捆绑共生 影院与商业地产跨界结合

捆绑共生影院与商业地产跨界结合

文摘2010-4-8

2009年，一种“嵌入商业地产”的影院投资模式，逐渐成为中国一线城市电影院建设的主流。但不断被推高的租金，使得影院投资者进退两难。

商业地产与影院经济的关系耐人寻味。

追溯两者的合作，始于2002年。时任中国电影集团公司(以下简称：中影)董事长的杨步亭第一次开始跟中信深圳(集团)公司合作，在其开发的中信城市广场项目中投资建设新南国影城时，国内影院投资市场尚是一片空白。

在当时，新南国影城的投资很难找到可参照的范本，中影是“冒着很大的风险”接下项目的，双方约定，中影向深圳中信支付总票房收入的5%作为租金。

而后，越来越多的影院投资者“效仿”中影，纷纷把终端选在大型购物广场内，使得商业地产的影院招租逐步升温。如此一来，影院向商业地产开发商支付的租金峰值，已经从2002年票房分成的5%，飙升到2009年的20%。电影院已成为商业地产项目中“最不愁租”的业态。而商业地产开发商，则出人意料地成为了中国电影产业迅猛发展的最大受益者。

事实上，从目前中国13亿人口共拥有有效屏幕数4000块的现状来看，与美国3亿人口拥有4万块屏幕相比，中国影院投资市场，确实仍拥有着巨大的市场增长空间，“最美好的时光”尚未到来。

但另一面，是日益高企的租金成本，似乎已过早地将影院投资拖进了低利润的泥沼，行业的领跑者中，战略性收缩的声音已经出现。而对于商业地产商而言，今天的高租金背后，隐藏的是倒手的风险。

“跨界”之后，将是一次可以带来双赢的相互借势，还是一次难以收场的负合博弈？影院投资者和商业地产开发商们，已开始寻找“共生”的可能。

混合动力

影院与商业地产的结合，既解决了有效屏幕数的不足，也吸引了差异化的人流，对两者都是利好。而电影产业的高速增长，也吸引了更多的影院品牌参与竞争，是推高租金的首轮力量。

从5%到20%，影院租金一路攀升的背后，是电影终端的放量增长和有限的商业地产资源之间的矛盾。

随着电影制片和发行的管控逐步放开，中国电影产业进入了高速增长时期，旧式影院的放映条件无法满足需求，有效屏幕数不足成为了限制票房总额增长的一大瓶颈，电影终端建设开始被多方投资者看好。根据中国电影发行放映协会的统计，目前投资和计划投资电影院的公司已有几十家，其中，有不少来自业外。

投资影院的主体分成了三类，第一类是包括中影在内的各省市原有的电影公司，这类投资者既有影院投资经验，又有当地政府资源，随着地方市场的逐步形成，影响力也在逐步增加；第二类投资主体来自业外财团，主要以房地产企业为代表，其中既有以万达为代表的自建自用型，也有以广东金逸这样，完全依靠租赁物业发展影院的企业；最后一类，则是在行业中尚未形成规模的新进入者(例如外资院线)和地方性小企业。

负合博弈

目前高租金水平下推出的影院项目，将会在此后的经营中面临巨大的压力。而影院的租赁协议往往长达15年，一旦影院在租期内退出，这种压力也会从影院转移到商业地产开发商身上。

中国电影行业发展的一大瓶颈是有效屏幕数不足，原因之一是适合建电影院的商业地产的总量还很少。现在商业地产的所有业态里面，最不愁租的就是电影院，因为现在做电影院的中高端都有，所以都能租出去，供需不平衡，所以竞争激烈。

在电影产业较成熟的北美市场，电影院的收入由票房分成、爆米花、汽水等特许产品销售以及屏幕广告组成，其中，特许产品销售为影院带来了接近50%的利润。而在中国，电影院的收入中，票房还是占绝大部分。一般而言，影片的票房一分为二，由制作、发行环节和电影院各得票房总额的50%，在此基础上，税和电影基金要分掉票房的8%左右，再扣去上交院线3%-5%的管理费，最后留给影院的，大概是40%左右。如果按照20%的租金比例，影院在支付了水电、人工、设备维修和场地翻新的费用后，结余盈利已经变成了艰难的任务。

2008年谈签约的高租金影院从规划、开发到营业需要一两年的时间，会在今、明年年初左右大规模开业，开业后一到两年，经营压力开始显现。影院行业的重新洗牌将出现在2—3年之后。

这一定的实的想象的分账比例，我们是打死不会做的。成了艰难的任务。这一预言尚无法证实，但可以肯定的是，目前这一租金水平下推出的影院项目，将会在此后的经营中面临巨大的压力。而影院的租赁协议往往长达15年，一旦影院在租期内退出，这种压力也会从影院转移到商业地产开发商身上。

一旦影院撤出，屏幕、座椅都可以一起带走，但影院所需要的场地一般都是在项目开发时期预定的，开发商很难将其改造后租给其他的业态，即使是由其他电影院接手，需要调整租金不说，还要搭上客观的时间成本。

捆绑共生

空置的商业地产没有任何意义，只有客流，才能盘活所有业态，更重要的是，电影院带来的休闲型客流，不会与其他任何业态的重叠。

商业地产需要能带来客流的合作伙伴，电影院正是符合这一要求的业态。商业地产之所以区别于普通的地产，最大的问题不在于生产，而在于经营，空置的商业地产没有任何意义，只有客流，才能盘活所有业态，更重要的是，电影院带来的休闲型客流，不会与其他任何业态的重叠。

影院也为商业地产项目带来了客流，提升了商业地产项目的质量，商业地产项目也能够为影院提供了高质量的观影人群，根据《2008中国电影市场报告》的统计，目前票房最高的放映点，大部分位于大型的购物中心、商业地产项目之中。二者之间的相互提升，使得影院已经成为国外商业地产项目的重要业态，国内较早意识到这一点的大连万达，就一手打造了与自身商业地产项目结合的万达院线，如今，这已经成为了影院投资业与商业地产业中的共识。

商业地产和住宅地产、销售型物业不一样，讲究的不是现金流短期的收益，而是中长期收益。万达影城每年交给万达集团的租金，只能勉强够得上“王老板”买地建设投资的利息。但是有了万达影城，商业地产中的其他业态租金平均增长了50%。换句话说，影院的承租能力低于其他业态，从租金贡献率的角度讲，远低于餐饮或零售，但却具有普通业态无法比拟的价值贡献。

希望通过捆绑的方式与开发商结成共生体的，并非只有中影一家，目前，业内较为典型的跨