中国房地产信托投资基金的发展现状和案例分析.doc
我国房地产投资信托基金的现状与问题
我国房地产投资信托基金的现状与问题哲学院副修生龚奥 2010202854房地产投资信托基金（REITs）作为一种房地产市场的投资渠道和风险分散方式，对中国房地产市场的结构优化和金融创新具有非常强烈的现实意义。
REITs在美国等发达国家已有近60年的发展历史，不过，在中国REITs还是一个新生事物。
一、我国房地产投资信托基金的现状我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。
然而，市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。
2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。
国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或直接参与投资开发。
但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。
目前国内的REITs试点，有两种模式，分别由央行和证监会牵头。
2009年，央行颁布了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿，央行的REITs 方案为偏债券型，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。
受益券为固定收益产品，在收益权到期的时候，委托人或者第三方应该按照合同的要求收购受益券，作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。
而证监会版REITs则是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITs份额间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易并且机构投资者和个人投资者均可参与。
中国发展房地产信托投资基金的思考
中国发展房地产信托投资基金的思考论文报告：中国发展房地产信托投资基金的思考一、中国房地产信托投资基金的发展历程分析房地产信托投资基金是指以房地产投资为主要对象，由信托公司作为管理人，为投资人提供的一种集合资金投资的金融工具。
在中国，房地产信托投资基金的发展历程可以分为三个阶段：起步阶段、高速发展阶段和规范发展阶段。
在起步阶段，市场受监管力度较弱，投资风险大，在高速发展阶段，资本涌入，市场空前繁荣，但也存在一些乱象和风险。
在规范发展阶段，行业进入到监管加强、市场巩固的阶段，未来市场的发展将有望更加健康和平稳。
二、房地产信托投资基金的优势和局限分析房地产信托投资基金具有灵活性、财务收益性、资本充足性、风险控制能力等优势。
但是，也存在一些局限性，如市场监管力度不足、投资风险大、短期收益过高等问题，需要引起重视。
三、宏观经济环境对房地产信托投资基金的影响分析宏观经济环境是影响房地产信托投资基金市场的重要因素，包括利率政策、货币政策、房价波动、经济增长等因素。
合理的宏观政策可以将市场风险降至最低，并创造更好的投资环境。
四、未来房地产信托投资基金的发展趋势及政策展望未来，房地产信托投资基金的发展趋势将在规范性、专业性、多样性、创新性等方面得到加强。
未来政策的引导也将更加明确，通过加强市场监管、培育优秀管理队伍和丰富产品体系等途径，从而为行业健康发展提供更加有力的支持。
五、房地产信托投资基金的风险防范和管理措施针对房地产信托投资基金市场的一些风险，需要加强市场监管、完善法律制度、加强风险管理等方面的措施，从而保障投资者资金安全，加强市场信心。
案例分析一、招商信托的“商住两用”项目招商信托推出的“商住两用”项目，通过不同的资产组合，实现既有商业价值，又有居住价值的目标，并行业首创主动对冲与“裸泳式”风险控制等方法，为投资者创造了丰厚的收益。
二、金地 REITs 的资本市场炒作事件金地 REITs 预计将通过重组的方式进入资本市场，但由于公司自身问题和市场情况等原因，造成了市场炒作和股价暴涨。
浅谈我国房地产信托业发展现状及运作模式
条 件和 信 托 业 的 自 身发 展 需要 促 成 了 房地 产 信 托在 短 短 １年 的 时 现 为 过 桥 贷款 的 性质 ．并 没 有 受 到 房 地 产 开 发 商 的重 视 。
第 二阶 段
间 内 ，取 得 了迅 猛 的发 展 。 这个 阶 段 的房 地 产 信 托 资金 更 多地 体 增 值 的功 能 时 ，一 个健 康 的房 地 产 市 场 ．就 不再 仅 仅是 一 个 商 品 央 行 １ １号文 件 的 出 台 使 许 多房 地 产企 业 面 临 表 里 、 相互 促 进 和 制 衡 的市 场 。 同 时 ． 它也 与 养老 、社 保等 社 会 ２
产 业 经 斋
浅谈我国房地产信托业发展现状及运作模式
＿ 朱卫红 广 东交通 职业 技术学 院
［ 摘 要 ］房地 产信 托 的 发展 不仅 有利 于缓 解 房 地 产 企业 过 于 依 赖银 行 的 困境 ， 化 解金 融风 险 ，促 进金 融 创新 ，而 且 能 为投 资 人 融资
房地产 贷款已 占商 业银 行 新增 贷款 余额 的 ２ ％ 左右 。在 不少 地方 Ｏ
实 际 上 ，当房 地 产 除 了居 住 功 能 外 ，同 时具 备 了投 资 保 值和 市 场 ，而是 已经 成 为 一个 与 金融 市 场 和 证 券市 场 高 度融 合 、互 为 公 共 福 利 制 度 密 切 相 关 ，共 同 形成 了全 民利 益 共 享 的 机 制 ２ 疏 导 房地 产 市 场投 资 性 需求 。 房 地产 信 托可 以为公 众提 供
高中国楼市的愿望。
房 地产 项 目所 有者 后 ，并 不 直 接 经 营 房 地 产 企 业 或 房地 产 项 目 而 是与 相 关 当 事人 签 订协 议 ．约 定 在 一定 时间 后 ，相 关 当事人 按
房地产信托发展现状
房地产信托发展现状房地产信托是当前中国房地产市场发展的一种新型融资工具，它通过将房产资产集合形成信托财产，发行信托产品吸纳社会资金进行投资，从而实现房地产项目的融资和运作。
房地产信托的发展对于推动房地产市场健康稳定发展、满足居民住房需求、促进经济增长具有重要作用。
当前房地产信托在中国取得了快速发展，呈现出以下几个主要的现状：首先，发展规模不断扩大。
从2013年开始，房地产信托市场迅速崛起，发展势头良好。
根据中国信托业协会的统计数据，2019年我国房地产信托市场规模突破2万亿元，较2014年增长了约5倍。
2019年房地产信托产品募集金额约1.3万亿元，同比增长超过60%。
其次，产品创新不断推进。
房地产信托市场在产品形态上不断创新，从传统的房地产类信托产品逐渐转向房地产项目类信托产品。
目前，房地产信托产品已经不再局限于一般的信托贷款和信托资金募集，还包括房地产债务重组、债权股权投资等多种形式。
同时，房地产信托产品的期限也开始多样化，既有短期产品满足准现金的投资需求，也有长期产品进行房地产项目的开发。
再次，风险管控趋于规范。
房地产信托市场面临的主要风险包括信用风险、市场风险、流动性风险等。
为了规范市场秩序，相继出台了一系列政策措施。
例如，2018年信托公司监管新规的出台，明确规定房地产信托业务需与实际业务挂钩，严禁房地产信托直接用于购置土地、购置楼市项目等；同时，要求信托公司设立专款专用账户，加强信托资金使用监管。
这些政策的出台有助于提高房地产信托市场的风险防控能力，保护投资者利益。
最后，市场竞争逐渐加剧。
随着房地产信托市场的快速发展，越来越多的金融机构开始涉足房地产信托市场。
与此同时，创新的竞争力也在不断提高。
为了争夺市场份额，金融机构纷纷推出各种优惠政策和产品创新，提高竞争力。
这种竞争对市场的发展是有益的，能够激发市场活力，推动房地产信托市场的进一步健康发展。
总之，房地产信托市场的发展现状是规模不断扩大、产品创新推进、风险管控规范以及市场竞争加剧。
分析中国信托行业发展现状及问题.d
分析中国信托行业发展现状及问题2篇中国信托行业发展现状及问题（一）随着中国金融体系的不断完善和金融市场的开放，中国信托行业在过去几年取得了快速发展。
信托公司作为中国金融市场的重要参与者，发挥着独特的作用。
本文将从行业发展的角度和问题的角度，对中国信托行业进行分析。
一、行业发展现状中国信托行业在过去几年取得了快速的增长。
截至2021年底，中国信托公司数量已达到了数百家，信托资产规模也呈现出持续增长的趋势。
信托产品种类繁多，覆盖了房地产、基础设施、能源、医疗、农业等多个领域。
同时，信托公司的盈利能力也在不断提高，成为了中国金融业一支重要的利润来源。
二、行业问题尽管中国信托行业在发展过程中取得了不小的成绩，但仍面临一些问题。
1.风险管理不足信托产品涉及的行业和领域广泛，涉及的资金规模较大。
然而，信托公司在风险管理方面存在一定的不足。
由于信托产品的投资范围和复杂性，信托公司在评估和控制风险方面面临一定的挑战。
部分信托公司的风险管理机制尚未完善，对于风险防范和风险应对能力有待提升。
2.信任危机信托行业在一些事件中曾经受到负面的媒体报道，这导致了一定程度上的信任危机。
由于一些不当经营行为和信托产品的亏损，投资者对于信托行业的信任度下降，对于信托公司的产品和服务产生了疑虑。
这无疑对整个行业的声誉造成了一定的负面影响。
三、如何解决问题为了解决信托行业的问题，有必要采取一系列措施：1.加强监管加强对信托行业的监管是重要的一步。
监管机构应该加强对信托公司的监督和管理，加强对信托产品的审查和评估，提高信托行业的规范程度。
同时，加强对信托行业的信息披露和透明度，加强对信托产品的风险提示和警示，有助于提高投资者的知情权和选择权。
2.提升风险管理水平信托公司应该加强自身的风险管理能力。
加强对信托产品的风险评估与控制，建立风险预警机制，及时识别和应对潜在风险。
同时，加强内部控制和合规管理，规范经营行为，提高企业的治理水平。
3.加强行业自律信托行业应该加强行业自律，建立健全行业协会，在行业内制定严格的自律规则。
我国房地产信托投资基金发展问题论文
我国房地产信托投资基金发展问题研究中图分类号：f832 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2012）12-000-01摘要房地产信托投资基金（reits）是一种将资产管理和房地产融资相结合的信托产品，发行主体是信托机构，资金投向是房地产开发与经营。
本文对我国reits发展中存在的问题进行了分析，并提出相关建议。
关键词房地产信托投资基金（reits）问题建议一、房地产信托投资基金的概念及发展房地产信托投资基金（real estate investment trust，简称reits）是一种以发行信托收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
reits典型的运作方式有两种：一是特殊目的载体公司（spv）向投资者发行信托收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本付息；二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立reits，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。
reits兼顾了业务模式的稳定性和信托财产的收益性、安全性、流动性，一般只适用于拥有较稳定现金流的写字楼、商场等商业地产。
美国、澳大利亚、日本等发达国家已建立了较完善的reits运行机制、法律制度及税收政策，reits也有力地促进了该地区房地产业的发展。
我国从2005年12月越秀reits在香港联交所上市以来，reits发展经历了从无到有、不断探索的过程，但是由于种种原因，我国的reits并没有真正发展起来。
近年来，我国房地产信托产品发展迅速，据公开数据显示，仅2012年上半年房地产信托新增规模达1213亿元，至6月末房地产信托余额为6751亿元，占信托余额比例为12.81%，这为reits的发展奠定了较好的基础。
二、我国房地产信托投资基金发展存在的问题随着我国房地产业的发展，房地产开发商将拥有更多的经营性物业资产，而在我国宏观调控的大背景下，构建多元化、高效并且有利于风险分散的房地产融资渠道，以及有效解决民间资本问题为社会所关注。
房地产投资信托基金在我国的发展
予 以 完善 。 ３ ． ３配套制度的变革 国 内要推 出 Ｒ Ｉｓ相关 的税 收 、 产 ＥＴ ， 房地 产 权 登记 、 制度 都要 进行相 应 的修 改 。 会计 一
下，综合考虑风险与收益必然会缩减对房地 了房地产市场运行中各个环节的市场风险和 般而言，如果房地产信托投资基金的分红比 产企 业 的贷款 。于是 ， 渠道 多元 化 、 构建 高效 信用风险。在这条资金链中，银行是最后的 例 超 过 ９％ ， 该免 除公 司税项 ， ０ 就应 只向投资 并且 有利 于风险 分散 的房地 产 金融成 为 当前 “ 险承担 者 ” 风 。随 着我 国 房地产投 资 和房 地 者的投资收 征收税收， 从而避免双重征税。 我 国房地 产发展 一个 亟待解 决 的问题 。我 国 产 贷款 的大量 增加 ，这 种 高度集 巾 的风险 如 我 国目前的税法体系尚未对银行信贷资产证 的房 地产投 资信 托正是 由于 国家 对房 地产 公 果 不 能得 到很 好 的控制 ，将会 形成 整 个金 融 券 化证 券 确定 明确 的税 收标 准 ，更谈 不上房 司信 贷资金 加强 了管理 ， 现时 清况 下 ， 地 体 系 的系 统风 险 ， 终 由于多 米诺 骨牌 效应 ， 地 产信 托 投资 基金 征税 标 准。但 要想 房地产 在 房 最 产公 司为 了保证 资金链 条而 与信 托投 资公 司 造 成严 重 的金 融危 机 。美 国的次贷 危 机就 是 信 托 投资 基金 真正 发展 ， 收 问题 不可 回避 。 税 合作 ， 推动 了房 地产 投资信 托 的发展 。 从而 个 很好 的例 子 。而 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 的引入 则可 以丰 所 以 ，在 Ｒ Ｉｓ 出前相关 制度 也必须 做好 ＥＴ 推
房地 产投 资信托 （ Ｅ Ｔ ）是 从事 房 地产 Ｒ Ｉｓ， 买 卖 、开 发 、管理 等经营 活动 的一 种金 融 方 式。 具体 而言 ， 由房地 产投 资信托 基金 公 司 是 公 开发 行收 益凭证 （ 基金单 位 、基金 股份 如 等 ）将 投资者 的不 等额 出资汇 集成 一定 规 模 ， 的信托 资产 ，交 由专门 的投资 管理 机构 加 以 管理 ，获 得收 益 由基 金券 持有 人按 出资 比例 分享 ， 险共担 的一种 融资模 式 。Ｒ Ｉｓ 际 风 ＥＴ 实 上是 由专 业人 员管理 的房 地产 类 的集合 资金 投 资计划 。 １房地产投 资信托 在我 国的 发展现 状 Ｉ Ｅ Ｔ 在我 发展 的背景 ． Ｒ Ｉｓ １ 近年来 房地产 贷款 在金融 机构 新增 资 产 中的 比重呈 快速上 升 的趋势 ，大约 ７ ％的房 ０ 地产 开发 资金来 自银行 贷款 的支 持 ，成为 与 银行业 高度 依存 的一个行业 。 随着 ２ ０ 年 我 ０８ 国房 地 产业 销 售 量及 销售 价 格下 滑 的 影 响 ， 房地 产抵 押贷款 的风 险 日 突 出 ，银 行作 为 显
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1. 发展现状房地产投资信托基金是指由专业机构通过募集资金，投资于各类房地产项目，并通过向投资者发行基金份额的方式进行融资的一种金融工具。
我国自2006年开始探索房地产投资信托基金的发展，并于2014年首次试点发行了REITs基金。
截至目前，我国已有多家企业和金融机构发行了房地产投资信托基金，但总规模相对较小，市场发展尚不成熟。
2. 面临的挑战和问题（1）监管政策不够完善。
我国对于房地产投资信托基金的监管政策尚不够完善，缺乏相关的法律法规和监管制度，导致市场发展受到一定的制约。
（2）市场认知度低。
由于我国房地产投资信托基金的发展时间较短，市场认知度低，投资者对其风险和收益特性了解不够全面，导致投资意愿不足。
（3）资产证券化程度不高。
我国房地产资产证券化程度相对较低，导致房地产投资信托基金的资产来源受限，难以形成规模化发展。
二、发展对策1. 完善监管政策应在相关部门的指导下，完善房地产投资信托基金的监管政策，明确发行、持有、交易等各个环节的监管责任和规范，建立健全相关的法律法规和制度，确保市场秩序良好，保护投资者的合法权益。
2. 提高市场认知度应加强对房地产投资信托基金的宣传推广，引导投资者了解其投资特性和风险收益特点，鼓励金融机构和媒体开展相关的宣传活动和信息披露工作，提高投资者的市场认知度。
3. 加大资产证券化力度应积极推动房地产的资产证券化进程，引导房地产开发企业和运营机构将其持有的房地产项目通过信托基金进行资产证券化，拓宽房地产投资信托基金的资产来源，提高其市场规模和发展空间。
4. 加强风险管理应建立健全的风险管理体系，制定科学的风险管理政策和措施，对房地产投资信托基金的投资标的、融资结构、资金运作等方面进行全面风险评估和控制，保障投资者的资金安全。
5. 注重专业团队建设应加强对房地产投资信托基金管理人的监管和评估，鼓励金融机构和资产管理公司加强自身的机构建设和人才培养，提高投资管理水平和专业化程度，为房地产投资信托基金的发展提供更加稳定和可靠的支持。
我国房地产投资信托基金发展分析
房 地产业 的健康 发展和 整个 国 民经 济的平稳 运行
都 具有重 大意义 。 目前 ， 国房地 产 开发 企 业 的 资金 来 源 主要 中
地 产企业对 银行 的 依 赖度 明 显过 高 ， 旦 房 地产 一
行业 经济波 动 ， 房地 产 开发 企 业 的 经营 风 险将 变 成 银行 的金融 风险 ， 而影 响 整 个 金融 体 系 的安 进
第２ ７卷 第 ６期
２１ ０ １年 １ １月
甘 肃联 合 大 学 学报 （ 会科 学版 ） 社
Ｊ ｕ ｎ ｌ ｆＧａ ｓ ａ ｈ ｉｅｓｔ Ｓ ｃａ ｃｅ ｃ ｓ ｏ ｒ ａ ｎ ｕＬｉｎ ｅＵｎｖ ｒｉｙ（ ｏ ｉｌ ｉｎ ｅ ） ｏ Ｓ
Ｖｏ ． ７ Ｎｏ ６ １２ ， ．
是在 税法 中规 定 了 ＲＥ Ｔｓ Ｉ 的基本 条件 ， 收 优惠 税 是 ＲＥ Ｔｓ Ｉ 发展 的 主要动力 ， 同时 在发 展 过程 中根
股票 融 资 额 的 ３到 １ Ｏ倍 。由 于相 关法 律 法规 还
不完 善 ， 目前我 国债券 市场 发展 还处 于初级 阶段 ， 债券 融资 总额远 不如股 权融 资 。 房地 产信托 一般是 指 以房地 产及 其相关 资产 为 投 向的资金 信托 投 资 方 式 ， 即信 托 投 资 公 司制 定信 托投 资计划 ， 委 托 人 （ 资 者 ） 订 信托 投 与 投 签 资合同， 委托人 将 其合 法 资 金 委 托 给信 托 公 司进 行 房地产 投资 ， 或进行 房地 产抵 押贷 款 ， 或进 行相 关 的房地 产投 资活动 。现 阶段我 国信 托产 品主要 有 两种模 式 ： 是股权 融 资 ； 一 二是 债权 融资 。前者 是对 自有 资本金 不足 ３ 的房 地产 企 业 ， ５ 信托 投 资公 司 以入股 的方式与 房地 产公 司组 建有 限责任 公 司 ， 其 白有 资 本 金 达 到 ３ 的要 求 ， 使 ５ 信托 投 资公 司作 为股 东获 得 投 资 回报 ； 者 则 是 针对 自 后 有 资金 己达到 国家 要 求 ， 是 由于企 业 短 期 资金 但 困难 ， 时候信 托 投 资公 司 就 可 以筹 集 一 定 资金 这
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1.发展成绩在过去十年里，我国房地产投资信托基金市场取得了长足的发展。
根据中国证监会发布的数据显示，截止到2019年底，我国共发行了超过200只房地产投资信托基金，募集资金总额超过5000亿元。
这些基金涵盖了商业地产、住宅地产、工业地产等多个领域，为房地产行业提供了大量的融资支持。
房地产投资信托基金也为投资者提供了一个多元化的投资渠道，为市场的稳定发展做出了积极贡献。
2.存在问题我国房地产投资信托基金发展过程中也面临着不少问题。
由于我国房地产市场的特殊性，市场风险较大，很多投资者对于房地产投资信托基金还存在着不少疑虑。
目前我国房地产投资信托基金领域的监管政策尚不完善，对于基金的募集、投资和退出等方面的规范还有待进一步完善。
房地产投资信托基金的投资标的和运作方式还比较单一，缺乏创新性和灵活性，难以满足市场的多样化需求。
市场竞争激烈，各家基金机构之间的产品同质化严重，亟待提高产品的差异性和竞争力。
1.强化监管我国房地产投资信托基金市场需要加强对于基金的监管力度，明确基金的募集、投资和退出等各个环节的规范和限制。
对于违规操作的基金机构和从业人员，要依法依规进行严厉惩处，加大市场整治力度，提高市场纪律和规范。
2.创新产品房地产投资信托基金应该根据市场需求，着力研发新型的创新产品，通过拓宽投资领域和提高资产配置灵活性等方式，丰富产品线，满足不同投资者的多样化需求，增加产品的差异性和竞争力。
3.加强风险防范鉴于我国房地产市场的特殊性，房地产投资信托基金的风险防范工作尤为重要。
基金机构应该严格控制投资风险，建立健全的风险管理体系，及时发现和化解各类潜在风险，保障投资者的权益。
4.提高透明度房地产投资信托基金应该提高透明度，主动公开基金的运作情况和投资收益，及时向投资者披露相关信息，建立良好的沟通机制，增强市场的透明度和公信力。
5.加强行业合作房地产投资信托基金市场需要加强行业内外的合作交流，共同研究解决市场共性问题，提高整个行业的发展水平。
浅论我国房地产投资信托问题
浅论我国房地产投资信托问题摘要：本文分析了我国房地产投资信托发展的现状，并指出了其中存在的一些问题，主要有：信托产品模式单一且规模小；信托公司业务中的道德、法律以及税收中存在的问题、风险问题等等。
之后对我国发展房地产投资信托提出了提高信托产品流通性、培养机构投资者并完善信托投资公司法人治理和内控制度等一系列对策。
关键词：房地产投资信托；道德问题；税收问题；流动性问题近年来，央行逐步提高了房地产业的融资门槛，房地产企业开始积极寻求创新的融资方式，于是房地产投资信托以其融资的优势和灵活性获得了投资者的认可，并逐步在我国房地产市场发展起来。
一、我国房地产投资信托的现状(一)房地产投资信托的概念房地产投资信托是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司以公司或信托基金的组织形式经营。
对外发行受益凭证，向投资大众募集资金。
并以委托人的名义，由具有专门知识经验的人，按照委托者的要求进行管理、处分和收益。
并将所获得房地产管理的收益，分配给股东或投资者。
所获利润扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享的一种融资方式。
(二)我国房地产投资信托的发展现状从本质上来说，房地产投资信托是一种资产证券化的形式。
从已有的经营模式来看，都是收购已有的商业地产并出租，靠租金回报投资者。
2003年6月，央行出台的“121文件”促使商业银行加强了对房地产信贷的控制。
于是开发商纷纷利用信托填补资金缺口，当年9月，房地产信托发展到30亿元，12月达到60亿元。
从2003～2008年，5年间房地产信托一直保持良好的发展势头。
2004年，银监会启动REITs基础制度的研究。
全年资金规模达到将近120亿；2005年，商务部提出打通内地REITs融资渠道的建议，当年信托资金达到约160亿：2006-2007年略有回落，截至2008年8月。
共有51只房地产融资类信托成立，产品规模17.35亿元，占集合信托资金比例为47.74％。
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策随着我国房地产市场的不断发展壮大，房地产投资信托基金也越来越受到投资者的青睐。
然而，目前我国房地产投资信托基金市场的发展还面临着一些问题和挑战，需要采取相应的发展对策。
一、发展状况近年来，我国房地产投资信托基金市场呈现出快速发展的态势。
根据数据统计，2019年我国房地产投资信托基金的募集规模达到1.3万亿元，同比增长了42.34%。
同时，截至目前，我国房地产投资信托基金的发行总规模已经突破了5万亿元。
二、问题与挑战1、政策限制。
目前，我国房地产投资信托基金的发展仍受到政策的限制，比如对于房地产的融资规模、投资标准等方面存在一定限制，而且监管也比较严格。
2、风险管理。
房地产投资信托基金涉及到的风险较多，如信托公司的信用风险、项目风险、市场风险等。
因此，如何加强风险管控，防范风险事故发生，是房地产投资信托基金发展过程中需要重点解决的问题。
3、市场竞争。
当前，我国房地产投资信托基金市场竞争激烈，各种投资主体层出不穷，难以抢占市场份额，同时也面临着投资难度大、回报率低等问题。
三、发展对策1、政策引导。
政府应该出台更加明确的政策，进一步规范房地产投资信托基金的融资和投资，以推动其在市场中的发展。
2、加强风险控制。
信托公司在管理房地产投资信托基金过程中，应该加强风险控制和风险管理，避免风险事故的发生。
3、创新产品设计。
信托公司应该注重挖掘市场的需求，推出符合市场需求的创新产品，在市场竞争中占据优势。
4、提高专业能力。
为了更好地管理和运作房地产投资信托基金，信托公司应该不断提升自身的专业能力，完善人员培训和管理体系。
总之，随着我国房地产市场的发展和投资者对房地产领域的需求不断增强，房地产投资信托基金市场的前景广阔。
但是，要想在这个市场中获得更好的发展，就必须不断优化自身的管理和运作，加强风险控制，提高专业能力，才能更好地满足市场需求，在市场中占据更大的市场份额。
浅析我国房地产信托的现状及发展趋势
流 通 经 济
浅 析 我 国房 地 产 信 托 的 现 状 及 发 展 趋 势
吕 洪 ，魏 慧馨
（ 中央财 经大学 金融学院 ，北京 １０ ８ ） ０ ０ １
［ 摘 要 ］近 几年 随着房地 产 日益成 为我 国的 支柱 产业之 一 ，我 国房 地产 信托 市场规模 迅 速扩 展 ，但 仍 处 于不成 熟
５９ ％ ．３ ５ ８ ％ ５
其他
５ ９ ％ ．５
２ ０ ２０ ２ ０ ２ ０ ２０ ２ ０ ２０ ２ １ 年 份 ０ ３ ０ ４ ０ ５ ０ ６ ０ ７ ０ ８ ０９ ０ ０
一
平 均
６ ８ ％ ．Ｏ
个数占比
一
发行规模 占比
资 料 来 源 ：用 益 信 托 工作 室 。
率如 下表所示 ：
表 １ 不 同投 资 领 域 信 托产 品 的平 均 年 收 益 率 年 份 房 地 产 金 融
５ ７ ％ ．３
（ｏ ４ ．Ｏ ＯＯ ３ ．０ Ｏｏ
２ ．０ Ｏ０
ｌ ．０ Ｏ（ ） Ｏ０ ．０
丁 商 企 业 基 础设 施
中国房地 产信托 业 的几 个特 点 。
走 向上 升 的 轨 道 。２０ ０９年 年 底 ，受 银 行 信 贷 额 度 限制 ， 房 地产市 场上演 了一 波信托 融资潮 。急需 流动 资金的房 企
纷 纷涌人 信托公 司寻 求合作 ，房地 产信托 产 品发 行呈加 速 上涨 的趋 势 。针 对去 年房地 产信托 业务增 长迅猛 现象 ，银 监会 于 ２ １ ００年 １ 月 下发 了 《 １ 信托公 司房 地产信 托业务 风
主要 发展趋 势。
我国房地产投资信托基金发展研究
在亚 洲国家 ，ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ发展速度也 是惊
人 的。在 ２ ０ ０ ０ 年左右 ， ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ 在 亚洲就已 经有 了突破 性的发展：自２ ０ ０ ０ — ２ ０ ０ ７ 年之
我 国 ＲＥ ｌ Ｔｓ的 发 展 的 现 状 及 问 题
适宜我国国情 的运作模式 还有待于探
索。由于 中国 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 基金 发展较 晚 ，再加 上 中国房 地产 的特殊环 境 ， 中 国ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ 的 融 资模式 表现 出不 同的发展特征 。 总结 我 国 的ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ 运作模 式可 以有三种 类型 ， 即
信 托计 划模式 、产业基金 模式 、上市公 司 模式， 这 些模式 的 出现 大都是根 据房地 产 企 业 自身需求的 情况而衍 生 出的 ， 具有 自
更好 地完善我 国的房地产投融 资体 系 【 徐
云松 ，２ ０ １ ０） 。
实 施 ＲＥＩ Ｔｓ的 重 要 意 义
首先房地产行业是一个 资金投 入高 的
行业 ，一般 需要 大量资金 注入 ，Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的 出现 ， 可 以使 民间众 多小额 资金有效 集聚 并投 资房 地产领 域 ， 通 过较 少的资金 获得 较 高 的 收益 ，从 而 激发 投 资者 的投 资 热 情 。其次 从 国外 的发展经 验上 来看 ，引入
间，在新 加坡就已经 出现 了腾飞 基金 、新 达城 、嘉 茂信 托、致富产业信托 和佳 康五
个优秀 的 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 。到 目前 ， 这五个 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的 市场价值 已达 到了 １ ０ ０ 亿新 币，折合 人民 币近 ８ ０ ０ ￣ ｇ 元 。同时在 日本 ， Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 也 得到 了迅速 的发展 。到 目前 为止 ，已经有 ３ ０多
房产信托投资现状以及存在的问题
“ 罗马法典 ” 得 以迅速发展 。 现阶段， 信 托行业在我国的发展 并不显著， 信 托业 务也只是 被局 限与金融 资产信托业务 当中。但在我 国当前 ， 房地产不仅正在成 为新
的消 费热点， 而且也正 在成为一个投 资热 点或投 资工具 ， 特 别面临 正在 到 来的 “ 知识经济 ” 时代 ， 一般性 的管理和经营 己不能满足房地产经济 资源 合
所谓房地产信 托也就 是房地产开 发商借助市场 中较权威 的信托责任 公司的理财经验以及资金应用的经验而制定科学合理 的信托 计划， 然后通 过该计划汇集所有管理项 目的信托资金， 最终形成一个规模 较大的资金组 合， 并将其直接应 用在房地产 开发项 目当中 ， 最大 限度 为委托人 获取经济
投资者的利益。
理利用和增值 保值 的要求 ， “ 专家 型” 或‘ 智 能型” 的房地产信托业 务便显得
日益 必 要 。
银 监会认可 了房地产信托 的积极作用 ，并有意促进房 地产信托 的发 展， 比较 明 确 地 透 露 出 对 房 地 产 信 托 产 品 的 支 持 ， 这 尤 其 是 体 现 在 房 地 产 信托产 品规模 上的变化。 有关房地产信托 ２ ０ ０份的限制是业 内人士普遍讨 论的 内容， 一般认 为这在一定程度 上 限制 了信托产品发放 的规模 ， 使得利 用 资金 的规模 优势进 行组合投资不具有经 济性， 然而这次征求意 见稿开始 有条件 地放 开了 ２ ０ ０份的 限制 。 “ 公司提足各项准备金后， 净资产不低于人 民币 ５亿元 ” 的信托 公司 ， 可 以开办不受信托 合同份数 限制的房地 产信托 业务 ， 房地产信 托对于地产项 目的作 用正在 放大， 单就这一条来 说， 信托规 模的放 大正在为信 托基金的形成开启一扇大门， 为房产信托提供 了广阔 的 发展 前 景 。 二、 房产信托 的优点 以及 关系的建立 １ 、 房地 产信托 的优点 房地产信托在 社会发展 中具有 以下几个 方面 的优 点： 首先 ， 房 地产信
我国房地产信托问题分析
我国房地产信托问题分析[提要] 近年来，一种新兴的投资方式即房地产信托，成为此行业融资的最畅销的渠道。
但不难发现的是，我国房地产信托投资存在很多的问题，而这些问题的出现都是与诸多方面密切相关的。
本文介绍房地产信托的主要问题及解决对策。
关键词：房地产投资信托；融资；对策一、我国房地产信托发展现状我国房地产信托市场已有10年的发展历史，取得了较大的进展：一方面建立的有关信托的组织，有提供给房地产行业的充足的资金，并且投资后会有很好的利益回报；另一方面我国房地产事业正处于快速发展时期，仍需要巨额资金来支持，而这笔资金来源不仅仅只是国家，信托机构日益成为承担此投资的首要买家。
因此，我国引入了REITs信托业务，来支撑房地产的发展。
自从建立REITs，我国房地产业发展的投资主体逐渐形成，房地产基金市场也得到了发展。
二、房地产信托存在的问题及对策我国房地产信托行业经过多年的发展，在全国已建立起了几百家信托公司，几乎形成了较完整的体系，支撑着房地产事业的发展。
但是由于一些不法信托公司出现的许多问题，引发房地产行业市场秩序的紊乱，致使许多规范性的信托公司几乎破产。
因而，为了保证信托行业的有序发展，国家出台了一些信托法律，从而为信托发展提供可靠的法律保障，然而我国房地产信托行业仍存在着很多问题亟待解决。
（一）房地产投资信托的投融资渠道问题与对策1、房地产企业常用的融资方式。
当今在我国存在着四种房地产融资形式：银行贷款、房地产抵押贷款、证券市场集资以及吸引外资的方式。
其中，银行贷款指房地产行业向银行借用资金，通常包含短期和长期借款；房产抵押贷款是指将所购得的或拥有的房屋，以现价折成资金，作为贷款依据；证券市场集资的形式，主要采取的是向市场主体发放股票，通过主体购买本企业股票从中获得融资；引进外国资金包括两种方式——直接投资和间接投资，但此融资方式风险比较大，不适合中小型企业使用。
2、房地产投资信托在融资方面的问题。
中国房地产信托投资基金的案例分析
中国房地产信托投资基金的案例分析一、房地产信托概况:房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。
房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。
具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。
房地产投资信托实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划(Collective Investment Scheme)。
二、房地产投资信托在我国的发展现状:1、房地产投资信托在我国发展的背景:据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。
国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。
于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。
我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。
从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额(根据规定最低为五万元)。
目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信托。
信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。
万科房地产投资信托基金融资的案例分析
万科房地产投资信托基金融资的案例分析房地产行业是典型的资金密集行业, 无论是初始开发、购置土地、施工还是后续销售 , 都需要大量的资金 , 尤其是初始开发 , 如果缺少资金 , 那么整个工程将无法运行下去。
可以说 , 资金是房地产行业最为关注的因素。
2021 年, 我国房地产行业进入平稳开展阶段, 存在大量的商品房库存 , 商品房空置无法售出 , 严重影响了房地产企业资金回笼, 也影响了经济的平稳开展。
如果大量商品房库存 , 房地产企业资金出现问题, 面临着破产的危险 , 而房地产行业作为国家重要的经济支撑行业, 如果出现大面积的危机 , 将会使国家经济局势动荡。
因此 ,2021 年起我国开始倡导去库存的方针, 对于房地产企业的贷款审批也愈加严格 , 房地产企业融资难的问题开始出现。
为了解决融资难的问题,房地产企业纷纷开始寻找多元化的融资方式。
房地产投资信托基金 ( 全称 Real Estate Investment Trusts, 本文简称 REITs)是基金产品 , 属于房地产证券化的一种。
REITs 有独特的优势 , 投资者的准入门槛较低 , 能够从社会公众募集到稳定的资金 , 同时也有利于盘活库存的商品房, 促进资金的流动性。
REITs 在国外已经是成熟且常用的融资方式, 但是在我国还处于起步阶段,万科 REITs 特殊在它是公募型的基金产品, 之前发行过的 REITs 都是私募型基金产品 , 所以万科 REITs 具有重要的研究意义。
本文采用了理论结合实证分析的方法, 在研究 REITs 相关理论的根底上 , 结合我国房地产企业融资的现状 , 对国内万科公司发行 REITs 成功的案例进行研究分析。
首先 , 梳理 REITs相关的研究文献 , 从 REITs应用模式和融资效果两个方面归纳总结国内外研究现状 , 为下文的案例分析奠定方向。
然后界定了REITs 根本概念 , 系统了解 REITs 融资实施动机及效果分析方法, 并重点阐述了融资理论根底,为进一步研究 REITs 融资效果打了下坚实的理论根基。
我国房地产投资信托基金的发展现状及前景分析
潮流并 成 为房 地产 界 与金 融界 的双 赢交 易 ， ＥＴ 是 不二 选 Ｒ Ｉｓ
因而具有相当高的流动性。第三 ， ＥＴ 所募集 的资金一般委 Ｒ Ｉｓ 托专业的管理公 司进行集 中管理 。有经验 的房地产专业人员 擅长于股市运作 ， 并且时刻关注市场 的变化 ， 进行多元化组合 投资 ， 选择不 同地 区和不 同类型 的房地产项 目及业 务 ， 可有效 降低投资风险 ， 取得较高的投资回报 。
１ ＥＴ 在我国发展 的背景 ． Ｉｓ Ｒ
值 。第 四， ＥＴ 的所有权和经营权 相分离 ， Ｒ Ｉｓ 同时保持信托财产 独立 性和信托管理 的连 续性 ，并受 到很严厉 的监管 。第五 ， Ｒ Ｉｓ ＥＴ 是资金信托 和财产信托 的结合 ， 其他投资基金一般需要 投资者支付货币资金来获得受益凭证 ，而Ｒ Ｉ在接 受货 币资 ＥＴ
金的同时 ， 还接受房地产 。
近年来房地产贷款在金融机构新增 资产 中的比重呈快速
上升 的趋势 ，大约７ ％的房地产开发资金来 自银行贷 款的支 ０
持， 成为与银行业高度依存 的一个行业。随着２０ 年我 国房地 ０８
产业销售量及销售价格下滑 的影 响 ，房地 产抵押 贷款 的风险
日显突 出，银行作为盈利机构 即使在 国家放 宽信 贷政 策的背 景下 ， 综合考虑风险与收益必然会缩减对房地产企业 的贷款 。 于是 ， 构建渠道多元化 、 高效并且有 利于风险分散 的房地产金
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我国房地产信托的现状与发展前景
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株洲师范高等专科学校学报
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我 国 房 地 产 信 托 的 现 状 与 发 展前 景
李新玉
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（ 长沙市旧城改建开发公司， 长沙 !"###$ ）
摘% 要： 近几年我国房地产信托市场规模扩展迅速， 信托产品模式呈多样化发展趋 势。但中国信托业本身发展 不成熟， 房地产信托风险机制不健全， 房地产信托发展的法律障碍较大。我们应促进房产信托的长期性、 专业性 和多样化融资， 解决资金的来源和流动性问题； 大力加强金融监控机制， 有效防范房产信托风险； 完善法律法规， 尽量少用行政性临时措施。经过调整和创新， 信托投资必将成为我国房地产业融资的主要模式或渠道。 关键词： 房地产信托； 信托投资； 风险机制 中图分类号： &’()* !+ ； &)+(* (% % % 文献标识码： ,% % % 文章编号： "##+ - "!() （ )##. ） #. - ##$! - #(
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房地产信托投资基金的发展现状和
案例分析
一、房地产信托概况
房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。
房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。
具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等），将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。
REITs 实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。
二、房地产投资信托在我国的发展现状
1、REITs 在我国发展的背景及现状
据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。
国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。
于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。
我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在
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政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。
从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额（根据规定最低为五万元）。
目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信
托。
信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。
信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。
如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3 层商铺（即法国欧尚天津第一店）的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。
贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。
2、REITs 的中国化发展模式从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。
美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。
另外对缺乏成功操作经验，处于起步阶段的我国，发展REITs 基金规模
不宜太大，期限应以10—15年的中期为佳。
在REITs 资金筹集上，权益型有限期、自我偿付式REITs 的资金筹集方式，应以私募为主，其资金来源则应主要出自机构投资者，如保险基金、养老基金。
三、我国大陆的财产（房地产）信托业务实例
我国大陆的财产（房地产）信托业务实际上是“房地产财产信托+ 受益权转让”业务。
现阶段，其优势在于能够突破200 份限制。
业界往往把中煤信托的“荣丰2008”信托项目和北京国投的“盛鸿大厦”信托项目作为此类业务的代表。
下面以“盛鸿大厦”信托项目为例，分析该业务模式的具体流程。
该项目的运作流程如下：
1、元鸿公司将其开发、建设的房地产项目——北京盛鸿大厦（市场价值人民币约4．1 亿元）委托给北京国投，设立盛鸿大厦财产信托。
元鸿公司取得该信托项下全部受益权。
2、元鸿公司将其享有的受益权分级为优先受益权和普通受益权，并将其享有的优先受益权（人民币约2．5 亿元）以转让或质押的方式进行处置。
北京国投作为独家代理人代理其转让行为。
投资人受让优先受益权后成为优先受益人。
3、北京国投作为盛鸿大厦财产信托的受托人，将处置信托财产所得全部收入存入北京国投开立的信托专户并管理，优先用于支付优先受益人本金
和收益，在优先受益人未取得全部本金和收益前，其他
信托受益人不参与任何分配
该项目具有“信托+代理”的特点，并在方案设计中运用了超额资产
担保和优先——次级受益结构等增信手段，具有典型意义。
在本项目
中，北京国投作为财产信托的受托人，需要尽职履行受托人的义务。
作为受益权转让项目的代理人，北京国投除了尽职完成代理转让义务外，不负任何直接责任；但是由于受益人转换，北京国投仍然要为最终受益人的最大利益管理信托财产。
我们可以把该模式进一步抽象为以下模式（图2 略）。
关于该模式的几点说明：
设立信托时，信托标的可以为房地产建筑实物、房地产未来的租金收入、土地使用权等房地产资产及其相关权利。
由于受益人转换，原受益人的利益可能与最终受益人的利益存在冲突，特别是当只有部分受益权转让时。
在部分受益权转让的情况下，信托公司需要解决不同类型受益人之间的利益冲突问题。
尽管在受益权转让这一环节，信托公司所承担的责任较小（把受益权妥善转让出去），但是，信托公司作为受托人，妥善管理信托财产、处理信托事务的压力增加了，因为受益人从一家房地产公司转变成众多的社会投资者。
投资者投资收益的支付具有刚性，稍有拖欠或不当，即可能导致信托公司名誉受损，很可能因一个项目的失败而一蹶不振。
尽管在法律上作为尽职的受托人不需要承担什么风险，但是，我国国情决定了信托公司必须为
此承担政治风险。
因此，在设计方案时必须最大限
度控制风险
控制风险的手段多种多样，应该利用适当的增信手段。
增信手段有很
多种，例如超额资产担保、第三方担保、委托人准备金担保、优先——次级受益结构担保等多种方式。
由于现阶段信托公司经营环境存在上述投资收益支付刚性的特点，在设计增信手段时，尽量运用货币性担保，房地产实物担保面临处置成本，而且一旦需要处置担保资产时，信托公司的声誉就可能已经受损，甚至已经需要承担政治风险。
利用货币性担保时，特别是第三方提供的担保时，必须注意公司间的关联关系，谨防信托融资成为“控股股东掏空上市公司”的翻版。
设立货币性担保时，必须注意法律问题。
《信托投资公司管理办法》规定信托公司不得承诺信托财产不受损失或者保证最低收益，因此，在委托人自身或第三方担保时，必须确认担保的是投资者的本金和收益（不是预期收益）。
因为作为信托来说，最终收益率可高可低，甚至为零，如果担保协议上用“预期收益”，那么在项目出现问题时，担保人完全有理由拒绝支付相当于预期收益水平的收益。
这样的担保实际上只是担保支付行为本身。