商品房精装修工程组织作业指导书

4）组织对施工组织设计的讨论、审批。
5）组织总包、装修单位进行半成品验收移交工作，并进行书面确认。
6）组织甲供、乙供材料的验收工作。
7）隐蔽工程验收和现场过程控制，组织开展平时巡视、周联检、月度联检等多种形式的现场检查工作。
8）落实物业细部检查中发现的问题，督促施工单位及时整改。细部检查分二次：毛坯房检查和全装修检查。
装踏板和门安装完毕进行贴砖并按电梯公司要求预留召唤箱孔洞
消防楼梯电系统
负责敷设照明线路、安装灯具及感应开关；消防疏散指示及应急照明系统线路敷设、插座面板、灯具安装。
标准层每一层消防楼梯和电梯前室的电系统为一个回路，要进行设计变更后分开
电梯前室电系统
原预埋灯、开关底盒及线管移交给装修公司；仅需完成消防疏散指示及应急照明系统线路敷设、插座面板、灯具安装
7
防火门；水井、电井门
留出门口和门框埋件并标清埋件位置。完成门边收口。
防火门，水井、电井门由业主指定分包施工（水井、电井门表面装修由由精装修负责）
8
外窗及有关部件
外窗（包括通往阳台的落地门联窗）
外窗安装完成后总包完成收口工作。
窗台板
预留窗台板安装位置（具体未位置详见精装图纸）。
窗台板由业主指定精装分包单位施工。
负责所有照明系统线路敷设，面板、灯具、开关安装；
电梯前室排水系统
电梯前室排水管甩口并用堵头堵好
贴砖后清理排水口并装地漏。
精装修接收前检查所有排水管道是否通畅。
电梯前室背景音乐系统
甲方指定分包单位敷设线路、安装音箱
需在贴砖前完成线路敷设
电梯前室消防
消防公司安装箱底，装修贴砖后装面板
装修单位按消防公司要求贴砖，留洞口
9）参加竣工验收，落实整改工作。参与物业公司组织的小业主入住联合验收，协调项目经理部落实整改，直至小业主收楼。
10）监理合同规定的其它职责。
3、施工单位工作
1）编制施工组织设计报监理、甲方审批。
2）编制甲供材料的申请计划及施工进度计划报甲方及监理审批。
3）进场的施工材料及时报监理验收；及时办理隐蔽工程验收手续。
完成至结构面。
吊顶由业主指定精装分包单位施工。
电梯前室、外走廊
抹灰并找平完成。（达到精装修公司刮腻子的要求）
吊顶及油漆由精装修分包单位负责
消防楼梯
完成腻子、油漆
防火门由业主指定分包单位负责
5
户门
完成户门收口。
户门由业主指定分包安装。
6
内门
留出门口和门框埋件并标清埋件位置。完成门边收口。
内门由业主指定分包施工。
细部
橱柜安装,门套安装,护栏和扶手安装
2
建筑给排水工程
室内给水
给水管道及配件和设备的安装
室内排水
雨水、排水管道及配件和设备的安装
卫生器具安装
卫生器具及给排水管配件安装
3
建筑电气安装
电气照明安装
配电箱安装；电线、电缆导线和线槽敷设；电线、电缆导线和线槽敷线；导线连接和线路电气试验；普通灯具安装；插座开关安装；建筑照明运作。
制作室内信号总线接头并敷设线路至室内各信号点，制安面板。
6
网络电话系统
甲方指定分包单位放信号总线到室内弱电总箱。
制作室内信号总线接头并敷设线路至室内各信号点，制安面板。
中国电信和中国网通所用的线型不一样
7
室内防雷
总包在卫生间预留等电位连接点。
将所有金属洁具，电器接地至等电位连接点。
三、施工准备及管理职责
1、项目部的工作
1）合同交底，填写工程合同交底单。
2）施工组织设计审批，对施工单位报送的施工组织设计进行审批。
3）施工图纸交底会审，项目部在收到施工图纸后，及时组织图纸会审，完善施
工图纸，根据样板户型，调整管线施工图、面砖铺贴图等。
4）材料清单的确认，材料清单注明该分项工程所用的材料供应方式、名称、品牌、规格、包装情况，避免操作过程中用料不当而造成浪费。
抹灰并找平完成（达到铺贴施工条件）外墙施工至设计要求部位，完成门窗边收口。
铺贴由精装修分包单位负责
消防楼梯
完成墙面腻子、油漆
3
踢脚
卧室及客厅
地面找平和木地板路脚由精装修分包单位负责施工。
4
顶棚
卧室、起居室、走道等。
达到精装修公司刮腻子的要求
有吊顶的部位不做粉刷石膏（具体部位详精装修图纸）
卫生间、厨房。
墙面
完成保温、涂料（或外墙砖）及栏杆
顶棚
完成保温、涂料。
13
空调
完成孔洞预留。
14
地采暖
由业主指定分包按设计完成（包括分集水器安装）。
15
户内跃层楼梯
16
木地板
及踢脚
卧室及客厅
――
木地板由精装修分包施工。（业主确定品牌，价格）
17
橱柜
厨房
――
由业主进行橱柜招标，橱柜分包单位进行安装。
18
室内门
――
由业主指定分包施工。
19
墙地砖
――
业主指定品牌、价格，精装修公司负责施工。
20
淋浴隔断
――
由精装修分包进行安装。（业主指定品牌，价格）
21
洁具、龙头（含水盆柜）
――
由精装修公司进行安装。（洗手盆及盆柜由业主指定分包施工）
2、公共安装部分
序号
部位
总包及指定分包完成界面
精装修完成界面
备注
电梯
总包确定标准层水平线后电梯公司装踏板和门，总包负责塞缝
10）细部检查过程中，对物业细部检查小组的工作质量进行抽查监督，以验证物业细部检查的力度。
11）组织竣工验收及移交物业，落实整改工作。
2、监理工作
1）熟悉合同，参加合同交底，不少于一次的内部合同培训。
2）熟悉施工图纸，组织内部施工图纸的学习。
3）根据全装修工程的特点，编制监理实施细则。在控制施工进度的同时，严格按规范要求对施工过程进行巡视、平行检验和旁站检查。
大面积施工主要流程：首先，组织监理、总包、装修单位、铝合金门窗供应商进行工序施工移交（即场地移交），移交的主要内容：总包的土建施工质量、厨房卫生间盛水试验、成品保护措施等。其次,施工过程中对重要施工节点控制，主要包括：厨房、卫生间的管线堵漏，防水施工及盛水试验，墙地砖的排版弹线，木作墙面的基层，木作地面的基层，水管试压，洁具及设备安装、橱柜安装等，通球、通水、通电实验，细部检查等。最后，室内空气检测，成品保护、竣工验收以及移交物业。
6）技术交底，在施工图纸、施工方案、施工样板得到确认的基础上进行技术底。
7）组织设计、客服中心、物业、监理等对户型样板进行讨论，组织验收工作。
8）参加监理单位组织的每周巡查，全面检查监理、总包或装修单位执行施工方案及操作指引的情况，及时纠正不符合要求的操作。
9）组织物业开展细部检查，落实细部检查中发现的问题，做到及时整改。物业细部检查分毛坯房和全装修房检查两个阶段。
3）检查并督促铝合金门窗厂家完成及维护成品保护工作。
4）按照合同要求对分包单位进行管理。
5）施工合同规定的其装修阶段的其他职责。
5、物业细部检查小组 负责毛坯房及全装修房全面的验收。
四、 “工厂化”集中加工
目的：提高文明施工、施工工艺、施工质量水平，推行“工厂化”集中加工。
做法：每家施工单位确定一个相对固定的地方（比如一幢的某层的一套房子），集中加工以前需要在现场加工的材料及构件，即加工和安装分开进行。
商品房精装修工程组织作业指导书
为更好控制、监管精装修工程项目，提高产品质量标准适应公司的战略发展，保证公司所售楼盘高品质高要求，特制订商品房精装修工程项目管理指导书。
一、工程概况：
工程名称
工程地址
结构类型/层
建筑面积
住房套数
设计户型
建设单位
设计单位
监理单位
质监单位
总承包单位
安监单位
精装修
设计单位
施工单位1：
9
厨房
排烟竖管施工到位。
燃气管、煤气表由业主指定分包施工
橱柜由业主指定分包单位负责安装。
地面砖、墙面砖和吊顶由精装修施工单位负责。
10
非承重的分隔墙
按设计全部完成。
装修设计有特殊要求除外（具体部位详精装修图纸）。
11
不封闭
阳台
地面
完成结构板。排水立管完成并完成地漏支管
找平层、地砖面层（含同材质踢脚）及防水由精装修公司施工。
3
供电系统
从电表箱电表后空气开关敷设电缆至户内总箱并装漏电开关。
户内强电总箱漏电总开关之后的所有线路敷设、灯具、开关面板、插座的安装。
原总包按蓝图施工预埋的所有线管及底盒，穿铁线后移交给装修单位。
4
可视对讲系统
甲方指定分包单位装底版、敷设线路、调试设备。
5
有线电视系统
HZTV放信号总线到室内弱电总箱。
施工单位2：
计划开工时间
实际开工时间
计划竣工时间
二、室内精装修工程分部、分项工程划分及工程界面划分
序号
分部工程
子分部工程
分项工程
1
建筑装饰装修工程
地面
砖面层；大理石面层；实木复合木地板面层
门窗
入户门；成品木门；铝合金门
吊顶
木龙骨石膏板吊顶,铝扣板吊顶
饰面砖
厨卫墙砖,电梯间墙砖
涂饰
水性涂料,溶剂型涂料
卫生间、厨房
卫生间做完防水。（达到贴墙砖的条件），厨房抹灰并找平完成（达到防水施工条件）
有吊顶的部位抹灰做至吊顶底面以上200mm（具体部位详精装修图纸）；瓷砖面层及管井检查口盖板由业主指定精装分包施工。（注：不同材料部位交接处抹灰前需挂网）包管井，预留检查口由业主指定精装分包施工。
电梯前室、外走廊
（2）户型样板施工计划：
序号
户型
名称
栋号
毛坯房
完成
开始
施工时间
完成
施工时间
位置
备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
说明：XX楼的ＸＸ户型样板房属于销售样板ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ，
（3）工程进度计划
装 修 施 工 总 进 度 表
序号
栋号
户型及套数
单套面积（M2）
土建移交时间
装修开始时间
装修完成时间
交物业验收时间
（细部整改结束）
1
2
要求：每道工序，先施工不需要再加工的部分，余下的在指定地点加工，经现场实测尺寸，集中加工，不允许在现场切割，包括木龙骨、毛地板、木地板、墙地砖、橱柜、阳台栏杆、楼梯栏杆等。
五、设计、施工样板计划
（1）整个流程如下：设计部提供白图（第一版）--管线样板施工--设计部确认-项目
部提供白图（第二版）--设计主办人及设计部经理签字确认—样板房施工--设计部确认--项目部提供竣工图--设计主办人及设计部经理签字确认-设计院出蓝图--大面积装修施工
装修图纸没有消防警铃及手报的位置。
电梯前室管井门
在总包预留门洞及弹出水平线并打点后装门框和门，贴砖后装锁。
门框和门安装后并按门锁留洞要求贴砖。
贴砖后要确保门能够打开。
电梯前室防火门
在总包预留门洞及弹出水平线并打点后装门框和门。
3、户内安装部分
序号
部位
总包及指定分包完成界面
精装修完成界面
备注
1
给水系统
4）按照施工图纸、户型样板、设计变更通知组织施工管理。
5）配合甲方的细部检查，积极落实整改工作。
6）提供室内空气检测报告。
7）参与物业公司组织的小业主入住前联合验收，积极整改缺陷事项。
8）竣工后向甲方提供完整的竣工资料供存档。
4、总包单位工作
1）提供施工用水、用电及其他配合事项。
2）参加施工场地的移交并积极组织整改土建缺陷事项。
地采暖、地砖面层和回填料由精装修分包单位施工。
电梯前室、外走廊
做完混凝土板，预留找平层及铺设地板高度60mm）。
电梯前室、外走廊地板由精装修分包单位负责
消防楼梯
完成找平及防滑条铺贴
2
墙面
卧室、起居室、走道等。
抹灰并找平完成。（达到精装修公司刮腻子的要求）
有吊顶的部位抹灰做至吊顶底面以上200mm，腻子做到吊顶底面（具体部位详精装修图纸）
在装修的施工管理过程中，坚持样板引路的操作办法，不但要做工序样板，还要做户型设计样板，按照不同的户型做户型设计样板。户型设计样板分二步：首先在设计部确认的管线白图的基础上，施工户型管线样板，达到二个目的，1、确认设计标准,由设计部现场确认；2、确认施工标准，由项目部、监理、设计、施工单位现场确认和验收;其次在管线样板确认的基础上，由设计部提供初步施工图，开始户型设计样板的施工，在户型样板施工过程中发现问题，调整设计效果，再组织设计、客服中心、物业等部门对全装修样板户型进行风险评估，在户型样板完全得到确认后，制作竣工图，再以竣工图为依据安排大面积施工。
总包单位与甲方指定分包单位的工程界面划分
1、土建部分：
序号
部位
总包及指定分包完成界面
精装修完成界面
1
楼面
地面
卧室、起居室、内走道、封闭阳台。
做完混凝土板，预留找平层及铺设地板高度60mm。
卧室、起居室及内走廊地板由精装修分包单位负责
厨房、卫生间
厨房做完结构板（达到防水和保护层、铺地砖的条件，预留铺地砖高度60mm）；卫生间完成防水及保护层（达到回填料的条件）。
入户给水管接至入户门内30~40cm，并用堵头堵好。
接总包入户管至厨房户内总阀及总阀后所有分支管及洁具
总包打压后移交
2
排水排污系统
户内所有阳台、厨房排水甩口及卫生间排水排污总口，并用堵头堵好。
户内所有阳台贴地砖后做地漏；厨房接排水支管及洁具；卫生间接排水排污支管、地漏及洁具。
精装修接收前检查所有排水、排污管道是否通畅。
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
编制说明：
1．土建单体完工后，即开始装饰施工；
2．精装饰施工之前，物业先完成土建毛坯的细部检查，总包完成整改；