分析万科四季花城 - 副本

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广州万科四季花城的规划与建筑设计

基于对基地原有和其周边资源分析城市背景的大体分析以及面对的客户群架构分析规划设计的策划方向是以发展传统和睦的邻里关系社区为主线加强人文自然与建筑之间的对话充分利用109万mz的金沙洲城市生态公园和54万m的自然湖泊这一环境主题优势在内部环境上营造亲水的居住氛围迎合广州人喜山好水的居住喜好构筑一个距离广州闹市区最近的密度最低的拥有纯天然山水资源的中档精品文化社区使其具有优美的城市轮廓线现代的建筑风格和谐的空间尺度和生态形的景观环境
提供永久性的公共空间使用，而保证了邻里区域，从保证了整个社区的稳定性和交流性；（）由于加强了自然环境的保护，３从而逐步形成文化、历史的社区价值：
Байду номын сангаас
首位。对郊居化生活的选择更多的考虑会偏向价格因素或渡假、投资等角度。
关键词：原生态新都市主义组群模式文化社区情景
洋房泛会所
一
，
项目用地概况
项目宗地占地面积４．ｍ地块东西宽约８０，北２６万２ ’ ９ｍ南
长约６０呈不规则形状。基地位于佛山市南海区，９ｍ，与广州市白云区金沙洲接壤，其东南边相隔红线３０５ｍ左右为广佛高速公路；东北侧的红线为广州、南海行政区分界线；北侧紧连１９Ｏ
二．地潜在客户群基
１中产阶层新生代，定义是在物质上仍处于白领阶层发．其
展状态，但在精神追求上已向中产阶层贴近的一类人群。此人群教育程度和文化素质较高，求高品质和高品位的生活，追注

边缘社区中的新城市主义_万科四季花城设计随笔

边缘社区中的新城市主义——万科四季花城设计随笔陈　方一、新城市主义的背景及涵义二次世界大战以后,西方资本主义国家大力发展公路交通,而城市环境由于人口膨胀、地价飞涨、工业污染等原因而急剧下降。

伴随着汽车私有化的进程,大量富有的城市居民乃至中产阶层开始从城市迁往郊区,这种现象称之谓“郊迁”,随之而来的便是城市中心区的衰败与萧条,城市税收的锐减。

为重振城市中心区,西方学者及城市行政当局提出了一系列的城市重建及更新计划,这便是通常观念上的“新城市主义”,“新城市主义”运动体现了西方世界对于城市人文价值的一种回归与追求。

但是新城市主义的意义还体现在另一方面:在“郊迁”过程中,城市郊区的自然风光被破坏,建设呈现无序状态,居民点任意散落。

此时人们开始倡导居住小城的模式,重拾居住文化中的城市情结,出现了一些颇有情趣的小镇,比利时的布鲁日小城由此成为闻名遐迩的观光胜地。

新城市主义有关此方面的内容在美国人Peter Katz的“N ew U rbanis m——to the A rchitecture of Comm unities”有着较为详尽的表述。

二、中国边缘社区的发展与新城市主义风格随着中国经济的发展及城市住宅改革进程的深入,城市边缘地带因在用地、环境、地价等方面的诸多优势,已经成为城市居住开发的重要场所,而边缘社区研究中引入新城市主义的概念,有着以下几方面的意义:(一)东方文化中城市情结:与西方人相比,东方人更愿意在城市环境中进行交流,这可以从东亚、东南亚遍布繁华都市的现象中得到佐证。

在拥有较高经济水平的日本、韩国以及中国台湾,皆未产生明显的“郊迁”现象,一定程度上也与东方文化中的城市情结密不可分。

(二)提升郊区素质:配套设施不全、治安不好已成为阻碍边缘社区发展的重要因素。

(三)规划控制的力度有待进一步增强:将城市规划控制的某些观念引入边缘社区,对于约束复杂而又疏于管理的城市边缘地带,是未雨绸缪必不可少的一环。

万科产品系列全解析

万科产品系列全解析万科产品系列全解析第一类别——高端类别TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。

成都目前还没有。

代表作如深圳海景别墅——十七英里TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅第二类别——城市系列金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园城市花园系列：成都有万科城市花园魅力之城系列：成都有万科魅力之城第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境四季系列：成都有万科双水岸，朗润园01 高端产品系列随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。

高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。

万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。

008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅”020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院036 北京万科·紫台------------高档纯板社区048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活02 自然人文系列自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。

万科城案例分析报告

一期
3 3 .5 %
3 2 .1 % 1 5 .9 % 1 8 .5 %
三期
MIN I公寓小高层普通住宅情景洋房宽景HOUSE TOWNHOUSE
先期开发以大户型、高档次的TOWNHOUSE、宽景 HOUSE和情景洋房为主
随社区规模的逐渐成形，项目的市场吸引力大为增加，万科城适时推出较多的公寓单位
12
住宅分析——户型设计
Loft
位置：高迪中心上层，分向湖面房和背湖面房户型：1房1厅2卫面积：68+20(送)M2 特色：公共区、私密区完全分离，客厅开阔
小高层
位置：布置在临湖景观带旁户型：2-4房面积：70-125M2 特色：送入户花园
宽景House
位置：布置在相对私密的社区内部户型：4-5房面积：137-205M2 特色：超宽向阳面，一、二层送地下室
商业规模总建筑面积约3万㎡，约占项目总建筑面积的7.0％分2期开发，其中一期约2.2万㎡，二期面积为8000㎡
商业分析
——分期建设及平面分布
一期商业二期商业
16
餐饮日常服务（洗衣、理发、
银行、超市便利店）日常服务、娱乐健身家装
二期商业，以餐饮为主
17
商业分析
——不同业态的位置分布
6
主题开发模式
——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象
7
项目开发分期
——随着项目市场美誉度的建立和深圳房地产市场的日益火爆，项目后期开发强度逐步加强
万科城与四季花城的开发节奏对比万科城：四期开发
四季花城：七期开发
8
项目开发分期
万科城各期开发强度万科城各期开发进度及开发规模一览表

万科地产Swot分析及战略目标

华南理工大学经济与贸易学院团委、学生会万科Swot分析优势(S)(1)品牌优势万科品牌在世界品牌价值实验室(World Brand Value Lab)编制的2010年度《中国品牌500强》排行榜中排名第19位，品牌价值已达635. 65亿元。

同时，'‘万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；(3)持续增长和领跑万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。

公司已经连续3年保持经营性和投资性现金之和为净流入状态。

这表明公司实现的是有质量的增长，财务状况非常稳健。

(4)组织结构创新万科的组织结构根据战略的变化而变化。

万科以整个项U的生命周期为基础设立组织结构。

这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注。

(5)研发能力强万科研发的“惜景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利。

万科专门设立了创新研究部门，不断地创新，开发出更多的新产品。

如今，标准住宅的4个版本基本成型，已经有超过12个部品实现了工厂化的生产装配，在住宅性能标准方面的创新超过60项.通过创新研究部的努力，万科有儿十项专利正在申报.(6)经营管理模式先进万科物业服务通过全国首批IS09002质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。

此外，万科在经营专业化、住宅市场主流化、财务政策积极化、产业结构合理化上做出的努力持续加大。

1劣势(W)(1)对员工关注不够，员工满意度不高(2)国内不同城市客户的评价褒贬不一(3)与政府的关系非常一般(4)发展受限于土地资源和土地成本土地储备约2200万平方米,仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平,可能会影响其增长并增加土地购置成本。

对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，万科获得的可开发土地，较多来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制,迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。

万科四季花城景观规划分析

底层庭院围墙
11.6米
30米
组
11.6米
团
围
墙
24米
11.6米
因底商原因，底层无院落
万科四季花城景观规划分析
b六栋围合，唯一环路双边入户组团
因底商原因，底层无院落
15.5
组团围墙
12米
53米
底层庭院围墙
万科四季花城景观规划分析
c四栋围合
6米
组
底层庭院围墙
团
20米
15米
围
墙
万科四季花城景观规划分析
路宽7米Байду номын сангаас
可作消防口
紧急消防口路宽6米
路宽7米
路宽6米
万科四季花城景观规划分析
路宽7米
万科四季花城景观规划分析
万科四季花城(多层、小高层、高层、联排、叠加) 占地面积(万平米)：20.6 容积率：1.45 绿化率：42%
三期继续追踪要点： 1. 单边入户，消防回车景观效果 2.东侧出入口合理性评估及景观效果
幼儿园
占地面积(万平米)：20.6 容积率：1.45 绿化率：42% 围合封闭组团
会所
泳池
1f底商 1f底商
万科四季花城景观规划分析
（二）展开分析 1.景观主要轴线分析
方塔雕塑水景
两条轴线都有人口文化宣传
公益竹林区
水景80米
方塔
23 米
20 米
总长145米
儿童活动区
总
人行入口对景
长 3
2
0
米
23米
休息交流区
微地形起坡区
万科树四阵季花城景观规划分析
（二）展开分析 1.组团分析

广州万科四季花城策划案

第三部分营销策略思路找到本项目的出路/明天整体思路：主要是通过品牌导入策略、市场发动策略、市场引爆策略、销售策略的一步一步深入剖析，找到项目在市场创造神话的最佳切入点。要想令项目在市场更具有竞争力，我们先从竞争策略入手：一、竞争策略选择: 竞争策略类型： 1、价格竞争策略：以低于竞争者的价格赢得市场。——与万科品牌价值体验背道而驰 2、差异化竞争策略：顾名思义，采取与其他楼盘相差异的产品设计与形象包装，形成差异性。——很多竞争对手已在运用，有一定竞争力，但在市场中与其他竞争对手只能形成拉锯，而非绝对优势。 3、全面领先竞争策略：即以我为主，开发理念先进、产品精良、价格合理的产品，从而取得全面领先的市场地位。结论：本项目选择全面领先竞争策略。二、核心竞争策略为保证全面领先，必须构建他人不可模仿与超越的“核心竞争力”，才可以在立足市场，并在竞争中占据有利的地位。 1、摧毁消费者的心理防线：主要是针对消费群体的心理而制定的核心策略，它从多方面着手，整合项目资源与优势，凭着其自身优势，有效地获得消费者的青睐。 2、取胜竞争对手：以强势领先的产品与形象，构筑不同档次的竞争平台，彻底地取胜竞争对手。三、构筑核心竞争力：（一）、基本思考点: 1、构筑他人不可模仿和超越的核心竞争优势; 2、 SWOT分析找到是在市场粗略的位置，而无法更深入地找到项目的核心竞争力，在此我们采取进一步的核心竞争价值分析; 3、本项目核心竞争价值共分“内中外”三重——整合万科广州四季花城的优势. （二）、核心竞争力的实现： 1、外层价值——自然山水的号召力。 1）万科四季花城项目所在地拥有“八湖二山”，为“生活在风景”中提供天然的不可再生和模仿的资源； 2）万科四季花城位于广州与黄岐处即可享有广州的便利又可享有黄岐的成熟，坐享自然环境的幽静与都市的繁华； 3）万科四季花城所处的位置让其即拥有了广州的客源，又能得到佛山客户的向往，其目标客户层面无形的扩大了。区域： &Oslash; 拥有八山二湖的自然生态环境； &Oslash; 与广州、南海等中心区仅15—30分钟车程； &Oslash; 位于广佛都市居住中心区； 2、中层价值——万科的销售力。（销售力=产品力+形象力） 2.1 产品力——“科学住宅运动”创造全新的产品类型：从房地产的发展趋势来看，在消费群体对居住需求转变为品位的需求，与此同时，地产业也已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念，由社区的概念过渡到符合可持续发展战略的生态型绿色住宅。而广州的房地产市场已经由住宅市场仅仅就“建筑言建筑”的时代，转向要求产品升级换代的住宅时代，。万科凭借自身多年的房地产开发经验及对市场充分的了解，使本项目在万科一直所坚持的”创造力“的推动下，以创引性的产品素质，弥补了广州西区住宅市场的空白。 &Oslash; 大盘规划，配套齐全； &Oslash; 低容积率，城市人向往的舒适生活环境； &Oslash; 拥有专利创新产品——情景洋房及多种产品形态满足客户不同需求； &Oslash; 合理的平面布局； &Oslash; 优良的景观设计，户户有景； &Oslash; 优美的建筑形态，怡人的天然风光，带出生活风情 2.2 形象力——广州西区优质住宅的代表作: 广州房地产市场“战火”一直在熊熊燃烧着。市场上不断涌现出具有鲜明卖点和亮点的产品，并占据目前市场相当的地位。随着房地产的逐步成熟，市场的产品更新换代也愈来愈快，每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明：能够真正地受到市场欢迎，买家追捧的物业应该是当地楼市的明星楼盘。也说明广州房地产市场的包容性非常强，只要产品优秀就会被市场认同。因此，本项目在“建筑无限生活” 运动的引领下，实现整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一构成项目强有力的产品力来支持产品的形象力，成为广州地产界西区发展上质的飞跃，成为西区的一个标志性的物业。社区氛围：现代、热烈、健康、和谐 3、内层价值——发展商的品牌力。房地产市场的领跑者是万科的企业定位及价值取向，旨在将打造房地产市场最为领先产品，走在市场得最前端。企业声誉是住宅品牌核心。企业声誉的好坏直接影响项目形象的塑造和推广；开发商实力在很大程度上影响着购房者对其所开发项目的判断。万科虽然在广州市场的知名度没有在其他城市高，但是万科有着坚实的开发经验，有着很多成功的开发案例，因此，万科在广州的发展将延续并创新原有的“资源”，将在本项目的开发中注入新的发理念，智慧与文化引入广州，建设更高品质的生活。万科品牌实力、号召力——万科中国优质住宅的代名词、中国房地产业的持续领跑者。万科品牌文化力——造就高质的人文环境与居住氛围。万科品牌的服务质素——优质的物业管理，使业主享有贴心的服务。（三）、三重核心价值之间的关系�

万科四季花城营销报告(ppt共101张)

中
slogan：万科之美墨城之巅
：
产
品
万科名牌美誉度
即墨别称墨城，千年
形
全国的名牌地产项目
古城；四季花城。
象
即墨生活最高标准。
定
标准化、人性化、细致感、全面家居解决方案。
万科的标准即墨的秩序
位
万科四季花城营销报告( ppt101 页)
万科四季花城营销报告( ppt101 页)
2010年，万科四季花城推广价值体系
产
万科服务从经营导向—产品导向—客户导向的服务理念的成熟蜕变。
品
意味着万科的业主将享受其他品牌下难以企及的美好体验。
360°物业管理
形
愉悦感（全程成熟服务体系）+优越感+被尊重感……
象
被人肯定、赞美的满足感和被人仰视的优越感。
定
位
万科四季花城营销报告( ppt101 页)
万科四季花城营销报告( ppt101 页)
外炼
位
中央高档居住区已渐形成
东部核心地段高档配套区
东部经济开发区，日益成熟，市政、购物、教育、医疗、餐饮、休闲、娱乐⋯⋯等高档配套逐步完善
未来的地段、配套之巅
万科四季花城营销报告( ppt101 页)
万科四季花城营销报告( ppt101 页)
中：
四季还需要一顶新帽子
产
关于产品案名的思考：
上
：从品牌导向、销售需求、市场份额、产品升级（精装）、溢价等各方面出发，
综均要求推广定位更高，覆盖范畴更大，影响力度更强。
合即品牌+品质+品位的综合诉求。
局势研
因此2010年，对于万科四季花城，是自我博弈，自我修正，自我升级的一年。

万科产品设计附加值总结以四季花城为例

产品附加值
定义
狭义附加值：通过设计手段，在规则允许的范围内，为业主带来产权外的额外可使用建筑面积。广义附加值：通过营销手段，赋予室内空间更多的功能意义，同时为业主带来附加的生活方式。
附加值带来一种附加的生活方式，比房子本身更富有生活情调和想象空间；更容易从情感上打动客户！
产品附加值
460,952
365,359 370,722 374,297 373,404 375,658
47,722.50
73,910.00 10,000.00 108,674
439,269 380,722 384,297 383,404 385,658
15.76 1.00 1.00 1.00 1.00
73,910.00 10,000.00 10,000.00
1单元
1单元 1单元 1单元
3a02
502 602 103
89.38
90.57 94.76 113.52
39.06 73.36 1.00 1 80.56
10,000.00
10,000.00 94,448.00 152,162.00
以四季花城为例
产品设计附加值总结
2007年3月15日
设计部:金晓龙
产品附加值
目录
1、缘 2、定
起义
3、营销关系 4、成本关系 4、设计发展
5、客户投诉
6、风险控制
产品附加值
缘起
您看过有复式花园、2楼带地下室、有天窗的洋房吗？------花城七期广告语为什么销售宣传喜欢侧重附加值？
私家天面
4,445 4,435 4,405
464,009 2,000.00 466,009 顶层阁楼毛胚提高了 45０元／平米

居住区规划案例分析万科四季花城

居住区规划案例分析万科四季花城
首先，该项目的区位优势非常明显。

四季花城位于深圳市龙华区，周
边交通便利，距离深圳北站仅有10公里，距离龙华火车站仅有5公里，
可方便居民通勤和出行。

同时，四季花城周边配套设施齐全，有多个商业
中心、医院、学校等，为居民提供便利的生活条件。

其次，四季花城的社区设计也非常人性化。

项目规划了多个小区公园
和绿地，为居民提供了休闲娱乐的场所，并增加了社区的景观美化。

此外，四季花城还规划了融入了步道、健身区、儿童乐园等休闲设施，为居民提
供了一个舒适宜居的居住环境。

再次，四季花城注重了住宅的品质和功能。

项目规划了多个不同户型
的住宅，包括多层住宅、小高层住宅和高层住宅，以满足不同居民的需求。

同时，四季花城还建设了配套设施齐全的物业管理中心，为居民提供优质
的物业管理服务。

另外，项目还规划了商业中心，提供便利的购物和娱乐
场所。

最后，四季花城还注重了生态环境的保护。

项目在规划中充分考虑了
绿化和环境保护，进行了绿地、景观喷泉的布置，并采用了倾斜天台、屋
顶花园等设计手法，增加了居住区的绿化面积。

此外，项目还配备了先进
的排污系统和垃圾处理设施，进一步减少了对环境的污染。

综上所述，万科四季花城是一座具有良好区位优势、人性化社区设计、高品质住宅和生态环境保护的居住区规划案例。

该项目通过合理的规划布
局和配套设施的设置，为居民提供了舒适便利的居住环境，并注重保护生
态环境，是一个充满活力和可持续发展的居住区。

万科案例分析总结

一、知识管理知识点概述：十八、知识的定义：十九、在国内：二十、《辞源》中给出的解释是：人对事物的认识。

二十一、《辞海》：人在社会实践中积累起来的经验。

二十二、《现代汉语辞典》：人们在改造世界的实践中获得的认识和经验的总和。

二十三、在国外：二十四、苏格拉底：经过证实的正确的认识。

二十五、罗素：知识是一个意义模糊的概二十六、德鲁克：是一种能改变某些人（事）的信息，包括使信息成为行动的基础的方式，还包括通过对信息的运用使人或机构有能力进行改变或进行更为有效的行为的方式。

二十七、达文波特：包括已经结构化的经验、价值和有特定涵义的信息及专家洞察力。

二十八、总之：知识是人类对客观世界认识的反映，也是对生产活动和社会实践中不断积累的经验的总结。

二十九、知识的特征三十、知识具有客观性；可存储性；载体多样性；可传递性；可加工性；可共享性；可转化性等特征一、知识管理内涵：知识管理，即对知识的获取、整理、保存、更新、应用、测评、传递、分享和创新等基础环节，并通过知识的生成、积累、交流和应用管理，复合作用于组织的多个领域，以实现知识的资本化和产品化。

它既是对知识及知识过程的管理，也是对知识工作者的管理。

二、知识管理背景：1.知识经济的发展：经济形态由农业社会向工业社会再向后工业社会转化，这就意味着以由生产要素转向投资最终转向创新为动力的经济时代的到来。

OECD 于 1997 年初 ,提出了“以知识为基础的经济”的概念。

标志着传统的以大量消耗原材料和能源为特征的工业经济，正在逐渐被全新的基于最新科技和人类知识精华的经济形态——知识经济所取代。

知识经济作为一种新的经济形态。

它与以往的经济形态最大的区别在于，知识经济的繁荣不是直接取决于资源、资本等硬件技术的数量。

而是依赖于知识和有效信息的积累与运用。

2.管理环境的变化：知识化；网络化；全球化。

3.信息技术的进步：信息与网络产业深刻改变了经济规则，并开始成为新的经济增长点。

20 世纪下半叶以来，世界经济迎来了大规模技术革新和全面复兴的时代。

万科四季花城项目定位与产品建议共105页文档

11
房地产E网-fdcew倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。
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企业白领特征：
他们是伴随着城市的发展迅速形成的新兴群体，属于消费能力增长最快的人群。收入稳定且较高，但积蓄有限。
外地人为主，文化素质高，融合各区域文化特征明显。他们是中山的新人类，生活节奏快，时间观念强，生活注
重品位和细节。置业在地域上没有太多的约束，比较理性，讲求最高性价
比。多属首次置业。
13
需求：生活配套完善，交通便利，距离工作地点较近。追求较高的性价比，有户口的要求。需求以中小户型为主，多注重朝向。
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7、目标客户群的拉升
从长远看，伴随着本项目开发的深入，居住人气逐渐形成，各类配套设施完善，必然带动南区整体区位价值的提升。届时地块的区位资源对产品的支撑力度将大大加强，将有号召力吸引更高档次的目标客户。
悠闲健康
创新现代
本项目形象概念描述
3
3、定位结论
“新中山人”
4
4、特征分析
在外接受教育的回流人士接触外界信息较多的企业主外来人口中高收入人群思想开放、有追求的年青族
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5
5、职业分类
行政事业单位公务员私营企业主企业白领
注：公务员的界定
6
6、目标客户特性需求分析行政事业单位公务员
特征：
工作和收入稳定，有较多积蓄。有较高文化素质，思想观念比较新，容易接受新事物。
高品味生活
良好的居住环境
核心目标客源对产品的需求
完善的配套子女教育
21
享受
质朴

万科四季花城一期成本分析

万科四季花城一期成本分析四季花城一期平面图花城一期园林环境动态成本比目标成本超182万。

其中一期范围内景观成本增加122万；公共景观增加405万, 分摊到一期增加60万, 详见下表:万科四季花城一期景观成本变化对比表项目目标成本动态成本差价公共景观270 330 60（分摊价）组团景观285 339 54私家花园33 95 62建筑小品26 44 18道路建设114 92 －22围墙48 45 -3室外照明45 46 1背景音乐13 15 2零星设施60 70 10合计（万元）8941076182入口广场硬景成本分析入口广场景观动态成本比目标成本增加127万, 增加的主要原因为:1.铺贴面积增加30%, 2130平方米；2.铺贴单价目标成本为: 280元/平方米, 目前动态单方为: 297元/平方米。

单价增加约6%。

3.水景设备花费了35万元。

硬景、软景面积比率硬景、软景、水景造价比率硬景单位面积价格构成:铺贴为130元；结构127元；水电30元；其他为10元。

控制成本的重点是结构及铺贴方案。

从面材分析:石材5295平米, 单价为146元；洗石米431平米, 单价为114元；建菱砖2943平米, 单价为83元；木材413平米, 单价285元。

控制成本的重点在石材的价格及各种材料的面积比例。

入口广场软景成本分析控制软景造价重点在: 1.乔木；2.灌木与地被的面积比。

硬景材料面积比率木材 413 5%洗石米 431 5%软景造价比率地被 3%大、小乔木造价比率小乔木入口广场乔木总计357株, 价格大于等于1000元的仅仅82株, 但是造价却占乔木总造价的79％, 占软景总造价的54％, 控制乔木造价重点在大乔木。

乔木密度为: 0.09株/平方米,相当于11m2/棵树。

软景面积＝灌木面积＋地被面积, 地被与灌木面积比率差别不大, 但是造价就相差8倍左右, 增加地被的面积比率也是降低软景成本的有效方法。

(万科物业)四季花城会所管理方案

银员
1．物业相关知识培训。
吧 2．物业公司礼仪、礼节培训。
5 台 3．技能演练。
生
4.15-4.30 4.15-4.30
采取集熊强
中授课，现场模拟演练。
采取集董咀中授课，良
现场模拟演练。
的要求。达到岗位要求，满足工作质量的要求。达到岗位要求，满足工作质量
的要求。
会所主办
安
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编制总人数：17 人
工作组人员招聘、培训
人员的选聘是组建队伍的重要第一环节。如何在社会的大舞台中择优选贤。结合会所的品牌管理目标。拟订如下招聘和培训计划：
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取用方便。 6．制定合理可行的灭火程序和疏散计划。
会所运作模式
1．会所主要是针对小区业主还是对外开放。 2．会所定时开放时间定：泳池（13：00—23：00）。
其他功能：（8：00—23：00）。
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服务精英成就精英网聚精英
3．会所实行会员制，主要建立稳定的消费顾客，会员可享受适当的优惠政策。以增加业主的参与。
服务精英成就精英网聚精英
花城会所管理方案
一、二、三、四、五、六、
会所概况建立会所运作队伍管理模式会所运作模式会所收费标准费用核算

2023年万科物业经典案例分析题库客服类

次日，该业主家中的对讲机再次出现故障并报修，技术员丙某上门维修，丙某到业主家中维修时，语气生硬的询问业主有什么问题，业主表达昨天才换零件现又坏了，肯定是零件或维修质量的问题，对于收取费用，怨气极大。
丙某在没有具体了解事件通过的情况下，质疑业主为什么不支付维修费用？业主感到非常气愤，便大体将昨天事情通过叙述一遍。此时，丙某再次将对讲机拆开重新调试检查，经查为按钮接触不良而导致对讲机无法正常使用，事后丙某在离开时对业主说：“麻烦你下次投诉我们的维修质量时，有足够的证据再说。”业主之前对丙某的言行已经略有不满，听到此话更加气愤，表达要继续投诉，丙某还是很大声地反复坚持自己的观点。从而导致业主在网上进行投诉。
3、服务中心内部，应加强职工服务意识的灌输，通过交流会的形式就服务过程中的经验与教训进行交流。以指导职工在解决类似问题过程中，采用对的的方式，快捷的为客户提供“满意+惊喜”的服务。
业重规定拆装家居物品，第一个维修人员考虑到业主的维修内容需要专业的木工予以技术支持，而服务中心没有该项技术人员和服务项目所以提供应业主相应装潢公司的热线电话供业主参考选择。第二个维修人员接到业主来电后立即上门尝试着帮业主拆装家居物品，最终解决了业主的需求，受到了业主的表扬。业主对维修人员两种解决方式进行了评价并对第一个维修人员予以投诉。
2、中心在解决相关下水道堵塞的问题中未能预见问题的严重性，对派单未进行有效跟踪，导致信息流失，未安排服务中心技术员及时地对现场情况进行有效的解决，引起住户投诉；
3、客服负责人和技术负责人在公司及部门强调雨天需注意的事项后仍未提高警惕，相关现场检查工作及对住户的提醒未能有效地贯彻到位；
4、部门负责人未针对特殊天气情况组织部门工作人员进行应急部署，组织部门工作人员对特殊天气也许带来的后果进行检查并采用防范措施。

【精品】深圳万科四季花城楼盘详解

【关键字】精品深圳万科四季花城楼盘详解万科四季花城位于龙岗区布吉镇坂田村五和大道，离梅林关口仅，交通非常方便，地铁五号线五和站就在小区的小东门。

小区由万科地产开发，万科物业管理，乃是万科四季花城全国社区的典范。

小区一共分七期，批地时间分为一二三四期为1998年4月，五期为2001年6月，六七期为1998年12月，入伙时间由2000年到2003年，其中一二期是2000年入伙，三期是2001年入伙，四五六期为2002年，七期为2003年。

小区总占地面积37万平米，总建筑面积53万平米，总居住户是4855户，小区绿化率高达40%。

小区车位共有2028个，其中一至六期固定车位552个，非固定车位1045个；七期室内车位203个，露天车位228个。

管理费：一到五期不带电梯为1.1元/M2/月，带电梯为1.8元/M2/月；宽景洋房紫竹苑、翠竹苑、玉竹苑、富竹苑、贵竹苑、鸣竹苑为1.95元/M2/月；金枫苑、银桦苑多层为1.7元/M2/月，带电梯2.3元/M2/月；樱花苑、云竹苑、望月楼为3元/M2/月，商铺为3.25元/M2/月。

停车为费：1.5吨以下的小车为100元/月，1.5吨以上3吨以下大车、20座以上的200元/月，临时停车30分钟不收费，30分钟以上收5元，过夜10元。

有限电视：主机是16元/月，副机7元/月，居家用电是0.73元/度，商业用电是0.89元/度。

水费月用25立方以下是1.8元/方，以上是2.3元/方；门禁卡是45元/张。

小区两房为74平、72.46平、81平、80平和64平，三房面积为86平、99平、106平、105平、104平、111平、115平七种，四房面积分为118平、126平和129平三种，其他的都是顶楼复式。

下面我就花城的户型面积做个详细的介绍。

一期总占地面积是63235平，总建筑面积是80809.33平，有7个苑共799户，分别是杜鹃苑、牡丹苑、紫薇苑、米兰苑、海棠苑、樱花苑、罗兰苑，共72个单元9部电梯；首先是牡丹苑：苑中B、C、D、E、F、G、L、M、N、Y单元是南北通透的，H、J、R、T、A单元为东西向，其中A、B、C、D、E、F、G单元是五层高，其余是六层高。