XXXX年河南新乡延津县房地产项目市场研究简报_53页

2008年之前 2008年
2009年
2010年
2008年，新乡锦源置业 和靖业房产等陆续进入延 津房产市场，商品住宅土 地成交量明显增加
最新的《延津县城市总体 规划》开始实施，大量开 发商涌入延津县，新成交 商品住房土地30多万㎡ ， 约450多亩，未来商品住宅 供应量将空前增大
延津县2010年至今国有建设供地计划一览表
一级市场
延津县土地市场经过漫长的沉寂之后，在2008年开始活跃，土地供应量 和成交量逐年递增。随着政府新政的出台，未来土地供应量还会大幅度 提升。
土地供应量很少，项 目很少，消费未真正 启动，竞争未展开
2009年第四季度延津县市区供地43.5公 顷，其中商品住宅用地为20.3公顷，占 46.7%,经济适用房、廉租房用地3.6公顷， 占8.2%。年末，全县市区已完成建筑面 积20万㎡，在建面积约15万㎡。
县财政拿出50万元，聘请了郑州大学综合设计院、北京圣地国际建 筑设计院等单位，编制完成了城区东安大道、东西大街等“一街一景” 城市设计。为改变能源供应方式，实施了供热、供气工程规划。力争通 过3年努力，实现城区集中开发小区和旧城改造区供热率达到75%，供气 率达到80%的目标。
首批确定了旧城及城中村改造8个试点区域。目前已提出了旧城改造 的思路，设计部门据此完成了试点的规划设计,有望2011年开工建设， 计划5年内旧城改造任务全部完成,努力促使广大市民住上安全舒适、环 境优美的城市新居。
通过实施引黄工程，净化城关排，打造300亩生态湖面。通过盘活土地 资源，膨胀城市人口，使城市人口在3年内由现在的9.6万人增加到13万 人，5年内实现突破20万人口目标，城镇化率超过47%。
城区住宅建设实行集中开发，禁止一切单门独户建设。专门下发了延办 （2010）14号文，明确指出，禁止城区范围内一切单门独户房屋建设， 暂停被整合村庄宅基地审批。
延津县房地产市场
发展现状
城市化率 不足30%
GDP增速超过8%
人均GDP大于800 美元
延津房产市场独特 尾盘与新盘并存，
中期楼盘断层
初步城市化 房地产发展初期
房地产处于发展 周期的高速发展
阶段
房地产高速发展
房产市场步入快速 发展期
房产市பைடு நூலகம்很不成熟
延津县房地产市场刚刚步入快速发展阶段，房产市场尚不规范和不成熟，商 品房开始主导供应量；产品形式由单一的板式楼、常规户型等逐步多样化； 需求以生存、经济为主，改善需求较少；大量竞争者涌入，但竞争机制不成 熟，市场细分不明显。
按照上一轮《延津县城市总体规划》的空间发展方向，延津县重点向北、 向西拓展城市，着力拉大城市框架，经过7年的努力，县城建成区面积由 原来的7平方公里发展到目前的12平方公里。
即将修编完成的新一轮《延津县城市总体规划》的发展方向仍为向北发展 城市新区，向西发展产业集聚区。重点将城市综合性景观大道——平安大 道向西延伸3公里，向东2公里，实现全线贯通。横贯东西的永安大道向西 延伸3公里，纵贯南北的文化路向北延伸4公里，重新铺修交警队16号道 路等城市道路。
■供应区域：受近年“产城一体化”影响，土地供应主要集中在延津县西部和北 部，其次是南部，东部最少。
■供应面积：单块土地集中在40亩到80亩之间，平均规模较小。
■供应状况：目前有两块地正在挂牌出售，总面积约126亩。
■出售价格：进入2011年挂牌起始价由25万/亩增长至35万/亩，即土地成本至 少220元/㎡。
县政府计划出台《关于鼓励建设高层建筑的若干规定》等文件，制定减 免市政配套费等多项优惠政策，鼓励开发小高层、中高层等大体量建筑。
新城花园、锦源小区、青青花园、锦绣花园、华之源小区、牛津城小区、 金隆花园及大批经济适用房等住宅集中开发现已完成建筑面积20万平方 米，正在建设15万平方米，正在设计30万平方米。 截至2010年底，共有四个小区天然气安装完毕，共安装天燃气2085户， 温泉花园985户、新城花园360户、金隆花园630户、锦源小区110户， 已使用天燃气650户，小区天燃气气化率达31%，预计12月底小区天燃 气通气1000户。
■延津县地处河南省北部，隶属新乡市。辖12个乡 （镇），345个行政村，县域总面积886平方公里， 总人口48万人。
城市规划 延津城市发展方向
向 未来新区 北
城
西
工
业 区
老城区
城南教育区
■按照《延津县城市总体规划》的空间发展方向，延津县重点向北、向 西拓展城市。
■西区发展产业集聚区，着力拉大城市框架 ；新城区位于永安大道以 北，面积约6平方公里。形成城南教育区、城西工业区、城中商业区和 城北新区为主的城市格局。
1月27日延当土地拍出103万/亩，比先前的土地成本翻了两翻，一方面说明开 发商对区域市场比较看好，未来竞争日趋激烈，另一方面，土地价格飙升，预 示着房价将进入快速上涨通道。该土地容积率按2.8计算，土地摊到建筑的单方 造价成本达到551元/平方米，房价突破2000元/平方米指日可待。
延津县房地产市场简报
延津县城市背景
城市概况
■紧邻交通大动 脉京广铁路、京 广高铁、京港澳 高速和107国道， 南邻陇海铁路， 新菏铁路，济东 高速公路横贯全 境，S307、S308、 S226、郑滑公路、 新长公路、新濮 公路等六条省道 在境内纵横交织， 实现了乡乡通省 道，是河南省公 路网密度最大、 交通最便利的县 之一。
■县城建成区面积目前为12平方公里，规划到“十二五”末，城市建成 区面积达到30平方公里 ；城市人口在2013年内由现在的9.6万人增加到 13万人，2015年内实现突破20万人口目标，城镇化率超过47%。
财政拿出300万元，聘请上海同济大学城市规划设计研究院编制《延 津县城市总体规划》（2010-2030）和《延津县城市全覆盖控制性详细 规划》，两个规划于2010年12月底完成。
根据新一轮《延津县城市总体规划》，新城区位于永安大道以北，面积约 6平方公里。新城区控制性详细规划2006年已经编制完成，按照控制性详 细规划指标要求，多栋多层建筑、高层建筑正在如火如荼地建设中。高17 层的商会大厦已开工建设，高12层的锦源商务写字楼正在打桩基，一家四 星级、两家三星级酒店已完成征地和设计工作。四星级酒店年内开工建设， 明年有望投入使用。