物业管理师《物业经营管理》 模拟题考试试题附答案
物业管理师《物业经营管理》考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第2次)
物业管理师《物业经营管理》考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.通过对各成本开支的必要性进行分析，以确定最佳的实现企业利润最大化和物业增值最大化的成本支出水平，属于（）。
A.事中控制B.防护性控制C.事后控制D.前馈性控制2.物业服务企业在物业管理服务中始终关心的主题是（）A.如何提高成本管理的水平B.如何提高达成物业管理目标的可能性C.如何提高管理收费的使用效益D.如何提高物业管理资金的使用效益3.成本控制的组织体系中，为了有效地进行成本控制，保证经济效益的实现，物业服务企业需实行分级分口管理经济责任制，建立成本控制的组织体系，即建立以（）为基本控制单元的组织体系。
A.成本中心B.费用中心C.责任中心D.控制中心4.零售商业物业运作的相关理论主要集中的领域不包括（）A.中心地理论B.同类零售商聚集理论C.需求外部效应理论D.组合投资理论5.从管理层面上来看，（）是零售商业物业经营管理的更高层次，对于零售商业物业的成功运营也更为关键，是零售商业物业管理的发展方向。
A.策略与运行管理B.现场管理C.组合投资管理D.设施管理6.租户和业主之间可能要协商一个（）作为计算百分比租金的基础。
A.自然平衡点B.盈亏平衡点C.基础租金D.人为平衡点7.物业服务企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出是（）A.管理费用B.营业成本C.财务费用D.人员费用8.【真题】按照住宅小区一股经营服务项目的分类，物业服务企业升展的房屋买卖与租错中介业务，属于（）服务。
A.便民B.居间C.基本D.特约9.【真题】在零售商业项目上，对于仅负责现场管理的物业服务企业，应由其负责的工作是（）。
A.开闭店B.收银C.顾客退换货D.库房物品的管理10.风险的类型是根据不同的标准或参照物来划分的，其中纯粹风险与投机风险是风险按照（）来划分的。
物业管理师《物业经营管理》考试试题模拟训练含答案【3套练习题】
物业管理师《物业经营管理》考试试题模拟训练含答案【3套练习题】答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.在物业经营管理企业中，负责审定某物业的投资计划，并考察资本开支能否有效提高物业价值，来决定是否批准该投资计划的企业是()。
A.物业管理公司B.房地产资产管理公司C.房地产组合投资管理公司D.设施设备管理公司2.房地产投资信托公司按资产投资的类型划分，其形式不包括（）。
A.抵押型B.权益型C.混合型D.留置型3.物业管理投标中，既是投标工作中最重要内容，又直接影响到投标能否成功，必须给予认真对待的工作是（）A.投标书的编制B.投标决策C.报送投标书D.参加开标及答辩会4.【真题】根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产交易包括房地产买卖、租赁和（）。
A.继承B.抵押C.保险D.信托5.现在将3000元存入银行，一年后得到的本利和为3060元，经过l年而增加的60元，就是在1年内让出了3000元货币的使用权而得到的报酬，也就是说，这60元是3000元在1年中的（）A.时问价值B.资本价值C.市场价值D.权益价值6.【真题】关于物业管理招标投标标底的说法，错误的是（）。
A.标底是招标项目的预期价格水平B.标底是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最低限C.标底－般不向投标人公开D.标底是衡量投标单位报价的基本依据和准绳7.收益法又称收益资本化法、收益还原法，适用的对象不包括（）。
A.游乐场B.商店C.停车场D.学校8.下列不属于偿债能力状况修正指标的是（）A.流动比率B.速动比率C.资产损失比率D.长期资产适合率9.【真题】医院护理员的工作延续和补充了（）工作。
A.药剂师B.营养师C.挂号员D.护士10.对一个新建成的零售商业物业而言，日常管理费中的公共能耗费应约占总费用的（）A.30％C.50％D.60％11.【真题】物业经营财务管理中，将长期投资的现金流置计划和管理过程称为（）。
物业管理师(物业经营管理)模拟试卷7(题后含答案及解析)
物业管理师（物业经营管理）模拟试卷7(题后含答案及解析) 题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
1．下面对不良物业资产形成的原始原因、推动器、根本原因说法正确的是()。
A．经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因B．房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器C．银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因D．以上全部正确正确答案：D2．根据()的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A．房地产交易方式B．房地产交易顺序C．购买房地产目的D．房地产类型正确答案：A3．收益递增递减原理可以帮助我们确定()。
A．最佳用途B．最佳集约度C．最佳规模和最佳用途D．最佳规模和最佳集约度正确答案：D4．房地产与其他经济物品，包括房地产市场与其他经济物品市场，房地产价格与其他经济物品价格，有许多不同之处，这些不同点取决于房地产的()。
A．实物B．权益C．特性D．区位正确答案：C5．按房地产的()来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A．收益性B．用途C．地段D．市场性正确答案：B6．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为()。
A．0.060B．0.940C．1.060D．1.064正确答案：D7．某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积为100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。
已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为()元/m2。
A．2290.91B．2386.40C．2832.84D．3003.45正确答案：B8．物业经营管理活动的管理对象通常为()。
A．收益性物业B．经营性物业C．消费性物业D．管理性物业正确答案：A9．房地产投资的利润是通过()来实现的。
A．在极好的条件下购买物业B．在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业C．在合适的时机售出物业D．以上全是正确答案：D10．债券或股票的投资者，可分享房地产的部分收益，成为房地产()。
物业管理师物业经营管理模拟题
物业管理师物业经营管理摹拟题Final approval draft on November 22, 20221.物业经营管理的对象通常是( )。
A.物业资产管理公司B.物业管理企业C.收益性物业D. 自用型物业2.物业经营管理强调为业主提供( )服务，满足其物业投资收益或者企业发展战略及主营业务发展目标需要。
A.设施管理B.运行管理C.价值管理D.资产管理3.物业经营管理的内容不包括( )。
A.物业价值和经营绩效评估B.租赁管理C.物业运行操作管D.房地产开辟4.物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现 ( ) 的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
A.物业务期成本最小化B.物业各期净收益最大化C.租户满意度最大化D.物业价值最大化5.国外通常将写字楼分为( )个等级：6. ( )是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。
A.居住物业B.收益性物业C.公共物业D.所有物业7.关于区域购物中心，表述错误的是()A.建造规模 10 万平方米以上B.有效商业服务半径可达到 200kmC.是一个高效运作的统一体D.通常由一家大型百货公司为主要租户8.市级购物中心建造面积普通在( )。
A. 3 万㎡以上万~3 万㎡之间 C. 3000~10000 ㎡之间㎡以下9.受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指( )物业管理企业。
A.管理型 B 专业型 C 综合型 D 委托型10.别墅(Villa)是指在风景区或者在郊外建造的供休养的住所，下列概念中，惟独( )具有别墅类产品的独有性。
A.空中别墅B.叠拼别墅C.独栋别墅D.双拼别墅11.一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为()A.花园公寓B.错层公寓C.复式公寓D.单间公寓12. ( )是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为企业或者事业单位创造一个良好的生产、办公环境。
物业管理师《物业经营管理》考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)
物业管理师《物业经营管理》考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.收益性物业承租人从物业产权人那里获得占有和使用物业权利。
所采用的方式是（）A.分期付款B.还本付息C.抵押贷款D.支付租金2.一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等，属于房地产市场运行的（）环境。
A.社会B.政治C.经济D.金融3.关于收益性物业的现房价格和期房价格，说法错误的是（）A.物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格B.当为建筑物巳建成的物业时，即为期房价格(含土地价格)C.物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格(含土地价格)D.期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地)为交易标的的价格4.【真题】一般情况下，承租人与出租人在办理退房业务时，承租人收回（）。
A.租金B.能源费C.服务费D.押金5.设备磨损类别中，使设备精度降低、劳动生产率下降的是（）A.第一类有形磨损B.第二类有形磨损C.第一类无形磨损D.第二类无形磨损6.物业经营管理的内容不包括（）A.物业价值和经营绩效评估B.租赁管理C.物业运行操作管理D.房地产开发7.物业管理成本中，关于划清营业成本与期间费用的界限，说法错误的是（）A.营业成本与期间费用两者可以混淆，但不得互相挤占B.成本是在收益实现后即得到补偿C.期间费用计入当期损益D.凡期间费用要按有关规定(或标准)分别计入管理费用或财务费用8.【真题】物业服务企业自行组建专业服务公司为开发商提供前期服务、技术项目和工程管理等咨询服务，属于资产管理运作形式中的（）形式。
A.自营B.合作经营?C.提供交易平台?D.投资管理?9.【真题】成本控制的例外原则主要用于成本的（）中。
物业管理师《物业经营管理》考试试题模拟训练含答案【3套练习题】
物业管理师《物业经营管理》考试试题模拟训练含答案【3套练习题】答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.物业管理的核心工作是（）。
A.配合机构发展战略的实现B.创造－个益于员工健康的高效生产办公环境C.对物业进行日常的维护与维修D.满足房地产组合投资管理者的要求2.风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险管理，体现了风险的（）特点。
A.负面性B.不确定性C.可测性D.必然性3.成本控制的组织体系中，为了有效地进行成本控制，保证经济效益的实现，物业服务企业需实行分级分口管理经济责任制，建立成本控制的组织体系，即建立以（）为基本控制单元的组织体系。
A.成本中心B.费用中心C.责任中心D.控制中心4.物业管理成本中，关于划清营业成本与期间费用的界限，说法错误的是（）A.营业成本与期间费用两者可以混淆，但不得互相挤占B.成本是在收益实现后即得到补偿C.期间费用计入当期损益D.凡期间费用要按有关规定(或标准)分别计入管理费用或财务费用5.人工福利费中，工会基金按工资总额的（）计算。
A.2％B.3％C.4％D.5％6.房地产市场运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。
A.政治环境B.经济环境C.法律制度环境D.金融环境7.【真题】在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本的持续时间称为（）。
A.折旧年限B.耐用年限C.经济寿命D.自然寿命8.对于功能单－、设计独特的餐馆物业，因为几乎不可能不花太多的费用来改变其用途或调整其使用功能，在这种情况下，投资者－般很重视房地产的（）特点。
A.各异性B.适应性C.合理性D.政策性9.【真题】企业－定时期内主营业务收入净额同平均流动资产总额的比值是（）。
A.净资产收益率B.总资产周转率C.流动资产周转率D.总资产报酬率10.【真题】下列权利义务中，属于房屋承租人的义务是（）。
物业管理师(物业经营管理)模拟试卷23(题后含答案及解析)
物业管理师（物业经营管理）模拟试卷23(题后含答案及解析) 题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
1．房地产资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使()。
A．房地产的价值最大化B．物业的净经营收入最大化C．物业的有效毛收入最大化D．物业的经营费用最小化正确答案：A2．物业经营管理活动的管理对象通常为()。
A．居住物业B．公共物业C．收益性物业D．特殊物业正确答案：C3．()有着稳定的市场需求，投资风险较小。
A．经济适用住房开发项目B．商业物业开发项目C．工业物业开发项目D．出租物业开发项目正确答案：A4．收益性物业是房地产投资信托基金和机构投资者进行房地产投资的主要()。
A．物质媒介B．物质条件C．物质基础D．物质载体正确答案：D5．房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。
以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现()的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。
A．收入最大化B．利润总额最大化C．价值最大化D．成本最小化正确答案：C6．建筑规模一般在1万～3万m2之间，服务人口在10万～30万人。
年营业额在1～5亿元之间，该物业为()。
A．市级购物中心B．地区购物商场C．居住区商场D．邻里服务性商店正确答案：B7．不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值()。
A．下降B．上升C．不变D．不能确定正确答案：A8．仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有()。
A．更长的经济寿命B．更显著的各异性C．更强的适应性D．更专业的物业管理正确答案：C9．投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其()。
A．财富最大化B．利润总额最大化C．当前收益最大化D．风险最小化正确答案：A10．房地产投资是指以获得()为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
物业管理师(物业经营管理)模拟试卷50(题后含答案及解析)
物业管理师（物业经营管理）模拟试卷50(题后含答案及解析) 题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
1．物业经营管理层次中，物业资产管理和物业组合投资管理以( )为主。
A．运行管理B．灵活性管理C．服务管理D．策略性管理正确答案：D解析：在物业经营管理层次中，物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。
2．物业资产运营商模式是物业服务企业运用专业技能为客户创造物业资产价值。
必须满足三个约束条件，其中不包括( )A．物业本身应当具有较高的商业价值B．物业服务企业应当具备较强的专业技能C．物业服务企业应当具备较强的盈利能力D．物业服务企业具有较强的风险管控能力正确答案：C解析：物业资产运营商模式是物业服务企业运用专业技能为客户创造物业资产价值。
必须满足三个约束条件：一是物业本身应当具有较高的商业价值；二是物业服务企业应当具备较强的专业技能；三是物业服务企业具有较强的风险管控能力。
3．物业资源的经营管理原则不包括( )A．不可越权经营B．区别不同物业类型及业主群体C．以令业主满意为经营宗旨D．开展统一的专业化经营正确答案：C解析：物业资源的经营管理原则包括：(1)不可越权经营；(2)不妨碍物业管理基本服务的开展；(3)规避经营活动中的风险；(4)正确把握不同物业管理发展阶段的经营特性；(5)获取物业资源的途径；(6)区别不同物业类型及业主群体；(7)开展统一的专业化经营。
4．风险管理就是利用各种自然资源和( )对各种导致人们利益损失的潜在风险进行识别、鉴定、衡量并加以防范、控制以至消除的过程。
A．数理统计B．风险分析C．技术手段D．社会资源正确答案：C解析：风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的潜在风险进行识别、鉴定、衡量并加以防范、控制以至消除的过程。
物业管理师(物业经营管理)模拟试卷60(题后含答案及解析)
物业管理师（物业经营管理）模拟试卷60(题后含答案及解析)题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
1．关于物业经营管理的内涵，下列说法错误的是()A．物业经营管理综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式B．物业经营管理是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护及管理C．物业经营管理活动包括以保证物业正常使用的运行操作管理D．物业经营管理不是一个特定的专业领域正确答案：B解析：物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务．满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
从物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。
2．居住区商场内的主要租户是()A．装饰材料商店B．日用百货商店C．普通礼品店D．音像制品出租屋正确答案：B解析：居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。
3．在房地产投资信托基金的组织结构下，物业服务企业的管理工作，要与()管理公司的投资策略、现金流量管理、财务计划等进行有效的配合。
物业管理师(物业经营管理)模拟试卷54(题后含答案及解析)
物业管理师（物业经营管理）模拟试卷54(题后含答案及解析)题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
1．物业经营管理活动的管理对象通常为()物业。
A．服务性B．收益性C．稳定性D．独立性正确答案：B解析：物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。
2．酒店的服务对象主要是()A．度假旅游者和观光客人B．培训人员和度假旅游者C．商务和观光客人D．商务和会议客人正确答案：C解析：酒店的服务对象主要是商务和观光客人，而旅游度假村的服务对象则是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人。
3．房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业和()公司来同时管理多宗物业。
A．物业管理B．设施管理C．资产管理D．房地产组合投资管理正确答案：B解析：房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。
房地产资产管理公司负责管理物业服务企业和设施管理公司，监督它们的行为。
指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。
4．下列选项中，属于物业管理主要职责的是()A．财务报告和记录的保存B．制定物业发展战略计划C．协助物业管理的租户关系工作D．客户报告与现金管理正确答案：A解析：物业管理的主要职责包括：保持与租户的联系；收租；控制运营成本；财务报告和记录的保存；物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系。
选项B、C是资产管理的主要职责，选项D是组合投资管理的主要职责。
5．资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的()的管理。
A．物理形态和财务状况B．价值形态和经营状况C．实物形态和经营状况D．货币形态和财务状况正确答案：A解析：资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。
物业管理师(物业经营管理)模拟试卷13(题后含答案及解析)
物业管理师（物业经营管理）模拟试卷13(题后含答案及解析)题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
1．在物业交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制物业需求，从而会使物业价格()。
A．下降B．上升C．不变D．无关联正确答案：A2．开发成本是指在取得的物业开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。
在理论上，可以将开发成本划分为()和建筑物建造成本。
A．物业管理成本B．固定成本C．变动成本D．土地开发成本正确答案：D3．买方市场是供()求、买方掌握着主动权的市场。
A．相等于B．小于C．大于D．平衡于正确答案：C4．房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。
自然寿命一般要比经济寿命()。
A．长得多B．相等C．短得多D．无关联正确答案：A5．房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到()的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率甚至会达到更高的水平。
A．10%B．15%C．20%D．30%正确答案：C6．财务效益状况指标包括()。
A．资产负债率B．流动资产周转率C．净资产收益率D．资本积累率正确答案：C7．由于可以将物业抵押，所以置业投资者()地获得金融机构的支持。
A．较容易B．不容易C．比较难于D．很难正确答案：A8．当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”。
一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越()。
A．低B．高C．不容易确定D．容易确定正确答案：A9．生命周期成本(LCC，Life cycle cost)是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。
它往往()设备购置费用。
A．相等于B．小于C．稍大于D．数倍于正确答案：D10．当按复利计息时，“年利率4.8%，每月计息一次”的实际利率与年实际利率(4.8%)的关系是()。
A．两者相等B．前者大于后者C．前者小于后者D．两者无关系正确答案：B11．从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度，()同期通货膨胀率的平均水平。
物业管理师《物业经营管理》考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第2次)
物业管理师《物业经营管理》考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.一般来说，物业检查的频率取决于（）A.目前和未来所提供空间的满足感B.物业管理师对未来租户需求的了解程度C.所需支付费用的承受能力D.业主对物业质量要求的程度2.设施管理中，一般来说，人们都偏向使用内部服务，但如果内部服务的成本高出市场的（）以上或不能得到相应的服务时这种偏向就会消失。
A.10％B.15％C.20％D.25％3.编制物业管理计划时，首先要做的工作是（）A.分析物业所处的宏观市场环境和相关物业类型的市场状态B.把目标物业放在正确的细分市场内，并用这个细分市场的相关标准来评价目标物业C.准确把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况D.确定影响物业发展的主要因素4.租约执行中，租赁管理的主要工作内容不包括（）。
A.租约续期B.房屋空阎交付C.租户关系管理D.收取租金5.零售商业物业现场管理的机构设置中，工资福利、劳动保险、劳动争议的处理属于（）的工作。
A.办公室B.财务部C.物业部D.工程部6.房地产开发属于资金（）经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率－般较高。
A.分散型B.密集型C.混合型D.抵押型7.下列关于写字楼的说法，错误的是（）。
A.按照写字楼的使用方式不同，可将写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼B.甲级写字楼位置十分优越C.丙级写字楼交通便利D.乙级写字楼居于城市小型或零星的商贸集中区8.【真题】房地产市场中的空置率指标，是指报告期期末空置房屋占（）的比例。
A.同期房屋存量B.同期房屋增量C.上期房屋存量D.上期房屋增量9.组合投资管理工作中，确保实现投资目标的重要手段是（）。
A.组合投资的方针和政策B.组合的投资分析C.投资组合的构建D.投资组合的调整10.【真题】在住宅小区的游泳池里不设置跳台的风险防范手段或措施是（）。
2024年物业管理师-物业经营管理考试历年真题摘选附带答案
2024年物业管理师-物业经营管理考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分) 无论何种原因形成的不良资产都表现为共同的特征，即（）。
A. 银行货币资金运动的中断B. 房地产虚假的泡沫繁荣C. 经济周期变化D. 宏观调控失调2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 下列零售商业物业经营管理工作内容中，属于物业维护模块的是（）。
A. 维持承租户共生关系B. 满足消费者的商品供应量C. 统筹管理公共区域维修基金D. 慎重出租给危险承租户3.(多项选择题)(每题 2.00 分) 在管理会计中，按照成本总额与业务量之间的依存关系，可以将成本分成（）。
A. 固定成本B. 定额成本C. 变动成本D. 实际成本E. 混合成本4.(单项选择题)(每题 1.00 分) 当使用（）的形式出租物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付。
A. 毛租金B. 基础租金C. 附加租金D. 净租金5.(多项选择题)(每题 2.00 分) 经济适用住房的成本包括（）等因素，利润控制在3%以下。
A. 住宅小区基础设施建设费B. 征地和拆迁补偿安置费C. 缴纳的有关税费D. 勘察设计和前期工程费E. 建筑安装工程费6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险管理，体现了风险的()特点。
A.负面性B.不确定性C. 口可测性D.必然性7.(单项选择题)(每题 1.00 分) 房地产投资首先面临的是（）风险。
A. 系统B. 个别C. 比较D. 时间8.(多项选择题)(每题 2.00 分) 物业经营管理中，资产投资者将需要综合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准，这些投资标准包括 ( )A. 现金流B. 基于市场交易的收益变化C. 租金波动D. 市场需求的变化E. 投资绩效评价9.(多项选择题)(每题 2.00 分) 写字楼由于（），一般都委托专业物业服务企业管理。
2024年物业管理师-物业经营管理考试历年真题摘选附带答案
2024年物业管理师-物业经营管理考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分) 收益性物业中，评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提，下列关于评估投资价值与评估市场价值，说法正确的是（）A. 投资价值与市场价值都可以采用成本法来评估B. 评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会最低报酬率C. 评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的一般报酬率D. 在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 通常用来表示物业的从“外”到“内”——“进”的方便程度的术语是（）。
A. 便捷性B. 方便程度C. 可及性D. 可通达性3.(多项选择题)(每题 2.00 分) 以下有关重新购建价格的表述，正确的有（）。
A. 重新购建价格是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B. 重新购建价格是客观的价格C. 重新购建价格是重新购建的实际成本D. 建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧E. 土地的重新购建价格是其在估价时点状况下的价格4.(单项选择题)(每题 1.00 分) 租售型写字楼内，属于非收益部分的区域是（）。
A. 门厅B. 会议室C. 出租办公区D. 租赁仓库5.(多项选择题)(每题 2.00 分) 房地产市场指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标。
下列指标中，属于供给指标的有（）。
A. 空置量B. 出租量C. 房地产价格D. 销售量E. 竣工房屋价值6.(单项选择题)(每题 1.00 分) （）是物业服务企业服务产品的最终消费者。
A. 企业B. 供应商C. 客户D. 公众7.(单项选择题)(每题 1.00 分) 通常意义的物业租赁指的是（）。
A. 土地租赁B. 管理租赁C. 房屋租赁D. 经营租赁8.(单项选择题)(每题 1.00 分) 普通租售型商务写字搂标准层有效使用率等于（）面积除以标准层面积。
2024年物业管理师-物业经营管理考试历年真题摘选附带答案
2024年物业管理师-物业经营管理考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分) 收益性物业在运用市场法估价时，一般选取（）个以上可比实例。
A. 2B. 3C. 4D. 52.(单项选择题)(每题 1.00 分) 现在人们越来越重视的距离是（）。
A. 交通路线距离B. 最佳交通路线距离C. 空间直线距离D. 交通时间距离3.(单项选择题)(每题 1.00 分) 吴某将46 135元存入银行，期限为一年，年利率为12%，则一年后的本利和为（）元。
A. 54637.23B. 51671.2C. 51357.46D. 46135.654.(多项选择题)(每题 2.00 分) 对开发商进行观察和评价时，考虑的因素包括（）。
A. 开发商是独立开发还是合伙开发B. 项目建设资金来源C. 开发商是独立开发还是合伙开发D. 项目建设的地理位置E. 开发商的专业化水平5.(单项选择题)(每题 1.00 分) 企业固定资产平均折旧年限一般为()年。
A. 2B. 3C. 4D. 56.(单项选择题)(每题 1.00 分) 运营中的物业项目主要分析的内容不包括（）。
A. 开业日期B. 物业业主和物业服务企业名称C. 规划设计内容D. 位置7.(单项选择题)(每题 1.00 分) 成本预算中，业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算是（）A.固定预算.B.弹性预算C.零基预算D.概率预算8.(单项选择题)(每题 1.00 分) 物业服务企业在经营餐饮服务过程中，发生食品卫生问题的风险，属于（）。
A. 产品组合B. 产品质量C. 突发事件D. 项目选择9.(单项选择题)(每题 1.00 分) 反映物业服务企业一定期间的经营管理费用、成本的水平及构成情况的报表称为（）。
A. 利润表B. 现金流量表C. 成本表D. 价目表10.(多项选择题)(每题 2.00 分) 收益性物业运用成本法估价的一般步骤包括（）。
物业管理师(物业经营管理)模拟试卷14(题后含答案及解析)
物业管理师（物业经营管理）模拟试卷14(题后含答案及解析)题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
1．在物业交易环节，增加卖方的税收，如收取土地增值税，会使物业价格()。
A．下降B．上升C．不变D．无关联正确答案：B2．卖方市场是求()供、卖方掌握着主动权的市场。
A．相等于B．小于C．大于D．平衡于正确答案：C3．偿债能力状况指标包括()。
A．资产负债率B．营业增长率C．资本积累率D．财务内部收益率正确答案：A4．零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素，而()是基础。
A．计划B．经营管理策略C．管理方案设计D．费用测算正确答案：B5．物业经营管理的层次通常将其分为()三个层次。
A．物业管理、设施管理、房地产资产管理、B．物业管理、设施管理、房地产组合投资管理C．物业企业管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理D．物业管理或设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理正确答案：D6．资产负债率是反映项目各年所面临的()及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标。
A．投资B．成本C．盈利的能力D．财务风险程度正确答案：D7．收益性物业是指能直接产生()或其他经济收益的物业。
A．租赁收益B．销售收益C．服务收益D．组合收益正确答案：A8．房地产间接投资的具体形式包括()。
A．购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金(BElTs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等B．购买房地产开发企业的债券、股票，购置土地，建设房屋C．购买房地产投资信托基金(REITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)，购置土地D．购买房地产投资信托基金(REITs)的股份，购置土地正确答案：A9．某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.4%，通常称年利率为()。
A．4.0%B．4.4%C．4.8%D．5.0%正确答案：C10．资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占()的比例。
物业管理师(物业经营管理)模拟试卷30(题后含答案及解析)
物业管理师（物业经营管理）模拟试卷30(题后含答案及解析) 题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
1．制定物业策略计划,持有或出售分析,检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出属于( )的工作内容。
A．物业管理B．设施管理C．资产管理D．组合投资管理正确答案：C 涉及知识点：物业经营管理概述2．下列各项中，不属于物业管理招标方式的是()。
A．议标B．内部招标C．邀请招标D．公开招标正确答案：B 涉及知识点：合同与风险管理3．以下说法中，不是风险特性的是()。
A．负面性B．不确定性C．相关性D．可测性正确答案：C 涉及知识点：合同与风险管理4．下列各项表述中，符合成本预算基本要求的是()。
A．成本预算须同其他预算相协调B．以成本预算的各项定额为基础C．成本预算符合实际，不应留有余地D．成本预算要全面权衡，提高资金使用效益正确答案：C 涉及知识点：成本管理5．下列关于现房与期房之间关系的表述中，正确的是()。
A．期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值+风险补偿B．期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿C．期房价格=现房价格+预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿D．期房价格=现房价格+预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值+风险补偿正确答案：B 涉及知识点：收益性物业价值评估6．以下时间最短的是建筑物的( )。
A．自然寿命B．经济寿命C．折旧年限D．物理寿命正确答案：C 涉及知识点：房地产投资及其区位选择7．开发投资者主要是( ),其风险较大但回报丰厚。
A．赚取开发利润B．降低投资风险C．获得保值、增值的利益D．获得消费方面的利益正确答案：A 涉及知识点：房地产投资及其区位选择8．一般而言，有偿合同义务的履行，相比于无偿合同，其完成的程度()。
2023年注册物业管理师资格考试物业经营管理模拟试题及答案
2023年注册物业管理师资格考试《物业经营管理》模拟试题及答案一、单项选择题（共 60 题，第小题 1 分）1、一般状况下，人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制旳（）和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制旳（）。
A.系统风险、个别风险B.系统风险、市场风险C.个别风险、系统风险D.个别风险、非系统风险2、在房地产置业投资中，流动资金在每个生产经营周期完毕（）周转。
A、多次B、一次或多次C、两次D、一次3、下列有关组合投资旳说法中，不对旳旳是（）。
A.组合投资旳目旳是为了减少投资风险并实现收益旳最大化B.房地产业是最早应用组合投资管理旳行业C.组合投资可以在风险既定旳条件下实现收益旳最大化D.组合投资可以在收益既定旳前提下使风险尽量减少4、物业管理绩效评价指标体系中，基本指标权数最高旳是（）。
A. 财务效益状况指标B. 资产营运状况指标C. 偿债能力状况指标D. 发展能力状况指标5、写字楼市场上一般将写字楼分为（）（按照从高到低旳等级次序）。
A.一级、二级、三级B.三级、二级、一级C.甲级、乙级、丙级D.丙级、乙级、甲级6、中心地理论最早由（）国旳学者Christller提出旳。
A、英国B、法国C、美国D、德国7、假如使用净租金旳形式，为确定租金旳内容，在租约中不需要明确旳费用是（）。
A.业主需要支付旳费用项B.代收代缴费用C.投资利息D.公用面积维护费用8、从本质上来讲，C.RM是一种（）。
A.管理理念B.企业管理软件C.企业文化D.信息技术旳创新9、如下有关房地产投资信托基金旳说法中，不对旳旳是（）。
A.房地产投资信托基金是购置、开发、管理和发售房地产资产旳企业B.投资者可以直接把资金投入到房地产企业中C.收入现金流旳重要部分将分派给作为投资者旳股东D.自身仅起到一种投资代理旳作用10、如下各项中，不属于房地产间接投资旳是（）。
A、住房抵押贷款B、房地产投资信托基金C、房地产投资证券D、房地产企业债券11、如下（）属于真正旳别墅。
物业管理师(物业经营管理)模拟试卷10(题后含答案及解析)
物业管理师（物业经营管理）模拟试卷10(题后含答案及解析) 题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
1．下面对工业物业管理的说法，不正确的是()。
A．通常与企业生产活动的流程与空间需求特征相关B．必须保证能源供应和内部运输系统的通畅C．要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响D．整体开发的各种使用用途的工业物业管理正确答案：D2．对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的()和组合投资管理工作。
A．资产管理B．财务管理C．投资管理D．经营管理正确答案：A3．房地产投资也并不是十全十美，有某些缺点。
这些缺点突出表现在()。
A．流动性差B．投资数额巨大和投资回收期较长C．需要专门的知识和经验D．以上全部正确正确答案：D4．变现风险是指()。
A．房地产市场的周期波动给投资者带来的风险B．急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险C．房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求风险D．物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险正确答案：B5．房地产投资中的区位，绝不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其在()。
A．城市社会经济活动中的位置B．整体市场供求关系中的位置C．未来城市发展建设中的位置D．以上全部正确正确答案：D6．对于一个特定的经济系统而言，投入的资金，花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式体现的资金流出或()。
A．现金流入B．现金流出C．资金流出D．净现金流量正确答案：C7．年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年。
一年12次按月利率计息，则一年后的本利和为()元。
A．1120.00B．1125.51C．1126.83D．1147.96正确答案：C8．此图为()。
A．一次支付现金流量图B．等差序列支付现金流量图C．等额序列支付现金流量图D．等比序列支付现金流量图正确答案：B9．第一类无形磨损，是指()。
物业管理师(物业经营管理)模拟试卷18(题后含答案及解析)
物业管理师（物业经营管理）模拟试卷18(题后含答案及解析) 题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
1．物业经营管理是以()物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
A．房地产B．收益性C．资本性D．投资性正确答案：B2．()物业服务企业的出现，有利于提升物业管理工作的管理内涵，提高物业管理体系运行效率，为业主提供更加满足其多元化目标需求的服务。
A．综合型B．专业型C．管理型D．系统型正确答案：C3．综合型物业服务企业是具备物业策略管理和()管理能力的企业。
A．物业市场营销与租赁B．绩效评价和客户关系C．现金流D．物业运行正确答案：D4．当房地产开发投资者将建成后的房地产用于()时，此时的投资就转变成了长期置业投资。
A．居住B．出租C．投资D．出售正确答案：B5．以下不属于房地产投资缺点的是()。
A．相对较高的风险B．投资回收期较长C．投资数额巨大D．需要专门的知识和经验正确答案：A6．房地产投资的个别风险不包括()。
A．未来经营费用风险B．时间风险C．比较风险D．或然损失风险正确答案：D7．物业可以获取的最大租金收入称为()。
A．有效毛收他入B．潜在毛租金收入C．运营收益D．总收入正确答案：B8．某人将1000元存入银行，期限为2年，年利率为10%，单利以年计息，到期一次取回本利，2年后此人可取回()元。
A．1200B．1100C．1310D．1210正确答案：A9．某投资者向银行贷款5000万元，期限为3年，年利率为6%，若该笔贷款的还款方式为期问按季度计息、到期后一次偿还本息，则贷款到期后开发商为该笔贷款实际支付的利息总额是()万元。
A．900B．978.09C．1341.21D．970.26正确答案：B10．以下不属于设备有形磨损的是()。
A．设备橡胶件老化B．设备变形C．设备金属件生锈D．鼓励新兴节能环保设备的使用正确答案：D11．在比较设备更新方案时，界定设备产生的收益是相同的，则只对它们的()进行比较。
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【Word版，可自由编辑！】2016年物业管理师《物业经营管理》第四章模拟题第四章收益性物业价值评估一、单项选择1.物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价格和()等构成。
A.契税B.土地占用税C.土地增值税D.土地出让金2.物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用属于( )。
A.前期工程费 B.基础设施建设费C.建筑安装工程费D.公共配套设施建设费3.在物业估价中，物业开发商自有资金应得的利息计入( )。
A.管理费用B.投资利息C.开发成本D.开发利润4.( )是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。
A.理论价格B.总价格C.市场价格D.单位价格5.成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是( )。
A.卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限B.在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价C.当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功D.最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间6.物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的( )价格或价值进行测算和判定。
A.市场B.正常C.理论D.客观合理7在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用()种以上估价方法。
8.( )是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
A.市场法B.成本法C.收益法D.趋势法9.( )是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
A.市场法B.成本法C.折旧法D.收益法10.( )是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法：A.趋势法B.成本法C.收益法D.市场法11.运用市场法估价的步骤不包括()。
A.搜集交易实例B.对可比实例成交价格进行处理C.选取可比实例D.求取积算价格12.( )特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业的估价，如公用、公益物业，以及有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。
A.市场法B.成本法C.折旧法D.收益法13.在物业保险及其他损害赔偿中，一般采用(A.市场法B.成本法C.折旧法D.收益法14.运用成本法估价的步骤不包括( )。
A.搜集有关物业开发建设的成本、税费等资料B.测算重新购建价格C.测算折旧D.求取比准价格15.收益法的原理基础表明，物业当前的价值通常是基于()。
A.历史价格B.开发建设它所花费的成本C.过去的市场状况D.市场参与者对其未来所能带来的收益的预期16.关于物业价格与一般物品的价格相同之处A.都容易受单个消费者的个别因素影响B.都是价格，用货币来表示C.都有波动，受供求因素的影响D.都是按质论价：优质高价，劣质低价17.关于使用价值与交换价值，下列论述不正确的是()。
A.人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值B.物没有使用价值就不会有交换价值C.交换价值是使用价值的前提D.交换价值通常用货币来衡量18.一般而言，物业的( )可以反映物业价格水平的高低。
A.保留价B.总价格C.起价D.单位价格19.将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的物业价格是( )。
A.现房价格B.期房价格C.实际价格D.名义价格20.关于商品房销售价格的表述，不正确的是( )。
A.起价指所销售的商品房的最低价格B.保留价指商品房出售者在其价目表上标注的不同商品房出售价格C.成交价是商品房买卖双方的实际交易价格D.均价是所销售商品房的平均价格21.《最高法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的()” % % % %22.( )是指以物业价值为基础确定的租金。
A.市场租金B.商品租金C.福利租金D.成本租金23.( )又称分成租金，零售商业用房通常采用这种租金。
A.成本租金B.日租金C.按建筑面积计算的租金D.定率租金24.一项资产在取得时实际发生的成本，会计核算中要求将其作为资产的入账价值的是( )。
A.原始价值B.折余价值C.账面净值D.账面价值25.一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额是()。
A.原始价值B.历史成本 C市场价值 D.账面价值26.下列表述中，不正确的是()。
A.原始价值是始终不变的B.账面价值是随着时间的流逝而不断减少的C.市场价值是随着时间的流逝而上下波动的D.物业的市场价值总是随着时间的流逝而不断增;27.下列关于收益性物业价值的表述，不正确的是()。
A.未来净收益越大，物业的价值就越高B.可获得净收益期限越长，物业的价值就越高C.获得净收益期限越长，物业的价值就越高D.影响收益性物业价值的最直接的因素是城市规划28.物业价格影响因素的表述，不正确的是( )。
A.预期某国货币会升值而对该国进行物业投资，会导致该国物业价格上涨B.增加物业开发环节的税收，会使物业价格下降C.城市规划规定用途不妥，会使地价下降D.急于购买某物业，会抬高其价格29.收益法可分为报酬资本化法和( )。
A.直接资本化法B.收益还原法C.假设开发法D.现金流量折现法30.()是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
A.直接资本化法B.收益还原法C.假设开发法D.报酬资本化法31.某拜会商店在建成后的前几年由于试营业等原因收益不稳定，更适宜选用( )，计算出物业的收益价格。
A.收益期限为无限年且净收益每年不变的公式B.收益期限为有限年且净收益每年不变的公式C.净收益在前若干年有变化的公式D.收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式32.()是物业的某种年收益预期价格的比例。
A.收益乘数B.资本化率C.有效毛收入乘数D.净收益乘数33.用收益法股价出租型物业时，物业的净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额，下列有关求取净收益需要扣除费用的表述，不正确的是()。
A.出租人负担的水费、电费等应从租赁收入中扣除B.由出租人提供家具设备的，应扣除它们的折旧费C.物业服务费用、物业税、租赁代理费、租赁税费不应作为扣除项目D.租约约定一切费用均由出租人负担的，则应将这些费用全部扣除34.报酬率可视为包含五分线报酬率和()两大部分A.投资风险补偿报酬率B.缺乏流动性补偿报酬率C.管理负担补偿报酬率D.风险报酬率35.关于物业状况调整的表述，不正确的是()A.物业状况调整是将可比实例在其物业状况下的价格，调整为在估价对象物业状况下的价格B.物业状况调整包括区委状况调整C.物业状况调整包括物业市场状况调整D.可比实例状况好于估价对象状况，则应对可比实例价格作减价调整36.价格和重建价格的下列表述中，不正确的是()。
A.重置价格又称重置成本B.重置价格通常要比重建价格高C.一般建筑物适用重置价格D.有特殊保护价值的建筑物适用重建价格37.下列关于估价上建筑物折旧的表述，不正确的是( )。
A.其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与原始价值的差额B.功能上的落后或过剩所造成的建筑物价值损失要进行功能折旧C.建筑物在实体上的老化所造成的建筑物价值损失要进行物质折旧D.经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失38.一个高档住宅区附近兴建了一座工厂，该居住区的物业价值下降，这是一种( )。
A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧39.( )是指建筑物从竣工验收合格之日起至对物业价值不再有贡献时止的时间A.自然寿命B.有效年龄C.经济寿命D.实际年龄4.下列关于建筑物的有效年龄的表述，不正确的是( )。
A.是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数B.建筑物的经济寿命减去有效年龄之后是剩余经济寿命C.当建筑物维修养护正常时，其有效年龄与实际年龄相当D.是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄41.某宗物业的正常成交价格为2500元/㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。
卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格依次为( )。
元/㎡ 2200元/㎡元/㎡ 2675元/㎡元㎡ 2625元/㎡元/㎡ 2325元/㎡42.某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。
该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
该宗物业的正常成交价格为( )元/㎡43.某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
该宗物业的正常成交价格( )元/㎡。
44.某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/㎡，出租的年末净收益为330元/㎡。
假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为()。
45.某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年;预训利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元;该宗物业的报酬率为%。
该宗物业的收益价格为( )万元。
46.某宗物业预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为%。
该宗物业的收益价格为( )万元。
47.某宗物业收益期限为38年，通过预测得到其未来前5年的净收益分别为20万元、22万元、25万远、28万元、30万元，从未来第6~38年每年得净收益将稳定在35万元左右，该类物业的报酬率为10%。
该宗物业的收益价格为()万元。
48.某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和公用天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济这就为3万元，改旧住宅的现值为()万元。
49.某建筑物的建筑面积100㎡，单位建筑面积的重置价格为500元/㎡，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%，采用直线法计算其折旧额。
则其现值为( )元二、多项选择题1.物业价格构成中包括了( )。
A.土地取得成本B.开发成本C.投资利息D.物业折旧E.开发利润2.关于投资价值与市场价值论述，正确的有( )A.投资价值是指某物业对于一个典型的投资者的价值B.投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值，是其进行投资的基本条件C.市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿，对某物业所评估出的价值。