加拿大的房地产开发和住房情况介绍

加拿大的房地产开发和住房情况介绍
首先对加拿大房地产的价格做一个一般性的概括。

总的来说，加拿大的房价自1998年一直到现在呈现出稳步上升的发展特征。

加拿大的房屋大致有三种，一种是独立的房屋，类似于我们现在国内的独立别墅；另外一种就是公寓；还有第三种是镇屋。

目前加拿大每套房屋价格平均约是30万加元，这个数字是1998年的两倍。

也就是说自1998年以来，加拿大的房价涨了将近2倍。

2007 年上半年，温哥华的平均房价在加拿大最高，达到57万加元，这几年增速有所放缓，但也是在增长，目前接近60万加元。

温哥华的房价比较高的一个重要原因是气候因素。

加拿大地处高纬度地区，气候比较寒冷，而温哥华是加拿大最温暖的地区。

此外，房价高于历史纪录最多的为埃德蒙顿，达到25%，萨斯喀彻温省高于历史平均纪录21%，卡尔加里为18%，维多利亚及温尼伯同为10%，多伦多则为2％。

图 1
下面主要以多伦多地区和温哥华地区的房价走势谈一谈加拿大房价。

根据2011年加拿大的官方普查材料，大多伦多地区的总人口超过600万，是加拿大人口最多的一个地区。

从图1上可以看出大多地区的房价增长还是比较平稳的，1998年房价大概是20万加元，到2009年7月份就达到了39万加元，11年多的时间里房价增长了91.7%，接近翻一番。

成交量1998年4162，到了2009年平均每个月增加到7368，11年间成交量上升了接近60%。

由于多伦多地区受气候因素的影响，其房价在季节上呈现一定的周期性波动特征，主要是每年的4-5月份一般是多
伦多地区房价最高的时候，而12月和1月份的房价相对较低。

多伦多的房价，除了个别年份和个别月份有所下降以外，整体上来看呈现稳步增长的态势。

2012年加拿大最权威的房地产机构发布了一个报告指出，加拿大的多伦多、温哥华、蒙特利尔等城市房价都比2011年高，其中多伦多增幅是最高的，达到7.3%；其次是温哥华，温哥华的房价略微有点下调。

主要原因在于多伦多是加拿大的重要商业中心，而且是北美一个较大的大都市，同时是世界的第七大证券交易所所在地，就业状况相对比温哥华要好一些；而温哥华的就业形势则比较严峻。

也就是说，就业状况在某种程度上会影响到这两个地区的房价。

尽管多伦多房价增长带有波动性，但总体来说多伦多的房价仍然处于正常范围和健康的发展轨道。

我们可以从两个指标上来反映，首先从人们购买房屋的承受能力上来看，多伦多的家庭在房地产上的开销占全部家庭总支出的比例是45%，处于联合国认定的30%—60%的正常范围之间。

如果这个指标低于30%，说明房价较低，家庭所在地区的房地产市场是非常健康的；如果这个系数超过60%，说明房价过高，并且存在泡沫。

根据加拿大国家权威部门调查，多伦多房地产市场在25年来始终处于40%—45%之间，而温哥华的该系数已经超过了60%，说明温哥华的房地产市场还是有一定泡沫的。

尽管2012年多伦多的房价仍旧升高，但是仍然处于健康范围之内。

其次，从收入和房价的比值上来看，在多伦多，一个平均收入水平线上的家庭把一年全部净收入投放在房产上，需要4.4年才能买得起，处于在3-6年之间的正常范围。

通常，如果一个家庭拿出全部净收入在3年之内就可以购买一栋房产，说明该地区的房产价格比较便宜；如果超过6年，则说明该地区房价超过正常范围。

目前全加拿大的平均指数是3.6%，温哥华是8.5%。

因此多伦多的房价虽然近些年大幅上升，但是整体上处于一个健康的发展轨道。

就不同房屋种类价格的走势来说，房价年增幅最大的是两层独立屋，增幅为5.4%—6.8%不等；公寓房是3%；镇屋的房价年增长2.6%。

大温哥华地区包括温哥华市以及所辖的21个市区。

从大温地区的房价走势可以看出其与多伦多地区有所不同：增幅比较大，而且速度也比较快，明显高过多伦多。

从1999年1月到2009年8月，温哥华独立屋房价净升了110%，公寓房更高，涨幅达到142%。

同时从大温地区的房价月份走势或者季节走势来看，也不像多伦多地区有季节性的波动特征，在一年的各个月份价位都是很高，即使冬天在温哥华地区也几乎没有调整。

过去的10年，可以说是温哥华、多伦多乃至整个加拿大房地产市场黄金的10年，接下来的10年能不能再继续辉煌还有待未来进一步观察。

大温地区公寓的房价走势跟独立屋房价走势的特征有所类似。

关于加拿大房地产市场持续稳步发展的原因，主要有三个方面的因素：一是加拿大不同于美国以消费型为主导的经济结构。

加拿大的石油、贵重金属等天然资源产业发展十分迅速。

据数据显示，阿尔伯特地区发现的石油就可以供全世界消费一个世纪的，居世界第二，仅次于沙特、阿拉伯。

其次，加拿大的就业形势和经济发展态势相对来说还是比较好的。

尽管就世界范围来看，就业形势普遍不看好，但是加拿大因为它独特的经济结构，以及由于人口数量比较少，收入水平相对比较高，所以就业问题并不是很严重。

同时，加拿大的人均收入也在持续稳步增长。

还有一个很重要的原因，就是加拿大消费者的消费预期要比美国乐观，这在很大程度上也影响着加拿大的房地产价格。

不仅大多地区和大温地区房地产走势价格一直在上涨，其他新兴的地区，像阿尔伯特省房地产价格也增长的特别快。

房地产产业对就业的拉动带动性很强，所以房地产市场的繁荣也进一步拉动了加拿大的就业、消费，进而促进经济的进一步增长。

三是移民推动住宅市场的需求。

根据加拿大2011年的人口普查资料，加拿大的主要移民来源国是菲律宾、印度、中国。

从中国的移民增长情况来看，2008、2009、2010年增幅不太明显，但是由于国内外形势的变化以及较为宽松的移民政策，未来将会出现一个缓慢增长的态势。

现在加拿大的华人有134万，而且我们中国人有一个传统的观念：要有家必须要有房子，没有房子就感觉不是一个家，所以无论到哪儿首先要置业。

目前大概有75%的华人都有自置的物业，而欧洲移民仅仅有67%的人持有物业。

最后谈谈加拿大房地产市场的发展预期。

由于城市土地资源有限，加拿大虽然国土广阔，但适合人居的地方相对来说是比较少的，加上每年都有大量的移民不断移居到加拿大，所以随着城市的发展，在市场机制作用下，城市的地价将会呈较为稳定的上升态势。

像上面提及多伦多地区的房地产市场仍然还处于健康发展状况，泡沫不是很大，大温地区稍微有点泡沫。

但是需要注意的是在市场经济条件下发展是具有周期性的，在高速上升之后就会伴随着一定时期的衰退和萧条。

在加拿大历史上主要有三个房地产周期，一个是上世纪60年代，一个是70年代和80年代，上升周期之后都将随着一定程度的减缓。

比如，2012年加拿大新建住房量下降8%，而且这种趋势仍在持续，价格增幅会进一步放缓。

从长期来看，加拿大人口增长速度放慢，而且老龄人口增多，这会进一步影响到加拿大房地产市场。

人口增长有两方面的增长，一个是跟出生率和死亡率有关系的自然增长，还有就是跟移民有关系的机械增长。

我国特别重视人口的自然增长，它是人口高基数下推动人口规模扩大的主要因素，而加拿大人口的自然增长率已经到了很低的水平，加拿大人口规模的扩大主要是通过移民迁移来增加人口。

再加上加拿大的人口老龄化很严重，同时加拿大人口老龄化速度也很快，从2006年一直到2011年65岁以上人口增长了14%，加拿大这个国家总人口3340万，老龄人口就有500万，大概占总人口的1/6多。

此外，加拿大房地产市场也会受到利率的影响而逐渐冷却，供需也更加趋向于平衡。

所以通过上述原因分析，加拿大的房地产市场从总体上来看，其增长态势还
将会继续持续一段时间，但是增幅可能不太明显。