文昌城镇土地定级及基准地价成果
《土地信息系统》第8章 土地定级、基准地价和宗地地价评估系统
8.4 宗地地价评估
8.4.1 宗地估价系统特点和功能
宗地估价系统需要满足各级地价评估事务所的需求，包括日常 数据的维护和管理，以及宗地估价业务办理的需要和估价成果 的输出。宗地估价系统最终开发目标是成为一个功能齐备的、 可以完成各级地价评估事务所宗地估价任务的信息系统。
系统最终需要解决如下问题： （1）解决数据存储、维护和管理问题。 （2）方便基准地价更新。 （3）科学准确地估算宗地价格。 （4）高效的结果输出和信息查询。
1.动态数据服务 2.数据的实时传输 3.交互的、动态的三维场景 4.多媒体技术的使用 5.GIS实体的模糊查询技术
本章小结
本章主要内容是土地定级系统、基准地价测算和自动更 新系统以及宗地评估信息系统，并介绍了这些系统之间的关 联和综合运用。
关键词
土地定级 基准地价测算和自动更新系统 宗地评估信息系统
第8章
土地定级、基准地价和宗地 地价评估系统
8.1 土地市场的主要业务
土地市场管理包括：
➢ 土地交易行为管理（eg.土地出让、转让、抵押和租赁） ➢ 土地价格管理（eg.基准地价、标定地价和交易地价） ➢ 市场中介服务机构管理 ➢ 土地收益管理
……
在土地市场业务中，目前基准地价评估和宗地地价评 估已经实行信息化管理。
城镇土地定级与基 准地价评估流程图
城镇土地定级
城镇基准地价评估
多
土地极差收益测算
因 素
评估区域总分值计算
分
值 加
均质地域划分
和
法
均质地域总分值计算
交易样点地价计算 基
准
地 产 交 易
宗 地 地 价
地 价 调 整
土地定级总分等值线图 均质地域基准地价确定
文昌市人民政府办公室关于印发《文昌市农村宅基地有偿使用指导办法（试行）》的通知
文昌市人民政府办公室关于印发《文昌市农村宅基地有偿使用指导办法（试行）》的通知文章属性•【制定机关】文昌市人民政府办公室•【公布日期】2021.05.10•【字号】文府办规〔2021〕20号•【施行日期】2021.06.12•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文文昌市人民政府办公室关于印发《文昌市农村宅基地有偿使用指导办法（试行）》的通知文府办规〔2021〕20号各镇人民政府，各农场，市政府直属各单位，企事业各单位，各人民团体，中央和省驻文昌各单位：《文昌市农村宅基地有偿使用指导办法（试行）》已经十五届市政府第93次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
文昌市人民政府办公室2021年5月10日目录第一章总则第二章有偿使用范围第三章宅基地有偿使用费的收取第四章监督管理第五章附则文昌市农村宅基地有偿使用指导办法（试行）第一章总则第一条为推进我市农村宅基地制度改革，规范宅基地管理，根据《海南省农村宅基地管理试点办法》《海南省自然资源和规划厅关于农村不动产确权登记历史遗留问题处理意见的通知》（琼自然资规〔2020〕7号）《文昌市农村宅基地试点管理办法》规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法所指的农村宅基地有偿使用，是指《海南省农村宅基地管理试点办法》实施前，因历史原因造成的超标准占用宅基地或一户多宅等情况，经农户申请，村集体同意，向集体经济组织缴纳一定数额的有偿使用费，获取其超占宅基地使用权的制度。
第三条本办法所称农村宅基地，是指农村集体经济组织成员或经批准获得宅基地资格权的个人用于建造住宅所占有、使用的集体所有的土地，包括在现实中已经建造房屋的土地、之前建过房屋但闲置已无地上物的土地和准备用于建造房屋的土地三种类型。
农村宅基地界线范围为村民实际建造房屋及附属生活设施的现状范围。
庭院经济用地和村庄公共设施用地不列入宅基地范围。
第二章有偿使用范围第四条农村宅基地实行“一户一宅”。
文昌市基准地价表
文昌市城镇土地定级及基准地价成果一、商服用地城镇土地定级及基准地价成果商服用地基准地价内涵：设定商服用地基准地价的评估基准日为2013年7月1日，平均容积率为2.0，出让年期为40年，在对应的基础设施开发程度条件下的国有土地使用权平均价格，地价以地面价元/㎡表示。
商服用地基准地价评估成果详见表1表1 文昌市商服用地基准地价表注：“五通一平”为通路、供电、通讯、供水、排水及土地平整。
二、住宅用地城镇土地定级及基准地价成果住宅用地基准地价内涵：设定住宅用地基准地价的评估基准日为2013年7月1日，平均容积率为1.5，出让年期为70年，在对应的基础设施开发程度条件下的国有土地使用权平均价格，地价以地面价元/㎡表示。
住宅用地基准地价评估成果详见表2表2 文昌市住宅用地基准地价表注：“五通一平”为通路、供电、通讯、供水、排水及土地平整。
三、工矿仓储用地城镇土地定级及基准地价成果工矿仓储用地基准地价内涵：设定的工矿仓储用地基准地价的评估基准日为2013年7月1日，出让年期为50年，在对应的基础设施开发程度条件下的国有土地使用权平均价格，地价以地面价元/㎡表示。
工矿仓储用地基准地价评估成果详见表3表3 文昌市工矿仓储用地基准地价表注：“五通一平”为通路、供电、通讯、供水、排水及土地平整四、旅游区商服用地城镇土地定级及基准地价成果旅游区商服用地基准地价内涵：设定的旅游区商服用地基准地价的评估基准日为2013年7月1日，平均容积率为0.6，出让年期为40年，在对应的基础设施开发程度条件下的国有土地使用权平均价格，地价以地面价元/㎡表示。
旅游区商服用地基准地价评估成果详见表4表4 文昌市旅游区商服用地基准地价表注：“五通一平”为通路、供电、通讯、供水、排水及土地平整。
五、旅游区住宅用地城镇土地定级及基准地价成果旅游区住宅用地基准地价内涵：设定旅游区住宅用地基准地价的评估基准日为2013年7月1日，平均容积率为1.0，出让年期为70年，在对应的基础设施开发程度条件下的国有土地使用权平均价格，地价以地面价元/㎡表示。
云南省城镇土地定级与基准地价数据库建设及管理系统开发
摘 要：针对云南省城镇土地定级与基准地价成果的特点，紧密结合城镇土地定级与基准地价的业务流程以及GIS的先进技术，设计构建高效、安全、稳定、可靠的云南省“129个县(市、区)城镇土地定级与基准地价数据库”，在此基础上，开发完成一套具有先进水平，综合、完整的城镇土地定级与基准地价空间数据库的地理信息系统。
实现城镇土地定级与基准地价基础数据的科学化、信息化管理，为国土行业相关管理部门提供全面、准确的基础信息和决策依据。
关键词：城镇土地定级；基准地价；数据库；管理系统DOI:10.3772/j.issn.1009-5659.2013.15.019城镇土地定级与基准地价数据是土地供应的重要依据，建设“城镇土地定级与基准地价数据库”，对优化配置和合理利用有限的土地资源，充分发挥土地的经济效益、社会效益和生态效益。
自1999年开展的“城市土地价格调查”、“地价动态监测和基准地价平衡”等国土资源大调查项目以来，云南省各县(市、区)已经基本建立了城镇土地定级及基准地价体系，目前已有成熟的技术路线和大量成果数据，并应用于城镇土地管理之中。
但由于此业务开展较早，各县(市、区)成果2～3年更新一次，城镇土地定级与基准地价测算成果形成了多年度、多格式的数据，不能在各系统之间共享，难以实现对数据成果的统一管理和深入应用。
因此，建设标准的城镇土地定级与基准地价数据库及管理系统开发成为首选的解决方案。
1 数据库建设本次数据库建设是云南省首次对全省129县(市、区)近几年完成的城镇土地定级与基准地价数据进行统一整理及汇总分析。
结合云南省数据成果涉及区域范围广、数据量大、类型多的特点，严格遵照《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》，参照国土资源部《城镇土地分等定级估价数据库标准》（征求稿），建设紧密结合国土管理部门工作需要，数据库建设的基础数据采用各县(市、区)近年度并且经云南省国土资源厅组织通过验收通过的城镇土地定级与基准地价成果数据，保证数据现势性和有效性。
文昌市人民政府办公室关于印发文昌市农村集体土地承包流转“三过”问题清理工作方案的通知
文昌市人民政府办公室关于印发文昌市农村集体土地承包流转“三过”问题清理工作方案的通知文章属性•【制定机关】文昌市人民政府办公室•【公布日期】2017.06.15•【字号】文府办〔2017〕163号•【施行日期】2017.06.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文文昌市人民政府办公室关于印发文昌市农村集体土地承包流转“三过”问题清理工作方案的通知文府办〔2017〕163号各镇人民政府，市政府直属各有关单位：经市政府同意，现将《文昌市农村集体土地承包流转“三过”问题清理工作方案》印发给你们，请认真抓好组织实施。
文昌市人民政府办公室2017年6月15日文昌市农村集体土地承包流转“三过”问题清理工作方案根据《海南省扶贫开发领导小组关于印发2016年省级党委和政府扶贫开发工作成效考核反馈问题整改方案的通知》（琼扶发〔2017〕7号）第五条（贫困户集体收入低、空壳村较多，存在集体经营性收入少，可持续发展能力低，村里办事资金无着落的问题）的整改措施中明确要求：“6月底前，各市县对‘面积过大、期限过长、租金过低’的农村集体用地进行一次清理，规范流转使用，提高集体用地使用效益。
”为抓好该项工作要求的落实，特制订本方案。
一、基本原则（一）依法规范，稳妥推进。
“三过”问题政策性强、敏感度高，处理不好易引发新的矛盾。
要严格按照《农村土地承包法》、《物权法》、《海南省实施<中华人民共和国农村土地承包法>办法》等法律法规和政策的规定，积极稳妥开展“三过”问题清理工作。
（二）因地制宜，分类指导。
各镇要根据本镇实际，具体问题具体分析，找准切入点，依法依规处理好“三过”问题。
期限过长的要依据相关法律法规处理，面积过大的要根据当地实际结合合同履行情况处理，地价过低的要根据《文昌市人民政府关于规范农村集体土地对外流转用于农业开发管理的指导意见》（文府〔2012〕197号）的农村土地（出租）、经营权流转指导价格或该地块最近3年的年均收益额组织双方当事人协商处理。
城镇基准地价成果应用探讨
城镇基准地价成果应用探讨摘要：基准地价成果应用，可从成果管理和应用方向进行规范。
成果管理应按基准地价的内涵进行细化，按价格定义进行公示，并进行动态管理。
基准地价运用于社会经济服务时，政府对应用成果中提出的建议或措施及未考虑的情况，应制定相应的管理政策，与基准地价配套使用，从而实现地价管理的科学化与规范化。
成果应用方向应以基准地价成果与制定土地收益政策、土地税收政策及地价管理政策之关系为研究对象，根据基准地价成果，制定符合当地城市社会经济发展的土地管理政策。
关键词：基准地价成果管理应用方向地价政策近年来，随着城镇社会、经济的发展，城镇地价亦呈稳定上涨之势。
为了准确把握城镇地价水平，合理使用土地，各级城市人民政府把开展城市规划区的基准地价定期测评作为考评目标进行管理，并将基准地价成果向社会公告，为城市建设、经济发展服务。
但是在具体实践中，城镇基准地价成果的管理和应用，尚有待规范。
本文结合成都市基准地价更新项目进行探讨。
一、基准地价成果应用管理的思考（一）基准地价成果管理应规范化基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用并结合近期规划条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商服、住宅、工业等用途，分别评估出某一估价基准日法定最高出让年期的土地使用权区域平均价格。
其实质是城镇内某一土地级别或均质地域内土地的平均价格。
按照《城镇土地估价规程》及基准地价的上述定义，它是在某一时点（估价基准日）、某种权利状态、一定开发程度和开发强度（容积率）、一定年期的土地使用权价格。
许多地方市、县人民政府在出文基准地价公告时，仅仅公告基准地价结果及执行起始日期，而对影响价格的限制条件（价格定义）及相关配套政策未一并公告，这既不利于人们正确认识和了解基准地价的实质，也难以充分发挥基准地价在社会经济活动中作用。
特别是土地资产作价时，没有明确内涵的基准地价成果，难以作为恒量地价高低的标准，对政府进行地价的有序管理造成混乱。
因此地方人民政府在公告基准地价成果时，除公告土地级别及其对应的基准地价外，应公告该基准地价的定义条件，即该基准地价的估价基准日、价格的权利状况、土地开发程度、开发强度（容积率）、土地使用年期等限制条件，从而对基准地价实现规范化管理。
万宁城镇土地定级及基准地价成果
万宁市城镇土地定级及基准地价成果一、商服用地城镇土地定级及基准地价成果商服用地基准地价内涵：设定商服用地基准地价的评估基准日为2013年7月1日，平均容积率为2.0，出让年期为40年，在对应的基础设施开发程度条件下的国有土地使用权平均价格，地价以元/㎡表示。
表1万城镇商服用地基准地价表表2万宁市其它城镇商服用地基准地价表二、住宅用地城镇土地定级及基准地价成果（一）万城镇住宅用地万城镇住宅用地基准地价内涵：设定万城镇住宅用地基准地价的评估基准日为2013年7月1日，平均容积率为1.6，出让年期为70年，在对应的基础设施开发程度条件下的国有土地使用权平均价格，地价以元/㎡表示。
表3万城镇住宅用地基准地价表（二）万宁市其它城镇住宅用地万宁市其余城镇住宅用地基准地价内涵：设定万宁市其余城镇住宅用地基准地价的评估基准日为2013年7月1日，平均容积率为1.1，出让年期为70年，在对应的基础设施开发程度条件下的国有土地使用权平均价格，地价以元/㎡表示。
表4万宁市其它城镇住宅用地基准地价表三、工矿仓储用地城镇土地定级及基准地价成果工矿仓储用地基准地价内涵：设定工矿仓储用地基准地价的评估基准日为2013年7月1日，出让年期为50年，在对应的基础设施开发程度条件下的国有土地使用权平均价格，地价以元/㎡表示。
表5万宁市工矿仓储用地基准地价表四、旅游区商服用地城镇土地定级及基准地价成果旅游区商服用地基准地价内涵：设定旅游区商服用地基准地价的评估基准日为2013年7月1日，平均容积率为0.5，出让年期为40年，在对应的基础设施开发程度条件下的国有土地使用权平均价格，地价以元/㎡表示。
表6万宁市旅游区商服用地基准地价表五、旅游区住宅用地城镇土地定级及基准地价成果旅游区住宅用地基准地价内涵：设定旅游区住宅用地基准地价的评估基准日为2013年7月1日，平均容积率为1.0，出让年期为70年，在对应的基础设施开发程度条件下的国有土地使用权平均价格，地价以元/㎡表示。
城镇土地定级及基准地价更新工作计划方案
城镇土地定级及基准地价更新工作计划方案下载温馨提示：该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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县城区土地定级与基准地价更新报告
**县城镇土地定级与基准地价更新报告前言**县于1995年进行了首次土地定级与基准地价评估，对加强土地资产管理，引导和规范土地市场，发挥了积极作用。
几年来，由于经济迅速发展及法规、政策的逐步完善，原有的基准地价已不能适应当前城市发展的要求，为了使城市土地得到可持续利用，使建设得到健康发展，地产管理进一步规范化，有必要对基准地价成果进行更新。
为了使估价成果符合地产市场的客观实际，保持基准地价的现势性，在影响地价的各种因素发生较大变化时，必须对地价进行重新评估，及时更新基准地价成果。
根据国土资源部的要求，在县委、县政府的直接领导和有关部门的大力支持配合下，国土资源局与**组成课题组，开展了城镇土地定级及基准地价更新工作。
课题组自2007年7月开始，经过组织、技术准备、技术方案确定、软件编制、资料收集、整理、测算、图件编制、报告撰写等工作，于2008年5月提交了全部成果，历时10个多月。
本次基准地价评估在统一基准地价内涵的基准上，深入研究了城市各类用地质量的空间差异，采取综合定级方法，合理测算确定两人商业、工业、住宅综合土地级别；通过各类实地调查、资料查询、个别询问等方法，采集样点数据资料，运用规范的地价内涵，评估测算了各用途土地的基准地价。
本次基准地价评估采用GIS进行辅助计算与制图，实现了土地级别的调整和基准地价的更新，建立了基准地价修正体系，形成了完善的城镇土地定级与基准地价更新体系。
城镇土地定级估价更新工作的完成，将为本县土地有偿使用提供全面、科学的技术依据，标志着土地管理工作由资源管理向资产管理迈进了更重要的一步。
同时，也为土地使用制度改革向深层次发展奠定了良好的基础，必将对社会经济的发展起到积极的推动作用。
在本次城镇土地定级与基准地价更新工作中，课题组得到了土地定级与基准地价更新工作领导小组各位领导及成员单位和各有关部门的大力支持。
在此，谨向各单位、领导、专家和有关工作人员表示中心的感谢。
城市地价动态监测和基准地价更新中存在的问题与对策
城市地价动态监测和基准地价更新中存在的问题与对策摘要：地价是土地市场的核心，是土地价值和权益的具体表现，是最灵敏反映土地供求关系的“晴雨表”。
随着经济的发展，城市地价呈现出快速上涨之势。
为了准确把握城市地价水平，各级政府建立起了以基准地价为核心的地价体系和城市地价动态监测体系，为经济发展发挥了积极的作用。
从整体上讲，地价动态监测和基准地价更新成果基本与实际市场水平相适应，具备了一定程度的应用可操作性。
但是在具体实践应用过程中，有些方面还不够完善，有待进一步改进。
论文阐述了地价动态监测和基准地价更新成果在实践应用过程中存在的问题，分析了产生的原因，并提出一些建议。
关键词：城市地价动态监测基准地价存在问题对策城市地价动态监测和基准地价成果是政府运用经济杠杆管理土地、宏观调控土地市场的参考依据，随着土地使用制度改革的不断发展，经过10多年的努力，我国建立起了以基准地价为核心、标定地价、市场交易价、最低出让价等不同类型的地价体系和城市地价动态监测体系，为土地市场的发展、土地资源的合理配置、土地的节约集约利用，发挥了积极的作用。
虽然基准地价成果在土地出让、转让、抵押等地价评估和地价管理中得到广泛应用，但在实践应用过程中有些方面不够完善，有待进一步改进。
一、存在问题1.1基准地价宏观性强，应用可操作性差。
基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
其实质是城镇内某一土地级别或均质地域内土地的平均价格。
老的基准地价体系采用的级别基准地价，由于级别范围面积大，在同一级别内部，地价差异也较大，特别是商业用地，同一级别内的地价相差数倍十分常见；新一轮基准地价虽然在更新方法上作了重大调整，分为区段基准地价和级别基准地价两种，但在同一区段内，商业用地设定了一定的宽度和深度，超出商业路价之外的宗地地价参照临近商业路线价的40%执行，此规定过于机械，与实际相差很大，有的造成同一宗地同一容积率水平下商业用地价格小于居住用地的价格，极不合理，基准地价成果往往难于满足地价管理的实际需要。
关于公布城镇地价动态监测与基准地价更新成果通知
关于宣告城镇地价动向监测与基准地价更新成就的通知依照江苏省国土资源厅 ?关于全面建立全省城镇地价季度动向监测与基准地价更新制度的通知?〔苏国土资发〔 2007〕 146 号〕要求， 2021 年 1 月，我局组织睁开了江都区城镇地价动向监测与基准地价更新工作，经实地检查、资料收集、内业办理和内部论证等过程，我区2021 年度城镇地价动向监测与基准地价更新工作已全面完成，并经过扬州市国土资源局验收合格，现予宣告。
附表：江都区城区各区段基准地价表评估土基准日地区段区段名称土地设定开设定基准地价用编号级别发程度容积率〔元 / m2〕途001S江都商城1六通一平7090002S引江路北段1六通一平6810003S东方红路中段1六通一平6650004S仙城路北段1六通一平6580005S仙城路南段1六通一平6420006S龙川城市花园2六通一平5450007S工农中路2六通一平5530008S引江路南段2六通一平5130009S惠民东路2六通一平24840010S龙城路西段2六通一平4540011S长江路中段2六通一平4460012S惠民西路2六通一平24390013S龙川中路2六通一平4330014S东方红路东段2六通一平24270商015S工农西路2六通一平24220服017S扬州国际公馆3六通一平4070 018S三江百货3六通一平23910019S长途客运站3六通一平23910020S龙川广场3六通一平23840021S仙城北路南段3六通一平23830022S浦江路中段3六通一平23920023S南苑新村3六通一平23760024S乐和路 -南吴路3六通一平23750025S世纪花园3六通一平23690026S浦江路西段3六通一平23550027S龙川南路3六通一平23500028S广州路3六通一平23450029S揽月国际3六通一平23250030S镇政府3六通一平3200031S新都南路北段3六通一平23200032S建材市场 (西片 )3六通一平3110 033S泰山路西段3六通一平3080 034S新都南路 -舜天西路3六通一平23140 035S龙城路东段3六通一平3000 036S建材市场 (东片 )3六通一平2970 037S区政府3六通一平22860 038S长江西路3六通一平22790 039S苏中商贸城4六通一平2320 040S浦江路东段4六通一平2190 041S仙城北路中段4六通一平2150 042S建盈国际城4六通一平2180 043S龙川北路中段4六通一平1960 044S新都北路4六通一平1850 045S张纲村4六通一平1840 046S东方红西路4六通一平1770 047S扬州国际五金城4六通一平1690 048S仙城路 -华山路4六通一平1650 049S利民北路 -黄山路4六通一平1640 050S站前馨村4六通一平1570 051S双沟5六通一平1410 052S一号路5六通一平1390 053S砖桥5六通一平1390 054S金鹰新城市中心3六通一平4110 001J老城区北片1六通一平4380 002J老城区南片1六通一平4330 003J工农东路 -龙川中路2六通一平3080 004J孔庄村3六通一平1940 005J南苑村2六通一平3220 008J江淮路 -龙川北路2六通一平3100 009J金牛湾花园2六通一平3040 010J金湾河东小岛3六通一平1870住011J引江工程区3六通一平1930宅013J恒通绿城3六通一平2170 014J仙女庙3六通一平1990 015J宁启铁路南4六通一平1260 016J张纲集镇4六通一平1410 017J仙城工业园南区配套区4六通一平1390 018J滨江新城北区4六通一平1260 019J第二水厂片3六通一平1710 020J砖桥集镇5六通一平860 021J双沟集镇5六通一平910022J仙城工业园南区5六通一平910 023J宁启铁路北5六通一平830 024J世纪康城3六通一平1970 025J滨江新城南区4六通一平1180 026J文昌路2六通一平3440 003G建都路西 -引江工程小岛3六通一平300 004G仙城工业园南区3六通一平320 005G城北新区 -花园小学片2六通一平380 006G双沟工业集中区 -黄河北路 -龙川工业集中区3六通一平310 007G金湾河东3六通一平275工3295 008G幸福河西、宁通高速南片六通一平业009G砖桥集镇区六通一平4240 010G仙城工业园北区4六通一平255 011G滨江新城北区4六通一平260 012G滨江新城南区4六通一平255 013G舜天西路 -龙川南路2六通一平420。
X市土地定级与基准地价技术方案和工作流程
XX市XXX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XXX 镇、XXX镇城镇基准地价技术方案与工作流程XXXXXXXXXX评估有限责任公司2013年10月16日页脚内容1目录一、项目区概况 (1)（一）XX市概况 (1)（二）项目区概况 (2)（三）经济发展水平 (4)二、基准地价范围 (7)三、工作任务 (7)四、工作和技术依据 (8)五、项目开展时间计划安排及工作流程 (10)六、技术路线 (11)（一）土地定级 (11)（二）基准地价评估 (12)七、技术操作流程和方法 (12)（一）外业资料调查 (12)（二）土地定级的技术程序与方法 (15)（三）基准地价评估的技术程序与方法 (16)页脚内容1八、项目质量保障措施 (17)（一）领导组织保障 (17)（二）本单位工作保障措施 (18)（三）质量保证体系及后续服务保障措施 (20)九、项目完成后提交成果内容 (21)（一）文字成果 (21)（二）图件成果 (21)（三）表格成果 (22)（四）项目原始资料及中间成果 (22)页脚内容2一、项目区概况（一）XX市概况XX市属四川省成都市，位于成都市区北郊，与德阳市什邡、广汉交界，与成都市新都、郫县、都江堰接壤，与阿坝汶川、茂县为邻。
1993年12月撤县设市。
XX城区距离成都市区19公里，素有“蜀汉名区”、“天府金盆”美誉，人口80.53万人，面积1421平方公里。
1 、自然地理：XX境内地貌类型大体属四川盆地亚热带湿润气候区的“盆地北部区”，全年气候温和，雨量充沛，四季分明，矿产资源、土地资源、水资源和生物资源丰富。
XX属于四川盆地亚热带湿润气候区，有国家级白水河森林保护区，有大熊猫、金丝猴等动植物，气候温和湿润，年均气温15.7℃，森林覆盖率50.1%，全年空气质量合格天数在95%以上，工业废水排放量达标率100%，工业烟尘排放量达标率100%，城镇生活污水处理率82.3%，社会治安良好，是成都近郊重要的生态宜居城市。
基准地价成果必须二到三年更新及验收依据
基准地价成果更新及验收依据1、《土地管理法》第28条县级以上人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据土地调查成果、规划土地用途和国家制定的统一标准，评定土地等级。
2、《房地产管理法》第32条基准地价、标定地价、和各类房屋的重置价格应当定期确定公布。
3、《土地管理法实施条例》第15条国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门制定土地等级评定标准。
县级以上人民政府土地行政主管部门应当会同同级有关部门根据土地评定标准，对土地等级进行评定。
地方土地等级评定结果，经本级人民政府审核，报上一级人民政府土地行政主管部门批准后，应当向社会公布。
4、《湖南省实施〈土地管理法〉办法》第36条县级以上人民政府应当建立以基准地价、标定地价为主体的地价体系。
基准地价、标定地价由设区的市、州、县(市)人民政府土地行政主管部门会同物价、财政、建设行政主管部门评定，由本级人民政府批准公布，报上级人民政府土地主管部门备案。
5、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）五、加强地价管理市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价，切实加强地价管理。
凡尚未确定基准地价的市、县，要按照法律法规规定和统一标准，尽快评估确定；已经确定基准地价的市、县，要根据土地市场的变化情况，及时更新。
要根据基准地价和标定地价，制定协议出让最低标准。
基准地价、协议出让土地最低价标准一经确定，必须严格执行并向社会公开。
6、《国土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知》（国土资发[2001]174号）三、建立健全土地市场规范运行的基本制度（四）基准地价定期更新和公布制度。
各级土地行政主管部门要依照法律规定，建立和及时更新基准地价。
基准地价原则上每3年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整。
基准地价的基本内容要以适当形式在指定场所或媒体上公布，并接受查询。
四、限期完成基准地价更新工作开展基准地价更新是整顿和规范土地市场秩序一项基础性工作，各地要限期完成。
基准地价更新工作汇报ppt
（四）定级因素的整理与量化
因子类型 因子名称 衰减模型 影响方式
商服繁华影响 度
幼儿园 点状因子 小学 中学 医院
指数衰减
线性衰减 线性衰减 线性衰减 线性衰减
内部均匀分布，外部以设施边界为基 础在服务半径内向外衰减
以中心为基础在服务半径内向外衰减
客运站
线状因子 道路通达度 供水 面状因子 排水 供热 绿地覆盖度
二二oo一四年八月一四年八月某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市城镇土地定级与基准地价更新一工作概况一工作概况二城镇土地定级二城镇土地定级三基准地价更新三基准地价更新四基准地价修正体系四基准地价修正体系五成果分析五成果分析六成果应用建议六成果应用建议某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市城镇土地定级与基准地价更新定级影响因素分析权重确定定级影响因素分析权重确定运用定级软件运用定级软件进行计算进行计算确定土地级别面积量算确定土地级别面积量算市场资料调查市场资料调查建立基准地价建立基准地价修正体系修正体系验证验证调整调整yesyes编制成果图件编制成果图件计算样点地价计算样点地价样点地价修正样点地价修正分用途选择因分用途选择因素确定权重素确定权重样点剔除样点剔除yesyesyesyes编写文字报告编写文字报告成果验收提交成果验收提交确定基准地价确定基准地价分用途计算样分用途计算样点地价点地价计算级别平均计算级别平均地价地价某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市开展城镇土地定级与基准地价更新某某市开展城镇土地定级与基准地价更新工作技术流程工作技术流程基础资料收集基础资料收集工作准备资料收集工作准备资料收集某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市城镇土地定级与基准地价更新1为全面掌握城镇土地质量及利用状况科学管理和合理利用城镇土地提高土地使用效率为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施为土地估价土地税费征收和城镇土地利用规划等的制定提供科学依据
城镇土地定级与基准地价更新调整研究
城镇土地定级与基准地价更新调整研究作者：万齐锦安放舟来源：《安徽农业科学》2016年第12期摘要结合察布查尔锡伯自治县实际，采用综合定级方法，划分土地级别界线；以收益还原法分析计算租赁样本，确定商业用地基准地价；以剩余法分析房屋交易样本，计算住宅用地基准地价；在收集相关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料的基础上，以成本逼近法计算确定工业用地基准地价。
结果表明：土地级别基本上是从城市中心的一级地向外逐步降低过渡到三级；距离城市中心越远，各类用地地价的差别就越小。
此次基准地价更新成果，察布查尔锡伯自治县各级别及用途土地都较2009年评估的基准地价有了一定幅度的提高，特别是商业用地、住宅用地基准地价提高均超过50%。
关键词察布查尔锡伯自治县；城镇土地定级；基准地价；更新调整中图分类号 S29 文献标识码 A 文章编号 0517-6611（2016）12-268-05基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照各种用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，且由县级以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格[1]。
基准地价是显化土地资产价值、核算土地资产收益和确定土地使用权出让底价的重要依据[2]。
只有对城镇基准地价进行实时观测、不断更新，才能满足运用价格机制调控土地市场的要求，合理反映城镇地价分布规律和地价水平，满足土地市场健康发展的需要[3]。
基准地价更新，有利于发挥政府部门对土地市场的宏观调控作用，促进土地市场健康发展；有利于投资者对未来地价进行科学的预测，增强他们的投资信心[4]；有利于合理优化配置土地资源，优化城市土地利用结构，做到土地的集约利用[5]。
因此，必须保证基准地价成果的现势性和基准地价应用的正确性[6]。
目前国内对于基准地价更新评估研究的学者很多。
陈廉生[7]提出标准宗地修正法，通过建立地价与单元分值间的模型更新商业、住宅、工业用地基准地价；刘卫东[8]提出以城市土地定级为基础的对不同的城市土地基准地价更新的3条途径——利用土地级差收益、利用市场交易资料、利用标准宗地价格和地价指数为依据进行基准地价更新；苏静[9]采用特尔斐法、收益还原法、网格法测算商业、住宅、工业用地级别基准地价；王宝铭[10]对土地级差收益测算法提出质疑，建议采用新的利润分解方法以及采用双要素或修正的三要素方法测算土地收益。
南宁市人民政府关于公布实施市区城镇土地定级与基准地价更新成果的通知
南宁市人民政府关于公布实施市区城镇土地定级与基准地价更新成果的通知文章属性•【制定机关】南宁市人民政府•【公布日期】2013.11.11•【字号】南府发[2013]53号•【施行日期】2014.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文南宁市人民政府关于公布实施市区城镇土地定级与基准地价更新成果的通知（南府发〔2013〕53号）各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：《南宁市区城镇土地定级与基准地价更新成果》已经市十三届人民政府第53次常务会议审议通过，现予以公布，从2014年1月1日起实施。
同时，2008年9月29日公布实施的《南宁市城市网格点基准地价成果》及相关成果自本次更新成果实施之日起终止使用。
特此通知。
2013年11月11日附件：南宁市区城镇土地定级及基准地价更新成果根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、广西壮族自治区国土资源厅《关于进一步加快城镇基准地价更新规范地价管理的通知》（桂国土资发〔2010〕17号）等法律法规和相关文件规定，南宁市国土资源局报经市人民政府研究，决定实施南宁市区城镇土地定级与基准地价更新成果，有关内容如下：一、基准地价价格内涵界定（一）基准地价内涵基准地价为政府定期制定公布、按各土地利用类型现状条件评估的某一估价基准日法定最高年期土地使用权（主要为国有建设用地土地使用权）区域平均价格，是土地法定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。
基准地价具体内涵构成为国家土地所有权收益；土地外部间接投资开发贡献的地租（纯收益）的资本化部分；土地内部直接投资开发所贡献的地租（纯收益）的资本化部分。
（二）南宁市城区基准地价主要分类和基准条件基准地价体系主分类由商业、住宅、工业三类用途组成。
价格对应的基准条件为：1．基准地价评估基准日为2012年1月1日。
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文昌市城镇土地定级及基准地价成果
一、商服用地城镇土地定级及基准地价成果
商服用地基准地价内涵：设定商服用地基准地价的评估基准日为2013年7月1日，平均容积率为2.0，出让年期为40年，在对应的基础设施开发程度条件下的国有土地使用权平均价格，地价以地面价元/㎡表示。
商服用地基准地价评估成果详见表1
表1文昌市商服用地基准地价表
注：“五通一平”为通路、供电、通讯、供水、排水及土地平整。
二、住宅用地城镇土地定级及基准地价成果
住宅用地基准地价内涵：设定住宅用地基准地价的评估基准日为2013年7月1日，平均容积率为1.5，出让年期为70年，在对应的基础设施开发程度条件下的国有土地使用权平均价格，地价以地面价元/㎡表示。
住宅用地基准地价评估成果详见表2
表2文昌市住宅用地基准地价表
注：“五通一平”为通路、供电、通讯、供水、排水及土地平整。
三、工矿仓储用地城镇土地定级及基准地价成果
工矿仓储用地基准地价内涵：设定的工矿仓储用地基准地价的评估基准日为2013年7月1日，出让年期为50年，在对应的基础设施开发程度条件下的国有土地使用权平均价格，地价以地面价元/㎡表示。
工矿仓储用地基准地价评估成果详见表3
表3文昌市工矿仓储用地基准地价表
注：“五通一平”为通路、供电、通讯、供水、排水及土地平整
四、旅游区商服用地城镇土地定级及基准地价成果
旅游区商服用地基准地价内涵：设定的旅游区商服用地基准地价的评估基准日为2013年7月1日，平均容积率为0.6，出让年期为40年，在对应的基础设施开发程度条件下的国有土地使用权平均价格，地价以地面价元/㎡表示。
旅游区商服用地基准地价评估成果详见表4
表4文昌市旅游区商服用地基准地价表
注：“五通一平”为通路、供电、通讯、供水、排水及土地平整。
五、旅游区住宅用地城镇土地定级及基准地价成果
旅游区住宅用地基准地价内涵：设定旅游区住宅用地基准地价的评估基准日为2013年7月1日，平均容积率为1.0，出让年期为70年，在对应的基础设施开发程度条件下的国有土地使用权平均价格，地价以地面价元/㎡表示。
旅游区住宅用地基准地价评估成果详见表5
表5文昌市旅游区住宅用地基准地价表
注：“五通一平”为通路、供电、通讯、供水、排水及土地平整。
六、六个管区基准地价成果
六个管区包括铺前镇的隆丰管区、林梧管区、东坡管区，会文镇的烟堆管区、冠南管区和潭牛镇的二公堆。
基准地价成果详见表2-6：
表2-6文昌市六个管区分用途基准地价表单位：元／平方米
（注：对应基础设施开发状况为低配置“五通一平”，开发费为7.2万元／亩。
）。