武汉写字楼市场分析

大道沿线，东起青年路，西
•区域发展成熟，利于企
至黄浦大街；
业形象展示
•现有的写字楼都
•区域优质写字楼物业整体品
•以外资和国内企业为主，
•区域内优质商业、酒店
处于主干道沿线 •未来，该区
质和租金均为武汉市最高水
涉及行业包括金融保险、
和金融配套极为丰富
或十字路口交汇 域仍是写字
平，其中甲级写字楼存量占
制造、社会服务等
•行业包括制造业、好
逐步向北扩
商务氛围浓厚，展示性好；
•交通极为拥堵，办公 数码科技、社会服
展
楼的车行动线混乱 务、贸易等
•区域优质写字楼租金、品质略低
于建设大道及武广商务圈；
项目名称 新时代商务中心
中商广场 中建广场 中铁大厦 2008新长江广场 领秀中南
落成时间 2008
层数 建筑面积（㎡） 目前租金水平（元/㎡）
小企业 中小企业 中大型企业
中大型企业
中小企业 中小企业 中小企业 中小企业
光谷办公市场南北区分明显
光谷北办公主要偏传 统办公，在鲁巷区域 较为集中； 光谷南办公市场主要 偏向大型研发园区类 型写字楼，普遍规模 较大。
联合国际
华乐商务中心
信息产业大厦 东谷银座
宽堂
光谷国际
光谷时代
广场
北
向
洪福添美
紫菘逸
武汉传统优质写字楼，主要分 布在4个区： 1、建设大道商圈； 2、武广商务圈； 3、中南商务圈； 4、光谷商务圈。 武汉新兴优质写字楼，主要分 布在3个区： 1、王家墩CBD； 2、武昌滨江商务区： 3、武昌中北路商务区。
光谷商务圈特征
新兴发展区域，主要针对中小企业和高新 企业，目前吸引力有限，商务氛围一般， 其辐射力不及中南和金融街
武汉市写字楼区域分布
武汉写字楼区域分布图
建设大道金融街特征
基本代表武汉写字楼 最高档次，汇集武汉 顶尖写字楼及各大金 融机构，是外资大公 司首选之地
武广商务圈特征
武汉繁华的商业中心， 人流大，商业辐射华中； 环境略嘈杂，以中高档 写字楼为主
中南中北商务带特征
武昌高档次写字楼与聚集地 核外企及大型公司在武昌首 选；目前供应量大，竞争激 烈，有望成为比肩金融街
武汉市写字楼租户特性分析
➢武汉优质写字楼租户中，主要以制造业、社会服务也、批发和零售贸易、餐饮业及金融保险业务等为主‘ ➢武汉本地企业仅占优质写字楼租户的22%，而内资企业和外资企业比例较大，分别达到40%与38%。
武汉写字楼项目分布图
概况
优劣势分析
租户特征分析 产品特征 市场前景
•优质写字楼主要集中在建设优势：
城市广场
景华庭
慧谷时空
南 向
传统写字楼 产业办公类
光谷软件园
项目地址
武大航域 光谷总部空间
光谷金融港
2.武汉未来甲级（5A）写字楼供应分析
序号
项目名称
开发商
1
民生银行大厦
武汉香利房地产
2
广发银行大厦
3
葛洲坝国际广场
4 泛海国际城市广场
5
武汉中心
6
世茂锦绣长江
7 武汉保利文化广场
钰龙集团 葛洲坝集团 泛海建设 武汉王家墩CBD 世茂集团 保利地产
78,200
70
48
58,900
45
47
73,000
80
30
78,000
40
24
44,000
40
空置率 0 0
1.5% 0 2% 3%
概况
优劣势分析 租户特征分析 产品特征 市场前景
•位于解放大道与青年路两条城市
主干道结合处，交通便捷，商业
优势：
氛围极为浓厚，并拥有酒店等配
套设施；
•区域内优质企业和酒
•位于解放大道与青年路 优势：
两条城市主干道结合处，
•临城市主干道，交通优势
交通便捷，商业氛围极为 明显
•行业包括零售、贸 •甲级写字楼属 •区域内未来
浓厚，并拥有酒店等配套
易、制造业、金融、 于城市综合体的 供应极为有
设施；
•区域内有充足的优势企业、 社会服务等
一个版块
限，商务发
酒店和金融配套
武广商务圈 •区域汇集了大量乙级写
业分散出售给投 剧
的发展，形成了城市的商务 较为拥堵
资型业主
金融中心；
•停车位数量较为紧张，
且停车成本较高
项目名称 新世界国贸 建银大厦
落成时间
层 数
2005 52
1999 50
瑞通广场
2000 29
禧邦可广场
2002 28
武银大厦
1999 28
招银大厦
1997 31
良友大厦
1999 28
福星商会国际大厦 2003 28
浦发银行大厦
2009 22
民生银行大厦
2011 68
元辰国际
2004 25
IFC国际金融中心
2012
41
建筑面积 （㎡）
剩余可租体量（㎡）
104,393
0
74,094
0
销售价格 ---
33,640
0
--
36,000
0
--
29,580
--
--
50,000
0
--
31,560
600
--
45,090
200
--
店配套丰富
•以国内企业为主， 外资企业进驻较少， 但依然有爱普生、 •区域现有的优
•区域内新增 项目主要集
•区域汇集了大量乙级写字楼优质
中在洪山广
中南商务圈
•临城市主干道，可视 写字楼主要集中在中南路、中北
性较好
ABB、马士基等知 质写字楼沿主干
场周边，未
名企业入驻
道分布，可视性
路沿线；
来商务区域
劣势： •武昌核心区位，交通便利，商业、
用
击
名企业入驻，而且租金水 车行动线有较大制约，同时
平也处在较高水平； 也影响其展示性
项目名称 新世界中心 世贸大厦 武广福布斯中心 泰合广场 创世纪大厦 天骄国际
落成时间 2007 1999 1996 1996 2010 2010
层数 建筑面积（㎡） 目前租金水平（元/㎡）
25
68,900
72
60
8
兴业银行大厦
湖北瑞狮汽车服务公司
9
光谷国际广场
10 光谷新世界中心
11 武昌中央文化区
12 积玉桥万达广场
13 IFC国际金融中心
融众国际 新世界地产 万达集团 万达集团 汉江集团
预计上市时间 2012年下半年推出
40-68层 2012 2013 2012 2014 2015 2012
2013
2012 2013 2012 2013 2012
品质及租金较低；
较远。
型企业
光谷写字楼租金及售价：单价高于同区住宅，高端写字楼租金较高
项目
慧谷时空
光谷国际广场
东谷银座 洪福添美城市广场
宽堂
光谷时代广场
紫菘逸景华庭 信息产业大厦
联合国际 华乐商务中心
单价/租金
46-55元/㎡·月 租金毛坯70-75元/㎡·月
装修80-90元/㎡·月 40-50元/㎡·月 55-65元/㎡·月
武汉写字楼市场
胜势投资-2012.4.10
目录
1.武汉写字楼整体市场分析 2.武汉未来甲级（5A）写字楼供应分析 3.光谷写字楼个案分析 4.光谷写字楼未来供应
1.武汉写字楼整体市场分析
武汉市写字楼整体量价分析
（套）
武汉市写字楼成交量价走势
（元/平方米）
250
10000
200 7000
6000
建设大道 整体甲级楼存量的50%
•城市的主干道，公共交
处，可视性佳 楼供应较为
通系统完善
•武汉市绝大多数的外资 •大部分写字楼统集中的区域，
•建银、招银、民生、浦发等
企业均进驻该区域，如通
劣势：
一产权，个别物 竞争将会加
多家银行的武汉分行设立于
用、诺基亚、微软、汇丰
此，带动了区域写字楼市场 •上下班高峰期间，交通 银行等知名企业
•区域内企业以国内 •多以写字楼+商展将会受到
字楼，甲级写字楼市场空 劣势：
与国外大型企业为主，业的形式出现 未来CBD和
间较大；
•航空路高架桥的不合理设 包括佳能、北方华光 •部分散售写字 建设大道区
•区域内优质写字楼发展 置难以缓解该地段交通拥堵 投资、恒大地产、阿 楼为中小企业自 域的严重冲
迅速，不仅吸引了众多知的现状，而且对周边写字楼 里巴巴等企业
所属区域
项目规模（㎡）
建设大道金融圈
95,000
建设大道金融圈 武汉CBD 武汉CBD 武汉CBD 汉阳 中南商圈 中南商圈 光谷商圈 光谷商圈 中南商圈
武昌滨江商务区 建设大道商务圈
73,000 70,000 60,000 136,000 100,000 140,000 50,000 70,000 106,000 180,000 135,996 53,615
5800
6500
7100
7200
7800 8000
150
6000
100
222
148
139
172
4000
50
77
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
106
85
2000
0
0
2010第2季度 2010第3季度 2010第4季度 2011第1季度 2011第2季度 2011第3季度 2011第4季度
套
价格
（数据来源：武汉市房地产信息网）
➢武汉写字楼市场近年成交价格整体上保持上涨态势，尤其是在住宅价格大幅上扬的影响下，写字楼成交价格随之水 涨船高，目前整体市场成交均价7800元/平方米； ➢武汉写字楼市场成交量起伏不定，整体呈现下滑态势，主要是因为目前优质写字楼供应量较少，较多企业对写字楼 品质要求提升，同时多数写字楼均为租赁形式，少数为投资者购买，所以成交量下滑幅度较大； ➢目前武汉写字楼市场对优质写字楼需求较为旺盛，尤其是租赁市场占据写字楼多数市场，未来优质写字楼市场发展 空间较大。
5. 提升物业管理水平，通过软性服务占据优势：未来更多的写字楼项目会聘请知名物业管理公司进 行管理，以提高项目档次，从而吸引国内外知名租户。
3.光谷写字楼个案分析
东湖广场宽堂
5-13F为写字 楼,5梯10户
项目效果图 项目区位图
项目概况
项目名称：东湖广场宽堂 项目地址：东湖高新开发区珞喻路1077号（珞喻路与关山二路交汇处 开 发 商 ：武汉虹景房地产开发有限公司 占地面积：6730平方米 建筑面积：78321平方米 容积率：4.4 标准层面积：1800㎡ 主力面积：150㎡
未来甲级（5A标准）写字楼供应分析
1. 写字楼格局略有变化：未来项目供应中，除了集中在发展成熟的建设大道区域外，政策导致向新 兴发展的CBD区域、沿江商务区以及光谷商务圈也将不断涌现高品质的写字楼；
2. 写字楼多出现在城市综合体中：未来写字楼项目多出现在城市综合体内，与商业、酒店、公寓相 互依托、相互助益；
45
67,000
35
空置率 20%
2000
45
100,209
50
0
20007
26
27,000
52
50%
2006
26
13,500
40
2%
2007
26
27,000
35
11%
2005
32
48,000
43
7%
概况
优劣势分析
租户特征分析 产品特征 市场前景
•优质写字楼主要聚集在 优势：
•主要租户行业类型
以鲁巷广场为核心，西起•区域内配置有一定体量的优质商以光电子信息产业
售价：17800元/㎡（精装）
售价：10000元/㎡ 租金50-70元/㎡ 50-60 45-50元/㎡·月 46-54元/㎡·月 44-52元/㎡·月
物业公司
美好愿景物业
新天地物业
洪荣物业 /
湖北新世纪物业管理有限公司
戴德梁行
紫菘逸景华庭 佳境物业 荣乐物业
香港华超物业
租赁客户层次
中小企业
中大型企业
武汉市写字楼租金水平分析
➢近年来，武汉写字楼的租金水平平稳增长，至2011年第4季度，甲级写字楼租金平均约为 71.8元/平方米/月，较2002年增长28.4元/平方米/月，年均增长约为8.1%；乙级写字楼租 金平均约为50.2元/平方米/月，武汉高端写字楼市场供应不足，需求缺口较大是导致写字 楼整体租金上涨的重要因素
卓刀泉，东至城建学院；业；
为主导，光通信、
•受光谷区域自
•新兴商务圈，商业、商 •城市主干道，可视性较好； 移动通信、激光、 •区域写字楼 身经济的发展
务氛围相对较弱，该商务•区域有政策的大力扶持优势 创意、软件与服务 形成南北两大 及国家对光谷
光谷商务圈 圈的兴起依赖于光谷科技•公交线路方便，未来将有地铁经外包、生物医药与 集群，北向写 的高起点定位
33,000
10000
25000元/㎡
137,000
70000
--
10,000
200
--
53615
53615
--
目前租金水平 （元/㎡） 100 90 80 90 -65 50 55 -120 45 --
空置率 0 0 0 0 -0 2% 1%
30% 60% 2% 100%
概况
优劣势分析
租户特征分析 产品特征 市场前景
园及周边的高校科研机构，过。
高科技农业、环保 字楼多为传统 及政策的倾斜，
因此，其租户类型也以高•劣势：
等，
科技行业为主
•相较于其它商务区，光谷区域道•区域内主要为高科
写字楼形式， 而南向写字楼 多为产业园。
未来光谷商务 市场发展向好。
•整体来看，区域写字楼 路通达性不好，离城市中心区域 技中小企业和创业
3. 写字楼硬件水平有所提升：由于目前武汉市现有的写字楼大部分为90年代末期的遗留产品，硬件 水平远低于甲级标准，而未来大部分写字楼的物业品质较以前有很大提升，并向国内一线城市优 质写字楼看齐；
4. 市场竞争更加激烈：鉴于目前武汉市场真正意义上的甲级（5A级）写字楼较为稀缺，未来写字楼 发展项目供应量不断放大，主要以国内外品牌开发商开发为主，竞争日益加剧；