新员工基础培训知识

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房地产基础知识（一）必须记住部分

A、什么是商品房？

商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以赢利为目的，按市场规律经营的房屋。它有别于各地方政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”“解困房：、”借危房“。1988年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房，从销售看，商品房又分为现房销售和期房预售；从销售对象看，分为内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。

B、什么是砖混结构住宅？

砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，（页岩红砖）。“混”是指由钢筋、水泥、杀石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅，由于抗震的要求，砖混住宅一般在6层或6层以下。

C、什么是框架结构住宅？

框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，即由梁和柱组成框架共同抵抗适用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。采用结构的房屋墙体不承重，仅起到围护和分隔作用，一般用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、空心砖或多孔砖、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材等材料砌筑或装配而成。由于抗震的要求，框架住宅一般在7层至18层以下。

D、什么是框架剪力墙结构住宅？

剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受坚向和水平力的结构称为剪力墙结构，这种结构在高层房屋中被大量运用，一般在18层或18层以上。

E、什么是住宅的层高？

层高是指住宅高度以“层”为单位计算，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高，它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。目前，一般住宅层高不得低于在2.8米。

楼板厚底的标准：按国家强制性标准、规范规定，住宅现浇混凝土楼板的厚度应为跨度（即相邻两梁间距离）的1/30（例如相邻两梁的距离是3米，则厚度须为10厘米）；但最薄不能低于6厘米（如卫生间、走廊处两梁之间距离若为1.2米，按1/30计算则厚度为4厘米，设计时是不能按4厘米设计的），允许误差是可厚8毫米或薄5毫米。有些无良开发商或施工单位认为反正楼板厚度不好测量，实际也几乎没什么人去测量，为牟取暴利，偷工减料，将楼板就只做到6-8厘米厚。

净高+楼板厚度=层高

F、什么是住宅的净高？

住宅的净高，指楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离。可理解为：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离，净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫净高。

G、什么是住宅的进深？

住宅进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。

H、什么是住宅的开间？

住宅开间及住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。

I、定金、订金有何不同？看中一套商品房并准备购房，一定要交定金或订金吗？

按《担保法》规定，定金是指合同当事人在合同订立时或合同履行前，为了保证合同的履行而由一方付给另一方一定数量货币金额的担保形式，合同履行后，定金应当收回或抵作价款。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金，接受的一方不履行债务的，应当双倍返还定金，为防止意外，购房者一定要保留好定金收据。另外，按照我国《担保法》，定金合同是实践性合同，即以定金的交付为生效条件，若购房者签订认购书并约定支付一定数额的定金后，实际上却并没有交付定金，不打算买该房时，卖方也不得按认购书向购房者追讨。

订金是指购房人怕看中的房子不能买到而交的预定的钱，对合同没有担保作用，不像定金对违约情形有惩罚的作用，因此，当付款方不想购买时，有权要求开发商退还

J、够买商品房有几种付款方式？

付款方法由买卖双方商定，目前，有以下几种付款方式：

一次性付清、

公积金贷款、

商业贷款、

组合贷款、

购房者得以根据自己的实际情况选择付款方式。

K、价格

商品房房价的构成

大体上讲，商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和。目的，房价大致可分为四大部分组成：

一是地价成本：包括土地出让金及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费用等；

二是建筑安装费用：如设计、招标、监理、材料施工等；广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至市政费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开发商经营费用：包括办公管理费、销售经营费、融资成本（利息）等；

四是开发商经营利润：

1、起价

起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼作为销售的起价，高层物业，以最底层的销售价为起步价。房产广告中常表XXX元/平方米起售，以最低的起价来吸引消费者的注意。

2、均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出“不计楼层、朝向，以2800元/平方米统一价销售，”即以均价作为销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

3、定金

定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属

于一种法律上的担保方式，目前在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国的法律通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定支付定金的期限，定金合同从实际付款定金之日起生效，定金的数额由出事人约定，但不得超出合同标的额的20%.如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

4、违约金

违约金是指违约方按照法律规定和合同约定，应该付给双方的一定数量的货币。违约金是违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。

L、房地产价格的构成

1 土地取得费；征地费、拆迁安置费、地价款

2 前期工程费

3 房屋建筑安装工程费

4 基础设施建设费

5 公共配套设施建设费

6 经营管理费

7 销售费：广告费、中介代理费

8 利息

9 税费

10 利润

M、影响房地产价格的主要因素

1 、地理位置

2 、层次3、朝向4、房屋质量

N、容积率

即总建筑面积与总占地面积之比

O、绿化率

即绿化总面积与总占地面积之比

P、商品房生产过程