问题是前厅部，也是整个饭店的一个十分敏感同时又是非常重要的问题。饭店入住率的高低，房价是否合理，对饭店产品的经营产生着重大影响，所以要求饭店前厅部管理人员必须认真对待和妥善处理好这两个重要问题。

今天我们这堂课就来和大家谈谈饭店的平均入住率和平均房价问题。

一、客房的平均入住率

入住率又叫客房出租率。一段时期实际出租客房间（天）数占这段时期可出租客房间（天） 百分比。

即本期客房出租率=%100⨯⨯本期天数

饭店可出租客房总数数天本期实际出租客房）（ 例如丽园饭店是拥有300间客房的中档饭店，2007年该饭店出租的客房（天）数为76650间天，那么丽园饭店2007年客房出租率是：

客房出租率=%70%10036530076650=⨯⨯天

间间天 问题1：客房出租率是饭店经营中所追求的主要经济指标，那么是否出租率越高越好呢？ 回答：当然不是。如果饭店的客房出租率超过设计能力，全年平均高达95%那么客房的设施用具得不到正常的保养和维修，客房的管理也容易出现混乱，客房员工长期得不到休整和培训。这种经营叫“破坏性经营”。

问题2：全年平均客房出租率最高不能超过85%除了上述原因外还有以下几个方面的因素。

（1） 饭店是一种服务行业，因此与饭店本身有业务往来关系的人士来住很频繁，这样 就需要留少量的免费客房，用来接待相关客人，这既是一种不可缺少的社会交际，也是饭店的一种业务广告。

（2）饭店的经营要求，对客人只能回答“YES ”，而不能回答“NO ”。所以必须留一定的客房来保证计划以外的客人的需求。

（3）要有一定的客房用来做紧急情况下的调用。如接待重要会议、一些重要客人来饭店下榻等。

比较理想的客房出租率应该在75%-80%之间，最高不能超过85%（全年平均客房出租率） 但是要灵活机动，全年每个月的出租率根据实际情况，可高可低，例如旅游旺季客房出租率可达90%以上，甚至100%。而淡季则要相对少一些。使全年的平均出租率保持在75%-80%这个水平上是最理想的。

二、平均房价

1、“千分之一”法

即取饭店总投资的1/1000作为客房的总价格。

例如某饭店有1000间客房，总投资为18000万人民币，那么1000间客房的总价格应为180000元人民币，每间客房的平均房租则是180元人民币。

注意：使用“千分之一”法定价，需要以下三个前提条件：

（1） 客房的年平均出租率要达到70%；

（2） 其它部门（如餐饮、商品部等）能够提供一定的利润；

（3） 饭店的营业毛利率要达到55%。

如果上述这些都能做到，在扣除其它费用以后，房租的收入可以使饭店每年还本6%。

使用“千分之一”法，饭店管理人员可以迅速作出决策，也可以作为衡量一家饭店收费是否合理的重要参考依据。但是“千分之一”法把房价和过去的建筑费用联系在一起而不考虑当前饭店的各项费用，如上缴税金、获取饭店的合理利润等。因此它的可行信大打折扣，一般饭店基本不采用。

2、目标利润法

目标利润法又称郝伯特公式法。即根据饭店计划的客房出租率，预计的营业费用和需达到的合理的目标利润（即投资收益率）来决定客房的平均价客。

平均房价=预测出租率

天数可供出租总客房数目标利润营业支出客房所需全年营业收入⨯⨯+）（ 例如老华侨陈先生花了100万美元在四川九寨沟建了一座有80个客房的饭店，同时向银行长期贷款400万美元，年利息率14%。他曾经做了比较精确的预测，平均入住率为73%，与实际营业相符。而且他要求有20%的投资利润率。

陈先生的营业报表资料如下：（单位：美元）

客房费用：21万 折旧：60万 行政及营业开销：1.35万 餐厅收入：64万 所得税率：18% 市场开销：4.1万

餐厅利润率：15% 其它部门利润：3.85万 能源：7.3万

其它费用:6.32万 产业税与保险:3.2万 营业税率5%

试用“目标利润法”为陈先生计算一下饭店的平均房价。

（1）根据陈先生的报表资料首先求出全年的营业支出.

全年营业支出=贷款利息+客房费用+其它费用+折旧+产业与保险税+行政及营业开销+市场开销+能源=400万×14%+21万+6.32万+60万+3.2万+1.35万+4.1万+7.3万=159.27万

(2)根据报表资料求出客房的目标利润(即投资利润).

投资利润=投资总额×投资利润率=(100万+400万) ×20%=100万

应交所得税金金额=万万万万万95.2110095.121100%

181100=-=-- 税前利润=利润指标+所得税税金=100万+21.95万=121.95万

客房应得利润=税前利润-餐厅利润-其它部门利润=121.95万-(64万×15%)-3.85万 =108.35万

(3)计算客房所需达到的营业收入.

客房所需达到的营业收入金额=全年营业支出+客房目标利润=159.27万+108.5万=267.77万

(4)根据已知条件,套入目标利润法公式.

平均房价=美元6.125%

73365802677700=⨯⨯ (5)考虑营业税时的平均房价.

含营业税的平均房价=美元营业税率不含营业税的平均房价132%

516.1251=-=- 说明：与“千分之一“法相比，目标利润法要合理得多，使用这一方法时饭店是以目标投资利润率这个经济指标作为定价的出发点，预测饭店的经营销售量和费用，算出平均房价，是符合客房定价的前提的，能获取最佳的经济效益。

它的缺点是：餐饮、商品等部门的经济效益低，平均房价过高，缺乏竟争力。

由于目标利润法是从饭店盈利的需要出发的，而没有考虑客人需求这个重要因素。因此目标利润法只能作为制定房价的出发点，而不应是出租客房的真正价格。饭店为了适应不同客人的需求，应该同时考虑饭店的类型、地点、客房设施及服务质量，将客房分成不同的等级和不同的价格。这样才更合量，更完善。也更符合饭店的发展需求。

三、正确处理饭店平均房价与出租率的关系。

1、建立饭店在市场上的理想形象

2、限制房价

3、慎重使用团体房价限制

4、制定合理的折扣方案