一块土地的成本,地产开发商是如何计算的

本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000㎡，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率≤5，建筑覆盖率≤50％；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起50年。

估价要求：需要评估该块土地于2004年10月出让时的正常购买价格。

估价过程：

（1）选择估价方法。该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法进行估价，故选用假设开发法。具体是打算采用假设开发法中的现金流量折现法。

（2）选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：①用途为商业与居住混合。②容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50 000㎡。③建筑覆盖率适宜为30％。④建筑物层数确定为18层；其中，1～2层的建筑面积相同，均为3000㎡，适宜为商业用途；3—18层的建筑面积相同，均为2 750㎡，适宜为居住用途；故商业用途的建筑面积为6 000㎡，居住用途的建筑面积为44000㎡。

（3）预计开发期。预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。

（4）预测开发完成后的房地产价值。根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30％，半年后再可售出50％，其余20％需一年后才能售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。

（5）测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积l200元；勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）的投入情况如下：第一年需投入20％，第二年需投入50％，第三年投入余下的30％。销售费用和销售税费预计为售价的9％，其中广告宣传和销售代理费为售价的3％，两税一费和交易手续费等为售价的6％。折现率选取14％。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3％缴纳有关税费。（6）求取地价。计算的基准时间定为该块土地的出让时间，即2004年10月。建成后的总价值＝4500×6000/（1+14%）3+2500×44000×【30％/（1+14%）3+50％/（1+14%）3.5

+20％/（1+14%）4】

＝8829.33（万元）

开发建设费用总额＝（1200+500）×50000X【20％/（1+14%）0.5+50％/（1+14%）1.5+30％/（1+14%）2.5】＝6921.57（万元）

销售费用和销售税费总额＝建成后的总价值×9％

＝8829.33×9％

＝794.64（万元）

购地税费总额＝总地价×3％

＝0.03总地价（万元）

总地价＝8 829.33－6 921.57－794.64－0.03总地价

总地价＝（8 829.33－6 921.57－794.64）/（1+0.03）

＝1080.70（万元）

估价结果：以上述计算结果为主，并参考估价人员的经验，将总地价确定为1080万元。

对于房地产开发用地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和

楼面地价。这样，该块土地在2004年10月出让时的正常购买价格的测算结果为：总地价1080万元，单位地价1080元／㎡，楼面地价216元／㎡。