青岛万科中心讲义
万科6+2培训
销售公示资料审批 在销售公示资料审批中有客服意见( 上传K2审批截屏或审批邮件或各专业会签) 销售公示资料存档
为未来而改变
Pulte Homes 万科 · 标杆学习巡讲
第一步：温馨牵手
涉及的执行动作 看房服务信息卡
具体标准 在客户首次来访时出示看房服务信息卡并按此进行讲解。
万客会会员发展 全面服务 销售员名片标注 内部神秘客户
买房
客户在买房时想什么？
客户心理一：被小丽骗上了贼船，马上要签约了，万科法务审过 的合同很牛X的，我还是懒得看了，万科可别坑我啊！
客户解读一：购房合同、签约须知清晰
客户心理二：万科的销售员很热情，签约提醒很挺周到，但以我 的智商记不清那么多提醒
客户解读二：签约流程提示可视可查
引言：一个讲了N年的故事--同样的咖啡不同价值—新丁们不妨听听 在期货市场，咖啡豆每磅1美元 大致 25美分一杯
在一般小餐厅或街头咖啡店里煮咖啡
每杯 1美元
在星级宾馆或专门咖啡店
每杯 5美元
在意式咖啡店或星巴克
每杯 15美元
基于客户体验式消费，关注客户体验
为未来而改变
Pulte Homes 万科 · 标杆学习巡讲
心理解读三：销售说辞需全面、客观，特别对不利因素充分提示
Consumer Satisfactional Research 2013
为未来而改变
Pulte Homes 万科 · 标杆学习巡讲
第一步：温馨牵手
在销售现场有红线内外不利因素公示展板 在销售现场有区域沙盘 在销售现场的沙盘上有与红线内不利因素对应的沙盘标识 不利因素现场公示 将不利因素列入合同补充协议中 项目不利因素不同分期的更新记录（要求通过K2审批、营销发起、营销负责人审批、客关负 责人审批、营销分管领导审批） 首次到访客户必须全面介绍 车位公示 在销售现场有公示车位展示板（销售当期车位及总体车位） 物业服务公示 在销售现场有物业内容的介绍（标准模板）
青岛万科商业市场研究
•海信缤纷都市
•浮山后一小区
•中海清江路项目
•阳光山色
•鸿仕雅居
•鼎城
•四季景园
•错埠岭小区
•静湖琅园
•预计在三年左右，在售或未售项目入住基本完成，项目周边 1.5公里范围内常住人口规模将超过10万人，三公里范围内将达 到20万以上，对于万科城商业的实现将提供最为有力的消费支 持。而且，从人群结构上，城市中坚阶层比重将明显增加，集 中性中高端商业将存在巨大需求缺口。
•截止至1月21日,青岛万科具有商业资源，将进行主力店招商项目共有3 个
•所处的开发阶段简介如下： • “新都心”万科城项目
开发阶段：已经拿地，A3地块商业部分的市场定位报告已经完成，正处于主力店招商阶段。
• 李沧新城项目（暂命名）
•开发阶段：已对地块初步规划，进入与政府谈判拿地阶段。
• 即墨新城项目（暂命名）
PPT文档演模板
青岛万科商业市场研究
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
PPT文档演模板
2021/1/6
青岛万科商业市场研究
规划中的地铁M3号线双山站距项目所在地近在咫尺，地铁站点如红色线圈所示。
PPT文档演模板
青岛万科商业市场研究
•1-2•万科城项目
•万科城周边居住人口情况
•水乡苑 •金裕花园
•大山村回迁房
•万科金色城品
•万科城项目
•新都心大二期
•海青家园 •福岭嘉苑
•林语山畔 •名泽慧苑
•兴旺花园 •新侨花园
•万科南山项目
•1-2 • 万科即墨新城
•风情商业——东部商业中心，完善配套与欧洲风情的完美演绎
•餐饮
•带动整个启动期的商业氛围，通过一些比较实用的品牌商家，来带动整 个风情街的人气。
万科企业文化
万科企业文化一、概述万科企业文化是指万科集团在长期发展过程中形成的独特的价值观、行为准则和组织文化。
作为中国房地产行业的领军企业，万科向来致力于打造企业文化，以提升员工凝结力、推动企业发展。
二、核心价值观1. 以人为本：万科始终坚持尊重和关心员工，提供良好的工作环境和发展机会，倡导平等、公正的人际关系。
2. 诚信朴重：万科注重诚信经营，秉持诚实、公正、透明的原则，建立了良好的企业信誉。
3. 创新进取：万科鼓励员工积极创新，不断追求卓越，推动企业持续创新和发展。
4. 共享共赢：万科强调团队合作和共享，倡导员工之间相互匡助、共同成长，实现共赢。
三、行为准则1. 以客户为中心：万科始终把满足客户需求放在首位，提供高品质的产品和优质的服务。
2. 以结果为导向：万科强调结果导向，注重工作效率和绩效评估，鼓励员工以结果为导向的工作态度。
3. 以质量为基础：万科坚持高品质的产品和服务，通过严格的质量控制和管理，确保产品符合客户期望。
4. 以责任为使命：万科倡导员工对企业、对社会承担责任，积极参预公益事业，推动社会可持续发展。
四、组织文化1. 开放共享：万科鼓励员工开放交流、分享经验，倡导团队合作和知识共享，营造积极向上的工作氛围。
2. 学习成长：万科注重员工的学习和个人成长，提供丰富的培训机会和职业发展通道，激励员工不断提升自我。
3. 激励奖励：万科设立了丰富的激励和奖励制度，鼓励员工积极工作、创造价值，实现个人和企业共同发展。
4. 公平公正：万科倡导公平公正的管理，建立了科学、透明的绩效评估和晋升机制，确保员工的权益得到保障。
五、企业文化的价值1. 提升员工凝结力：万科企业文化凝结了员工的共同价值观和行为准则，增强了员工的归属感和认同感。
2. 推动企业发展：万科企业文化鼓励创新和团队合作，激发员工的创造力和工作热情，推动企业持续发展。
3. 塑造企业形象：万科企业文化注重诚信和责任，树立了良好的企业形象，提升了客户和社会的认可度。
万科品牌说辞要点
万科品牌说辞要点一、万科公司简介1、公司成立于1984年5月。
2、万科是中国最大最专业的房地产开发企业。
3、“万科”是房地产行业第一个全国驰名商标。
4、万科的情景花园洋房是房地产行业内第一个申请专利的产品。
5、2010年以销售额1081.6亿，成为全球首家销售额突破千亿元的房地产企业，蝉联三次全世界最大房地产企业。
6、万科提倡低碳、环保、节能的绿色生活理念，充分考虑建筑物与周围环境的协调，集成绿色配置、自然通风采光、新能源利用和智能控制等高新技术进行建筑。
7、公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织，同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的企业。
二、万科企业文化1、万科宗旨：让建筑赞美生命。
2、万科愿景：成为中国房地产行业持续领跑者。
3、万科核心价值观：创造健康丰盛的人生。
三、万科绿色产业化道路1、精装修2、住宅工业化3、绿色房子四、万科的荣誉1、自04年以来多次获得詹天佑奖；2、连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号；3、2010中国企业500强；4、2010中国房地产百强企业综合实力TOP10。
五、万客会1、万客会分为蓝卡、银卡、金卡和铂金卡四个等级；2、万客会的主题推广语——万客会·万科家，家观念包括情感观、人性观、城市观、人文观和社会观。
六、万科物业1、成立于1992年，是中国物业管理的先驱。
2、独有的3G服务：金牌服务、绿色的环境、快乐愉悦的生活。
七、青岛万科的发展历程2006年9月，青岛万科正式成立，同年，万科魅力之城奠基和万客会成立。
2007年，北京万科物业青岛分公司成立，青岛万科的办公楼迁至市南区。
2008年，万科在四方区和即墨市分别开发了万科金色城品和万科四季花城两个项目。
2009年，万科城、万科蓝山两个大盘相继奠基；万科金色城品、万科蓝山、万科城三盘齐发，创享青岛新都心；同年，城阳的万科城市花园也破土动工。
2010年，世园板块首发大作万科生态城项目启动。
策划培训基础知识万科培训教材中国地产之旅
缘起：
1、从99年起，地产向规模化和成熟化迈进 2、地产的营销方法越来越接近产品 ---- 高价值产品的低价值推广 3、品牌好感和知名度转化为投资回报 4、四季花城的案例
出发点：
1、减少营销成本和费用投入 2、整合各种营销手段 3、科学制导产品研发和市场推广
房地产品牌六步：
第一阶段：产品研发 --产品核心：规划、户型、环境、配套、外立面、物业管理、材料 品牌表现：定位、名称、形象（如：标志）
（中文）
销售主张
主广告语（中文） 主广告语（英文） 主题定位（英文） 主买点文案 主题定位（中文）
项目主要买点
价格及促销信息 销售电话
景观篇
ห้องสมุดไป่ตู้通篇
主创意画面
辅助画面 主买点画面
项目主要形象 发展商
主销售信息 主广告语（英文） 主广告语（中文）
主题定位（中文） 主题定位（中文） 项目主要买点
价格及促销信息 销售电话
很大，各项目大小有差异，水准却很高，售价由 2000-5000 元。 描述：产品的个性、特征是本项目最大的突破口。
名称
银都/花园锦官新城/新加坡花园 介绍
规模大，水准高，有前期入伙的口碑效应
描述：几个项目由于入市早，已建立起相当的知名度，在规模、实力、景观等方面吸引圣安卓花园
的客户群。
人口统计说明：30-45 岁，有家庭，有子女，高等教育，文化、商务、媒体等高附加值行业，尊重 自我价值，具有车辆，少部分为私营企业主，是成都中产阶级中的高消费层。
1、媒体创意取胜 2、文案立意独特 3、说理性强
1、案名独特 2、由消费者生活形态出发 3、组合相关资源--宜家家私 4、风格另类
有生命力的创意
1、有生长能力，具有纵向的延展性。 2、有能力开枝散叶，具有横向的延展性。 3、必须持续、隽永，能用长时间的广告。 4、具有鲜明的独立个性。 5、可以移植到别处，不受地域和文化的限制。
【万科中心】绿色建筑
楼道
每层的步行楼梯宽于正常楼道的三倍以上，楼道又分双色“阴阳阶梯”，一半 正常级数，一半小于正常级数一倍，大台阶可以坐人，就像大学教室里的讲座 论坛，每层楼道的空间设计都是一个完整的艺术品，而有了人的活动又成了当 代行为艺术。
3 万科中心规模及区域划分
经济指标
占地面积：61700平方米 建筑面积：121300平方米 建筑高度：35米 水景面积：2750平方米 绿化面积：75000平方米 绿化率＞100%
跨度、钢结构、悬拉索与预应力于一体的新型综合建筑。
2 万科中心的初始印象
外形
像一段竹子，也像一只抽象的恐龙，它在万科中心成为一个设计符号。仰 头墙上灯带被设计成万科中心的形状，进入餐厅公共餐桌也被设计成它的 形状，一个门把手、一张休闲坐椅，不经意间就能看出它的影子，这个建 筑外形在万科中心作为一个设计符号被运用传递出一种诙谐感。
4 绿色建筑的细节与表现
PC（预制混凝土）构件
王石说，住宅产业化改变大量使用木材的木模板传统工法，使用钢模。钢模 材料本身也要碳排放，但木模平均使用6.5次报废，而钢模可以500~600次重 复使用，钢模使用次数的平均排放量远小于木模版的固碳量。住宅产业化较 传统工法比较，不仅大大减少木材使用量，在减少水、水泥的消耗方面也很 明显。 一段成品化的混凝土楼梯，踏板上有两条防滑凹线，也是经钢模压制，纹 理清晰、线条硬朗。细看底部，能发现一些紧固件，整个混凝土楼梯可以直 接运到施工现场加固，而不需要“现浇”，专业上被称为PC（预制混凝土） 构件。 现场展示的PC构件现场还有许多，其中一面外墙，钢筋混凝土、保温层、 外墙装饰、窗框均一次成型，只待运输到施工现场安装，而且精度和质量远 高于现场手工操作
利用中水以及人工湿地做到100%处理污水，并用于景观灌溉以及消防 蓄水。利用中水系统运作的矩形水景池将冷能向上辐射到彩色的铝制建 筑底面再反射下去，调节小气候。
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企划
阶段目标： 通过对赖特有机建筑理念的传达，建立市场对项目的期待和初 步认知，为第一次开盘保证足够的关注和参与度。
阶段策略： 通过线上媒体，以赖特风格的画面与文案描摹，让市场对赖特 建筑理念产生初步认知；线下配合活动，诠释赖特有机建筑理 念，并利用事件营销，达到入市即成关注焦点的目的。
战术要点： 线上宣传、线下活动与现场宣讲对赖特有机建筑的统一而清晰 的理念传达是推广成功的关键。
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
学习改变命运,知 识创造未来
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
【入市形象报纸设计 】
学习改变命运,知 识创造未来
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
形象面试报纸形式一
学习改变命运,知 识创造未来
万科青岛万科城市花园 项目推广策略思路 91PPTXX腾鲤企划
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
提案提纲 Contents
提案项目
一、〖目标设定〗 二、〖策略核心〗 三、〖执行战术〗
学习改变命运,知 识创造未来
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
PART 2
策略核心
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
【策略出发点】
走一条不同于魅力之城的路，但是要同样实现标杆站位
学习改变命运,知 识创造未来
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
【策略切入口】
赖特建筑+全精装社区
学习改变命运,知 识创造未来
万科中心——绿色建筑设计细节
万科中心——绿色建筑设计细节来源丨房地产经理人联盟内容提要万科中心的建筑设计理念万科中心的初始印象万科中心规模及区域划分绿色建筑的细节与表现万科中心的建筑设计理念开放公园：为市民提供更为开放的公共活动场所绿地最大化：超过100%的绿化。
良好的遮荫：为市民留下避暑、嬉戏的最佳去处自然通风：建筑底部架空9至15米，为局部微气候的形成提供条件施工管理：严格贯彻LEED认证对施工管理，以及材料使用的万科中心为什么是这个样子，因为它代表了万科对自然的一个态度，对社会的一个态度。
这栋楼是底层全部架空的，下面更多的用做了绿地，我们在房顶铺的也是绿草坪，不仅仅对原来的草地没有破坏，而且提供了更多绿地，这就是我们对自然的一个态度。
再一个，我们把它架空起来，提供一个公共场所，不仅仅是万科的周年活动在这里举行，它将是公共的一个场所，平时它可以作为市民自由来往的空间，这是给我们所在城市的市民提供一个公共空间，这就是我们万科对未来的一个态度，一个开放的态度。
总重量多达8万多吨，是目前世界上最重的悬拉建筑。
万科中心—建筑师Steven Holl Architects十大知名建筑大师之一在建筑界享有“建筑艺术家”的美誉代表作：芬兰赫尔辛基当代艺术博物馆美国麻省理工学院学生公寓美国西雅图大学教堂明尼苏达大学建筑与景观建筑学系馆美国密苏里州纳尔逊艺术馆布洛克大楼被史蒂芬·霍尔（世界十大建筑大师之一）称为“漂浮的地平线，躺着的摩天楼”一个位于最大化景观园林之上的水平向超高层建筑”万科中心是一个艺术、时尚、环保、节能和建筑充分融合的产物是万科价值取向的一次表达；是中国绿色建筑的典范工程；是万科绿色建筑品牌的里程；万科中心的初始印象外形整个建筑外形像一个个拼接在一起的“长方形盒子”，从造型上看，有点像飞机场的候机楼，由几根大方柱子让整个建筑物成悬空状态，建筑整体挑高9到15米，突出部位阻隔住视线，站在地面上看不到它的全貌，似乎是按“之”字形走势。
万科总部地产策划培训课程122页
分析、房地产政策环境动态分析、市场环境发展动态分析、市 场走势预测分析、典型竞争楼盘动态分析等
做好公开发售前项目造势、定价、开盘 筹备三项主要工作
PPT文档演模板
万科总部地产策划培训课程122页
•3.2 工作方式
• 资源整合
• √在成本控制的前提下，与专业 • 公司合作，完成现场包装中的 • 设计、施工、制作，以及广告 • 投放和公关活动。
•3
在活动中通过对开发商实力 的展示，使客户对项目产生 最大的信心
•4
释放悬念，全方位的展示产品
PPT文档演模板
万科总部地产策划培训课程122页
•2.4.2 开盘时机
通过合理的吸筹过程，充分测试楼盘价格，累计客户资源， 当对市场有较大把握时，可结合销售季节，择吉时开盘。
例如： 9月28日。
——推广费用预算表
接着，告诉甲方有推广能销售的更好
——推广策略
最后最重要的一点，把你明确的工作计划告诉甲方
——营销工作总体时间表
PPT文档演模板
万科总部地产策划培训课程122页
经济收益分析
1、房地产投资及收入估算 2、房地产投资评价指标介绍
静态指标 成本利润率 投资利润率 资本金利润率 静态投资回收期P’b
•2.4.4 开盘方案
开盘方案主要内容
1. 目的 2. 活动程序 3. 活动费用
PPT文档演模板
万科总部地产策划培训课程122页
3 公开发售前策划工作流程
3.1
工作思路
3.2
工作方式
3.3
各节点工作实施流程
PPT文档演模板
万科总部地产策划培训课程122页
•3.1 工作思路
【青岛】向万科学习——住宅产品标准化开发设计流程(4月20)
【青岛】向万科学习——住宅产品标准化开发设计流程(4月20)【课程说明】主办：中房商学院中房博越地产机构时间：2014年4月20-21日地点：青岛【课程大纲】2002年，万科集团发力地产开发，为了实现跨区域的发展和管理，实现规模化发展，制定了“万科项目开发设计流程与成果标准”。
基于此，万科在2003年开展了轰轰烈烈的“标准化”运动，一大批标准化项目在短短的九个月内迅速出现在大江南北，1年之后，在集团做标准化项目设计的一批中坚设计力量回到各自的分公司，就像种子一样撒向全国。
2年之后，万科的销售额就达到了100个亿。
2004年，拥有成熟的标准化实践经验的万科提出了10年之后销售额增加到1000个亿的发展目标，同时开始住宅产业化的研究。
但时，2010年，万科就提前四年完成了目标，这当中，可以说“标准化”功不可没。
至今日，万科的标准化不断在完善，它可以说是在建筑设计上的创新，是一种系统化的创新解决方案。
产品标准化使房地产项目的开发效率大大提升?技术标准化如何使房地产项目的产品缺陷率大大降低?住宅产业化如何提升产品质量?产品创新如何成为企业企业的核心竞争力?【课程特色】◆房地产开发企业如何防范规模化转型带来的产品质量风险?那些策略有助于实现房地产企业的规模化扩张?◆通过流程再造打破边际效益递减的规律，实现业务模式的转变;◆基于流程和成果标准的研发设计管理技能是房地产实现高效开发的基础，项目前期策划和规划的整合将有助于房地产公司的专业决策高效、准确，一次性把事情做对，减少时间成本，减少决策失误成本;◆技术标准化使房地产项目的产品缺陷率大大降低，减少后期整改成本;◆产品标准化和项目标准化使房地产项目的开发效率大大提升的同时，使研发设计团队保持持续的产品创新能力;◆管理标准化是技术标准化、产品标准化和项目标准化发挥效能的前提;◆住宅产业化是产品标准化的实现手段，也是提升产品质量的途径;◆独特的团队管理技能将研发设计团队到造成一个充满活力的学习型团队，将研发设计的的创造性价值激发出来;◆解析万科集团新项目管理流程和研发设计管理体系及在其它公司的应用、实践和发展!【课程对象】各房地产企业董事长、总经理、项目总经理、企划部、总工程师、设计总监、研发总监、工程管理和工程技术部相关管理人员等;各建筑规划设计院所负责人、总建筑师、总工程师、设计师等相关工作人员。
建筑规划基础知识培训(万科)
新城市主义规划设计在城花的实践
4
道路设计 建立安全的步行系统
新城市主义规划设计在城花的实践
5
道路设计 建立安全的步行系统，人行优先-道路装臵
新城市主义规划设计在城花的实践
6
道路设计
街道做为公共空间，注重街道景观的设计 道路对景营造—公建形成的道路对景、住宅过街楼形成的道路对景
新城市主义规划设计在城花的实践
基本名词概念——停车位
随着轿车进入家庭，停车位的指标是现在规划要求中的重要指标
基本名词概念——住宅层数划分
住宅按层数划分 一、低层住宅为一层至三层； 二、多层住宅为四层至六层； 三、中高层住宅为七层至九层； 四、高层住宅为十层及以上。
住宅类型 低层 多层 中高层 高层 超高层 划分标准 1层到3层 4层到6层 7层到9层 10层到11层 12层-18层 18层-100米以下 100米以上 电梯 无要求 无要求 一个电梯 一个电梯 两个电梯 两个或以上 疏散楼梯 普通楼梯 普通楼梯 普通楼梯 普通楼梯 普通楼梯 两个楼梯或剪刀梯
基本名词概念——公共服务设施
公共服务设施 公共服务设施也称配套公建，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商 业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。 公共服务设施最重要的一个指标是“千人指标” 几个数据： 1、根据项目规划总人口，可以大致推出公共服务设施所需总面积： 居住区级——1.6~2.5平米/人，占地2~3平米/人 小区级 ——约1平米/人，占地1~1平米/人 组团级 ——约0.5平米/人，占地0.5平米/人
基本名词概念——公共服务设施
公共服务设施 几个数据： 1、商业需配的公共停车位：0.5~1个/100平米 2、幼儿园：幼儿园每班按30人计，建筑面积约20平米/人——6班制幼 儿园建筑面积约3600平米，用地面积与建筑面积基本相同 3、居委会配臵：每500户70平米 4、物业服务用房按物业管理条例配臵，项目建筑面积的千分之二
房地产培训青岛万科景观设计精细化管理解析培训17日.doc
房地产培训：万科景观设计精细化管理解析培训【课程背景】房地产培训：万科景观设计精细化管理解析培训在品质致胜的房地产时代，怎样充分提升景观的最大价值？怎样通过设计管理和施工管理实现景观成本控制的同时达到附加价值的最大化？不同品类产品的景观侧重点有什么不一样？满足各品类需求的景观配置面积是什么？配置内容，服务半径，布置原则？景观品质提升靠什么体现？增加配置面积还是增加景观成本？在哪里缩减成本最不影响品质？哪些方面不能“砍”？景观可以实现项目价值溢价的最大化，景观的成本又最为隐形难控，龙湖、绿城、星河湾、仁恒、万科等优秀企业已经形成一套自己的成熟方法，借鉴他们的成功是最有效的办法！【学员对象】房地产企业总裁、总经理、副总、核心高管、分公司及项目总经理房地产企业设计管理团队、工程管理团队、营销管理团队和其他职能部门负责人、设计院等。
【讲师介绍】曹老师：中房商学院房地产培训高级顾问；曾就职EDSA北京公司任副总裁，06年加入万科集团总部万创设计管理中心任景观总监。
对于地产类景观有多年设计及现场经验，尤其对客户需求定位及成本控制有专业经验，对地产展示区卖场等营销类景观经验丰富。
代表设计作品：北京CCTV 新大楼景观设计、北京观湖国际社区景观规划、北京山水文园景观设计、北京欢乐谷景观规划设计、上海仁恒滨江花园景观设计等。
在万科期间业绩：深圳兰乔圣菲、第五园、天琴湾、福州金域榕郡、厦门金域蓝湾、长沙金域蓝湾、海口浪琴湾、天津润园等多个中高端项目的设计指导及现场管理工作。
【课程大纲】开题：1.地产景观五个关键要素为客户分析、成本控制、景观特色、绿化操作模式和设计资源利用2.地产景观关键词解析第一章地产品类解析及行业内地产风格和操作模式分析1.万科的品类是如何制定的2.万科景观题材的案例讲解3.龙湖景观模式详解A．龙湖软硬景比例及现场硬景控制B．龙湖景观成本分配比例C．龙湖软景操作11项关键节点要素D．龙湖北方典型示范区图解E．龙湖北方示范区数据分析F．案例图示4.绿城景观模式详解A．绿城规划操作进阶图B．绿城规划对于景观的控制和影响C．绿城典型项目图示5.仁恒景观经典案例详解6.其余公司或项目图解7.地产景观重点要素分解A．入口、B. 特色C. 景观配置8.万科之地产景观操作流程规范图解9.万科项目标准定位及景观确立案例讲解10.万科景观标准化制作过程A．确定标准化的操作纬度B．不同品类及客户群之间的关注点讲析C．标准化制定的具体内容及深度要求D．标准化成果演示11.万科案例分析第二章．景观成本制定及控制1.万科景观成本解析A．景观成本的类别及含项B．各类别及子项所占比例及内容详解C．各类别阶段控制方向D．成本之间如何调整2.万科成本综合控制模式3.成本控制操作解析4.案例解析第三章．万科展示区操作场记1.展示区的四大节点确立和拆解2.展示区三大类别产品题材如何确立3.展示区故事分解和操作4.展示区操作各规范节点5.不同品类客户的展示区关注要点及时长分析6.不同品类客户的需求关键点分析7.典型案例讲解8.万科展示区标准操作模式（10+3）A．万科展示区10+3的样板模型B．为何制定标准？C．10个高层塔楼展示区标准节点D．3个TH或洋房区标准节点E．如何制作形象路（6个标准动作详解+7种标准配置）F．展示区其余标准节点第四章．景观的功能配置1. 满意度调查得来的经验教训2．万科目前社区的景观类投诉分析3. 万科的社区景观功能标准进程4. 针对万科54个项目所做的景观功能调查数据分析详解5. 万科模范社区的景观功能分析6. 外部优秀社区的景观功能分析7. 景观功能制定标准8. 景观功能设置办法和操作案例讲解9. 流程讲解第五章．绿化操作模式1.苗源的选择和确定2.不同类苗源的成本解析3.五种软景操作模式的优劣项解析4.不同的操作模式和成本及操作间的利弊分析5.万科景观相关操作模型解析6.龙湖景观相关操作模型解析7.绿化操作模式的选择8.可利用和借鉴的案例9.典型绿化成本模型【课程说明】[组织机构]：中房商学院中房博越[时间地点]：2014年5月17-18日青岛（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）[培训费用]：人民币3280元/人（含学习费、场地费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
万科品牌集团画册中文PPT课件
万科在发展过程中，注重社会责任，积极参与公益事业，为社会做出了积极贡献。
公司愿景与使命
01
万科的企业愿景是成为中国房地 产行业的领导者，为客户提供高 品质的居住环境和服务。
02
万科的企业使命是不断创新、追 求卓越，为股东和员工创造更多 价值，同时积极履行社会责任， 推动行业的可持续发展。
万科品牌集团画册中文ppt课 件
目录
CONTENTS
• 万科品牌集团简介 • 万科品牌集团产品与服务 • 万科品牌集团市场地位与影响力 • 万科品牌集团企业文化与管理 • 万科品牌集团未来发展与展望 • 万科品牌集团社会责任与可持续发展
01 万科品牌集团简介
CHAPTER
公司背景与历史
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大的房地产开发商之一，总部位于 深圳。
文化传承
支持传统文化传承和创新，促进文化多样性 和交流。
社区建设
以社区为基础，提供优质的公共服务设施和 活动空间，增强社区凝聚力。
教育支持
关注教育事业发展，资助贫困地区学校，提 供教育资源。
绿色建筑与节能减排
绿色建筑
万科致力于推广绿色建筑，通过节能、减排、循环利用 等措施，降低建筑对环境的影响。
减排措施
CHAPTER
战略规划与目标
战略规划
万科品牌集团制定了长期的发展 战略，旨在成为全球领先的房地 产开发商和服务提供商。
目标
万科品牌集团致力于实现可持续 发展，提升企业核心竞争力，创 造更多价值。
技术创新与研发
技术创新
万科品牌集团不断探索新技术、新工艺，以提高开发效率和 产品质量。
房地产培训-故事线006万科城市更新型产品故事线!万科翡翠之光策略终极营销
受城市发展导向，主城不断扩容。本案 位于主城活力的北向延伸轴线中心，将 南侧西海岸开发区繁华气息与北侧辛安 板块串联，是城市扩张的下一片热土。
城市半径·1/3/5km全客群生活与工作圈
THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST
12载6区30盘·与城市同行共生的力量
THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST
新都会1907
生态城
金域华府
中心城
蓝山
从2006年至今，在青岛城市发展浪潮中，万科以前瞻性的眼光与魄力，助力片区崛起， 深耕城阳、新都心、即墨、李沧、平度、西海岸6大片区， 以尊重土地为前提，万科与城市共前行。
沿海岸线发展到四姜，被崂山截断后 纵深直线发展约40公里到即墨
【青岛市西海岸】
沿海岸线发展到中铁世界博览城，从滨海 大道纵深直线发展约11公里到辛安板块
以东岸对标西岸，青岛西海岸，从2014年第9个国家级新区成立到2017年“三湾三城”战略实施，沿海一线土地价值持续飙升， 到目前沿海地产状况房价贵且少，由于城市发展进程加速，价格和资源的影响，沿价值半径北移。
5km半径，365天都会繁华
西海岸热点板块全息生活、1小时通勤青岛 覆盖配套：长江路商圈、海上嘉年华商圈、新城吾悦广场、唐岛 湾公园、小珠山景区、中国石油大学等。
路网通达·多维公共交通纵横新区
THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST
区位价值·主城与产城双重价值交汇之地
THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST
青岛四方区万科城项目简介
房屋销售个案分析表编号：【】1、环境分析区位：该项目位于四方区新都心板块内的中心位置。
四方区作为青岛的老城区，有着悠久的历史：1897年11月前属即墨县，德国侵占青岛后，先后为德、日占胶澳租借地。
1922年北洋军阀政府收回青岛主权后，属青岛辖区。
后与原沧口区合并为四沧区。
1935年5月，首次单独设立四方区；同年9月，四方、沧口两区再次合并为四沧区。
1949年6月青岛解放后仍设四沧区。
1951年8月正式设立四方区。
1954年7月错埠岭划归四方区；1994年青岛市区划调整，四方区面积由22.48平方公里增加至现在的34.55平方公里。
新都心：新都心片区位于四方区长沙路以南、清江路以北、南昌路以东、黑龙江路以西围合区域。
从地理位置上看，该片区位于青岛市主城区的地理中心，处在东部商圈、市北CBD及李村商圈的中间地带，规划面积约3.98平方公里，是青岛市成片开发面积最大的区域之一。
从交通条件上看，黑龙江路、规划中的重庆路快速路、即将开工建设的福州路打通工程和2014年开通的地铁三号线贯穿该区域，交通优势非常明显；从周边环境看，片区内拥有双山、北岭山等自然山体，自然环境比较优越；同时，片区内双山村、保儿村、大山村、小水清沟村等旧村改造正在加快推进，具有旧城旧村改造后项目四至：北邻合肥路，东邻台柳路，南至与西至道路正在规划中。
主要道路动线：合肥路，为双向四车道，车流量较小，路况较好，其联通重庆路与黑龙江路；其中重庆路和黑龙江路均是市主干道，黑龙江路（308国道）为双向六车道，负责市主要交通运输，车流量较大，通行车辆小中大型均有，其北向联通海尔路立交桥，现正处于施工当中，所以经常会出现严重堵车情况；重庆路作为市主干道，为双向八车道，车流量较大，路面长久失修，通行车辆以大中型客运货车为主，其联通市北区、四方区、李沧区和城阳区；交通状况：主要公交线路有3路、23路、306路、318路、363路、368路、378路605路、701路[机场专线]、801路[空调]等10路公交车；其次，预计2014年开通的M3号线地铁双山站位于万科城洛杉矶街区入口处；居住氛围：周边已入住小区有福州路北小区以及双山村安置小区（双山馨城、保尔馨都），其中福州路北小区和鼎都位置相近，均位于市北区，福州路北小区为多层成熟社区，居住人群多是以在这一片区居住时间较长的市民为主；双山村安置小区共有两个，分别是双山馨城和保尔馨都，均为高层，入住人群多是拆迁安置人员以及外来租房人群，入住率较高，整个小区除了比较鲜明的外立面外，其余物业状况比较差，从以入住小区来看，万科城周边居住氛围不浓厚，居住环境较差；周边在建项目有中海清江华府、海信淮安郡、万科蓝山，这些均为规模相对较大的高层社区，待这些项目建成后，会使得万科城周边的居住环境得到改善；商业环境：该项目所属商圈为新都心商业圈，该商圈现正处于规划当中，从规划情况来看，该板块内商业项目有卓越核心商务区，尼斯酒店，红星美凯龙，证大大拇指广场等，待规划完成后，会使得该项目周边的商业环境得到极大改善。
万科地产置业顾问培训ppt课件精选全文完整版
心态篇：第一节
1-1：正确认识“销售”这一职业
7
一、正确认识“销售”这一职业
销售是一种光荣、高尚的职业
乞丐心理
× 推销是乞求、害怕被拒绝和客户提意见
万科置业顾问 的心理角色
使者心理
√ 万科的、专业的、诚信的，将带给客户
快乐、价值。 万科企业使者，企业形象代表
销售是极具挑战和竞争性的职业 付出艰苦努力才有丰厚回报
◆ 客户有明确的需求：包括形态、户型、楼层、朝向等。
◆ 对楼盘某种特别性能不断重复。（如创新的户型设计、2万平米的园林环境）
◆ 对房屋结构及装修设计非常关注。（对样板房的装修和样板区景观反复探讨）
◆ 对付款方式及优惠问题进行反复探讨。
◆ 特别问及邻居职业。
◆ 对售楼人员的接待非常满意。
◆ 爽快地填写《客户来访登记表》，主动索要名片并告知联系电话，要求有信息 及时联系。
16
三、成功置业顾问的3、4、5、6之“3”
② 、蹲得越低，跳得越高——踏实
• 销售→营销→经理→总监 据统计，从事营销行业的人中，80%是 做最基础的销售工作。我们要想成功，就必须从置业顾问做起，一 步一步锻炼自己、提升自己。
• 你拥有一份世界上最具魅力的工作 拒绝用一些冠冕堂皇的头衔 （高级营销代表）来掩盖自己内心的不安！要敢于承认自己就是一 名普通的置业顾问。
万科地产置业顾问培训
━━ 2011年
1
万科的置业顾问素描
置业顾问价值所在
达成产品的销售和溢价 传递企业价值和理念
搭建万科与客户沟通平台
2
万科的置业顾问素描
万科优秀的置业顾问素描
他或她继承并发扬了万科人坚韧 踏实，讲究团队协作，优秀的服 务意识三大传统；
万科地产户型高层培训讲义
第一部分房地产户型策划可以说，户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。
那么什么样的户型类别配置才能紧扣项目总体定位？什么样的户型功能布局才能最大程度地满足消费者现在与将来的生活需求呢？在此我们对涉及户型的一些问题作些探讨，希望我们的研究心得能给您一定的帮助。
户型需要策划表面上看，户型即建筑的室内空间间隔，需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置，因而是一个建筑技术问题，完全是建筑设计师的事。
其实不然。
户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，只有满足了消费者需求的技术才有意义，只有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺，因此户型设计首先是市场问题，其次才是技术问题。
世界上没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型。
而要让户型能恰到好处地满足目标消费者的需求与潜在需求，不仅需要研究这一部分消费者的生活背景、消费心理、消费特征，而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。
而这一切，显然不是设计所能解决的问题而只能是项目策划人的工作，设计师应该是在项目策划人对户型类别配置、每户内功能配置的详细任务书的指导下开展工作才能设计出真正的“好”户型。
户型策划的主要内容有以下几点：1、户型类别配置。
想吸引所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸引不到。
因此户型策划的首要工作即是根据项目所处区位及周边总体环境，结合目标消费者定位，确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？2、户型面积设定。
从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不同，我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在巨大差异。
香港人通常将70㎡做成三房而北方地区二房的面积也大多超过100㎡。
青岛万科中心讲义共34页文档
46、我们若已接受最坏的，就再没有什么损失。——卡耐基 47、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游 48、书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者。——史美尔斯 49、熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟。——孙洙 50、谁和我一样用功，谁就会和我一样成功。——莫扎特
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
西餐
商务餐饮
时尚餐饮
主题餐饮
一
万科广场 商业一层管井分布
万科广场 商业二层管井分布
万科广场 商业三层管井分
万科广场 商业五层管井分布
万科广场 防火分区
万科广场 防火分区
万科广场 防火分区
万科广场 防火分区
万科广场 1#办公楼
万科广场 2#办公楼
4. 办公楼给水立管和水表设于管道井内，商业公共卫生间采用普通 水表，商铺预留给水采用IC卡水表。 5.商业网点一层及四层部分区域为餐饮区域，本设计仅为其预留给 水，具体由专业公司进行二次设计。 热水系统 办公与商业不考虑热水；餐饮部分热水待招租完成后由商户自行设置 局部热水系统。
排水系统
1.本工程污、废水采用合流制。主楼污废水重力自流排入室外污水管。 室内 卫生间采用专用通气立管排水系统。
青岛万科万科广场
北京中建建筑设计院有限公司
万科广场 鸟瞰图
万科广场 鸟瞰图
万科广场 透视图
总平面图
技术指标
万科广场 分区示意图
万科广场 地下二层平面图
万科广场 地下一层平面图
万科广场 一层餐饮区
无法预留上下水
无法预留 上下水及烟道
轻型餐饮
万科广场 四层餐饮区
大中型餐饮 商务餐饮 西餐 轻餐
雨水系统
1.办公楼屋面雨水采用重力流内排水系统，网点屋面雨水采用重力流 外排水系统。
2.外廊雨水采用线性排水沟收集后，经雨水立管散排至室外，具体由 建筑专业处理。
3.屋面雨水设计重现期为5年，地下车库坡道入口处雨水设计重现期 为50年。 消火栓系统 1.消防水池有效容积792立方米（市政两路进水）。
万科广场 3#办公楼
给排水设计
设计范围 本建筑的室内给水系统、污水系统、雨水系统、消火栓给水系统、 自动喷淋给水系统、气体灭火系统、灭火器配置。
给水系统
1. 给水管网从市政给水管接两路DN200给水管，为本期工程供水。 2.市政供水压力为0.15MPa, 引自规划三号线及台柳路。
3. 本工程生活给水系统竖向分为低中高三个区，均由变频调速叠压 供水设备 供水。
2.对于商铺隔油排水，以25米为半径，预留隔油间。
3.对于商铺自喷，采用预作用系统，减少电伴热管道数量，节省投资。
4.对于商铺消火栓，立管设置于商铺内，消火栓设置于外廊外墙，由建筑专 业做好造型设计。
物业管理意见：
1、商业外伸出来的平台，要加排水沟，防止雨水进入商铺。 2、不要在地下室设置隔油池，臭味会污染地下车库，清理也很困难，建议做在 地面。 3、给水给水管要电伴热，避免冬天冻管，发生管道冻结、爆管、不能供水的现 象发生。
经验教训：
一、对于商铺预留给排水（管道走向）： 1．给水本层顶板下敷设，无碍。 2．排水在本层画完后，因其在本层底板下敷设，需要把排水落入下层对图。 （画图次序：先在下层画主线，然后落回上层，用支管引至排水点。） 3．空调冷凝水每层每户独立引至室外线性排水沟。 4．消火栓系统及自喷系统主管（DN100以上穿梁），尽量避免商铺中间出现管 道。 原则：保证风管最低，控制层高，同时保证商铺利益最大化。 5．预留管道尽量贴梁、贴商铺里墙敷设。 二、对于商铺预留给排水 1.对于商铺给水，沿本层顶梁下敷设甩头，设置阀门，IC卡水表待商户承租后， 向物业领取。
2.地下室卫生间污水由污水提升设备（强排型）提升至室外消能井,然 后排入小区污水管网。
3.地下室废水由潜水排污泵提升至室外消能井，然后排入小区污水管 网。
4.商铺预留普通排水点不得接入生活污水。
5.餐饮废水先进行初次隔油，然后汇集到地下层隔油设备进行二次隔 油，提升至室外消能井排入小区污水管网。
6.商业网点 一层及四层为餐饮区域，本设计仅为其预留排水管道，具 体由专业公司进行二次设计。
2.室内用水量40L/S，室外用水量30L/S，持续时间均为3h。
3.商铺外走廊侧墙设置消火栓，采用电伴热保温，保证同层每点均有 两股水柱到达。
自喷系统
1.自喷用水量车库为100L/S（无机械停车），主楼30L/S,持续时间1h。 2.本建筑主楼按中危险Ⅰ级设计，地下车库按中危险级Ⅱ级设计，商 铺危险等级 (中危二级) 3.地下车库采用泡沫—预作用灭火系统。
气体灭火系统
本工程变配电室采用气体灭火系统 。 灭火器配置 灭火器消防危险等级：地下车库为AB类混合火灾，中危险级；变 配电室为E类火灾，中危险级；商业部分为A类火灾，中危险级。 设置于室外的灭火器须满足使用温度-20℃~55℃。
一般需甲方明确的问题：
1、对于餐饮二次隔油，设置室外隔油池还是设置地下隔油污水间？考虑室外覆 土及对环境的影响，建议设置地下隔油污水间。 2、需明确餐饮区域，以便预留条件。 3、1）商业水表设置IC卡水表还是设置室外水表池，建议设置IC卡水表。 2）由于将来办公楼出租出售不定，水费有可能公摊到物业费中，因此建议每层 公共卫生间水表取消，每栋办公楼各自设置总表。