房地产开发概述
房地产开发经营概述课件
规范了土地使用权转让的条件、程序和要求，保障 土地交易的公平、公正和合法。
土地使用权收回与终止
规定了土地使用权收回和终止的条件、程序和补偿 标准，维护土地权利人的合法权益。
房地产建设法律法规
80%
建设规划与审批
规定了房地产开发项目的规划、 设计和审批程序确保项目符合 城市规划和相关法规。
经验三： 完善的售后服务
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绿城集团重视物业服务，提供全方位的售后服务，确保业 主在入住后也能享受到高品质的生活体验。
未来发展趋势分析
趋势一： 绿色建筑和可持续发展 趋势二： 智能化和数字化技术的应用 趋势三： 个性化和定制化服务的需求增加
随着环保意识的提高，未来的房地产开发将更加注重绿 色建筑和可持续发展，采用更多的节能、环保技术。
100%
建筑工程质量管理
明确了建筑工程质量标准和监管 要求，保障工程质量安全和消费 者权益。
80%
建筑工程安全管理
规定了建筑工程安全管理的标准 和要求，确保施工过程的安全和 工人权益。
房地产交易法律法规
房地产销售规范
规定了房地产销售的条件、程 序和要求，保障消费者合法权 益和交易公平。
房地产中介服务管理
成功项目介绍
01
项目亮点：
02
03
04
设计独特： 建筑设计融合了 现代与传统的元素，创造出一
个独特的视觉效果。
配套完善： 除了住宅，还配 备了商业街、精品超市、高端 餐饮等，满足业主的全方位生
活需求。
服务优质： 提供全方位的物 业服务，确保业主的生活品质。
成功经验分享
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经验一： 精准的市场定位
房地产开发概述
房地产开发概述在城市化进程的推动下，房地产行业成为了一个重要的经济支柱。
房地产开发作为其中的核心环节，对经济的发展和社会的进步起着重要作用。
本文将就房地产开发的概述进行探讨，包括定义、发展历程、影响因素等方面进行分析。
一、定义房地产开发是指将土地进行合理利用，并通过修建建筑物来满足人们居住、办公、购物、娱乐等需求的过程。
房地产开发包括规划设计、土地开发、建筑施工、销售租赁等一系列环节。
其核心是在市场需求的基础上，通过科学、合理地利用土地资源，创造具有经济价值和社会效益的建筑物。
二、发展历程房地产开发起源于人类最早的定居点的形成。
在传统农耕社会中，人们通过建造简易的住所来满足居住需求，这也可以看作是房地产开发的雏形。
随着城市化的进程，人口增长和经济发展的需要，房地产开发逐渐成为一个独立的行业，并且在现代化的城市规划中扮演着关键角色。
在中国，房地产开发经历了从计划经济到市场经济的转型。
改革开放以前，房地产开发主要由国家计划经济下的政府机构负责，房屋供应与居民需求不匹配，市场化程度较低。
改革开放后，房地产市场逐渐放开，私人开发商逐渐涌现，市场供需逐渐趋于平衡。
同时，房地产开发也成为了拉动经济增长的重要动力之一。
三、影响因素1. 经济因素房地产开发的规模和速度与经济发展密切相关。
经济增长提供了购房、购地和投资房地产的基础。
当经济繁荣时，人们购买力增加，对住房、商业用地等的需求也相应增长。
另外，金融政策、货币供应等因素也会对房地产开发产生直接影响。
2. 政策因素政府的宏观调控政策对房地产市场有着重要的影响。
包括土地政策、房地产税收政策、购房限制政策等。
政府通过政策引导，控制房地产市场波动，以维护市场的稳定和居民的利益。
3. 土地资源土地资源是房地产开发的基础。
城市化进程中，土地的流转和配置是一个复杂而敏感的话题。
土地供给与房地产市场需求的矛盾是一个制约房地产开发的重要因素。
4. 市场需求居民对于各种类型房产的需求直接影响着房地产开发的方向和规模。
房地产开发概述
本章学习要求：1.掌握房地产的基本概念；2.熟悉房地产开发的项目类型、房地产开发的特性；3.了解房地产开发的含义、房地产开发的地位和作用，房地产开发的模式，房地产开发的分类，房地产开发企业的设立与资质等级。
1.1 房地产与房地产开发1.1.1 房地产的基本概念房地产又称不动产（英文中常用real estate或real property表示，大多情况下使用real estate一词），包括土地、建筑物及其他地上定着物，是房屋财产与土地财产的总称，是实物、权益和区位的结合。
在物质形态上房屋财产总是与土地财产连成一体，房依地建，地为房载，二者不可分离；在经济形态上房地产具有价值，承载着相关的权益。
通常所称的物业一般指已建成投入使用的各类房屋建筑物及其附属设备、设施、相关的场地。
1.1.2 房地产开发的含义房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
房地产开发是城市规划的实施过程。
房地产开发是追求经济效益、社会效益、环境效益全面实现的过程，这也是房地产开发应当追求的目标。
房地产开发是提高土地使用的社会经济效益的过程。
房地产开发是通过多种资源、多种专业知识的组合和再造，为人类提供生产、生活空间、并改善人们赖以生存的居住环境的过程。
1.1.3 房地产开发的地位和作用1.房地产开发的地位（1）房地产业是我国国民经济的支柱产业（2）房地产开发在城市建设中占主导地位2.房地产开发的作用（1）有利于加速城市现代化进程（2）有利于城市总体规划的实现（3）为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体（4）为城市政府财政和城市建设提供资金来源（5）为城市中低收入群体提供住房保障1.2 房地产开发模式房地产开发实践中，形成很多的开发模式，但都是在房地产企业发展模式背景下形成的，因此本节谈到的房地产开发模式实质上是结合房地产企业发展模式来阐述的。
房地产开发与经营概述课件
房地产市场的政策分析涉及对各类相关政策的深入研究和分析，以了解政策对市场的影响。政策变化 可能对房地产投资和开发产生重大影响，因此及时了解和掌握政策动态对于投资者和开发商来说至关 重要。同时，政策分析也有助于预测市场变化趋势，为决策提供依据。
04
房地产开发与经营的关系
房地产开发与经营的联系
详细描述
房地产市场的供求分析包括对当前市场上的房地产供应量、 需求量、供求平衡状况以及未来供求变化趋势的预测。通过 对不同区域、不同类型房地产的供求状况进行深入了解，可 以判断市场的竞争状况和投资潜力。
房地产市场趋势分析
总结词
研究房地产市场的发展趋势，包括价格、成交量、租金等指标的变化，对于制定合理的投资策略和规划具有重要 意义。
如智能家居、智能安防、智能物 业管理等，提升居住体验和运营
效率。
多元化产品
未来房地产市场将更加注重产品 的多元化，以满足不同人群的需 求，如长租公寓、共有产权房、 联合办公等，为消费者提供更多
选择。
未来房地产政策走向
调控政策
政府将继续加强对房地产市场的 调控，通过限购、限售、限贷等 政策措施，控制房价上涨，保持
信息共享
开发与经营过程中应保持密切沟通， 及时共享市场信息、技术更新等关键 数据，以便做出快速、准确的决策。
05
未来展望
未来房地产发展趋势
绿色建筑
随着环保意识的提高，未来房地 产市场将更加注重绿色建筑的发 展，通过节能、环保、可持续等 理念，推动建筑业向低碳、生态、
健康的方向发展。
智能化
随着科技的不断进步，未来房地 产将更加注重智能化技术的应用，
详细描述
房地产市场的趋势分析涉及对历史数据的收集和分析，以及对未来市场走势的预测。通过对长期和短期趋势的把 握，投资者可以更好地把握市场机遇，规避风险。同时，趋势分析也有助于开发商制定合理的开发计划和市场策 略。
房地产开发概论
房地产开发概论引言房地产开发是指开发商根据市场需求，购置土地并进行规划、设计、建设、销售和管理各类房地产项目的过程。
房地产开发是一个复杂而多样化的行业，它对经济发展起着重要的推动作用。
本文将概述房地产开发的基本概念、流程和重要性，为读者提供一个初步了解房地产开发的框架。
概念解释房地产房地产是指土地、建筑物以及相关附属设施的总称。
根据用途的不同，房地产可以分为住宅、商业、工业、办公等不同类别。
房地产是社会经济发展的重要组成部分，它不仅提供人们基本的居住和工作场所，还是经济活动的重要载体。
开发开发是指将土地上的自然资源转化为有用的经济资源的过程。
在房地产开发中，开发包括土地的购置、规划设计、建筑施工、配套设施建设等一系列活动。
开发商通常会通过与政府部门的合作，获取土地使用权，并在市场需求的基础上进行规划和设计，最终将土地转化为具有经济价值的房地产产品。
房地产开发流程房地产开发涉及到多个环节和参与者，有一个相对完整的流程。
下面将介绍房地产开发流程的主要步骤。
1.市场调研和项目策划：在开始一个房地产项目之前，开发商首先需要进行市场调研，了解市场需求、竞争对手等信息。
在此基础上，制定项目策划方案，包括项目类型、规模、定位等。
2.土地获取：开发商需要与政府部门合作，购买或租赁适用于开发的土地。
土地的位置、面积、价值等因素将直接影响项目的成败。
3.规划设计：在获得土地使用权后，开发商需要进行规划和设计工作。
这包括确定建筑物的类型、布局、外观等，以及配套设施、道路交通等的规划。
4.建筑施工：一旦规划和设计完成，开发商将开始招标、签订合同，并组织施工队伍进行建设工作。
建筑施工的质量和进度将直接影响房地产项目的品质和竞争力。
5.销售和营销：房地产项目完成后，开发商需要进行销售和营销工作。
这包括制定销售策略、进行广告宣传、组织开放日等，以吸引潜在购房者。
6.物业管理：一旦项目交付使用，开发商需要提供物业管理服务，确保房地产项目的正常运营和维护。
什么是房地产开发(一)
什么是房地产开发（一）引言：房地产开发是指通过购买土地、进行土地规划、设计建筑并销售房产，以获取经济收益的一项行业。
它不仅涉及到物质资产的开发，还包括对市场需求和经济环境的分析。
本文将从房地产开发的定义、流程、主要参与方和风险等方面进行探讨。
正文：一、房地产开发的定义1.1 房地产开发的概念和范围1.2 房地产开发的基本条件1.3 房地产开发的目标和作用1.4 房地产开发与城市规划的关系1.5 房地产开发与建筑设计的关系二、房地产开发的流程2.1 项目策划和市场调研2.2 土地购买和规划设计2.3 开发建设和工程管理2.4 销售和营销策略2.5 项目交付和售后服务三、房地产开发的主要参与方3.1 开发商和投资者3.2 设计师和建筑师3.3 施工单位和工程管理团队3.4 物业管理公司和销售团队3.5 政府部门和监管机构四、房地产开发的风险及应对措施4.1 市场风险和经济周期波动4.2 土地政策和法律风险4.3 施工质量和工期风险4.4 销售和市场风险4.5 竞争对手和风险管理措施五、房地产开发的未来发展趋势5.1 国内外市场需求的变化5.2 环保与可持续发展的重要性5.3 科技创新和数字化转型的影响5.4 城市化进程对房地产开发的影响5.5 政策调整和监管措施的改变总结：通过本文的探讨，我们了解了房地产开发的定义、流程、主要参与方和风险等方面的内容。
房地产开发既是对土地资源的利用，又是满足市场需求的一种经济活动。
在未来，房地产开发将面临着市场需求、环保意识、科技创新以及政策调整等多方面的挑战，但也将开拓更加广阔的发展前景。
房地产业开发概述
房地产业开发概述房地产业是指以土地为基础，通过对土地和房屋的开发和经营，提供给用户居住、办公、商业等各类用途的产业。
房地产业经济的发展，不仅直接影响着社会经济的繁荣与发展，也对城市的规划、建设和环境产生着重要影响。
一、房地产业的背景与发展历程房地产业的发展源远流长，随着人口的增加和城市化进程的推进，房地产业迎来了快速发展的黄金时期。
从最初只有土地交易和房屋建设的简单形式，到后来形成了以房地产开发和资产管理为主的复杂模式，房地产业的发展经历了多个阶段。
其中，改革开放以来，房地产业发展迅猛，成为经济发展的重要支柱。
二、房地产业的主要经营模式1. 房地产开发：房地产开发是指将土地进行规划和设计，并进行房屋建设或改建的过程。
通过购买土地开发权，开发商根据市场需求，设计并建造出适用于居住、商业或办公等业态的房地产项目，然后销售或出租给用户。
2. 物业管理：物业管理是指房地产项目建成后，对其进行日常运营和维护管理的一系列工作。
包括物业服务、设施维护、安全管理、环境卫生等方面，旨在提供良好的居住和工作环境，增加项目的价值和用户的满意度。
3. 招商引资：招商引资是指通过各种渠道吸引企业或个人投资房地产项目，以推动房地产业链的完善和发展。
通过与各类企业合作，引入商业、教育、医疗等不同业态，提升房地产项目的综合价值和竞争力。
三、房地产业的发展趋势与挑战1. 城市化进程加速：随着城市化进程不断推进，人口聚集和城市扩张带动了房地产业的需求。
同时，城市化也给房地产业带来了挑战，包括土地供应矛盾、房价波动等问题。
2. 绿色可持续发展：环保意识的提升和政府政策的引导，使得绿色可持续发展成为房地产业的重要方向。
建筑节能、资源回收利用等技术逐渐应用于房地产项目，推动行业向生态环保的方向发展。
3. 创新科技的应用：新兴科技如人工智能、大数据等逐渐应用于房地产业，提供了更精确的市场预测和经营管理决策支持。
同时，数字化和信息化的发展也改变了房地产交易的模式，推动行业更高效运作。
房地产开发简介课件
4. 建设
按照规划设计进行施工 建设，包括基础工程、 主体建筑和配套设施等
。
5. 销售
将建成的房地产产品进 行销售，回收投资成本
。
6. 物业管理
对已销售的房地产进行 维护、管理和服务。
房地产开发的重要性
总结词
房地产开发对于经济增长、就 业创造、城市化进程等方面具
有重要意义。
1. 经济增长
房地产开发是国民经济的重要 组成部分，对经济增长具有显 著贡献。
政策风险
政策调整
政府的土地、税收、金融等政策可能 影响房地产项目的开发和销售，如果 项目未能及时适应政策变化，可能会 面临经济损失。
规划调整
政府的城市规划和土地利用政策可能 影响项目的建设和运营，如果项目未 能获得所需的规划许可或受到限制， 可能无法按计划进行。
建设风险
工期延误
项目施工过程中可能出现意外情况，如天气灾害、施工事故 等，导致工期延误。
市场销售与售后需要制定合理的定价 策略，加强品牌宣传和市场推广，提 高项目的知名度和竞争力。
04
房地产开发的风险与挑战
市场风险
市场需求变化
房地产市场的需求受到经济、社 会和人口因素的影响，如果开发 项目的定位与市场需求不符，可 能导致销售困难或价格下跌。
竞争激烈
房地产市场竞争激烈，如果项目 缺乏特色或竞争优势，可能难以 吸引消费者。
度控制、质量控制等方面。
建设与施工需要选择有资质和经 验的施工队伍，采用先进的施工 技术和设备，确保工程质量和安
全。
建设与施工过程需要加强成本控 制，优化资源配置，提高项目的
经济效益。
市场销售与售后
市场销售与售后是房地产开发的重要 环节，涉及到市场调研、产品定位、 营销策略等方面。
房地产业开发概述
房地产业开发概述房地产业开发是一个庞大而多样化的领域，它包括了房屋建筑、土地开发、物业管理等各种领域。
作为一个支柱产业，房地产业开发对于经济发展和社会稳定的作用非常重要。
本文将会从以下几个方面对房地产业开发作一个概述。
一、房地产业开发概述房地产业开发涵盖的领域非常广泛，其中包括商品房开发、商业地产开发、工业地产开发、文化产业用地开发等。
房地产业开发的过程涉及到土地收购、规划设计、建筑施工、销售管理等各个环节。
开发的最终目的是为了创造经济效益和社会效益。
二、房地产业开发的现状当前，房地产业开发已经成为我国经济发展的重要支柱产业之一。
中国的房地产市场规模不断扩大，所涉及的人力、资金和资源也在不断地增加。
然而，房地产市场波动较大，存在着市场调控、资金压力等诸多问题。
同时，房地产业的规范化程度还需进一步提升。
三、房地产业发展趋势随着社会经济的发展，房地产业正面临着许多变革。
中央政府对房地产市场的调控政策持续加强，房地产开发商对公益性项目的投资意愿明显增强，绿色建筑、智能建筑和新技术的应用逐渐流行，行业竞争趋于理性。
未来，房地产业将继续发展，但相应的规则也会更加严格。
四、房地产业开发“三高”问题随着房地产业的快速发展，在开发过程中出现了“三高”问题，即金字塔式的高利润、高杠杆和高风险。
这些问题会带来一系列的风险，不仅会对企业自身发展造成威胁，还会对经济社会的稳定造成一定影响。
五、房地产业开发未来的发展方向随着经济和社会发展，房地产业的未来发展将朝着高品质、可持续、智能化和文化化的方向发展。
未来房地产业将更注重生态环境和公共资源的利用和保护，同时加强与其他产业的合作和互动，实现全产业链的协调发展。
六、结论房地产业是一个既有挑战又有机遇的产业。
在未来的发展中，我们应当注重金融风险的控制、房地产开发的质量和规范化、新技术和新模式的应用、发展环境保护产业等多个方面，推动房地产业健康、可持续发展。
房地产开发
房地产开发房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。
在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。
购买房地产是一种重要的投资方式。
2022年1—6月份，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%。
一、基本信息1.1基本介绍房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。
因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。
简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
房地产开发与城市规划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。
为了确定城市的规模和发展方向实现城市的经济和社会发展目标，必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。
1.2概念房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。
所谓房地产开发，是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。
1.3开发数据2012年（壬辰年），全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%扣除价格因素实际增长14.9%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。
房地产开发与经营介绍课件
演讲人
目录
01. 房地产开发概述 02. 房地产开发经营策略 03. 房地产开发经营风险与应对 04. 房地产开发经营案例分析
1
房地产开发概述
房地产开发定义
01
房地产开发是指对土地进行开发、建设、经营和管理的过程。
02
房地产开发包括土地开发、房屋建设、基础设施建设、物业管理等环节。
投资回报策略： 通过优化投资 组合、提高投 资效率等方式， 实现投资回报 最大化
3
房地产开发经营风险与应 对
政策风险
政策变动：政府对房 地产行业的政策调整，
如限购、限贷等
土地政策：土地供 应、土地价格等方
面的政策变化
税收政策：房地产税 收政策调整，如房产
税、土地增值税等
环保政策：环保法规 的实施，如绿色建筑、
施工建设：按照规划设计进行施工建设，
0 4 包括地基、主体结构、装修等
竣工验收：项目竣工后，进行竣工验收，
0 5 取得相关验收证明
销售与租赁：进行项目销售或租赁，实
0 6 现项目收益
物业管理：对项目进行物业管理，确保
0 7 项目正常运行和保值增值
房地产开发类型
1 住宅地产：包括普通住宅、别墅、公寓等 2 商业地产：包括商场、写字楼、酒店等 3 工业地产：包括工业园区、科技园区、物流园区等 4 文化旅游地产：包括主题公园、旅游度假区、文化创意产业园等 5 养老地产：包括养老社区、养老公寓、养老护理院等 6 特色小镇：包括科技小镇、文化小镇、旅游小镇等
03
房地产开发的目的是为了满足社会对住房、商业、办公等各类房地产的需求。
04
房地产开发需要遵循国家法律法规，符合城市规划和土地利用规划。
第四章房地产开发
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5．用途特定 （1）国家机关用地和军事用地； （2）城市基础设施用地和公益事业用地； （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基
础设施用地； （4）法律、行政法规规定的其他用地。
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6．流通的限制性
一般不得转让或出租、抵押。否则需要经过批 准并符合以下全部条件： （1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织 和个人； （2）领有国有土地使用证； （3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权 证明； （4）依法签订土地使用权出让合同，向当地市、 县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、 出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
第一节 房地产开发
一、房地产开发概念 “开发”一词，原意是指以荒地、森林、矿山、水
资源等为劳动对象，通过人力加以改造，以达到 为人类所利用的目的的一种生产活动。以土地和 房屋建筑为对象进行的开发，就是房地产开发。
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1
房地产开发是指房地产企业按照城乡规划 的要求，对土地开发和房屋建设进行“全 面规划、合理布局、综合开发、配套建 设”，及相应的房地产营销和物业管理， 以取得良好的经济效益、社会效益和环境 效益为目的的综合性生产经营活动，包括 从工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地 开发到房屋开发项目建设的全过程。
2．有明确的期限 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（1）居住用地七十年； （2）工业用地五十年；
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（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五 十年；
（4）商业、旅游、娱乐用地四十年； （5）综合或者其他用地五十年。 3、土地使用权出让关系的内容通过出让合同
确定。
4、土地使用权出让关系的法律事实是要式法 律行为。应当签订书面出让合同。
房地产开发概述
房地产开发概述整体来看，房地产开发是一个涉及众多环节且流程复杂的行业。
大致分这几个部分。
首先是土地获取，这是房地产开发的基础。
要么通过政府出让，比如一些城市会进行土地拍卖，众多开发商竞争出价，价高者得；要么通过旧城改造之类的方式，与原土地使用者协商获得土地开发权。
这一步就很不容易，土地的位置、面积、规划用途等都直接影响后面开发的潜力和方向。
拿到土地后就是规划设计环节了。
主要包括确定建筑类型，是住宅、商业还是商住混合型，像很多城市中心的地产项目，往往设计成商业办公加少量住宅的模式，这样能最大化土地价值。
同时，还要规划房屋的布局、容积率、绿化率等重要指标。
在这里，开发商需要和建筑设计师、规划师紧密合作，不过也常常面临各种限制和权衡。
例如想提高容积率多建些房子增加利润，但可能受限于城市规划要求的绿化率，得保证一定的绿化空间。
核心内容还有工程建设部分。
得找建筑施工单位来承建，还得采购建筑材料。
这里工程进度管理非常关键，因为每拖一天就多一天的成本。
我听说有的项目因为资金衔接问题，施工进度时断时续，结果就导致交房时间不断延迟，客户不满，开发商也头疼。
然后是销售宣传环节。
主要包括这些，制作宣传物料，像楼盘的户型图、效果图之类，通过各种渠道宣传，线上线下都少不了。
线上的网站、社交媒体推广；线下的在售楼处举办活动，路边发传单等。
这中间还要考虑定价策略，周边同类楼盘的价格、自身项目的成本与品质都是定价的考量因素。
还有个很重要但容易被忽视的方面是证件办理。
从土地使用证到建设用地规划许可证，再到建设工程规划许可证、施工许可证，最后到预售许可证等一系列证件都需要按程序办理。
缺一个证就可能导致工程停滞甚至受罚。
对了，在房地产开发过程中资金管理也是贯穿始终的。
开发资金从哪里来，银行贷款、自有资金还是其他渠道的融资，都需要精心安排，不然资金链一断后果不堪设想。
房地产业开发概述
房地产业开发概述房地产业开发概述第一节房地产业的概念房地产是土地、房屋财产的总称。
在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
而房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物，如铁路、桥梁等。
房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。
其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。
房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。
它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其它建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。
房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类：第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式。
第二类，是把土地由生地变为建设熟地之后再转让的方式。
第三类，其他方式。
如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；或者购买房地产后等待一段时间再转让；或者接手在建工程后继续开发等。
在本课题中，仅对房地产开发中最常见的依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，而后出售新建房屋的开发模式及开发程序进行探讨。
第二节房地产业的地位和作用房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。
反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产经济活动的参与者。
因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一。
房地产开发基础
房地产业具有如下特点： （1）基础性 （2）关联性、先导性强 （3）高投资，高收益，高风险 （4）地域性 （5）政策性与法律法规影响性
二、房地产开发的含义 房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综 合开发。房地产开发的主要内容是地产开发 和房产开发。 地产是土地及其包括供水、供热、供电、供 气、排水等地下管线以及地面道路等基础设 施的总称。 房产是定着在土地上的各种房屋，它们具有 各自的使用性质和功能。
一、房地产及房地产业 房地产(不动产)Real Estate / Real Property 房地产业： 指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产 开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的 集多种经济活动为一体的综合性产业。
房地产业包括土地开发、房屋建设、房屋 维修与管理、土地使用权的有偿转让与出 让、房屋所有权的买卖、房地产租赁、房 地产抵押、房地产中介咨询等行为，以及 对经济活动进行控制和管理的行为。
4．申请房地产开发项目手册
5．拆迁安置 6．筹集开发资金 7．项目规划设计与报建
第三节 房地产开发与城市化
人口学角度 人口向城市地区集中或农业人口变为非农业人口的过程。
地理学角度 一个地区的人口在城镇和城市相对集中的过程。
社会学角度 农村生活方式转化为城市生活方式的过程。
城市化
经济学角度 农村经济转化为城市化大生产的过程 。
1．位置的固定性或不可移动性 2．耐久性或长期使用性 3．适应性或附加收益性 4．异质性或不一致性 5．弱流动性或较差变现性 6．易受政策影响性 7．对专业管理的依赖性 8．外溢性或相互影响性
四、房地产开发的类型
（一）按开发程度划分 1．生地——可能为房地产开发与经营活动所利用，但不 具有城市基础设施、尚未开发的农地和荒地。 2．毛地——毛地是指具有一定基础设施配套，但地上建 筑物或构筑物需要拆迁而尚未拆迁的城市土地。 3．熟地——熟地是指具有完善的基础设施，具备“三通 一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，能直 接在其上进行房屋建设的土地。（三通一平"（通水、通 电、通路、平整土地）、"五通一平"（通水、通电、通路、 通气、通讯、平整土地）、"七通一平"（通水、通电、通 路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）） 4．在建工程——已经开始工程建设但尚未竣工投入使用 的建设项目，是房地产开发建设过程中的一种中间形态。 5．建成后物业——通常所说的已通过竣工验收、可投入 正常使用的建筑物及其附属物。
房地产开发概述
制定全国性土地使用权有偿出让转让条例
– 1990年5月19日,国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让 1990年 19日,国务院颁布了《 和转让暂行条例》 和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理 办法》 办法》; – 1994年7月5日,全国人大常委会通过了《城市房地产管理 1994年 日,全国人大常委会通过了《 法》,明确规定"国家依法实行国有土地有偿,有限期使用 ,明确规定" 制度" 制度".
我国的房地产制度改革
城市土地使用制度改革
土地使用权有偿出让和转让
– 1987年下半年深圳特区实行试点,允许土地使用权出 1987年下半年深圳特区实行试点,允许土地使用权出 让和抵押; – 1988年福州,海口,广州,厦门,上海,天津等城市 1988年福州,海口,广州,厦门,上海,天津等城市 相继进行试点.
我国的房地产制度改革
房地产生产方式改革
– 原有计划经济中的城市建设是国家投资,分散建设,使城市 规划难以实现. – 城市建设和房地产开发的过程长,涉及面广,特别需要综合 考虑,相互协调,配套发展. – 随着经济体制改革和城市经济发展,出现了城市建设和房地 产生产方式的改革即房地产综合开发,使城市规划和开发建 设紧密结合为一整体. – 综合开发是在1978年提出的"统一规划,统一设计,统一施 综合开发是在1978年提出的" 工,统一分配,统一管理" 工,统一分配,统一管理"的建房方式上发展来的. – 从1980年起,综合开发的思想连同征收土地费,作为一项重 1980年起,综合开发的思想连同征收土地费,作为一项重 要的改革措施,记载在《全国城市规划工作会议纪要》 要的改革措施,记载在《全国城市规划工作会议纪要》中, 成为指导综合开发工作的基本依据.
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5．我国房地产业的发展历程
（1）起步时期（1978-1979年）
（2）复苏时期（1979年-1989年）
（3）膨胀－整顿时期（1990-1997年）
（4）繁荣-膨胀-整顿时期（1998年-）
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3．经济分析：主要分析成本和收益。
经济分析： 以动态分析为主，以静态分析为辅。
主要进行： 项目开发成本分析、现金流量分析， 财务净现值、动态投资回收期、 内部收益率等指标的测算， 盈亏平衡分析、敏感性分析、风险决策分析等
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发展的需要，选择一定规模的用地，统一有步骤地进行征地 动迁、土地开发、基础设施建设、房屋及配套设施的建设和 经营管理，是一项综合性经济活动。它跨越生产和流通两个 领域。
狭义的房地产开发：建设前期的开发工作，即只包括 工程勘察、规划设计、征地拆迁及土地“三通一平”或“七 通一平”部分。
通常所说的房地产开发是指广义的房地产开发概念。 房地产开发要求有周密的规划 。
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③房地产综合开发（最主要的形式）
是以建筑地块和房屋的开发、建造为中心，对某一建 设区域内的基础设施和建筑实行统一规划、综合配套、 协调建设。
房地产综合开发还要求在建设程序上严格遵循客观规 律办事，按照立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投 标、基础设施、主体建筑、配套工程、竣工验收、使用 管理等程序进行，做到各个建设环节紧密衔接、协调发 展，从而实现以最小的投入获取最大效益。
③个体开发 主要是私人住宅建设，以满足家庭的居住需求，在
小城镇尤为普遍。
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（3）开发的区域分：新区开发和旧区开发 ①新区开发
•位置：一般处于城市的外围。 •不适于开发商业中心、写字楼、餐饮及娱乐用房；适合
建造高级住宅和公寓，高级住宅的入住者多为中高收入 阶层，其消费层次和消费水平均比普通居民高。 •征用的土地与旧城区开发相比，新城区的拆迁安置比较 容易，拆迁安置补偿费要比旧城区低。 •开发受周围环境制约少，城市规划条件限制也少； •存在的不利条件。征用农地所必须支付的费用也不断提 高；没有现成的道路系统，建设费用需由开发商承担； 绿地面积所占比例更高，开发商需为此支付较高的绿化
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三、项目工程管理阶段
项目工程管理阶段，主要是指房地产开发项目的施工 管理阶段。主要包括以下几个环节：
1．组织施工招标，科学选择施工队伍； 2．组织监理招标，认真选择监理单位； 3．控制工程质量、施工进度、建设成本，妥善
费用；
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②旧城区
旧城区开发好的获利前景吸引着众多的开发商 优势：
处城市中心， 商业、文化活动的聚集地，在居 民生活中有一定影响，特别是那些具有民族传统 色彩的地方。 好的获利前景吸引着众多的开发商：
人口密集，人流量大，外来人员多来此购物。
适合作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型 的开发项目用地；建成后出售或出租的价格水平 较高，能够给投资经营者带来很大的级差收益。
1．城市化水平的提高与需求的增长 根据表1—1的数据，可以得到与2000年相比城市
化水平的提高引起未来50年住宅自然需求的增长(见 表1--2)。
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表1－2 与2000年相比城市水平的提高引起的 住宅需求增长（单位：亿平方米）
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，本环节主要是筹集土地资金参加土地竞标 工作)； 4．组织设计招标、委托项目设计； 5．筹集开发建设资金； 6 ．动迁、拆迁； 7．办理相关通水、通电、通路、通讯、人防等
手续，做到“七通一平”。
房地产开发的主要准备：技术准备、资金准备、经营管 理人才准备和土地准备等。
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4．项目投资决策 基础：
市场分析、经济分析， 在法律可行、市场可行、经济可行 综合分析开发商所拥有的开发资源 （开发能力、管理能力、融资能力等） 资金因素是取舍一个项目的关键因素。
多个项目的比较：
市场机会评级、总投资、项目建设周期、 建筑技术、销售周期、资金筹措、 收益状 况等因素、各种风险
2.居住水平的提高与住宅需求的增长 3.住宅自然折旧与需求的增长
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三、流动人口增长对住宅的需求拉动
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第四节 房地产开发的基本程序
一、项目决策阶段
房地产开发项目的决策阶段工作质量直接关系到房地产 开发工作的成功与失败。
1．开发项目选定
项目要围绕着市场确定。 （1）根据房地产项目的初步设想状况
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参考教材：
1.王庆春 房地产开发概论
大连：东北财经大学出版社出版社
2.自编 房地产营销
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第一章 房地产开发概述
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第一节 房地产概述
一、房地产的概念
指寓含于房地产实体的各种经济利益以及由此而形成 的各种权利,如所有权、使用权。
1.一种客观存在的物质形态 作为物质存在形态的房地产之土地、房屋及固着在土 地、房屋上不可分离的部分。
2.一项法律上的财产 指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形
成的各种权利，例如所有权、使用权、租赁权等。
(4)差别性
(5)有限性
(6)公共性
以上属于土地的自然属性即自然物体的本身所具有的
特殊性。
(7)用途的多样性 (8)土地使用方式的可变性 (9)社会经济位置的可变性 (10)商品性 以上属于土地的人文特性及土地与人类发生某种关系 时所表现出来的特性。
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2．房地产的商品特性
使用价值。但是必须进行补偿。 旧城区道路狭窄，交通条件较差，市政管线布置
杂乱，容量小而难以满足开发新建的需要。
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二、房地产业的含义和产业归类
1. 房地产业的含义
指从事房地产投资、开发、经营、物业管理 和房屋中介服务的总称。
2．房地产业归类：房地产业属于第三产业
(1)位置的固定性 (2)长期实用性：
居住：70年；工业用地：50年； 科教文化、卫生体育：50年； 商业、旅游、娱乐：40年；综合或其他：40年 (3)高价值性 (4)异质性 (5)有限性 (6)交易的特殊性
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3．房地产的经济特性
(1)具有双重经济身份：消费财产和资本财产 (2)高昂的投资金额特性 (3)局限于一定市场 (4)抵御通胀性 (5)价值的双源性：
（2）需对拟开发的目标物业进行特定的市场分析 及预测 。
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2．开发方案设计
对目标客户的需求状况、购买行为、购买能力 等方面进行详细的分析，按照分析的结论，结合项 目自身资源条件，构思项目建方案。
根据地块的建筑工程规划许可证的规定以及市 场分析的指标，确定项目开发规模、总建筑面积、 配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经济技 术指标和开发建设周期。
投资决策：
最适合开发商的项目及适宜的开发方式 提出项目开发计划 （市场营销策略、技术计划、财务计划、管理计划）
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二、项目准备阶段
项目准备阶段是指从申报项目立项开始，到具备开工条 件前的工作阶段，重点包括以下几个环节：
1．准备立项材料，申请立项； 2．根据城市总体规划编制项目建设规划； 3．申请建设用地(实施建设用地招标出让的城市
在《中国21世纪人口与发展》中，中国人口与发展 的目标是：
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二、住宅的自然需求
住宅自然需求指考虑到城市化发展和提高居住水 平的影响，在扣除自然折旧的情况下，全国城镇需要 增加的住宅数量。
影响住宅自然需求的因素主要有三个：一是城市 化水平；二是提高居住水平的速度；三是住宅自然增 长率。
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房地产开发的含义：
第—，房地产开发是一个动态的过程，是一项从项目 选择、地质勘察、规划设计、施工招标、工程管理到中介 服务、物业租赁与管理等复杂的系统工程。
第二，房地产开发的全过程必须在法律框架内进行。
第三，房地产开发的前提是依法取得国有土地使用权。
第四，房地产开发的对象是基础设施建设与房屋建设。
6．房地产业的社会经济地位
（1）房地产是国民经济的基础性产业
（2）房地产是国民经济的先导性产业
（3）房地产成为我国国民经济的支柱性 产业
（4）房地产与就业
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第三节 房地产业的未来市场空间
主要是未来房地产市场的主体住宅市场的发展空间加预测
一、中国未来人口增长与城市化状况
第一产业：农、林、牧、渔业； 第二产业：矿业、制造业、电力、燃气及水的生产和供应、