李湘江、长沙市中升物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

李湘江、长沙市中升物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院【审结日期】2020.08.31【案件字号】(2020)湘01民终9390号【审理程序】二审【审理法官】杨文滔谢晋程婧【审理法官】杨文滔谢晋程婧【文书类型】判决书【当事人】李湘江;长沙市中升物业管理有限责任公司【当事人】李湘江长沙市中升物业管理有限责任公司【当事人-个人】李湘江【当事人-公司】长沙市中升物业管理有限责任公司【代理律师/律所】唐齐湖南国风德赛律师事务所【代理律师/律所】唐齐湖南国风德赛律师事务所【代理律师】唐齐【代理律所】湖南国风德赛律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】李湘江【被告】长沙市中升物业管理有限责任公司【本院观点】结合庭询以及双方的诉辩情况，本案二审争议焦点在于：中升物业公司是否存在违反物业管理服务协议的违约行为及其是否应该承担相应的违约责任。

根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第十一条的约定，“中升物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标，李湘江有权要求中升物业公司限期改正，逾期未改正给李湘江造成损失的，中升物业公司承担相应的法律责任"。

上诉人李湘江的该主张并无合同依据，故本院不予支持。

【权责关键词】撤销违约金恢复原状支付违约金关联性合法性质证诉讼请求简易程序缺席判决维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，结合庭询以及双方的诉辩情况，本案二审争议焦点在于：中升物业公司是否存在违反物业管理服务协议的违约行为及其是否应该承担相应的违约责任。

本院认为，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第十一条的约定，“中升物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标，李湘江有权要求中升物业公司限期改正，逾期未改正给李湘江造成损失的，中升物业公司承担相应的法律责任"。

本案中，李湘江提交的证据能证明中升物业公司在提供物业管理服务过程中确实存在瑕疵，但其证据并不能证明李湘江因此而受到了实际损失，故李湘江诉请中升物业公司承担损失或违约金无事实及合同依据，本院不予支持。

对于李湘江主张中升物业公司应按照应交物业费的千分之三标准，从中升物业公司违约即2012年5月起计算至立案之日的违约金，本院认为，上诉人李湘江的该主张并无合同依据，故本院不予支持。

综上所述，上诉人李湘江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费50元，由上诉人李湘江负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 11:15:27【一审法院查明】一审法院查明事实：李湘江系长沙市天凯东苑小区11栋1105房业主，中升物业公司系该小区物业服务单位。

2011年1月8日，李湘江（乙方）与中升物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指涉案房屋出售之日起至业主委员会于物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务；乙方所购房屋为11栋1105房，建筑面积为89.24平方米，性质为住宅；物业管理费标准为每平方米每月1.3元，物业管理费按月交纳，每月10号为当月物业管理费交纳截止日；物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护等；物业服务质量达到房屋外观整洁完好，各类设备运行正常、公共环境及环卫设施保持清洁，绿化整齐美观，交通秩序规范，无安全隐患等；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方未按期交费，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按照拖欠总额的千分之三交纳违约金；协议还对专项资金的管理及使用、保险等其他事项进行了约定。

协议签订后，李湘江认为中升物业公司提供的物业服务差、小区公共设施设备运行不畅、环境较差，故未按时交纳物业费，中升物业公司催收无果后曾对李湘江提起过诉讼。

一审法院另查明，涉案房屋所在小区至今尚未成立业主委员会。

在本案一审审理过程中，李湘江陈述称诉请中升物业公司支付违约金2000元系按照应交物业费的千分之三标准，从中升物业公司违约即2012年5月起计算至立案之日。

中升物业公司陈述称，涉案小区确属不能正常运行的电梯有两台，因费用较高被告无力垫付，中升物业公司计划启动维修资金进行维修，但很多业主不签字导致审批无法通过。

【一审法院认为】一审法院认为：双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方当事人均应按协议约定履行各自的义务。

李湘江诉请中升物业公司全面履行该协议义务，确保小区设备运行正常、公共环境及环卫设施保持清洁、绿化整齐美观、交通秩序规范、无安全隐患，上述义务系中升物业公司的当然合同义务，无须判决履行。

李湘江诉请中升物业公司支付违约金2000元，一审法院认为虽然中升物业公司物业服务质量存在一定程度瑕疵，但亦履行了物业服务义务，原告该项请求标准缺乏合同依据，一审法院依法不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回原告李湘江的诉讼请求。

本案一审受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告李湘江负担。

【二审上诉人诉称】综上所述，上诉人李湘江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：李湘江、长沙市中升物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书湖南省长沙市中级人民法院民事判决书(2020)湘01民终9390号当事人上诉人（原审原告）：李湘江。

被上诉人（原审被告）：长沙市中升物业管理有限责任公司，住所地：湖南省长沙市天心区。

法定代表人：龚蓬，总经理。

委托诉讼代理人：唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。

审理经过上诉人李湘江因与被上诉人长沙市中升物业管理有限责任公司（以下简称中升物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初1454号民事判决，向本院提起上诉。

本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

李湘江向本院提出上诉请求：请求撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初1454号民事判决，发回重审或依法改判由中升物业公司承担相应的赔偿责任。

事实与理由：中升物业公司不只是物业管理存在瑕疵，而是严重的违约。

小区存在车辆乱停乱放，消防通道长年堵塞，没有配备相应的消防器材，安全隐患大。

电梯维修不实际，多台电梯长年停运，经常突然停水、停电等问题。

中升物业公司依法应当全面履行《前期物业管理服务协议》规定的义务，并应向李湘江承担恢复原状、支付违约金和赔偿损失的责任。

因此，请求法院支持我方诉讼请求。

二审被上诉人辩称中升物业公司答辩称：中升物业公司已经按照合同，全面履行了合同义务；李湘江的损失应当自己承担。

故请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。

原告诉称李湘江向一审法院起诉请求：1．判令中升物业公司全面履行《前期物业管理服务协议》规定义务，确保小区各类设备运行正常、公共环境及环卫设施保持清洁、绿化整齐美观、交通秩序规范、无安全隐患；2．判令中升物业公司支付李湘江违约金2000元；3．判令中升物业公司承担本案一切诉讼费用。

一审法院查明一审法院查明事实：李湘江系长沙市天凯东苑小区11栋1105房业主，中升物业公司系该小区物业服务单位。

2011年1月8日，李湘江（乙方）与中升物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指涉案房屋出售之日起至业主委员会于物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务；乙方所购房屋为11栋1105房，建筑面积为89.24平方米，性质为住宅；物业管理费标准为每平方米每月1.3元，物业管理费按月交纳，每月10号为当月物业管理费交纳截止日；物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护等；物业服务质量达到房屋外观整洁完好，各类设备运行正常、公共环境及环卫设施保持清洁，绿化整齐美观，交通秩序规范，无安全隐患等；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方未按期交费，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按照拖欠总额的千分之三交纳违约金；协议还对专项资金的管理及使用、保险等其他事项进行了约定。

协议签订后，李湘江认为中升物业公司提供的物业服务差、小区公共设施设备运行不畅、环境较差，故未按时交纳物业费，中升物业公司催收无果后曾对李湘江提起过诉讼。

一审法院另查明，涉案房屋所在小区至今尚未成立业主委员会。

在本案一审审理过程中，李湘江陈述称诉请中升物业公司支付违约金2000元系按照应交物业费的千分之三标准，从中升物业公司违约即2012年5月起计算至立案之日。

中升物业公司陈述称，涉案小区确属不能正常运行的电梯有两台，因费用较高被告无力垫付，中升物业公司计划启动维修资金进行维修，但很多业主不签字导致审批无法通过。

一审法院认为一审法院认为：双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方当事人均应按协议约定履行各自的义务。

李湘江诉请中升物业公司全面履行该协议义务，确保小区设备运行正常、公共环境及环卫设施保持清洁、绿化整齐美观、交通秩序规范、无安全隐患，上述义务系中升物业公司的当然合同义务，无须判决履行。

李湘江诉请中升物业公司支付违约金2000元，一审法院认为虽然中升物业公司物业服务质量存在一定程度瑕疵，但亦履行了物业服务义务，原告该项请求标准缺乏合同依据，一审法院依法不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回原告李湘江的诉讼请求。

本案一审受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告李湘江负担。

二审期间，上诉人李湘江向本院提交了两份证据，即证据一、关于消防安全的材料、聊天记录及现场照片，拟证明中升物业公司未做好消防安全工作；证据二、会议记录，拟证明小区相关部分及社区有对小区脏乱差的问题组织会议讨论。

中升物业公司质证认为：对证据一的三性均有异议，该份报告只是部分业主的意见，并非全部业主的意见；对证据二，真实性无异议，对关联性及合法性有异议，该份会议记录只能证明社区与街道对中升物业公司和业主的事实进行协调，欲协调变更协议。