旧城改造各阶段流程
城市更新项目(拆除重建类)开发报建流程
序号 项目名称 分项名称 是否行政 类审批项 报送部门 前置条件 申报时限 相关政策规定依据 备注
立项阶段（因列入城市更新计划与拆迁谈判的时间不可控。按深圳市城市更新相关法规与各项监管办理，并且各区更新模式不同等因素，列入计划后到完成拆迁，预计最少需要三年。）
1、参照法定图则或政府相关证明文 件确认更新项目范围内是否含有限高 限制、保留文物、独立占地文体公共 设施、政府办公建筑物等敏感因素。 2、根据深圳市各区域不同以龙岗区 深圳市城市更新办法、深圳市 为例，要求前期立项审批阶段，提供 城市更新实施细则、深圳市城 开发企业资质评估、签订前期拆迁监 市更新单元规划制定计划申报 管协议、设立监管账号等前期各项审 查资料。 指引（试行） 3、进行测绘查丈时（报管理局）应 注意尽量将地上原有建筑面积数据做 大以应对专项规划报批中拆建比问题 4、办理测绘、更新意向时注意收集 产权证等相关信息复印件 符合《深圳市城市更新单元规划编制 技术规定》要求 根据《深圳市城市更新单元规划制定 计划申报指引》城市更新单元拟拆除 重建范围应大于城市更新单元总用地 面积70%，拆迁范围原则上不包括未 建设用地。同时确保用于城市基础设 施、公共服务设施或其它公共利益项 目建设用地应大于3000平方米且不小 于拆迁范围用地面积的15%。已完成 征转地的国有土地被非法占用的、基 本农田保护范围内的用地，原则上不 纳入城市更新单元进行申报。 需要区规划管理局更新科报文核准后 转土地整备中心确认，涉及项目四类 用地是否覆盖建设用地。关于非农覆 盖须取得专项复函
消防预审、按预审意见修改后的施工图
35个工作日
关于试行建设工程消防设计技 术审查与行政审批分离工作的 此项工作以消防设计审查为封闭节 通知 点，以政府办文工作日为标准50天换 算为80个自然日（不包含法定节假 20个工作日（如设计 日） 涉及超限审查，市消 申报建设工程消防设计审核和 防局需召开专家评审 消防验收指南 会，时间最少须增加 20天自然日。） 城市排水许可办理指南 应用防空地下室的民用建筑项 目报建审核指南 房屋建筑面积预测算办理指南
拆迁流程
拆迁流程：拆迁之初发布: 2010-1-11 15:14 | 作者: | 来源: 本站原创 | 查看:408次1、什么是拆迁？“拆”，是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除；“迁”，是指对原土地使用者的暂时或永久迁移。
房屋拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。
2、开发商或者政府拆迁的流程是什么？城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。
1、拆迁方式：1）政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁2）拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。
3）拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。
2、拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。
因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。
3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份；2）建设项目批准文件；3）建设用地规划许可证；4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5）拆迁代办单位和评估机构资料。
6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。
）7）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
3、被拆迁户在拆迁之初要注意什么？拆迁补偿：拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。
上海旧改征收流程
上海旧改征收流程
内容:
上海旧改征收的流程一般分为以下几个步骤:
1. 立项及调查。
上海市住房保障和房屋管理局会组织对拟实施征收的旧住宅区进行实地踏勘,了解房屋现状及权属情况,拟定征收范围和配套设施规划。
2. 公告征收方案。
征收方案确定后,由区住房保障和房屋管理局公告征收范围、征收房屋清单、补偿标准等信息,公示期不少于30日。
3. 签订征收协议。
公示期满后,区房管局会与房屋产权人签订征收协议,说明补偿标准、支付方式等内容。
产权人应当自协议签订之日起60日内搬迁。
4. 搬迁安置。
区房管局根据协议约定,在产权人按时搬迁后向其支付相关补偿费用,并安排符合条件的搬迁户入住保障性住房或提供货币补偿。
5. 房屋拆迁。
产权人搬迁后,开发商 Move in,进行房屋拆迁。
6. 项目开发。
拆迁完成后,按既定规划进行旧住宅区的改造开发。
上海旧改征收必须充分听取居民意见,保障合法权益,通过补偿安置使所有权利人达成共识,确保项目顺利实施。
旧改方案流程
旧改方案流程1. 研究旧改需求在制定旧改方案之前，需要充分了解旧改的需求和背景情况。
这一步骤通常包括以下几个方面：•确定旧改的目标和目的•调查旧建筑的状况和使用情况•了解居民的需求和诉求•考察周边的环境和配套设施2. 制定旧改方案在研究旧改需求的基础上，开始制定旧改方案。
这一步骤包括以下几个过程：2.1 方案设计根据旧改的目标和需求，设计出具体的旧改方案。
这一步骤包括但不限于以下内容：•分析旧建筑的结构和功能，确定是否需要重建或部分拆除•设计新建筑的布局和功能，根据居民的需求进行规划•考虑旧改项目的可持续性和环保性2.2 方案评估对制定的旧改方案进行评估，包括经济性评估、技术可行性评估、社会影响评估等。
这一步骤可以帮助确定最佳方案并提出改进意见。
2.3 方案修改根据评估结果和反馈意见，对旧改方案进行修改和优化。
这一步骤通常需要与相关部门和居民进行沟通和协商，以确保方案的可行性和可接受性。
2.4 方案确定最终确定旧改方案，并进行必要的备案和审批手续。
这一步骤通常需要经过相关部门的审核和批准，以确保方案的合法性和规范性。
3. 实施旧改方案一旦旧改方案确定，就可以开始实施旧改工程。
这一步骤通常包括以下几个方面：3.1 工程准备准备旧改工程所需的资源和设备，包括但不限于人力资源、材料和工具等。
3.2 施工实施按照旧改方案进行施工实施，包括拆除、重建、改造等工程活动。
在施工过程中，需要按照相关法规和规范进行操作，确保施工质量和安全。
3.3 监督检查对施工过程进行监督和检查，确保旧改工程按照方案要求进行，及时发现和解决问题。
3.4 竣工验收完成旧改工程后，进行竣工验收。
这一步骤通常包括对工程质量、安全环保等方面的检查和评估。
4. 配套服务旧改方案的实施完成后，还需要提供一系列的配套服务，以确保旧改项目的顺利运营和居民的满意度。
4.1 环境管理对旧改项目的周边环境进行管理和维护，保持环境的整洁和美观。
4.2 设施维护对旧改项目的公共设施和配套设施进行维护和保养，确保其正常运作。
旧城改造项目施工方案与技术措施
旧城改造项目施工方案与技术措施第一节建造工程一、土方开挖：1、施工流程施工准备一场地清理一放灰线一甲方或者监理验线合格一机械就位、开挖一装渣外运一人工挖土清槽、验槽一场地平整一进入下道工序2、施工方案(1) 基坑周围地面堆载应满足以下要求：基坑周围 5m 范|韦|内堆载不得超过lOkpa,同时在东侧边坡加强段车辆行走时应保证车辆距边坡顶不得小于 3m。
(2)最后留 300mm 土采用人工挖，以保护原有土层。
(3)挖土坡度按照经评审、审批的基坑开挖方案施工。
(4)测量控制：开挖后，测量人员随时进行测量，及时洒灰线，防止超挖和欠挖，操作人员一律使用平锹进行清槽和护坡。
(5)验收：土方开挖完成后应即将及时组织业主、监理、设计、地勘等部门对基坑进行隐蔽验收，并浇筑垫层进行封底，防止水浸和暴露。
3、重点、难点部位施工方案(1) 对于开挖后要暴露的管线，采用钢支架进行架空、支护，并采用栏杆进行围护。
(2)工程桩的保护工程桩一旦破坏，会对整个工程结构造成不可想象的后果，因此在土方开挖过程中将重点加以保护。
(3)土方开挖前，操作人员必须认真熟悉桩位施工图，同时对土方开挖深度严格控制。
(4)挖掘方向严格控制按事先控制开挖路线进行作业。
(5) 夜间挖掘外运土方时，要有足够的照明。
4、质量标准(1) 主控项目：开挖标高、长度、宽度、边坡必须符合设计要求。
柱基、基坑、基槽、场地的基土土质必须符合实际要求，并严禁扰动。
(2)普通项目：控制好开挖表面平整度及基底土性。
5、成品保护(1)挖运土方时应注意保护定位标准桩、轴线引桩、标准水准点，并定期复测检查定位桩和水准基点是否完好。
(2)挖土时应对基坑内工程桩做好保护，派专人进行看护，及时与指挥和开挖人员沟通，以防碰撞损坏。
时，应轻提树干使根系舒展，并充分接触土壤，随填土分层塌实。
带土球树木必须塌实穴底上层，而后置入种植穴，填上塌实。
(3)色带种植色带成块种植时，应由中心向顺序退植，坡式种植时应由上向下种植，大型块植或者不问彩色丛植时，宜分区分块种植；独立花坛，应按“中心向外”的程序种植；高低不同品种的花坛苗混种时，先种高的品种后种矮的品种；模型或者花坛，先种植图案的各条轮廓，然后再内部填充。
旧城改造流程
旧城改造流程旧城改造是指对城市中老旧、陈旧的建筑、设施和环境进行改善、更新和提升，以适应城市发展和人民生活需要的过程。
旧城改造是城市更新的重要组成部分，对于改善城市环境、提升城市形象、促进经济发展和提高居民生活质量具有重要意义。
下面将介绍旧城改造的流程。
第一步，规划设计。
旧城改造的第一步是进行规划设计。
规划设计是旧城改造的基础和前提，是保障旧城改造质量和效果的关键。
规划设计需要充分考虑城市的历史文化、地域特点、人文环境和自然资源等因素，确定改造的总体思路、目标定位和重点内容。
规划设计还需要充分征求市民的意见和建议，形成科学合理、广泛参与的规划方案。
第二步，土地征收。
旧城改造需要对一定范围内的土地进行征收，以便进行新的建设和改造。
土地征收需要依法进行，保障土地征收的公平、合理和合法性。
在土地征收过程中，需要妥善安置受到影响的居民和企业，保障他们的合法权益。
第三步，拆迁工作。
在土地征收后，需要进行拆迁工作。
拆迁工作需要按照相关规定进行，保障被拆迁人的合法权益，妥善安置被拆迁人员，并对被拆迁建筑进行合理利用和处理。
拆迁工作需要谨慎、周到，保证拆迁工作的顺利进行。
第四步，基础设施建设。
旧城改造需要进行基础设施的建设，包括道路、水电气等基础设施的更新和改善。
基础设施建设是旧城改造的重要内容，是保障城市正常运转和居民生活的基础。
基础设施建设需要科学规划、合理布局，确保基础设施的完善和便利。
第五步，新建建筑。
在基础设施建设完成后，需要进行新建建筑的工作。
新建建筑需要根据规划设计的要求进行，充分考虑城市的整体风貌和环境，确保新建建筑与周围环境协调一致。
新建建筑需要符合城市的发展需要，满足居民的生活需求，提升城市的形象和品位。
第六步，环境整治。
旧城改造还需要进行环境整治工作，包括对城市环境的改善和提升。
环境整治包括绿化、美化、清理等内容，旨在打造宜居宜业的城市环境，提高城市的品质和吸引力。
第七步，监督验收。
旧城改造的最后一步是进行监督验收。
旧城改造项目流程表
旧城改造项目流程表
一、项目立项
1. 成立项目领导小组,明确项目目标和规划要求
2. 调研拟改造区域的历史文化价值和保护需求
3. 编制项目建议书,报请有关部门审批立项
二、前期准备
1. 做好项目环境影响评价和社会稳定风险评估
2. 制定项目整体规划设计方案,明确保护范围和建设控制要求
3. 公示规划方案,广泛征求社会各界意见并进行调整完善
4. 确定项目资金来源,落实政府投入和社会融资渠道
三、实施改造
1. 对保护建筑进行检测评估,制定保护修缮方案
2. 对拟拆迁建筑进行分类处理,保留价值较高者
3. 实施道路、给排水、供电等基础设施改造工程
4. 遗址公园和历史街区环境整治,打造特色景观
5. 加强项目监督检查,确保工程质量和文物安全
四、后期管理
1. 建立常态化保养维护制度,定期组织文物检查
2. 完善旧城更新管理机构,强化日常巡查监管
3. 制定旧城保护利用规划,发挥历史文化价值
4. 加强宣传教育和社区参与,增强居民保护意识。
旧城改造工程施工方案
旧城改造工程施工方案一、桩基工程施工方案1.施工工艺流程施工工艺流程图2.施工方法：（1）桩位放样：根据甲方提供的测量基准点和轴线进行复测，再据此测出桩位中心，打入定位桩。
（2）埋设护筒：a以桩位中心为基准，埋设十字交叉桩。
b挖护筒坑，挖到下部土层后，钎探证实无地下障碍物即可。
c将护筒放入坑内，拉十字线，调整护筒位置，使护筒中心与十字线交点重合，再在护筒四周填粘土夯实。
d复核桩位，插入钢筋定位。
(3) 钻机就位：移动钻机，使转盘中心与桩位中心重合，再找平垫实，使桩机周正水平。
(4) 钻进成孔:a钻具连接：提引水笼头→主动钻杆→钻杆→加重杆→钻头b钻进技术参数:①压力：钻具自重;②转数：40rpm、70rpm、128rpm;③泵量：108m3/min;c泥浆循环系统①泥浆循环系统：泥浆池→泥浆泵→胶管→钻杆→孔底→孔口→立式涡流浆泵→沉淀池→泥浆池②泥浆性能:粘度20-23s，比重1.10-1.30，含砂量小于5％，胶体率大于90％。
③泥浆性能调整:转，大泵量冲孔30分钟，然后停泵测量孔深，测到终孔孔深才能提钻。
(6)下钢筋笼:起吊钢筋笼，调直，缓慢下入孔内，孔口焊接钢筋和吊筋，将钢筋笼固定在孔口。
(7)下导管:按孔深要求连接导管，吊起缓慢下入孔内。
(8)第二次清孔（换浆正循环清孔）接好清孔帽，置换泥浆使孔内沉渣逐步清除。
直到孔底沉渣达到规定要求为止。
采用该种清孔方法一般在15～30分钟内即可完成。
(9)灌注混凝土:a清孔后立即放好料斗，将隔水塞（球胆）放到导管内固定之。
b采用商品砼灌注。
c混凝土灌注时保证导管底部埋入混凝土1.5-6m。
d混凝土灌注结束后，清洗导管、料斗和机具。
e拔出护筒，用碎石回填桩孔。
3、成孔质量保证措施(1)桩位定位质量保证措施a根据建设单位提供的测量基准点和测量基准线放样定位，经监理和业主复核认可后方可交付使用。
b采用三次定位校正措施。
第一次放样定出孔位中心，并用十字线交叉法确定护筒的挖掘位置。
【城市更新】《城市更新(旧改-棚改)操作实务及风险防范》
《城市更新(旧改、棚改)操作实务及风险防范》涂山青老师【课程简介】城改难！是房开企业共同的感受。
当前我国正处于城市化快速发展期。
快速城市化带来城市更新（旧改）、棚户区和城中村大规模改造。
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精！准！狠！◆拒绝平庸！我们不做无效的培训。
◆讲师视野宏大，课程高屋建瓴。
全程紧盯热点，剖析难点，直击痛点，抓住增长点！◆策略引领，步骤分解，方法演绎，实战实训！让受训学员从观念到心态到方法到技能全面提升。
【培训时间】1～2天【课程主要内容】当前我国正处于城市化快速发展期。
一、认识城市更新（旧改）1．几个相关概念阐释城市更新旧城改造【权威声音】李克强谈棚户区改造【资料】中国棚户区改造2．棚户区改造（1）棚户区改造原则（2）棚户区几种开发方式比较（3）棚户区改造模式3．城市更新（城中村改造）的特点4．旧城改造、城中村改造的意义二、棚改趋势与相关政策解析1．棚改趋势及政策梳理（1）棚户区改造的阶段划分（2）棚改历年政策梳理（3）当前棚改特点【数据】棚改现状的大数据分析（4）棚改货币化：问题与乱象分析2．2019年及今后棚改政策走向分析【小专题】关于棚改货币化安置【案例】棚户区改造类型及典型募投项目3．棚改政策关键点解析（1）财政政策关键点解析（2）土地政策关键点解析（3）融资政策关键点解析（4）税费优惠政策关键点解析（5）其他相关政策关键点解析【案例】“投贷一体化”实施棚户区改造4．工改住相关政策分析5．工业用地棚改相关政策分析【小专题】深圳旧改（棚改）相关政策分析三、城市更新(旧改)模式比较分析1．当前城市更新（旧改）政策梳理2．城市（旧改）中的矛盾焦点分析3．城市更新（旧改）原则4．几种城市更新模式比较“三种类型、十种模式”分析（1）广州模式分析（2）深圳模式分析（3）武汉模式分析（4）西安模式分析（5）郑州模式分析5．企业参与城中村改造的方式分析四、城市更新(旧改)操作流程详解1．城中村改造（旧改）总流程2．土地一级开发（1）前期准备阶段（2）拆迁工作流程【案例】武汉城中村改造项目规划公示（3）开发实施阶段工作流程【案例】市政规划调整让城中村改造泡了汤【小知识】规划的五个层次【案例】规划不严，村民遭遇“二次拆迁”【资料】土地入市程序【资料】武汉市城中村和旧城改造工作程序【案例】城中村改造规划建设审批流程图（4）一级开发中的“天下第一难”：补偿安置①拆迁补偿安置的方式【警示】拆迁冲突何其多②征收补偿方案的内容【案例】某城中村拆迁安置补偿方案③确定拆迁补偿安置标准的技巧【案例】拆迁补偿安置补偿标准(【深圳】) 【案例】广州市城中村改造拆迁成本及补偿标准【案例】武汉市部分城中村改造补偿方案【问题】城中村改造安置房问题【案例】某村改造项目发展战略及整体定位④动迁宣传技巧（动迁宣传“四个方面、八大技巧”详解）3．土地开发的一二级联动（1）什么是一二级联动（2）一二级联动的优势分析（3）一二级联动的操作方式4．土地二次开发（房屋开发）（1）土地二次开发的特点（2）房屋开发的阶段性工作【阶段性工作1】市场研究【阶段性工作2】项目策划【阶段性工作3】规划设计【阶段性工作4】项目施工【阶段性工作5】营销包装【阶段性工作6】销售推广【阶段性工作7】交楼入伙【阶段性工作8】项目收尾【案例】广东某村旧改项目可行性研究报告【资料】市房地产项目开发流程图【资料】城改项目审批事项及流程5．城改项目的经济效益测算五、城市更新中的风险防范1．对风险的认识（1）什么是风险（2）风险的特征2．城市旧改风险类型及其防范（1）土地风险的来源及其防范（2）拆迁风险的来源及其防范（4）政府风险的因素及其防范①地方政府政策把握困难与对策②地方政府配套政策落实难问题与对策③地方政府关系困境与对策【案例】贪腐致某市最大城中村拆迁一波三折（5）财务风险的形式及其防范（6）运营风险的因素及其防范六、城市更新典型案例解析【案例】“旧改之王”缘何遭遇生死风波【附】城中村改造（城市旧改）相关法规、政策索引七、交流、互动（20分钟）课程结束。
旧城改造计划
旧城改造计划随着城市的不断发展，一些老旧的城区也面临着发展和改造的问题。
旧城改造计划是指对城市中老旧、陈旧、不适应城市发展需要的区域进行改造，以实现城市功能的提升和城市形象的改善。
旧城改造计划是城市更新的重要组成部分，对于城市的可持续发展具有重要意义。
首先，旧城改造计划需要从规划和设计上进行全面考虑。
在规划阶段，需要充分调研和分析旧城区的现状，包括土地利用、建筑结构、交通状况等，以便确定改造的方向和重点。
同时，还需要考虑城市的整体发展规划，将旧城改造与城市总体规划相衔接，确保改造后的城市能够更好地融入城市整体发展格局。
其次，旧城改造计划需要注重文化遗产的保护和利用。
在改造过程中，需要充分考虑到旧城区的历史文化价值，保护和修复具有代表性的历史建筑和文化遗产，使其成为城市的历史名片和文化符号。
同时，可以通过文化创意产业的引入，将历史文化与现代产业相结合，实现文化遗产的保护和利用。
另外，旧城改造计划需要注重公共服务设施的建设和完善。
在改造过程中，需要加大对公共设施的建设力度，包括学校、医院、文化娱乐设施等，以满足居民的日常需求。
同时，还需要改善城市的交通、供水、供电等基础设施，提升城市的整体功能和服务水平。
此外，旧城改造计划还需要注重生态环境的保护和改善。
在改造过程中，需要合理规划绿地和公园，增加城市的绿化率，改善城市的生态环境。
同时，还需要加强对污染治理和环境保护工作，提升城市的环境质量，使居民能够享受到更好的生活环境。
最后，旧城改造计划需要注重社会管理和服务的提升。
在改造过程中，需要加强社会管理和服务体系建设，提升城市的管理水平和服务质量。
同时，还需要加强社区建设和居民自治，增强居民参与旧城改造的主体地位，实现城市管理和服务的民主化和社会化。
总之，旧城改造计划是城市更新和可持续发展的重要举措，需要从多个方面进行全面考虑和规划，以实现城市功能的提升和城市形象的改善。
只有通过科学规划和有效实施，才能够实现旧城改造计划的目标，为城市的可持续发展做出更大的贡献。
旧房改造施工程序方案
旧房改造施工程序方案一、前期准备1.1方案编制在进行旧房改造施工前，需要对原建筑物进行全面测量和勘查。
依据勘查结果，制定合理的改造方案。
同时，还需要编制详细的施工图纸和施工方案。
1.2施工许可在计划进行施工前，需要向相关部门申请施工许可证。
申请材料包括项目规划书、施工组织设计、施工图纸、环保方案等。
1.3项目招标进行旧房改造需要各种材料和设备。
因此，需要组织招标，确定合作的材料和设备供应商，并签订合同。
1.4技术人员配备在施工前，需要确定项目经理、施工队长、技术主管等技术人员。
他们在施工过程中将负责各个环节的监督和技术指导。
二、拆除工作2.1安全防护在进行旧房拆除前，需要设置安全防护措施，确保施工过程中零伤亡。
2.2材料准备拆除前需要准备好各种拆除工具和设备，如电动工具、手工工具、防护用具等。
2.3拆除顺序拆除顺序通常为：首先拆除非承重墙体和隔断墙，然后再拆除天花板和地面，最后再拆除承重墙体和结构部件。
2.4垃圾清运拆除后，需要对垃圾进行分类和清运，确保施工区域的整洁。
三、建筑结构加固3.1方案设计根据原建筑的结构情况，设计合理的结构加固方案。
通常包括梁柱增设、墙体加固、地基处理等。
3.2材料准备在进行结构加固前，需要准备好各种加固材料，如钢筋、混凝土、预应力钢束等。
3.3施工工艺在进行结构加固时，需要遵循严格的施工工艺，确保加固效果。
3.4监测与验收结构加固完成后，需要对加固效果进行监测和验收。
确保加固工程符合相关标准和规范。
四、建筑改造和装修4.1空间规划根据业主的需求和设计方案，对原有空间进行重新规划，确保改造后的空间更加合理和舒适。
4.2改造工程改造工程包括拆除、新墙体砌筑、地面和天花板铺设、新门窗安装等。
4.3装修工程装修工程包括涂料、地板、壁纸、吊顶等室内装修。
4.4设备安装在进行改造和装修后，需要安装各种设备和家具，如灯具、电器、厨卫设备等。
五、环保治理5.1扬尘治理在施工过程中，需要进行有效的扬尘治理，确保施工现场无扬尘污染。
旧城改造各阶段流程
旧城改造各阶段流程一、前期准备阶段（时间：一个月）（一）旧城改造办公室（以下简称旧改办）前往地块现场勘查，确定是否符合旧改的条件；如需进行危房鉴定，报区危指办申请危房鉴定。
（二）街道办对将要改造的地块进行入户摸底调查，确定地块的搬迁户数及面积，并征求拟被搬迁范围内的单位和住户意见（需90%以上同意）。
街道办将摸底调查情况整理后报区旧改办。
（三）投资方与旧改办签订旧城改造投资整理协议。
（四）区旧改办向区政府提交旧城改造申请，获得区政府同意将地块纳入旧城改造的批复文件。
二、搬迁实施阶段（时间：五个月）（一）投资方与区旧改办签订委托搬迁工作协议，明确搬迁过程中双方的责权利关系。
（二）投资方、旧改办、银行共同签订资金监管协议。
（三）旧改办依照法定程序确定搬迁代办公司。
（四）由区旧改办编制搬迁维稳评估报告，街道办编制搬迁维稳方案，投资方按照搬迁评估维稳风险等级向区财政缴纳维稳基金。
（五）区旧改办、投资方和搬迁代办公司共同拟定搬迁补赔偿安置方案。
（六）召开搬迁动员大会，由住户代表在大会现场抽取评估公司，邀请公证人员做现场公证。
（七）若搬迁户对房屋实际面积和权证面积存在异议，搬迁户可提出申请，旧改办组织测绘单位对搬迁房屋实际面积进行测量。
（八）在评估公司出具拟搬迁房屋评估价格后，区旧改办和投资方共同明确搬迁安置方案。
（九）将旧城改造批复、搬迁公告、安置方案、补赔偿安置协议（空表）、评估报告等在搬迁现场公示上墙。
（十）带方案进行模拟搬迁，入户签订模拟搬迁安置协议。
若在模拟搬迁期限（64户通常为2个月）内，签约率达到100%，则所签模拟搬迁安置协议正式生效；若在模拟搬迁期限内签约率达不到100%，则终止模拟改造搬迁，所签搬迁安置协议自动终止。
（十一）模拟搬迁安置协议正式生效后，投资方向区旧改办缴纳按时安置返迁户保证金（返迁户搬迁面积乘以评估价的50%）。
（十二）正式开展发放补赔偿款工作。
（十三）搬迁住户向旧改办移交腾空房屋。
深圳城市更新及相关政策解析
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析
国土资源部部长姜大明在2014年全国国土资源工作会议上讲话，表示要严 格限制特大城市新增建设用地。他指出，中国城市建设无序发展，原因就是没有 控制好开放强度，没有划定城市开放边界。中国东部三大城市群发展要以盘活土 地存量为主。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设 用地。
市长许勤在2015年政府工作报告中提出，2014年存量建设用地占土地供应总 量比重达到70%，2015年要深入实施城市更新和土地整备，加快城中村、旧工业 区和旧商业区改造，加大违法建筑查出力度。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析 2012年和2013年这两年，通过城市更新累计供应土地405公顷，收缴 地价156.52亿元；2013年城市更新投资额365.7亿元，占全市固定资产投 资比例从2009年的3.9%上升到14.6%；2014年，投资总额已经达到400亿 元，占到全市固定资产总额的15.6%。2014年，城市更新推向市场的商品 房除去回迁给业主但不算原业主的，净剩余的预售量是256万平方米，占 全市批准预售量的35%，今后将不断增加。 结论：城市更新越来越得到政府和市场重视，并且在土地市场发挥 的作用越来越大。
（一）城市更新的意义 对于政府：
可建设的土地资源越来越少，需要盘活存量建设用地来实现GDP。
对于深圳市来讲意义重大：
2005年至2011年，深圳市以4％的建设用地增量，推动GDP的增长达133% 。现在深圳全市土地面积仅为1991平方公里，人均用地只有133平方米，其中 生态保护线范围用地974平方公里。到2020年，可供新增建设用地只有不到59 平方公里，因此面对经济要发展，土地资源越来越少，出现难以为继的情况 ，只能通过盘活存量用地来实现。
南宁市中华路40号片区旧城改造项目办理流程
南宁市中华路40号片区旧城改造项目办理流程简介一、片区项目改造概况（四个单位企业）：(一)、南宁市城区工业联社,宗地号：0304007号,土地面积,12.3亩。
54户回迁户按1800元/㎡回购5400㎡住房；无偿回建办公用房3000㎡。
项目在业主方三年的积极工作下，南宁市城区集体工业联社依计划已对企业职工进行安置，完成了企业改制，同时对中华路菜市场租户进行了解约清退和市场拆除工作，并已办理好开发用地出让、变性、定规等前期手续，共投资人民币贰仟肆佰万元整（￥24000000.00元）；至此，按政府要求已完成了中华路40号0304007宗地开发项目的前期熟化工作。
现项目旧房已拆迁完毕,地块已完成”三通一平”。
(二)、广西新华书店,宗地号：0304030号,土地面积：4亩。
安置回迁住户80户；回迁面积按1：1.3计还建面积7200㎡，无回建商业面积。
(三)、市房产局直管公房，宗地号：0304029号，土地面积8.7亩。
安置回迁306户,回迁面积按1：1.3计还建面积12000㎡；需从15%的商业面积中,还建20%面积给原业主。
(四)、南宁市电梯厂（即市建安公司），宗地号：0304031号，土地面积：12亩。
安置回迁户68户按1：1.3比例回迁面积6800㎡。
其次，需从15%的商业面积中，还建30%的商业、办公用房给原业主。
70%厂房异地迁往武鸣里建工业区集中置换。
（五）、中华路菜市场片区四块地总计回建面积：34400㎡，商业面积：2000㎡，合计约3.65万平米。
连片开发用地约：37亩；新建面积约12到14万平米（不含负二层地下车库）。
二、政府对该片区项目开发模式定位为：城区连片旧城改造开发模式。
三、项目对接办理流程（步骤）：（一）首先要接收“城区集体工业联社”（12.3亩）项目，获得集体工业联社项目土地熟化人资格《推荐书》交投资方报政府相关部门授理，成为该片区改造项目当然第一“熟化人”资格。
1、集体工业联社（10.3亩）对接交易办法与程序：①、投资方与业主方签订《三方协议书》（2400万元）和《委托代办合同》（300万元）当日，将业主方前期已垫付的投资款人民币贰仟肆百万元（￥24000000.00元）转入业主方指定的银行账户由双方进行双控。
旧城改造流程
旧城改造流程旧城改造流程旧城改造是指对已有城市区域进行系统的改善和更新，以提升城市形象、整体功能和居民生活品质的过程。
旧城改造的目的是使城市更加美观、宜居和具有可持续发展的能力。
以下是旧城改造的一般流程。
第一阶段：规划与调查旧城改造的第一步是进行详细的规划和调查。
规划师和城市规划专家会对旧城区进行实地考察，了解旧城的现状和问题。
他们会绘制旧城的地图，并进行详细的调查，包括人口分布、居住条件、基础设施、交通状况等。
根据这些数据，规划师将制定旧城改造的目标和方案。
第二阶段：设计与评估在第二阶段，规划师和设计师将制定旧城改造的详细设计方案。
他们会投入大量的时间和精力来解决旧城区的问题，包括拆除陈旧的建筑物、扩建道路、增加公共绿地等。
设计方案还会考虑到环境友好和可持续发展的原则，确保改造过程不会对环境造成负面影响。
设计完成后，方案将提交给城市管理部门和相关专家进行评估。
他们将评估方案的可行性、经济性和社会影响，并提出修改意见。
所有的意见和建议都将被纳入最终的设计方案中。
第三阶段：预算与筹资旧城改造需要大量的资金和资源。
在第三阶段，规划师和城市管理部门将制定详细的预算，并确定筹资渠道。
他们可能会申请政府拨款、吸引投资者、申请城市更新基金等。
在筹资过程中，还需要进行详细的财务分析和风险评估，确保资金的有效利用和管理。
第四阶段：施工与管理一旦获得足够的资金，旧城改造项目就会进入施工阶段。
这个阶段需要组织各种资源，包括建筑工人、建筑材料、机械设备等。
建筑师和工程师将负责监督施工过程，确保按照设计图纸进行施工，并确保质量和进度的控制。
城市管理部门还需要对施工过程进行严格的监控和管理，确保安全和环保。
第五阶段：验收与交付一旦所有的施工工作完成，旧城改造项目将进行最终的验收和交付。
建筑师和工程师将检查整个项目的质量和安全性，并与城市管理部门进行验收。
如果发现任何问题或缺陷，将进行改正和修复。
一旦项目通过验收，旧城改造项目将正式交付使用。
旧城改造审批流程
（十）住宅开发处工作流程：（需打印）旧城改造审批手续和办理程序说明如下：第一、开发单位的备案太原市旧城改造领导组办公室对拟参加旧城改造工作的开发单位实行备案制度。
开发单位需提交的资料有：1、参加旧城改造的申请2、开发单位的营业执照原件及复印件3、开发单位资质等级证书原件及复印件4、开发单位法人的身份证明原件及复印件5、开发单位近三年来的工作业绩、财务报表、目前正在履行的合同情况，及管理、技术、劳力、设备等方面的情况介绍。
第二、项目的确定与审批1、由市旧城改造领导组办公室组织有关部门或单位对改造项目的改造范围内的房屋面积、拆迁户数、居住人口、产权性质、经营状况等限期进行调查摸底，并根据旧城改造区域控制性详细规划和改造范围内的调查摸底数据，对改造地块进行初步经济分析。
2、以改造地块的初步经济分析为参考依据，根据全年国民经济和社会发展计划提出年度改造意见，由太原市旧城改造领导组办公室召集会议，通过研究初步选定旧城改造项目，报市政府批准。
3、旧城改造项目批准后，按照旧城改造总体规划和城市总体规划要求，由市规划部门审核确定具体改造地块规划条件；市计委以前期计划的形式下达给太原市旧城改造领导组办公室，以便开展确定项目开发单位等前期工作。
第三、项目单位的确定1、对具备条件的旧城改造项目,根据规划部门确定的规划条件，由市旧城改造领导组办公室委托招标中介机构按照公开、公正、公平的原则对旧城改造项目进行公开招标，确定项目单位。
2、项目单位确定后，给项目单位颁发中标通知书。
3、旧城改造项目单位与旧城改造领导组办公室签订《旧城改造协议书》。
第四、相关建设审批手续的办理1、开发单位凭中标通知书或旧城改造协议书，到市计划、建管、规划、国土、拆迁等部门办理相关建设审批手续。
2、旧城改造项目由计划、规划、土地、房地、建管等部门按程序审批，但审批时间要缩短并限时完成。
具体要求如下：计划部门审批的立项手续要在4个工作日内完成；规划部门审批的规划选址意见书、用地规划许可证、工程规划许可证（以下简称“一书二证”）等有关规划审批手续，要在累计40个工作日（含有关测量时间）内办理完毕；土地部门审批的用地批准意见和土地发证手续要在累计25个工作日内办理完毕；建管部门审批的施工许可有关手续（包括招投标手续），要在20个工作日内办理完毕。
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旧城改造各阶段流程
一、前期准备阶段（时间：一个月）
（一）旧城改造办公室（以下简称旧改办）前往地块现场勘查，确定是否符合旧改的条件；如需进行危房鉴定，报区危指办申请危房鉴定。
（二）街道办对将要改造的地块进行入户摸底调查，确定地块的搬迁户数及面积，并征求拟被搬迁范围内的单位和住户意见（需90%以上同意）。
街道办将摸底调查情况整理后报区旧改办。
（三）投资方与旧改办签订旧城改造投资整理协议。
（四）区旧改办向区政府提交旧城改造申请，获得区政府同意将地块纳入旧城改造的批复文件。
二、搬迁实施阶段（时间：五个月）
（一）投资方与区旧改办签订委托搬迁工作协议，明确搬迁过程中双方的责权利关系。
（二）投资方、旧改办、银行共同签订资金监管协议。
（三）旧改办依照法定程序确定搬迁代办公司。
（四）由区旧改办编制搬迁维稳评估报告，街道办编制搬迁维稳方案，投资方按照搬迁评估维稳风险等级向区财政缴纳维稳基金。
（五）区旧改办、投资方和搬迁代办公司共同拟定搬迁补赔偿安置方案。
（六）召开搬迁动员大会，由住户代表在大会现场抽取评估公司，邀请公证人员做现场公证。
（七）若搬迁户对房屋实际面积和权证面积存在异议，搬迁户可提出申请，旧改办组织测绘单位对搬迁房屋实际面积进行测量。
（八）在评估公司出具拟搬迁房屋评估价格后，区旧改办和投资方共同明确搬迁安置方案。
（九）将旧城改造批复、搬迁公告、安置方案、补赔偿安置协议（空表）、评估报告等在搬迁现场公示上墙。
（十）带方案进行模拟搬迁，入户签订模拟搬迁安置协议。
若在模拟搬迁期限（64户通常为2个月）内，签约率达到100%，则所签模拟搬迁安置协议正式生效；若在模拟搬迁期限内签约率达不到100%，则终止模拟改造搬迁，所签搬迁安置协议自动终止。
（十一）模拟搬迁安置协议正式生效后，投资方向区旧改办缴纳按时安置返迁户保证金（返迁户搬迁面积乘以评估价的50%）。
（十二）正式开展发放补赔偿款工作。
（十三）搬迁住户向旧改办移交腾空房屋。
（十四）搬迁代办公司对搬迁房屋进行拆除、打围平整、产权销户等。
（十五）审计单位对搬迁项目进行审计。
三、土地上市拍卖阶段（时间：两个月）
（一）区旧改办向国土局申请国土证销户。
（二）区旧改办向成都市土地拍卖中心提出土地拍卖申请。
（三）市土地拍卖中心分别向市规划、国土、文化、电业等有关部门发函要求出具土地拍卖相关文件：
1.面积计算（市规划勘察设计院）
2.地籍前前置调查（市地籍调查中心）
3.红拨、界址点成果表（市规划勘察设计院）
4.红线图（市规划局）
5.规划设计条件通知书（市规划局）
6.文物勘探（市文化局）
7.电网配套方案（市电业局）
8.地籍前置调查（市地籍调查中心）
9.起始价评估（市地籍调查中心）
10.搬迁安置审查（市征地事务中心）
（四）与市土地拍卖中心商议土地起拍价和上市拍卖条件。
（五）由市土地拍卖中心上会（土地供应会）审批，并根据旧城改造土地上市条件的要求，制定上市拍卖标书（带返迁设计条件）。
（六）区旧改办与土地拍卖中心签订土地上市工作责任协议（带详细拍卖内容、条件）
（七）市土地拍卖中心在拍卖开始日前30日发布公告，公布拍卖出让宗地的基本情况和拍卖的时间、地点。
招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：
1.出让人的名称和地址
2.出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求
3.投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法
4.索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式
5.招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等
6.确定中标人、竞得人的标准和方法
7.投标、竞买保证金
8.其他需要公告的事项
（八）公司索取土地出让文件，招标拍卖挂牌出让文件主要包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。
（九）报名及缴纳竞买保证金，报名所需资料：报名表、法人代码证书、企业法人营业执照、法定代表人证明书及身份证、资质证书等。
（十）根据土地出让的方式（注：商业兼住宅可挂牌，住宅兼商业或纯住宅必须拍卖）、竞买人数等确定竞价的策略。
（十一）公司竞得土地后办理成交确认手续，签订土地成交确认书，土地成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。
成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。
（十二）公司竞得土地之后，根据成交价格向市土地拍卖中心缴纳服务费。
（十三）公司向市地税局缴纳拍卖总价3%的契税，并与市国土局签订《国有土地使用权出让合同》后，按土地成交价格的50%缴纳土地款给市国土局，经市财政局收取土地成交价的5%的耕保基金和社保基金后，市国土局将余额返还区财政局。
区旧改办收到投资方的返还土地整理成本申请后，上报区政府审批。
审批后区财政局按土地整理成本的50%（已含资金成本）将资金返还投资方。
（十四）公司与市国土局签订土地出让合同2个月后，按土地成交价格的20%缴纳土地款给市国土局，经市财政局收取土地成交价的5%的耕保基金和社保基金后，市国土局将余额返还区财政局。
区旧改办收到投资方的返还土地整理成本申请后，上报区政府审批。
审批后区财政局按土地整理成本的20%（已含资金成本）将资金返还投资方。
（十五）公司与市国土局签订土地出让合同6个月后，按土地成交价格的30%缴纳土地款给市国土局，经市财政局收取土地成交价的5%的耕保基金和社保基金后，市国土局将余额返还区财政局。
区旧改办收到投资方的返还土地整理成本申请后，上报区政府审批。
审批后区财政局按照拍卖土地用途基准地价的20%提取土地出让金、扣除相关的必要税费后，再将30%土地整理成本的剩余部分返还投资方。
（十六）区旧改办按照搬迁总成本的12%作为投资回报，回报给投资方。