无锡停车场项目可行性研究报告交评讲解

无锡市停车场项目可行性研究报告

华润停车场发展有限公司

二〇一三年八月

目录

一、城市背景 (2)

二、项目背景 (2)

三、项目介绍 (3)

四、产品方案及定价 (6)

五、开发计划 (9)

六、成本分析 (9)

七、经济测算 (10)

八、结论与建议 (14)

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China Resources Parking development Limited

一、城市背景

无锡市地处中国江苏省东南部、中国经济最发达的长江三角洲地区，无锡市辖江阴、宜兴2个县级市和崇安区、南长区、北塘区、锡山区、惠山区、滨湖区、新区7个区。全市总面积4788平方公里，全市常住人口599.21万。无锡连续多年经济总量位列全国前十位，以约占全国万分之五的土地，千分之三点五的人口，创造了全国1.56%的经济总量，人均地区生产总值达到8962美元。无锡市被权威机构认定为“中国投资环境最优城市”、“中国最具竞争力的城市”、“中国最具发展前途的城市”、“中国最具经济活力的十大城市”、“中国十大品牌经济城市”之一。

近年来，随着无锡城市经济的快速增长，汽车进家庭的步伐加快，城市机动车发展迅猛，08年开始，机动车以每天100余辆的速度增长。截止目前，私家车保有量30多万辆，加之公交车等其他社会车辆，机动车保有量近100万辆。相比之下，城市停车设施建设明显滞后，使停车供求矛盾日益尖锐，停车难的问题日益凸显。尤其在中心商务区，由于很多公用建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求。停车难，已经成为我市交通发展、汽车消费的瓶颈之一。

二、项目背景

导致无锡停车难题的因素主要有停车场规划建设滞后、停车需求迅速增大、停车场被挪作他用、收费标准不当等因素。

1、规划建设滞后

政府于2005年制定了《无锡市主城区停车场近期建设规划》，但由于相关的优惠政策未能及时到位，社会资本迟迟没有参与停车场建设，停车场建设的市场化、产业化进展缓慢。

2、停车需求迅速增大

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近年私家车以每年15%-20%的速度快速增长，停车位的需求也随之快速增长，同时停车场的建设速度每年却只有5%左右，供需严重失衡，导致矛盾日益突出。

3、停车场挪做他用

交警部门2006年曾对中心城区46家大型公建进行调查。调查后发现，18

家大型公建存在规划配建停车场被挪作它用的情况，占到总数的40%，共计占用面积2万平方米，近600个停车泊位。配建停车场得不到正常使用，商家将停车义务推向了社会。

4、收费标准不当

长期以来的停车收费标准执行的是路外高于路内、室内高于室外的倒挂政策，使得大家养成了停车先考虑路内和室外，迫不得已才停在室内的习惯。导致一方面室外车满为患，室内却门可罗雀，据调查，胜利门停车场、国联地下停车场等大型社会停车场目前全天利用率只有20%～30%。

三、项目介绍

为了缓解城市中心特别是中央商务区的停车难问题，市规划局规划了解放环路内的停车场共9个地块。目前已有5个已建成或正在建，共450个车位；另外未建的4个地块规划有两个为地面绿化+地下停车的方式，两个为综合停车楼的形式。

本次推出的地块——电信局地块和南禅寺地块，就是原规划9个地块中的两个，目前两个地块均有拆迁问题需要解决。

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无锡市停车场规划图

中山路

县前街

人民路

邮电局地块

学前街

南禅寺地块

解放路

地块一：电信局地块，编号K—62，位于人民中路与健康路交界处，市中心商务区地段，占地约2500㎡，规划局暂定指标为满足100个车位，现状为6层办公楼及2层楼商铺，位于一小型十字路口，地块南面（人民中路南侧）为恒隆商业地产（在建中），地块西侧（健康路西侧）为一小型绿地，地块东侧为一小巷（如图⑤），小巷东侧为高层建筑（财富大厦），地块北侧为电信局新大楼（大楼停车需求较大）。十字路口人流、车流量大。

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地块二：南禅寺地块，编号T —23，位于解放路与槐古支路交界处，占地约4600㎡，规划局暂定指标为满足150个车位，现状为2—3层的斜顶瓦房及80年代修建的6层住宅楼，位于一丁字路口，南禅寺旅游区内，停车需求较大，地块西侧（解放路西侧）为单层小商铺，地块南侧（槐古支路南侧）为2层商铺，地块东侧为小巷（规划已取消），北侧为无锡教育电视台办公楼，由于单行道，车流、人流量一般。

T-23地块现状图

解放路

槐 古 支 路

2—3层斜顶瓦房 6层住宅楼

健康路

人 民 中 路

6层办公大楼

2层商铺

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四、产品方案及定价

㈠方案一：修建停车楼，不配建商业补偿 ⑴邮电局地块：

根据《江苏省城市规划管理技术规定（2004版）》、《无锡市城市规划条例》以及国家相关规范，K62地块设计方案的主要技术指标如下： 编号 指标 规模 备注 1 建设净用地 2569m 2 2 总建筑面积 3600 m 2 3层 3 容积率 1.35 4 绿地率 40% 5 建筑密度 45% 6

机动车停车位

100辆

3F 13.0

M

汽车库

消

防

车 道

绿地

绿地

绿地

3F 地上汽车库 一个出入口