A-商铺售后返租的财税处理

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铺售后返租的会计处理

铺售后返租的财税处理所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。

（一）营业税的处理江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135 号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。

这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。

因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。

浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2008]62 号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。

房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。

案例分析A 房地产开发公司（以下简称A 公司）是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。

开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85 万元（即总价100 万元的85%）出售，在未来5 年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。

开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。

开发商在销售房产时，对未来5 年内转租房产能收取多少收益并不确定，并假设当年A 公司将商铺转租取得租金5 万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。

售后返租税务处理及经典案例分析

售后返租税务处理及经典案例分析售后返租是指企业在购买资产后，将其租回给供应商或第三方进行管理和使用的一种业务模式。

由于售后返租涉及到资产转让和租赁两个环节，因此在税务处理上需要注意相应的规定和操作。

在售后返租的税务处理过程中，需要注意以下几点。

首先，对于企业而言，应及时准确地填报企业所得税申报表，申报资产转让所得，并按照税收法规缴纳企业所得税。

其次，对于供应商或第三方而言，也要及时准确地填报个人所得税申报表，申报租金收入，并按照税收法规缴纳个人所得税。

此外，还需注意资产的折旧处理。

对于售后返租后继续使用的资产，企业需要根据税务规定继续计提相应的折旧费用，以保持资产价值的正确反映。

经典案例分析：企业购买了一批生产设备，在设备交付后，与供应商签订了售后返租协议，将设备租回给供应商。

这个案例中涉及到的税务处理如下：首先，企业需要将设备的出售作为资产转让进行申报，并根据税率计算相应的企业所得税。

企业需要在所得税申报表中填写相关信息，并缴纳所得税。

其次，供应商作为租赁人，将获得来自企业的租金收入。

供应商需要按照税法规定计算个人所得税，并填报个人所得税申报表进行申报缴税。

同时，企业继续在财务报表中将设备计提折旧费用，并计提相应的税前损益。

综上所述，售后返租的税务处理涉及到资产转让和租赁两个环节。

企业需按照相关税收法规对资产转让所得进行申报缴税，供应商需按照相关税收法规对租金收入进行申报缴税。

此外，企业还需继续计提折旧费用以保持资产价值的正确反映。

对于售后返租的税务处理，企业和供应商都需要及时准确地填报相应的税务申报表，并缴纳相应的税款，以避免税务风险。

售后回租承租人会计处理分录

售后回租承租人会计处理分录
售后回租的承租人会计处理分录，主要涉及以下几个步骤：
1.租赁开始日，将资产账面价值与售价之间的差额确认为递延收益，并冲减资产的账面价值。

借:银行存款
贷：固定资产清理
递延收益-未实现售后回租收益
2.租赁期间，按照租金支付比例，将递延收益转为收入。

借：递延收益-未实现售后回租收益
贷：其他业务收入
3.租赁期满，如果承租人选择退回租赁资产，则将租赁资产转回固定资产，同时将固定资产账面价值调整为售后回租时的账面价值。

借:固定资产-原账面价值
贷：固定资产清理-售后回租时的账面价值
递延收益-未实现售后回租收益（余额）
以上为简化处理示例，实际情况中还需要考虑其他的因素和具体的账务处理规则。

如果您的具体情况和以上内容不同，请咨询专业会计师或查阅相关会计制度进行确认。

房地产“售后返租”的财税处理

房地产“售后返租”的财税处理房地产企业的“售后返租”，也称“售后回租”。

是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。

这种售后回租，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产产权式酒店、产权式公寓、产权式商铺销售形式，是企业筹资的新型方法。

在国家不断加大宏观调控力度的大环境下，房地产企业为了促销、融资等目的通常以“售后返租”的方式加速资金周转。

经营性售后返租，即标的资产所有权上的主要风险和报酬已经转移给出租人，应作为房地产公司应按“销售不动产”处理。

而作为购房者取得房地产公司的租金应按“提供不动产经营租赁”处理。

（一）会计处理： 1 、房地产公司销售不动产时做收入处理（按新项目现房销售）借：银行存款贷：主营业务收入应交税费—应交增值税（销项税额）同时，结转成本借：主营业务成本贷：开发产品2、房地产公司转租不动产（按新资产），取得租金时借：银行存款贷：其他业务收入应交税费—应交增值税（销项税额） 3 、返租支付给购房者商定的租金借：其他业务支出应交税费—应交增值税（进项税额）贷：银行存款特别提示：实务中企业一般不易取得业主个人代开的增值税发票，需要企业承担相关的税费，在税务机关办理开票。

（二）税务处理：经营性售后返租行为分别按照销售不动产和租赁两项业务进行增值税和所得税处理。

1、流转税：国家税务总局公告2016 年第18 号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》销售时应交纳销售不动产增值税及附加；转租时按“服务业-租赁业”交纳增值税及附加； 2 、土地增值税:国务院令1993 年第138 号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。

3、企业所得税：由于经营性售后返租业务符合国税函（2008 ）875 号规定的确认销售收入的四个条件，所以销售应作为应税收入交纳企业所得税，转租收入同理。

房开企业售后回租涉及的税务分析

甲房地产公司销售商铺的销售额=（全部价款和价外费用当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%）=（6500-1000） ÷（1+10%）=5000万元，只能扣除土地价款 1000万元，不能扣除甲公司应该支付给个人的 4 年租金总额 1000万元。甲公司销售商铺应纳增值税销项税额=5000×10%=500 万元，开具增值税普通发票给个人。甲公司销售做分录如下：借：银行存款 6500 贷：主营业务收入 6000 应交税金—应交增值税（销项税额）500 借：主营业务成本 3000 贷：开发产品 3000 甲公司租回个人的住宅，以 4 年租金抵减销售额，个人要缴纳增值税吗？根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（九项）“不动产经营租赁服务”第 5 款规定，其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照 5%的征收率计算应纳增值税税额。所以，个人出租商铺应按合同约定租金总额缴纳增值税，应纳增值税额=1000÷（1+5%）× 5%=47.6万元。由于年租金分摊到月后，超过了 3 万元，个人不能享受免征增值税的优惠，这 47.6万元的增值税额必须要缴纳。
再根据《关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函[2016]145号）规定，增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票（当然也可开具普票）。所以，个人可到地税局代开增值税专用发票，甲房地产公司拿到税局代开的专票可以抵扣进项税额。甲公司转租商铺获得的收入，也属于增值税应税服务，需要缴纳增值税。根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条的规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项的当天纳税义务产生，甲房地产公司转租一次性获得 4 年的房租收入 1200万元，纳税义务产生，应纳增值税销项税额=1200÷（1+10%）×10%=109万元。甲房地产公司回租再转租的会计处理如下： 1、支付给个人租金借：应付账款 952.4 应交税费—应交增值税（进项税额）47.6 贷：银行存款 1000 按年确认租金成本借：其他业务成本 238.1 贷：应付账款 238.1

商铺售后返租的税务处理

商铺售后返租的财税处理所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。

（一）营业税的处理江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。

这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。

浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2008]62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。

国家税务总局《关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》（国税函[1999]144号），关于房地产开发公司从事“购房回租”、“抵押担保”和“存单购房”形式销售房屋如何征收营业税问题，房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的法规，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。

售后返租的税务处理和节税的合同签订技巧（老会计人的经验）

售后返租的税务处理和节税的合同签订技巧（老会计人的经验）导读：为了实行售后返租，许多房地产公司往成立物业公司或资产管理公司来运作售后返租业务。

一、售后返租的税务处理所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。

《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

”因此，商品房的售后返租从时间上大致可分为四个阶段：（1）未竣工商品房未取得预售许可的售后返租;）未竣工商品房未取得预售许可的售后返租;;（2）未竣工商品房取得预售许可的售后返租）未竣工商品房取得预售许可的售后返租;）已竣工的商品房在预售阶段的售后返租（尚不符合现售条件，仅能预售）;;（3）已竣工的商品房在预售阶段的售后返租（尚不符合现售条件，仅能预售）（4）商品房现售阶段的售后返租。

对于前两个阶段的售后返租，《商品房销售管理办法》第11条已明令禁止，第三个阶段的售后返租，必须经过有关部门的批准（主要指预售许可的审批），如果未经有关部门批准，则可能被认定构成非法集资。

第四个阶段的售后返租，无需经过有关部门批准。

][案例分析：某房开公司商铺售后返租的涉税透析案例分析：某房开公司商铺售后返租的涉税透析]1、案情介绍A房地产开发公司（以下简称A公司）是一家商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。

开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（含增值税）（即总85%）出售，在未来）出售，在未来5年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。

开发商在销售价100万元的85%时，将价款和折扣额在同一张增值税发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。

开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定，并假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元（含增值税）（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。

【精品】售后回租账务处理

【关键字】精品售后回租会计处理及举例说明（一）与出租人（承租人）签订协议，将自有固定资产（须是使用过的）出售给购买人（出租人），分两种情况：1 、出售价高于资产帐面净值（溢价出售）。

（ 1 ）承租人将拟出售的自有固定资产转为清理，借记“固定资产清理” 、“累计折旧”科目，贷记“ 固定资产” 科目。

（2 ）与出租人签订资产买卖合同，将资产出售给出租人，借记“银行存款” 科目，贷记“固定资产清理” 、“递延收益—未实现售后租回收益”科目。

2 、出售价低于资产帐面净值（折价出售）。

（1 ）承租人将拟出售的自有固定资产转为清理，借记“ 固定资产清理” 、“ 累计折旧”科目，贷记“固定资产”科目。

（2 ）与出租人签订资产买卖合同，将资产出售给出租人，借记“ 银行存款” 科目，“ 递延收益—未实现售后租回收益” 科目，贷记“ 固定资产清理” 科目。

（二）承租人和出租人签订融资租赁合同，将资产租回，承租人按资产帐面净值与应付租赁款的现值（折现率顺序依次为：内含利率、合同利率、同期银行贷款利率）较低者作为资产入帐价值，借记“ 固定资产—融资租入固定资产” 科目，按应付未付租息等，借记“ 未确认融资费用” 科目；按融资租赁合同附表中应付租金总额，贷记“ 长期应付款—应付融资租赁款” 科目。

（三）在租赁合同签订时，承租人一般应向出租人支付租赁目标物20—30% 作为租赁保证金，借记“ 其他应收款” 科目，贷记“ 银行存款” 科目。

保证金用于支付最后一期或几期租金，借记“ 长期应付款—应付融资租赁款” 科目，贷记“ 其他应收款” 科目。

（四）在租赁期内，承租人按期支付租金，借记“ 长期应付款—应付融资租赁款” 科目，贷记“ 银行存款” 科目。

将租金中所含租息部分确认为当期费用，借记“ 财务费用” 科目，贷记“ 未确认融资费用” 科目。

（五）承租人计提折旧，分两种情况：1 、合同约定期末将租赁目标物所有权转移，承租人按正常使用年限计提折旧，借记“ 制造费用”（工业企业，通过它进入生产成本）、“ 营业费用”（服务性企业）、“ 管理费用” 等科目，贷记“ 累计折旧” （折旧基金）科目。

财税案例：“售后回租”的会计处理

财税案例：“售后回租”的会计处理对于出租人来讲，售后租回交易同其他租赁业务的会计处理没有什么区别。

而对于承租人来讲，由于其既是资产的承租人同时又是资产的出售者，因此，售后租回交易同其他租赁业务的会计处理有所不同。

下面，笔者就拟对售后租回交易中承租人的处理作探析。

按照《企业会计制度》和《企业会计准则——租赁》规定，售后租回交易无论被认定为融资租赁，还是被认定为经营租赁，承租人都应将售价与资产账面价值之间的差额予以递延，在以后各期进行分摊，作为折旧费用或租金费用的调整。

具体会计处理如下：出售资产时，结转固定资产成本，借记“固定资产清理”、“累计折旧”、“减值准备”等，贷记“固定资产”；收到价款时，借记“银行存款”，贷记“固定资产清理”，借记或贷记“递延收益——未实现售后租回损益”；租回资产后，各期根据该项租赁资产的折旧进度或租金支付比例分摊未实现售后租回损益时，借记或贷记“递延收益——未实现售后租回损益”，贷记或借记“制造费用”、“管理费用”、“营业费用”等科目。

综上所述，企业会计制度和准则都有对售后租回交易作了明确规定，但其中有关经营租赁“递延收益——未实现售后租回损益”的分摊业务处理，笔者认为值得商榷，以下示例予以说明。

例：甲公司2002年12月将全新办公设备一台，按照2 000 000元的价格售给乙公司，该设备出售时其账面价值为1 700 000元，并立即签订了一份租赁合同，合同规定甲公司在2003年1月1日将该设备租回，租期3年，预计使用年限10年，2003—2005年各年向乙公司支付租金分别为150 000元、200 000元、250 000元。

租赁期届满后乙公司收回设备。

分析：此项业务属典型的“回租”业务，且属经营性租赁。

承租人甲公司的会计处理：第一步，结转出售固定资产的成本借：固定资产清理 1 700 000贷：固定资产 1 700 000第二步，计算未实现售后租回损益借：银行存款 2 000 000贷：固定资产清理 1 700 000递延收益——未实现售后租回损益300 000第三步，按直线法分摊租金费用，按租金支付比例分摊递延收益2003年借：管理费用200 000贷：长期待摊费用50 000银行存款150 000借：递延收益——未实现售后租回损益75 000贷：管理费用75 0002004年借：管理费用200 000贷：银行存款200 000借：递延收益——未实现售后租回损益100 000贷：管理费用100 0002005年借：管理费用200 000长期待摊费用50 000贷：银行存款250 000借：递延收益——未实现售后租回损益125 000贷：管理费用125 000递延收益其实质是对资产的高估或低估，在会计上均未实现，应予以递延分摊，且其处理也应与分摊确认各期租金费用保持一致。

房地产公司“售后回租”销售方式下的税收安排-财税法规解读获奖文档

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房地产公司销售房屋时会采用多种销售手段，其中一种是售后回租，具体操作为：按高于市场价的价格销售后，房地产公司再将房产租回，统一对外出租，每年按售价的一定比例返还给购房者。

针对这种情况，房地产公司如何依法开展税收筹划呢？
案例
某市一家房地产公司主要开发商用房产，最近新开发商用楼一幢，共有商铺100间，每间10平方米，每平方米售价2万元。

公司和购房者约定，回租后将房屋统一对外出租，每年收取租金300万元，合约期10年，每年按售价的10%返还给购房者。

《国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得
税处理问题的批复》（国税函〔2007〕603号）虽已作废，但是可以参照文件进行理解，即从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。

另外，2009年1月1日实施的营业税暂行条例规定，纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的劳务、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核算不同税目的营业额、转让额和销售额。

后续文件：国家税务总局公告2010年第13号关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题。

售后回租税务处理方法

售后回租税务处理方法说实话售后回租税务处理方法这事儿，我一开始也是瞎摸索。

我先来说说售后回租是啥吧，简单来讲呢，就好比我把我的房子卖给了一个公司，然后又从这个公司租回来住，商业上的售后回租也是类似的道理。

在税务处理上，我一开始就弄糊涂了。

我以为和普通的销售和租赁税务一样处理就好了，结果大错特错。

比如说在增值税这块，它就有特殊规定。

我试过按照一般的销售货物和租赁服务分别计算增值税，在填写纳税申报表的时候，就被税务人员给打回来了。

这才知道售后回租的增值税计算不能简单地拆分开来。

它有特殊的政策支持，有的情况下是可以不按照常规的销售和租赁全额计税的，而是差额计税。

这中间的差额呢，就涉及到好多成本和购入价之类的东西，就像你去市场买菜讨价还价后的差价影响价格一样，这些差额影响着最终的增值税税额。

再说说所得税方面吧。

我开始觉得售后回租业务中的资产，在计算折旧的时候应该按照原来的账面价值。

可实际不是这样的，它要看回租后租赁付款额的现值等好多复杂的因素，我自己计算的时候完全搞错了方向，后来找了个做财务的朋友帮忙看，还被他笑了半天。

当时我都有点懊恼，这么简单的事怎么就弄不明白。

从这些错误里我也总结了点心得。

处理售后回租税务的时候，一定要先把相关的政策和规定找齐了再动手，不能凭着自己的感觉走。

而且每一步计算都要小心，就像走钢丝的人，一步走错可能就会摔得很惨。

我也还没弄清楚所有的东西，比如和国际税收规定有没有交叉或者不同之处之类的问题，我还得继续研究。

不过目前我知道对于售后回租这种业务，合同签订得很关键。

合同中的价格条款啊，租赁期条款啊，都会影响税务处理。

比如说，如果租赁期定得很长，在税务处理上可能按照长期租赁的一套方式来，如果租赁期短一点，可能就又有不同的算法了。

要做好这个售后回租税务处理工作，得静下心来慢慢研究，多参照别人成功的案例，把那些要点一个一个记下来，慢慢就能掌握好这个有点复杂的税务处理方法了。

在印花税这块我也有点小发现。

售后回租业务的会计和税务如何处理

售后回租业务的会计和税务如何处理在⽇常的会计账务处理中，可能有时会涉及售后租赁业务中的售后回租业务的处理，且该处理在会计与税法上存在着差异，那么针对这两者的不同处理，下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。

《财政部、国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳⼊营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2013〕106号)的附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中规定，经中国⼈民银⾏、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税⼈，提供有形动产融资性售后回租服务，以收取的全部价款和价外费⽤，扣除向承租⽅收取的有形动产价款本⾦，以及对外⽀付的借款利息(包括外汇借款和⼈民币借款利息)、发⾏债券利息后的余额为销售额。

试点纳税⼈提供融资性售后回租服务，向承租⽅收取的有形动产价款本⾦，不得开具增值税专⽤发票，可以开具普通发票。

这是对购买⽅也是出租⽅⽽⾔的。

例：甲公司为⾮“营改增”的增值税⼀般纳税⼈，于2009年1⽉购⼊1台⼤型机床，不含税价为450万元，增值税为76.5万元，取得增值税专⽤发票，预计使⽤年限为10年，不考虑残值。

在2014年1⽉因扩⼤⽣产规模，需要⼀笔⽣产流动资⾦，并于1⽉10⽇与A融资租赁公司(经中国⼈民银⾏批准成⽴的)并且是“营改增”后的增值税⼀般纳税⼈，签订了⼀份销售合同，成交价为240万元，该机床公允价值为240万元，同时⼜签订了⼀份融资租赁协议将机床租回，租期为5年，期限为2014.1.11～2019.1.10，租赁合同规定的年利率为8%，每个次年1⽉10⽇⽀付租⾦62万元，其中48万元为价款本⾦，14万元为融资租赁费⽤。

A融资租赁企业的会计处理如下(单位：元，下同)：2014年1⽉10⽇的会计处理：借：融资租赁资产2400000贷：银⾏存款24000002014年1⽉11⽇，出租该资产的会计处理，先判断租赁类型为融资租赁。

应收融资租赁款与其现值的差额确认为未实现融资收益。

最低租赁收款额=620000×5=3100000(元)。

售后回租账务及所得税的会计处理

未确认融资费用１００３０
借：制造费２１月计提的折旧
（００ —００／￣２１ｘ１６１．万元５００６０）６１— ）ｌ＝８６０（９借：制造费用６１．８６０９
贷：长期应付款一应付融资租赁款６００５０５．未确认融资费用的摊销承租人向出租人支付的租金中，包括本金和利息，承租
（）甲设备的公允价值２０万元，乙设备的公允价值２００
囫
２８０１期
ＭｅａｌｒｃｎｔｌｕｅｉａｌＦｉａｎｃａｃｏｉｌＡｃｕｎｔｎｉ
５００万元．００总计５００万元２０
旧，不再计提折旧，净残值２０万元不变，００乙设备的预计净残值６０００万元不变，旧年限８，折年已计提２年不变。（）月份计提的折旧１１
人支付租金时一方面应减少长期应付款，另一方面应将未确
认的融资费用用实际利率法确认为当期融资费用。租赁准则根据租赁开始日租赁资产和负债的人账价值基础不同，规定
贷：累计折旧６１．８６０９７．未实现售后租回损益的摊销根据租赁准则的规定．承租人应按资产折旧进度对未实现售后租回损益进行摊销。
２．起租日：ｌ年１１２１０月日。３租赁期：１年１１日２１．２１０月－０５年１３２月１日共５
年。４．２１年１３截止０１月１日，甲设备账面原值２００００万元，
２．结转出售固定资产成本
借：固定资产清理４５０（０＋６ｏ）８Ｏ２０４５ｏ０
企业。
二、案例解析及账务处理过程

售后回购与售后回租的税务处理

售后回购与售后回租的税务处理
一、售后回购业务的税务处理
售后回购：销售方在销售商品的同时，与购货方签订合同，同意日后再将其购回的一种交易方式。

1.会计
销售方根据合同条款判断企业是否已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，以便是否确认销售商品收入。

2.税法
（1）增值税和营业税
销售过程和回购过程需要按规定征收增值税或营业税。

（2）企业所得税
以销售商品方式进行融资：收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。

（3）印花税
按照购销合同、产权转移书据缴纳印花税。

二、售后回租业务的税务处理。

售后回租会计处理税屋

售后回租会计处理税屋售后回租是一种常见的商业交易模式，它将一项资产（通常为不动产）出售给投资者，然后立即租回使用权。

这种交易形式在不同行业和企业中广泛应用，其中涉及到的税务处理是一个重要的问题。

售后回租交易的会计处理与传统的出售交易略有不同。

在传统的出售交易中，出售方会在资产出售时确认收入，然后在未来的会计期间中将资产账面价值减少。

然而，在售后回租交易中，因为出租方继续使用资产，出售方不再使用资产，会计处理方式稍有不同。

首先，售后回租交易需要确定资产的公允价值。

公允价值是在市场上自愿交易的净价，它是买方和卖方在公平、信息对称的基础上协商确定的。

在售后回租交易中，卖方出售资产时需要将资产的公允价值与账面价值进行比较。

如果公允价值大于账面价值，卖方将确认差异作为收入；如果公允价值小于账面价值，卖方将确认差异作为资产减值损失。

其次，售后回租交易需要将资产转移给投资者，并同时签订租赁协议，协议规定卖方以租金的形式租回资产的使用权。

在会计处理上，资产转移会导致卖方记录资产减少，同时记录应收租赁款项。

卖方将资产减少的金额确认为出售收入，同时将应收租赁款项列为一个资产。

在接下来的会计期间中，卖方将按照租赁协议的规定确认租金收入，并减少应收租赁款项。

这些租金收入将被列为销售收入，而不是营业收入。

这是因为卖方在交易中不再拥有这些资产，它只是以租赁收入的形式继续享受资产的使用权。

此外，卖方还需要根据租赁协议的条款将出售资产的使用权的现值确认为一项负债。

现值是指未来现金流的折现值，它是未来租金收入的现值，用于计算现值的利率可以是市场利率或卖方自身的加权平均成本。

售后回租交易的税务处理也需要特别关注。

税务处理可能因国家和地区而异，具体情况需要根据当地税法的规定进行处理。

在一些地区，售后回租交易可能被视为资本租赁，其中租金收入被视为资本收益并按照税法要求处理。

而在其他地区，租金收入可能被视为营业收入，并按照正常的企业所得税率征税。

铺售后返租会计处理

铺售后返租会计处理1. 概述铺售后返租是一种特殊的商业交易模式，指在一定的商业合作关系下，铺商投资一定的资金购买某一商户的设备、机器等资产，然后再将这些资产出租给卖售者，并在出租期限结束后将资产归还给卖售者。

这种交易模式广泛应用于各个行业，如餐饮、零售、物流等。

在进行铺售后返租交易时，涉及到一系列的会计处理，包括资产购买、出租收入、租赁费用、折旧、归还等，本文将详细介绍铺售后返租会计处理的各个方面。

2. 资产购买铺商在进行铺售后返租交易前，首先需要购买相应的资产。

资产购买时，相关的会计处理如下：•记录购买资产的成本：铺商应将购买资产的成本作为固定资产列入资产负债表中，同时增加相应的现金或借款账户的金额。

•记录相关支出：如果在购买资产的过程中有发生相关的支出，如装修费用、运输费用等，铺商需要将这些支出也纳入到购买资产的成本中。

3. 出租收入铺商将购买的资产出租给卖售者后，会获得一定的出租收入。

出租收入的会计处理如下：•记录出租收入：铺商应将出租收入按照一定的时期（通常是每月）进行确认，并将其计入收入账户中。

4. 租赁费用卖售者在使用铺商提供的资产时，需要支付一定的租赁费用。

租赁费用的会计处理如下：•记录租赁收入：卖售者应将支付的租赁费用按照一定的时期（通常是每月）进行确认，并将其计入费用账户中。

5. 折旧在进行铺售后返租交易中，铺商需要进行资产折旧的会计处理。

折旧是指由于资产的使用、消耗和时效等原因，其价值会逐渐减少。

折旧的会计处理如下：•计算折旧额：铺商应根据资产的预计使用寿命和残值，采用合适的折旧方法计算出每个会计期间的折旧额。

•记录折旧费用：铺商应将每个会计期间的折旧额计入费用账户中。

6. 归还资产在铺售后返租交易结束后，铺商需要将购买的资产归还给卖售者。

资产归还的会计处理如下：•记录资产归还：铺商应将归还资产的情况记录在资产负债表中，并相应地减少相应的固定资产账户。

7. 会计处理示例为了更好地理解铺售后返租的会计处理，我们提供一个具体的示例：假设铺商购买了一台价值100,000元的机器，并将其出租给卖售者，租期为5年，每月租金为2,000元。

售后回租业务的会计和税务处理

售后回租业务的会计和税务处理售后回租业务的会计和税务处理，关于这块的内容各位小伙伴是比较关注的，假如不太了解，别焦急，本文比网校为大家整理了相关学问，一起来看看吧。

售后回租业务的会计和税务处理依据相关规定：将售后回租交易认定为融资租赁或经营租赁，售后回租交易认定为融资租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并依据该项租赁资产的折旧进度进行分摊。

作为折旧费用的调整，售后回租交易认定为经营租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并在租赁期内依据与确认租金费用相全都的方法进行分摊，作为租金费用的调整。

但是，有确凿证据表明售后租回交易是依据公允价值达成的，售价与资产账面价值之间的差额应当计入当期损益。

售后回租业务的税务处理售后回租是将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用。

回租是承租人将其所拥有的物品出售给出租人，再从出租人手里将该物品重新租回，此种租赁形式称为回租。

接受这种租赁方式可使承租人快速回收购买物品的资金，加速资金周转。

回租的对象多为已使用的旧物品。

主要税务处理：1。

增值税和营业税依据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。

2.企业所得税依据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。

租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。

如何理解融资性售后回租业务呢？答：是指承租人将自有资产出卖给出租人，同时与出租人签定融资租赁合同，再将该资产从出租人处租回的融资租赁形式。

融资性售后回租业务是承租人和出卖人为同一人的融资租赁方式。

售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，是指卖主(即承租人)将一项自制或外购的资产出售后，又将该项资产从买主(即出租人)租回，习惯称之为"回租"。

商铺门面“返租”要交个税

商铺门面“返租”要交个税
重庆市地税局近日转发的国税总局有关通知，开发商以售后返租的形式低价卖门面，投资者获得的租金收入要缴个人所得税。

税务机关认为，开发商把商铺卖给投资者，投资者将购买的商铺无偿提供给开发商对外出租使用，此做法的实质是投资者将房租收入支付购房款。

根据个人所得税法的有关规定，投资者以承诺返租而低价购买的商铺，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。

具体按租赁月份数平均计算确定。

如果投资者将商铺提供给开发商对外出租10个月，每月的租金3000元，那么每月的这笔收入就要缴个人所得税。

重庆晚报。