豪宅产品价值体系的构建
豪宅价值体系梳理及案例研究专题分享全解
项目
玫瑰园
售价
5.9～22万元/㎡ (总价 1600~6000万元) 2.5～3万元/平方米 2万元/平方米 3.2万元/平方米
物业类型
独栋、双拼 别墅、公寓 4栋30层高层 2栋超高层公寓楼
主力户型
882～1499平米三房、 四房 370~560平米 200m²以上 170－270平米
香蜜湖1号
红树西岸 波托菲诺 十七英里 华府天地 汤臣一品 世茂滨江 金色海岸 西湖8号 凯旋门
本报告是严格保密的。
香蜜湖传统豪宅地段、城市中心，稀缺自然生态湖景资源
红树湾区，稀缺湾区资源 华侨城旅游度假居住区，华侨城旅游区景观 深圳东部“黄金海岸”的唯一高尚居住区，海景资源，私享 沙滩 城市中心、新天地标志性区域 黄浦江边、陆家嘴标志性地段，一线江景和外滩景观 黄浦江边、陆家嘴标志性地段，一线江景和外滩景观 钱塘江边、新CBD区，一线江景 西湖边上吴山脚下、闹中取静高尚居住区，西湖景观 九龙城繁华地段，维多利亚港无敌景观
随着精神理念层级的提高， 从简单的资源占有和炫富， 到表达成熟富豪生活
要点
本报告是严格保密的。
15
硬件标准
顶级豪宅核心特征6：国内顶级豪宅硬件的8大 “顶”级标准
设计：大师之作——定制性、艺术性、地标性 材质：国际品牌——货真价实、奢华、王室御用 人文：时间元素——古树、山石、历史
8大“顶”级标准
稀缺的先天资源 高高在上的价格
占据城市核心的地段或者优良的自然资源 高单价、大面积，整体价值完全脱离竞 争层级，形成价格壁垒 成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的 突破，及软硬件的结合 从设计理念到用材，从硬件到软性服务， 全方位打造产品附加价值
某别墅价值提升策略独栋别墅营销策划方案
某别墅价值提升策略独栋别墅营销策划方案一、市场调研在制定别墅价值提升策略之前，我们需要进行全面的市场调研，了解目标客户群体的需求和竞争对手的情况。
通过市场调研，我们可以了解到目标客户的偏好、购买力和消费习惯，有针对性地制定营销策略。
二、产品升级为了提高别墅的价值，我们可以对其进行产品升级。
这包括房屋结构、装修材料、家具和电器设备等方面的更新。
通过对别墅的全方位升级，可以提升别墅的舒适度和品质，吸引更多的潜在购房者。
三、打造独特卖点在竞争激烈的房地产市场中，为别墅打造独特卖点非常重要。
我们可以通过强调别墅的独特地理位置、优质配套设施、私密性和封闭式社区等特点，吸引更多的购房者。
此外，我们还可以加入一些特色服务，如酒店式管家服务、私人定制装修等，提升别墅的附加值。
四、效果图和样板房展示为了使潜在购房者更好地了解别墅的价值和潜力，我们需要提供精美的效果图和样板房。
通过效果图和样板房的展示，可以让购房者直观地感受到别墅的魅力和潜在价值。
同时，在展示活动中可以邀请专业设计师和装修公司，给购房者提供一对一的设计和装修建议，提升购房者的购买意愿。
五、线上线下结合除了传统的线下销售渠道，我们还应该结合线上渠道进行销售和推广。
通过在各大房产平台和社交媒体上展示别墅的优势和特点，吸引更多的潜在购房者。
同时，可以组织线上线下活动，如别墅开放日、线上推广活动、购房优惠等，增加别墅的曝光度和知名度。
六、个性化定制和售后服务针对不同客户的需求，我们可以提供个性化定制服务，根据客户的要求进行房屋结构和装修方案的调整。
定制的服务可以帮助购房者更好地实现自己的住房梦想，从而提高了别墅的价值和吸引力。
此外，我们还应该提供完善的售后服务，保障客户的住房品质和满意度。
综上所述，别墅价值提升的策略包括市场调研、产品升级、打造独特卖点、展示效果图和样板房、线上线下结合以及个性化定制和售后服务等方面。
通过这些策略的实施，我们可以提高别墅的价值和竞争力，吸引更多的购房者。
思源豪宅产品策划思路
豪宅前期策划思路
1. 定位推演地图 2. 限制性条件 3. 市场分析 4. 价值最大化 5. 产品策略 6. 营销策略
第2、3、5、6部分，我们主要参考远洋大望京项目前期定位思路，第4部分参考西安万科大明宫项目前期方案来进行举例说明。
定位分步推演地图
限制性条件
1. 豪宅的六大要素 2. 本体分析 3. SWOT分析
大望京科技产业园区的发展与高端商务中心的聚集， 为本案提供了潜在高端客群置业需求
限制性条件
本体研究
科技产业园区
本案
大望京商务区
居住生活区
综合商业
大望京商务区
与798艺术区、望京核心区、温榆河功能区和机场高速路沿线产业 带统筹考虑的国际商务区。作为以商业、商务功能为主导的城市 综合区，不仅要起到产业引擎的作用，同时还将提升望京整体居 住品质。
61
3
地铁影 响区域
615
620
限制性条件
本体研究
地块编号 用地性质 用地面积 容积率 建筑面积 绿地率
限高
备注
613 住宅混合公建用地 8096.37 2.80 22669.83 30% 80米（局部150） 兼容20%公建
615 住宅混合公建用地 40300.85 2.80 112842.37 30%100米（局部150） 兼容20%公建
620 其他类多功能用地 10575.63 1.20 12690.75 30%
合计
58972.84
148202.95 30%
摘牌价40.8亿
位于规划中的大望京国际商务区西北侧，北五环与 京密路交汇处，交通便捷，配套日趋成熟
限制性条件
本体研究
望京区域
豪宅产品打造方案20120709
精致的室内设计
豪华的中庭设计
豪宅中庭挑高的设计使客厅的空间视野开阔，并且共享空间造成的氛围彰显出主人尊贵的居住 品质。营造共享空间的手法是豪宅中常见的设计手法之一，而中庭楼梯的设置就显得尤其重要，中 庭楼梯是别墅类豪宅大厅的视觉中心，常常起到一种联系上下空间的桥梁作用。另外中间休息平台 的设置尤为讲究，不同的设置方法会造成不同的空间感受。
➢上海世贸佘山庄园 别墅前院设置圆形喷水池，形成 环形道路，使车辆出入具有很好 的导向性
上海檀宫连廊设计
上海紫园连廊设计
精致的室内设计
别墅类豪宅作为住宅产品的最高档类型，判别其是否达到豪宅的豪华程度，除了应该 考虑其室外环境，如自然景观、每户占地面积等方面的资源占有情况，其户型所具备的齐 全功能，也是判别的重要因素之一。
感觉中的豪宅
视觉与听觉层面的豪宅：豪宅不是一般人可享受的权利，虽然大多数人还是靠感观去理解豪 宅，但少数人已开始慢慢探索更深一层的豪宅，包括地段、环境、配套、服务这些可以看到、 听到、感受到的要素。
优越 地段
优雅 环境
品牌 配套
人性 服务
视觉与听觉 豪宅
眼前的豪宅
体验层面的豪宅：豪宅的确是少数人可享受的权利，这是拥有豪宅人士对豪宅的更深认识， 更加注重实际的体验，即豪宅的核心体---产品打造，设计是人性化，用材是智能化和领先技术。
上海世贸佘山庄园
•有足够大的庭院停车空间，满 足业主举办家庭聚会，客人的 停车需求。 •主人车库在室内，客人停车在 室外，主客车位分离停放。
豪宅产品规划建议方案
规模与布局
根据市场需求和土地条件，合理规 划不同户型、面积段的豪宅产品， 并确保整体布局合理、美观。
配套设施
规划建设高端会所、健身房、游泳 池、私人影院等配套设施，提升豪 宅的居住品质。
建筑设计
风格
采用现代简约、新古典主义等高 端设计风格，彰显豪宅的尊贵与
奢华。
材料与工艺
选用高品质的建筑材料和工艺， 如石材、铜质门窗、智能家居系
统等，确保建筑质量与安全。
空间布局
合理规划室内空间，注重采光、 通风和视野，打造宽敞、舒适的
生活空间。
室内设计
主题与风格
根据豪宅的整体定位和客户需求，设计独特的室 内主题和风格，如欧式古典、现代简约等。
材质与色彩
选用高档的室内装饰材料和色彩搭配，营造出温 馨、舒适的居住氛围。
家具与配饰
选择高品质的家具和配饰，注重细节处理，提升 室内整体质感。
线下渠道
在高端商业区、住宅区等地开设实体展厅或体验 中心，提供客户现场参观和体验服务。
3
合作伙伴
与高端品牌、金融机构等合作伙伴建立合作关系 ，共同推广豪宅产品，扩大市场份额。
价格策略
市场调研
对豪宅市场进行深入调研，了解同类产品的价格水平、目标客户 的购买能力和需求等信息。
定价策略
根据市场调研结果，制定具有竞争力的定价策略，包括价格定位 、折扣政策等。
社区配套
高尔夫球场
提供高品质的高尔夫球场，满足业主的高端休闲需求。
私人影院
设立私人影院，提供高品质的观影体验，满足业主的娱乐 需求。
健身中心
设立专业的健身中心，提供全面的健身设备和私人教练服 务，满足业主的健身需求。
智能化服务
豪宅_产品价值构成要素.
商学 业校 配配 套套
医 疗 配 套
人 文 配 套
其 他 配 套
装 装 毛 设 用 面主 首 标 车 车 架 修 修 坯 计 材 积题 层 准 库 库 空 大 层 团与 与大 层 品用 堂 队工 质材 特堂 电 梯 色 艺 间
家 居 智 能 化
安 防 智 能 化
客 户 忠 诚 度
豪宅产品的价值地图
极致高科技智能化：连同LG、日讯、 CLIPSAL及HONEYWELL，投资3000万美元打造亚洲代表性数字化社区
• • 社区的物业管理、安防管理、社区服务、家居生活全方位实现智能化。 以“家庭集成控制”为系统核心，连接网络智能家电、紧急呼叫、门禁 、电子门锁以及触摸屏操作终端，实现远程控制终端设备，甚至手机遥 控。 全部1301套单元中，其中1000多套单元交楼标准已全部安装了“智慧家 居”系统，业主入住后可直接享用，部分超大户型单元，业主可以根据 自己的需要，结合个性化装修风格，选择不同的“智慧家居”解决方案 ，由CNHOORAY为业主量身定做“智慧家居”系统。
以深圳为例，看看各类以不同稀缺价值为核心的豪宅产品。
豪宅产品的价值地图
类型1 以城市中心资源为稀缺价值的产品 星河国际
深圳星河国际 “CBD国际生活领域”
区位 规模 容积率 绿化率 建筑设计单位 建筑形式 户型面积 装修状况 总户数 车位比 园林设计单位 园林设计 功能内容 功能比例 市场表现 福田区福华三路和滨河大道之间，深圳CBD 占地3.39万平米，建面15.8万平米 4.5 30% 香港华艺设计顾问(深圳)有限公司 7栋29-30层的高层围合而成；裙楼商业满铺2层，上面高层住宅板点结合， 2层地下车库 面积区间77-323平米，主力户型 160-180平米 毛坯 1200 1：1.5 深圳市星河房地产开发有限公司规划设计部 超大中心岭南风格主题园林 住宅，中央园林，商业街，会所 中央园林2万平米，商业建面4万平方米 2002-10-25，开盘8500元/平米；2003-12-04，收盘价9300元/平米；荣 登“2002－2003年度深圳十大明星楼盘” 榜首。已售完。现在二手房价格 5万/平米。 深圳星河房地产开发公司
某某庭院豪宅产品定位策略
CATALOG
DATE
ANALYSIS
SUMMARY
某某庭院豪宅产品定 位策略
目录
CONTENTS
• 产品概述 • 市场分析 • 产品定位策略 • 产品差异化策略 • 产品定位实施与监控
REPORT
CATALOG
DATE
ANA概述
产品名称与定义
产品名称
渠道定位
线上渠道
01
利用互联网和社交媒体平台，建立线上销售渠道，扩大产品覆
盖面和知名度。
线下渠道
02
与高端房产中介和开发商合作，拓展线下销售渠道，提高产品
在高端房产市场的份额。
跨界合作
03
寻求与其他高端品牌的跨界合作，共同举办活动、推广产品，
实现资源共享和互利共赢。
REPORT
CATALOG
DATE
媒体与渠道偏好
了解消费者获取房产信息的渠 道和媒体偏好，以便制定有效
的宣传策略。
REPORT
CATALOG
DATE
ANALYSIS
SUMMAR Y
03
产品定位策略
品牌定位
高端品牌
某某庭院豪宅致力于打造高端品牌形象，以满足客户对品质和品 味的高要求。
独特卖点
强调产品的独特卖点，如地理位置、设计风格、建筑工艺等，以区 别于竞争对手。
室内布局等。
配套服务的差异化
总结词：提供全方位、高品 质的配套服务，提升客户居 住体验
04
提供定期清洁和维护服务， 保持庭院豪宅的整洁和良好 状态。
01 03
详细描述
02
提供专业的安保服务，确保 客户安全与隐私。
营销与推广的差异化
【2019深度研究】豪宅价值体系梳理及案例分享
深圳中心·天元价值体系
5.公共空间：第一时间同步世界文化与时尚的“都会剧场”
文天祥纪念馆：项目修建约2500平米文天祥纪念馆，传承文氏后人缅怀先人的传统，记载城市厚重历史； 设计艺术中心：约2000平米的设计艺术中心，未来将成为各种城市先锋艺术展览的重要场所； 双语学校：中心区唯一的双语学校，未来将成为业主孩子享受精英教育的最优选择。
备注：
随着硬件保障水平的提高，硬件档次提 高，在理念的统领下，物质保障整体系统 性增强
随着精神理念层级的提高，从简单的资 源占有和炫富，到表达成熟富豪生活
高
硬
件
保
障
2
水
平
1
3
6
4
5
7
9 8
市场平均价值曲线 豪宅价值曲线
低
高
精神理念层级
阶段 特征
要点
初级发展阶段
产品缺乏系统性保障，多为简 单堆砌，对资源的利用意识停 留在拥有
随着硬件保障水平的提高硬件档次提高在理念的统领下物质保障整体系统性增强随着精神理念层级的提高从简单的资源占有和炫富到表达成熟富豪生活阶段初级发展阶段高级发展阶段成熟发展阶段特征产品缺乏系统性保障多为简单堆砌对资源的利用意识停留在拥有理念制胜硬件有一定水准但系统化程度不强差异不市场成熟阶段理念成熟在具备强势资源条件下软硬件保障全面系统要点重点发挥产品优势做出豪华和高档的感觉精神层面多数仅贴上身份和财富的简单标签依托资源重点挖掘精神理念层面的高度具备一定条件的硬件档次保障局部放大具有成熟富人生活理念具备成熟完备的硬件支撑体系关键点放大将豪宅价值演绎到极豪宅发展现状
楼梯采用框剪结构，选取黄金麻干挂石材， 外墙为石材幕墙和隐框玻璃窗、提升推拉门、 明框平开门，凹槽的窗为明框上悬窗，设备 阳台为格栅，主阳台为不锈钢立柱超白玻璃 栏板，阳台处根据不同位置有石材或铝板幕 墙两种； 石材幕墙最大宽幅约1m，隐框玻璃窗最 大宽幅为2.4m，保证最大城市观景面。
【2020深度研究】豪宅价值体系梳理及案例分享
具有成熟富人生活理念 具备成熟完备的硬件支撑体系， 关键点放大将豪宅价值演绎到极 致
什么是豪宅？
有没有具体标准？
目录
CONTENTS
1 豪宅发展状况 2 豪宅价值体系梳理 3 豪宅案例分享
豪宅项目价值体系模型说明
（1）模型构建原理
项目从拿地、建设、销售，实现从“面粉”到“面包”的演变，完成土地增值及价值兑现过程， 最终实现市场验证的产品价值。 我们认为：产品价值＝先天禀赋 X 后天雕琢 X 文化塑造 以上，三个维度相辅相成，通常我们将三个维度进行分等级划分，用以豪宅价值梳理
略
区 域 定 位
区 域 交 通
区 域 配 套
区 域 发 展
自 然 景 观
城 市 景 观
人 文 景 观
布 局 与 主 题
主
私 密 性
面 积
题 与 特
色
用 材 与 工 艺
首 层 大 堂
标 准 层 电 梯 间
车 库
车 库 大 堂
架 空 层
梯 户 比
空 间 尺 度
功 能 创 新
装 修 品 质
装 修 用 材
毛 坯
雕塑-燕归巢
风水石
路牙石
深圳中心·天元价值体系
10.精装修：云集国际顶尖品牌
全部采用国际顶尖奢侈品牌产品或国际一线品牌顶级产品，厨房橱柜及厨电，更全套配置顶级品牌产品，不参杂 其他档次产品，打造深圳豪宅市场精装标杆。
软体浴缸（卡力仕)
五金（当代）
深圳中心·天元价值体系
11.物业服务：五星级酒店尊享，三大礼宾级定制式服务
深圳中心·天元价值体系
6.大师团队：凝结100个世界顶尖团队智慧 开深圳之先
由SOM、CALLISON、KPF、L&O、SWA、MVA、WSP、LPA、HBA等36家国际一流团队联袂打造，共筑都会梦想。
如何打造豪宅产品之一-设计要素分析
如何打造豪宅产品-设计要素分析目录序言 (6)一．概念篇 (7)1豪宅的定义 (8)1.1豪宅的分类 (9)2 成为豪宅的基本条件 (9)2.1 价格条件 (9)2.2 面积条件 (10)2.3 环境条件 (11)3 豪宅的特性 (12)3.1稀缺性 (12)3.2舒适性 (13)3.3珍贵性 (14)3.4豪华性 (15)3.5尊贵性 (15)3.6超前性 (16)4 豪宅的特征总结 (17)二．环境篇 (18)1外部环境配置 (19)1.1地段环境 (19)➢积聚性 (19)1.2交通环境 (20)➢交通可达性 (21)1.3山水环境 (22)1.4利用或创造资源环境 (23)➢利用已有资源 (23)➢创造资源 (25)2内部环境配置 (26)2.1社区规划 (26)2.2社区景观 (30)2.3院落景观 (39)➢大门及入口通道 (39)➢入口喷泉 (39)➢休闲室外场地 (39)➢儿童娱乐场地 (40)➢私家游泳池 (40)➢合理植物配置 (41)三．建筑篇 (43)1公寓类豪宅 (44)1.1户型功能配置 (47)➢充足的室内外停车位★ (47)➢豪华公共大堂★ (48)➢私家电梯直接入户★ (49)➢多功能空中花园☆ (50)➢大进深面宽客厅★ (50)➢全套房设计☆ (50)➢中西厨设计☆ (51)➢佣人房设置★ (52)➢主卧套房的豪华配置★ (52)➢宽大阳台设计☆ (52)1.2装修配置标准 (54)➢分户门 (54)➢客厅与卧室 (54)➢空调设备 (55)➢卫生间洁具 (56)➢厨房 (56)➢其他 (57)2别墅类豪宅 (58)2.1户型功能配置 (59)➢充足的室内外停车位及主客停车位分离★ (59)➢主入口处风雨廊的设计☆ (60)➢豪华中庭共享空间★ (60)➢中庭大楼梯★ (60)➢异型客厅设计☆ (62)➢私人会客兼书房★ (62)➢豪华中西厨房★ (63)➢餐厅功能细分★ (63)➢主客人用房分区★ (64)➢主卧套房的豪华配置★ (65)➢宽大的露台设计★ (67)➢高标准佣人房★ (68)➢桑拿室☆ (68)➢放映厅☆ (69)➢娱乐室☆ (70)➢健身房☆ (70)➢酒吧间☆ (70)➢游泳池☆ (71)➢储藏室★ (71)➢私家电梯☆ (72)➢其他 (72)3建筑材料 (75)3.1外挂高档建筑石材 (75)3.2高档节能建筑保温材料 (75)3.3建筑风格 (76)四．配套服务篇 (77)1主题会所 (78)1.1健身俱乐部、美容主题 (78)1.2娱乐主题 (81)1.3儿童俱乐部主题 (81)1.4 餐饮主题 (82)1.5商务主题 (83)1.6 交通主题 (84)2商业配套 (84)3 物业管理服务 (85)3.1智能化设施 (86)3.2物业服务 (89)➢常规服务内容简介 (90)➢贵宾客户专属服务内容简介 (91)➢豪宅特色物业服务 (92)结论 (93)附录 (94)序言豪宅市场，处于住宅市场金字塔的顶端，是“高端中的高端”；豪宅是一个与房地产市场发达程度和居住水平的差异程度有关的相对概念，对应着不同的经济发展阶段和不同的城市发展历史及文化积淀。
别墅项目核心价值体系建立
别墅项目核心价值体系建立别墅项目核心价值体系的建立首先我们对别墅生活与别墅文化进行了一些思考：-别墅生活是从物质要求向精神要求的转变：当物质积累达到一定程度，对居所的要求不再是避风遮雨，而是借居所寄情山水，走上了神重于形，宅心玄远的境界；-别墅生活是力求在享受人生成功辉煌，与保持生活内心的宁静之间寻找到一种平衡。
别墅生活是在享受悠游自然景观的同时，也能孕养出主人的高雅、尊贵之心，享受物质和精神上双重的真正贵族生活。
-别墅以其舒展、尊贵的独特空间，尽情呵护业主的人性要求：回归自然，释放自我；在最基本的舒适、安全之外，别墅生活寻求的是一种能真正满足业主心灵渴望的生活质感。
综观别墅生活与别墅文化，可以看出，物质与精神的并存是别墅精神的核心，别墅是物质的，生活于别墅是精神的，于本项目而言：山水是物质的，徜徉于自然之间是精神的游艇是物质的，驾游艇畅游于太湖是精神的……所以，我们在建立项目的核心价值之时，应将别墅精神真正贯穿其中。
核心价值体系的建立--全面导入”居住+旅游”的复合地产理念核心价值体系是项目超越普通价值的一个推进器，是发掘项目潜在价值的有效手段，它能最大限度地增加项目的附加值，使项目的个性更鲜明。
本项目的核心价值提炼为导入”居住+旅游”的复合地产理念。
（复合地产就是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合起来，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地体现在房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，满足房地产对消费者的适用性功能价值，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值，使消费者享受到美的人居生活。
）旅游地产是一种全新的置业模式，原来旅游景点形态的”旅游生活时代”已被都市概念延伸的”文化、休闲、度假、观光、游乐、生活等复合形态的旅游生活时代”所替代。
在本项目中，以”居住+旅游”作为核心价值体系，具备强有力的支撑点。
文化：太湖是一种独特的自然资源，同时也是重要的文化资源，随着太湖波浪轻荡的是无锡这座城市深深浅浅的记忆和传说，这里有范蠡和西施泛舟的身影；这里有徐霞客漫步的足迹。
试谈豪宅产品定位PPT课件( 26页)
楼王专题
深圳 三湘海尚 3+1/2/2 175m2
深圳 红树湾 3+1/2/2 196m2 户型选择
保姆独立出入口
入户花园
中西双 厨空间
阳台附加 空间
露台空间
升级功能价值点: 主卧带书房，中西厨房、考虑保姆独立出入动线，入户花园设计。
楼王专题
上海 强生古北 3+1/2/3 288m2
工人电梯
户型选择 上海 翠湖天地御苑 4/2/4 290m2
楼王专题
户型推荐及说明
户型选择
户型面积：245平方米
户型优势： • 大面宽横厅空间 • 中西双厨 • 卧室双套间设计 • 独立保姆间保姆通道 • 主卧套件功能完整 • 独立电梯厅空间
装修标准专题
装修特色卖点
名
称
窗户
取暖
新风
外遮阳系统
楼板隔音 可视对讲
排水
品
牌
断桥双层低辐射LOW-E玻璃
地暖Βιβλιοθήκη 中央新风系统上海 星河湾 486m2
户型选择
进行大型宴会的可分可合空间
大尺度玄关+过厅
豪华主人区
升值、弹性增值点:
阔绰宴会厅、多厅设计容纳男女主人不同活动空间、设置可变更空间、
豪华的主卧区、一层一户
楼王专题
户型推荐及说明
户型选择
户型面积：180平方米
户型优势： • 主卧套件功能完整 • 卧室、客厅带阳台飘窗设计 • 主要功能间均朝南，采光好 • 功能适宜，动线合理
河的美丽，是展现在它波涛汹涌一泻千里的奔流中。
•
8、有些事，不可避免地发生，阴晴圆缺皆有规律，我们只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改变它的轨迹。
楼盘完整价值构成
一个楼盘完整的价值构成应该是由：“产品价值体系”、“形象价值体系”、“销售服务增值价值体系”这三大价值体系所构成的。
每个价值体系又由各种价值因素有机组成。
其中“产品价值体系”包含了区位价值（区域市场、地段）、配套价值（教育、医疗）、景观价值（景观资源、风水）、产品自身构成价值（项目规划、户型、园林、立面、建筑品质）等主要因素；“形象价值体系”包含了企业品牌价值（开发商品牌、口碑价值、相关乙方单位品牌）、物管管理展示、楼盘包装价值（广告公司的形象推广、样板房装修、营销中心包装、营销活动展示）等主要因素。
“销售服务增值价值体系”主要是由代理公司所体现，代理公司在代理项目时通过订定适当的销售策略、形象定位、价格定位策略、销售服务过程、共享客户资源、营销活动组织、阶段优惠促销政策制定等因素来实现的。
在一个楼盘的价值体系构成分析中，“产品价值体系”所占的比重最大，其次是“形象价值体系”，最弱的是“销售服务增值价值体系”，前者是一个楼盘价值的核心体现，是判断未来项目是否抗跌、增值的关键点。
后者主要是价格、折扣优惠、以及愉悦购房的整个过程。
一个项目正是通过以上三个价值体系的有机贯通展现出其综合性价比与竞争力。
现在的市场存量大，购房者的选择余地也大,对比性就更多；综合性价比高低,显然决定了成交数量多少和速度快慢。
通过掌握以上分析规律，购房者可以在购房时很容易的将多个项目的价值进行对比，判断各项目的增值保值性。
最后笔者提醒购房者在现阶段市场下在，进行价值分析判断时应该把握几点原则：第一点：“产品价值体系”中项目所在的区域市场进行分析判断，需要遵循自住原则。
毕竟房子是要住人的，一个没有自助刚性需求，或者很少的城市，与有强烈居住需求的城市是有很大区别的，保值与增值的能力也是完全不一样的。
有强烈居住需求的城市在市场形式不好的情况下，通过适当降价的手段，很快就能消化掉，在没有自助需求的城市，光是在炒家手上转来转去，抵抗风险的能力是很弱的。
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产品价值体系梳理
视觉价值
产 品
整体规划
用地价值、规划原则、动线组织
价
值
园林景观
体
设计原则、景观设计、特色处理
系
建筑立面
色彩表现、材质选择、细部表现
Imperial (China) Real Estate Agency Co., Ltd
设计原则
借景：结合项目自身整体规划排布，把外部景观最大限度的引入社区，营造借景入 园的效果；
Imperial (China) Real Estate Agency Co., Ltd
做景：社区景观氛围营造、做有层次感的园林，建筑与景观和谐交融； 入景：提供停留、观赏的空间，提高人对景观的参与 感； 融景：将公共空间和外界景观的和谐交融，让景观与住宅相融合；
Imperial (China) Real Estate Agency Co., Ltd
借景——引水入园，视觉对视
设计表现2 做景——有设计感的景观处理
Imperial (China) Real Estate Agency Co., Ltd
设计表现3 入景——可以走进去的景观
Imperial (China) Real Estate Agency Co., Ltd
设计表现3 入景——可以走进去的景观
Imperial (China) Real Estate Agency Co., Ltd
设计表现4 融景——公共部分与景观互融
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设计表现4 融景——公共部分与景观互融
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产品价值体系梳理
视觉价值
产 品
整体规划
用地价值、规划原则、动线组织
单元入户细部处理
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产品价值体系梳理
产
居住价值——把别墅生活交给城市
品
价
户型
值
面积配比、功能空间、灰空间
体
系
装修
设计风格、公共空间、样板间
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功能空间—设计表现1 270度观景效果
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功能空间—设计表现2
主要功能空间大尺度观景效果
——客厅部分
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功能空间—设计表现2
主要功能空间大尺度观景效果
管理议题
储物空间及洗车区 重型机车位，地坪采石英砖 司机休息区 秘书室/医护室 中央监控室 会客室/读书间 宴会厅/KTV SPA/泳池/健身房 屋顶SKY LOUNGE/屋顶花园 管理人员编制
Imperial (China) Real Estate Agency Co., Ltd 管理人员仅可至公共区，当层清洁由 住户自 行负责 各公共设施保全等级—EX：宴会厅隐藏式 侦测机
没有井盖的道路
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空调室外机艺术处理 立面细部设计彰显艺术气息
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主入口设计
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系
建筑立面
色彩表现、材质选择、细部表现
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规划原则
最大限度实现景观资源的均好性、私密感、生活感、创造一个高满 足度的纯居社区。
均好性 私密感
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分为预约及未预约之管理模式
动线需自地下室进出
自紧急升降机进出，施做须缴保证金及造册送管理中心 ，统一进出
分为地面门厅及地下层门厅
考虑小孩接送动线
包括汽车/机车/自行车
访客车位留设/分临停及久停
为事先预约叫车始得进入 电梯采分楼层管制、无法到达其它楼 层
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面积配比原则
跳脱市场现状水平； 以土地价值为导向； 体现豪宅舒适性；
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面积配比—跳脱市场现状水平
表现大宅尺度 不单纯重复市场现有面积区间
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豪宅产品价值体系的构建
盛同联行 ·华远经纪
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基于客户的豪宅价值理解 构筑项目的产品价值体系
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豪
宅
构 建 要 素
项目
平面系统
检讨内容
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借景——引水入园，视觉对视
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设计表现2 做景——中心景观轴线
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主入口设计
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建筑立面细部处理
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建筑立面细部处理
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大尺度中心园林景观
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人车分流入口
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标志化主入口
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功能空间—设计表现3
室内空间与室外空间的景观互融
——阳台部分
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功能空间—设计表现3
室内空间与室外空间的景观互融
——阳台部分
——客厅部分
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功能空间—设计表现2
主要功能空间大尺度观景效果
——主卫部分
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功能空间—设计表现2
主要功能空间大尺度观景效果
——主卧部分
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材质选择
项目外立面应以“贵气、厚重”为主 ，在材质的选择上应强调质感；
石材的运用必不可少； 考虑项目的成本因素，可选择新型的
垃圾清理动线
地面层入口/等候区与管理室关系/等候区防 弹玻璃
豪
宅
构 建 要 素
配套等级
公共空间
系统
结构系统 构造系统
设备系统
各户
大门 铝窗 厨具 卫浴 阳台栏杆
特殊配备
特殊状况
一层门厅及梯厅尺度 小区graphic及精神象征物 艺术品采购陈列及安全维护 各公共空间LOGO设计 洗车机（world city towers）/脚踏车停车场 SRC构造 制震壁 断热性——屋顶，住户柱梁壁断热材设计（world city towers） 遮音性——遮音壁/中空楼版（world city towers） 水质系统（world city towers）/管道材料 排水管臭味减少 不断电系统/紧急供电含住户范围 小区光纤骨干网络 垃圾压缩冷冻臭氧处理设备 中水循环系统 大楼洗窗配备预留 大门材质/五金/门控系统 气密/水密/隔音性能 氮气冰箱 生饮水过滤设备/能量活水器 菜渣处理器 浴室暖房干燥机（world city towers）/收纳空间 金属锻造栏杆 恒温红酒储藏/家庭智能控制系统/阳光采集器（帝宝）
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心理空间——彰显身份地位的尊贵感 设计表现
仪式感——入户花厅以及玄关； 私密感——入户处玄关； 尺度感——主要活动空间，如起居室、主卧、男女衣帽间、主卫等； 精细感——室内公共交流空间细部划分，如厅——客厅、家庭厅、餐厅；
说明
平面格局
人动线
主人 佣人 访客 管理工作人员 装潢人员
住户车辆 车动线
访客车辆 出租车
各层电梯梯厅与出入口关系 紧急升降机兼做佣人服务动线
停车动线安全性议题
空间配坪
双起居室/独立玄关/双入口门/中岛厨具观景阳 台/佣人房
主人与佣人动线分离不交叉
个户至公共设施之动线
考虑清洁垃圾动线