区域开发产业园区PPP操作实务及投融资案例解析
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PPP运作与投融资案例深度解析(100页)
在中央财政给予支持的公共服务领域，探索开展两个“强制”试点。1 、在垃圾处理、污水处理等公共服务领域，项目一般有现金流，市场化 程度较高。2、对于有现金流、具备运营条件的项目，注重项目运营， 提高公共服务质量。
三、积极引导各类社会资本参与。
各类型企业，按同等标准、同等待遇参与PPP项目。
四、扎实做好项目前期论证。
十一、充分发挥PPP综合信息平台作用。
实施单位及时向社会公开项目实施方案、合同、实施情况等信息，公开 透明、有序推进，保证项目实施质量。
PPP 2017之发展
2014年财政部和发改委等积极推动PPP发展 以来，财政部和发改委陆续发布了一系列关于 PPP的文件，2015年两会之后中央和地方更是推 出了成千上万亿的PPP项目，然而两年来PPP项 目实际落地项目为数不多，究其原因众说纷纭。
流程
项目选择 可行性分析 实施方案
物有所值 财政承受能力验证
招标
确定投资人
具体合作方案
谈判、磋商、签约
成立SPV
政府职责
1.项目确定 2.对项目的PPP具体模 式进行模拟实施分析
1.确定和发布招标文件 2.对投标书进行评估 3.初选社会投资人 4.与投资人谈判并签订 PPP合作协议
社会投资者职责
1.进行项目可行性分 析 2.投标并与政府谈判 3.与潜在融资主体提 前进行沟通 4.筹备成立SPV
程和主体结构的质量与运营30年的维护费用承担主体，在期限上 不匹配，在维护范围上不重合
10
PPP项目遇到的问题（二）
• 资本金与银行贷款分期到位的考虑，政府监管如何引导和实施 • 项目在运营期开始前，贷款本息归还以及基金回报等现金流出的
平衡问题 • 可研、立项、规划、实施主体、PPP项目公司成立、施工招标、
三、积极引导各类社会资本参与。
各类型企业，按同等标准、同等待遇参与PPP项目。
四、扎实做好项目前期论证。
十一、充分发挥PPP综合信息平台作用。
实施单位及时向社会公开项目实施方案、合同、实施情况等信息，公开 透明、有序推进，保证项目实施质量。
PPP 2017之发展
2014年财政部和发改委等积极推动PPP发展 以来，财政部和发改委陆续发布了一系列关于 PPP的文件，2015年两会之后中央和地方更是推 出了成千上万亿的PPP项目，然而两年来PPP项 目实际落地项目为数不多，究其原因众说纷纭。
流程
项目选择 可行性分析 实施方案
物有所值 财政承受能力验证
招标
确定投资人
具体合作方案
谈判、磋商、签约
成立SPV
政府职责
1.项目确定 2.对项目的PPP具体模 式进行模拟实施分析
1.确定和发布招标文件 2.对投标书进行评估 3.初选社会投资人 4.与投资人谈判并签订 PPP合作协议
社会投资者职责
1.进行项目可行性分 析 2.投标并与政府谈判 3.与潜在融资主体提 前进行沟通 4.筹备成立SPV
程和主体结构的质量与运营30年的维护费用承担主体，在期限上 不匹配，在维护范围上不重合
10
PPP项目遇到的问题（二）
• 资本金与银行贷款分期到位的考虑，政府监管如何引导和实施 • 项目在运营期开始前，贷款本息归还以及基金回报等现金流出的
平衡问题 • 可研、立项、规划、实施主体、PPP项目公司成立、施工招标、
区域开发(产业园区)PPP操作实务及投融资案例解析
点在哪里? 问题7：在公私合营的方式下，土地市场一级开发的分工是怎样的? 问题8：区域开发PPP项目如何对接投资基金?
课件目录
一、区域开发（产业园区）的PPP理解及操作实务 二、区域开发（产业园区）PPP项目的融资模式和要求 三、基金融资方式在PPP项目融资中的应用 四、区域开发（产业园区）PPP项目的风险管理 五、产业园区PPP操作实务方面的答疑交流
我国的园区开发PPP特点：产业与运营是核心 园区PPP的两种理解：
一、整个园区的建设运营（产业规划、招商引资、土地一级开发、配套设施建 设运营等），类似华夏幸福基业股份有限公司综合开发的固安产业新城项目；
二、采用PPP模式整体打造基础设施和公共服务，提升园区的配套功能，一般理 解为仅指土地一级开发及园区的基础配套设施“建设+运营+移交”。
【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资】
区域开发（产业园区） PPP操作实务及投融资案例解析
区域开发PPP项目参于方关心的问题
问题1：区域开发有哪几种模式，具体表现形式是如何? 问题2：什么样的区域开发项目适宜采用PPP模式? 问题3：如何理解区域开发采用PPP模式的必要性与合理性? 问题4：采用PPP模式进行区域开发有什么优劣势? 问题5：PPP区域开发会涉及哪些主体? 各主体的角色如何? 问题6：区域开发大体上可分为几个阶段，社会资本在各阶段的利益
供给带来的竞争，改进公共服务的供给质量和效率（更多体现在土地开 发和基础设施的BOT模式---建设+运营+移交）。
PPP模式无疑会带来新的动力。产业园区PPP尚缺乏真正精准的对 标案例，河北、湖南等地的很多园区PPP也还是停留在基建BT层面。
产业园区PPP，需要精密的策划和组合，复杂、综合、系统、专 业的一体化服务对园区开发运营商的资源整合能力、资本运作能力 、综合运营管理能力提出了极高的要求。
课件目录
一、区域开发（产业园区）的PPP理解及操作实务 二、区域开发（产业园区）PPP项目的融资模式和要求 三、基金融资方式在PPP项目融资中的应用 四、区域开发（产业园区）PPP项目的风险管理 五、产业园区PPP操作实务方面的答疑交流
我国的园区开发PPP特点：产业与运营是核心 园区PPP的两种理解：
一、整个园区的建设运营（产业规划、招商引资、土地一级开发、配套设施建 设运营等），类似华夏幸福基业股份有限公司综合开发的固安产业新城项目；
二、采用PPP模式整体打造基础设施和公共服务，提升园区的配套功能，一般理 解为仅指土地一级开发及园区的基础配套设施“建设+运营+移交”。
【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资】
区域开发（产业园区） PPP操作实务及投融资案例解析
区域开发PPP项目参于方关心的问题
问题1：区域开发有哪几种模式，具体表现形式是如何? 问题2：什么样的区域开发项目适宜采用PPP模式? 问题3：如何理解区域开发采用PPP模式的必要性与合理性? 问题4：采用PPP模式进行区域开发有什么优劣势? 问题5：PPP区域开发会涉及哪些主体? 各主体的角色如何? 问题6：区域开发大体上可分为几个阶段，社会资本在各阶段的利益
供给带来的竞争，改进公共服务的供给质量和效率（更多体现在土地开 发和基础设施的BOT模式---建设+运营+移交）。
PPP模式无疑会带来新的动力。产业园区PPP尚缺乏真正精准的对 标案例，河北、湖南等地的很多园区PPP也还是停留在基建BT层面。
产业园区PPP，需要精密的策划和组合，复杂、综合、系统、专 业的一体化服务对园区开发运营商的资源整合能力、资本运作能力 、综合运营管理能力提出了极高的要求。
PPP全流程操作实务及案例分析课件(PPT 96页)
车之三鉴
北京财指南咨询有限公司
一、回顾2014、2015年，展望2016年（续）
1. 回顾2014、2015年
• 经济观察报-2015年5月10日—PPP项目究竟值不值？财政部6月将发 布PPP操作指南
• 第一财经日报-2015年5月13日—“PPP风口”上的环保企业：赚钱不 容易
• 中国水网-2015年5月24日-徐向东点评国发42号文：中国式PPP已经 初具雏形
成功举办
北京财指南咨询有限公司
一、回顾2014、2015年，展望2016年（续） 2. 展望2016年
• E20水网固废网- - 2016年4月9日- -边界不清的城市水环境领域，企 业的创新机会在哪儿？
• 济南市建设工程招标投标协会- - 2016年4月25日- -济南市建设工程 招标投标协会“政府与社会资本合作（PPP）”培训圆满结束
• 2004年3月19日原建设部发布的《市政公用事业特许经营管理办法》 (建设部令第126号)曾把市政公用事业的PPP项目推向高潮。
北京财指南咨询有限公司
中国PPP是一个旧概念
二、中国PPP新法律（续） （二）、中国PPP更是一个新概念
• 2013年11月12日，《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》 (中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过): …建立透明 规范的城市建设投融资机制，允许地方政府通过发债等多种方式拓宽 城市建设融资渠道，允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础 设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构…
政府和社会资本合作(PPP )全流程操 作 实务暨案例分析-2016-21
徐向东
专为中国智慧PPP俱乐部线下论坛（第3期）——北京市
2016年5月21日
北京财指南咨询有限公司
一、回顾2014、2015年，展望2016年（续）
1. 回顾2014、2015年
• 经济观察报-2015年5月10日—PPP项目究竟值不值？财政部6月将发 布PPP操作指南
• 第一财经日报-2015年5月13日—“PPP风口”上的环保企业：赚钱不 容易
• 中国水网-2015年5月24日-徐向东点评国发42号文：中国式PPP已经 初具雏形
成功举办
北京财指南咨询有限公司
一、回顾2014、2015年，展望2016年（续） 2. 展望2016年
• E20水网固废网- - 2016年4月9日- -边界不清的城市水环境领域，企 业的创新机会在哪儿？
• 济南市建设工程招标投标协会- - 2016年4月25日- -济南市建设工程 招标投标协会“政府与社会资本合作（PPP）”培训圆满结束
• 2004年3月19日原建设部发布的《市政公用事业特许经营管理办法》 (建设部令第126号)曾把市政公用事业的PPP项目推向高潮。
北京财指南咨询有限公司
中国PPP是一个旧概念
二、中国PPP新法律（续） （二）、中国PPP更是一个新概念
• 2013年11月12日，《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》 (中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过): …建立透明 规范的城市建设投融资机制，允许地方政府通过发债等多种方式拓宽 城市建设融资渠道，允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础 设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构…
政府和社会资本合作(PPP )全流程操 作 实务暨案例分析-2016-21
徐向东
专为中国智慧PPP俱乐部线下论坛（第3期）——北京市
2016年5月21日
片区开发类PPP项目融资实践-以南京X项目为例
片区开发类PPP项目融资实践-以南京X项目为例摘要：PPP项目融资落地意味着项目前期工作扎实，合规性较好，是项目成功的重要标志，是项目后续建设运营的重要保障。
X项目是典型的超大投资规模长合作期片区开发类PPP项目。
X项目采用前期贷+银团项目贷的方式成功实现项目融资落地，前期贷主要满足项目开工前的融资需求，项目贷主要满足项目开工后的融资需求，有力保障了项目的资金需求。
关键词 PPP项目融资片区开发银团贷款引言PPP项目融资是PPP项目公司成立后的最重要的工作之一，在面对融资需求大、需求阶段多、融资周期长等众多外部条件约束时，如何既保障融资以较好的条件快速落地又保障落地后提款高效合规，是PPP项目融资的难点。
希望通过对XPPP项目融资实践的介绍和思考，为类似PPP项目融资提供参考。
1.案例项目概况X项目位于江苏省南京市，总占地面积3367亩，项目总投资约194亿元。
项目建设内容包括科创中心、人才公寓等发展载体，市[1]政道路、桥梁、河道、景观绿化等市政基础设施，其中科创中心建筑面积149万平方米，人才公寓建筑面积16万平方米，总建筑面积165万平方米。
项目建设期6年，总期限17年，项目采用分期建设和分期运营的方式，分三期滚动开发，每期建设期4年。
项目采用使用者付费加可行性缺口补助的回报方式，其中使用者付费占比约34%，可行性缺口补助占比约66%。
项目资本金占总投资的20%，由政府方和社会资本方共同出资，其中政府方出资10%,社会资本方出资90%。
2.项目融资需求项目融资额占总投资的80%，约155亿元，由项目公司通过银行贷款解决，根据项目特点，项目融资具有明显的阶段性特征，包括开工前融资需求和开工后融资需求。
2.1项目开工前融资需求项目分三期建设，一期工程先行开工建设，开工前，需先后完成一期工程征地拆迁、勘察设计、土地获取和报批报建等工作。
项目开工前融资需求主要为项目一期工程土地征地拆迁款、项目勘察设计费、项目一期工程预付款、进度款等，融资需求规模约40亿元。
PPP操作流程与案例分析
提高效率
采用PPP模式的项目，必须符合降低成本、提高效率、改善公共服务的要求。对于 项目特性和预期服务质量具有不确定性、难以明确项目要求，或者难以明确划分风险 的项目，不应采用PPP模式-- 物有所值评价
风险分担
考虑双方风险的最优应对、最佳分担，将整体风险最小化。追求整个项目风险最小
化的管理模式，要比公、私双方各自追求风险最小化更能化解准公共产品领域内的风
➢ 特许经营立法工作的重新启动。 ➢ PPP模式的顶层设计逐步完善，中国式PPP进入规范化发展阶段。
PPT文档演模板
ห้องสมุดไป่ตู้PPP操作流程与案例分析
PPP在国内的复兴
具体行动
▪ 2014年3月，财政部组织了全国财政系统干部、金融机构和大型企业业务骨干人员 进行PPP专题培训班。
险。
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PPP操作流程与案例分析
PPP的内涵
PPP是新公共管理的一种重要实现方式。“政府应该是掌舵而不是划桨，政府“安 排提供”公共服务与“直接生产”服务之间存在显著的区别。”—E.S.Savas 《民 营化与公私部门的伙伴关系》
政府
市场
•建立特许权经营法规
•建立收费机制
☺
•解决联网/联合收费问题
PPP操作流程与案例分析
PPP风险管理——风险识别
政治风险 法律及合同风险 金融风险 建设风险
市场运营风险
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PPP操作流程与案例分析
PPP风险管理——风险识别—政治风险
1
政府信用风险
2
机制风险
3
政府决策与审批风
险
4
政府干预
5
公众反对
6
政治不可抗力事件
ppp融资案例分析【值得借鉴!ppp项目融资方案案例分析】
ppp融资案例分析【值得借鉴！ppp项目融资方案案例分析】ppp项目融资方案：在目前有效信贷需求不足、贷款投放乏力的大背景下，银行及非银行业金融机构均积极探索新的金融服务模式和利润增长点，ppp 热潮恰好为其提供了难得的商业机遇。
作为某市重点市政工程和ppp示范项目，某市污水处理项目一经发布就受到了当地十余家金融机构的青睐。
本文就该项目融资方案进行分析，以期对后续项目有所启示。
ppp模式盘活存量资产某市位于中部某省，近年来发展迅速，经济建设步伐加快，但随之而来的政府债务也在不断积累，制约了该市基础设施的有效供给和经济的进一步发展。
因此，该市政府决定将部分需求稳定、预期收益可靠的存量市政和基础设施项目以ppp模式让渡给社会资本，后者通过适当的改扩建，进一步提高基础设施供给效率并赚取可靠收益。
同时，通过盘活存量资产，政府可以实现用更少的资金撬动更多的社会资本参与市政和基础设施建设，促进经济长期稳定发展的目的。
某污水处理项目即是该市首批转让项目之一。
该项目采用rot(改建-运营-移交)模式，即社会资本在获得存量项目特许经营权的基础上，对项目进行适当的改扩建和设施更新，通过专业化运营和维护提供更好的服务，期满后将项目资产移交给政府。
项目进展及ppp交易结构项目主要工作进展由于该项目启动时，尚未有明确的物有所值评价和财政承受能力评价要求，因此，政府聘请咨询公司对其是否采用ppp模式进行了必要性、可行性论证，在此基础上，以下工作有序进行：(1)启动股权招商工作。
2013年9月24日下午，市政府召开国有资产管理工作会议，同意开展该污水处理厂股权招商工作，由市政府指定的城投公司(下称“城投公司”)与社会资本组建某污水处理公司(下称“项目公司”)负责项目融资、改扩建、运营及移交工作。
(2)完成项目方案编制及财务测算。
2014年5月23日，市政府委托某咨询公司负责编制项目实施方案。
这项工作对整个项目准备、谈判、融资及执行都起到重要的指导作用。
PPP项目实务操作及案例
根据《关于印发政府和社会资 本合作模式操作指南（试行）的通 知》（财金[2014]113号）的规定， PPP项目回报机制分为使用者付 费、可行性缺口补助和政府付费。
2 特许经营
根据《基础设施和公用事业 特许经营管理办法》（六部委令 第25号）的规定：本办法所称基 础设施和公用事业特许经营，是 指政府采用竞争方式依法授权中 华人民共和国境内外的法人或者 其他组织，通过协议明确权利义 务和风险分担，约定其在一定期 限和范围内投资建设运营基础设 施和公用事业并获得收益，提供 公共产品或者公共服务。
可以开展细致研究，组建更有实力的联合团队，做出合理决策； 设计合理且程序得当的市场测试，能提供来自市场的有效反馈，是很好的识别
PPP项目方案设计问题的信号。
13
项目识别 – 财务测算报告
财务测算报告
一、假设条件 通过合理假设，明确项目的边界条 件； 二、获取数据 多途径获取项目测算所需的基本数 据； 三、财务测算 搭建财务模型，开展财务测算； 四、财务分析 开展敏感性分析，确定关键影响因 子，
3 信息公开
《财政部关于在公共服务领 域深入推进政府和社会资本合 作工作的通知》（财金〔2016〕 90 号 ） 第 十 一 条 规 定 ， 充 分 发 挥PPP综合信息平台作用。各级 财政部门要通过PPP综合信息平 台加快项目库、专家库建设， 增强监管能力和服务水平。要 督促项目实施单位，依托PPP综 合信息平台，及时向社会公开 项目实施方案、合同、实施情 况等信息。要加强信息共享， 促进项目对接，确保项目实施 公开透明、有序推进，保证项 目实施质量。
（发改投资[2014]2724号）
4
2015年4月
财政部
《关于印发政府和社会资本合作项目财政承受能力论证 指引的通知》(财金[2015]21号)
2 特许经营
根据《基础设施和公用事业 特许经营管理办法》（六部委令 第25号）的规定：本办法所称基 础设施和公用事业特许经营，是 指政府采用竞争方式依法授权中 华人民共和国境内外的法人或者 其他组织，通过协议明确权利义 务和风险分担，约定其在一定期 限和范围内投资建设运营基础设 施和公用事业并获得收益，提供 公共产品或者公共服务。
可以开展细致研究，组建更有实力的联合团队，做出合理决策； 设计合理且程序得当的市场测试，能提供来自市场的有效反馈，是很好的识别
PPP项目方案设计问题的信号。
13
项目识别 – 财务测算报告
财务测算报告
一、假设条件 通过合理假设，明确项目的边界条 件； 二、获取数据 多途径获取项目测算所需的基本数 据； 三、财务测算 搭建财务模型，开展财务测算； 四、财务分析 开展敏感性分析，确定关键影响因 子，
3 信息公开
《财政部关于在公共服务领 域深入推进政府和社会资本合 作工作的通知》（财金〔2016〕 90 号 ） 第 十 一 条 规 定 ， 充 分 发 挥PPP综合信息平台作用。各级 财政部门要通过PPP综合信息平 台加快项目库、专家库建设， 增强监管能力和服务水平。要 督促项目实施单位，依托PPP综 合信息平台，及时向社会公开 项目实施方案、合同、实施情 况等信息。要加强信息共享， 促进项目对接，确保项目实施 公开透明、有序推进，保证项 目实施质量。
（发改投资[2014]2724号）
4
2015年4月
财政部
《关于印发政府和社会资本合作项目财政承受能力论证 指引的通知》(财金[2015]21号)
PPP全套流程操作实务附案例分析
d) 2015年5月19日，国务院办公厅转发财政部发展改革委人民银行关于 在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式的指导意见（国办发 （2015）42号）
30
PPP全套流程操作实务附案例分析（续） （一）、中国PPP操作流程
PPP全套流程操作实务附案例分析（续）
（二）、中国PPP操作最核心的法律
聘请中介咨询机构--《洛阳市市政道桥工程PPP咨询服务项目竞争性 谈判采购文件（采购编号：洛北市政［2015］1号） 》、签署咨询服 务合同--《洛阳市市政道桥工程PPP模式实施咨询服务合同》
PPP全套流程操作实务附案例分析（续）
PPP全套流程操作实务附案例分析（续） 1、项目识别（3）咨询服务机构的选择： b) 出资机构招标：
PPP全套流程操作实务附案例分析（续）
PPP全套流程操作实务附案例分析（续 Nhomakorabea 1、项目识别 (1) 项目发起： b) 社会资本发起：
形成成果：递交项目建议书 主要法律依据：《国务院关于投资体制改革的决定》（ 国
发 [2004]20号，2004年7月16日），仿照政府投资
c) 在建工程的两种处理方式：新建和存量
PPP全套流程操作实务附案例分析（续）
PPP全套流程操作实务附案例分析（续）
1、项目识别（2）物有所值评价与财政承受能力评估： c) 报告批复：
《洛阳市市政道桥工程项目政府和社会资本合作（PPP）模式物有所 值评价和财政承受能力论证实施报告》批复文件--《洛阳市财政局关 于洛阳市住房和城乡建设委员会市政道桥工程采用PPP模式的批复》 （洛阳市财政局文件-洛财办（2015）29号）
政府授权融资平台或者国有企业作为政府出资机构，参与项目公司的 设立，有些项目委托出资机构招标咨询机构，咨询服务费用由出资机 构支付，但是作为前期工作费用，列入项目总投资之中
30
PPP全套流程操作实务附案例分析（续） （一）、中国PPP操作流程
PPP全套流程操作实务附案例分析（续）
（二）、中国PPP操作最核心的法律
聘请中介咨询机构--《洛阳市市政道桥工程PPP咨询服务项目竞争性 谈判采购文件（采购编号：洛北市政［2015］1号） 》、签署咨询服 务合同--《洛阳市市政道桥工程PPP模式实施咨询服务合同》
PPP全套流程操作实务附案例分析（续）
PPP全套流程操作实务附案例分析（续） 1、项目识别（3）咨询服务机构的选择： b) 出资机构招标：
PPP全套流程操作实务附案例分析（续）
PPP全套流程操作实务附案例分析（续 Nhomakorabea 1、项目识别 (1) 项目发起： b) 社会资本发起：
形成成果：递交项目建议书 主要法律依据：《国务院关于投资体制改革的决定》（ 国
发 [2004]20号，2004年7月16日），仿照政府投资
c) 在建工程的两种处理方式：新建和存量
PPP全套流程操作实务附案例分析（续）
PPP全套流程操作实务附案例分析（续）
1、项目识别（2）物有所值评价与财政承受能力评估： c) 报告批复：
《洛阳市市政道桥工程项目政府和社会资本合作（PPP）模式物有所 值评价和财政承受能力论证实施报告》批复文件--《洛阳市财政局关 于洛阳市住房和城乡建设委员会市政道桥工程采用PPP模式的批复》 （洛阳市财政局文件-洛财办（2015）29号）
政府授权融资平台或者国有企业作为政府出资机构，参与项目公司的 设立，有些项目委托出资机构招标咨询机构，咨询服务费用由出资机 构支付，但是作为前期工作费用，列入项目总投资之中
张岩-关于PPP实操实用理论、投融资、实操案例【中华讲师网】
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一、PPP实操实用理论
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1）PPP基本概念： Public—Private—Partnership的字母缩写，是指政府 与私营（国营）企业组织之间，为了合作建设城市基础设 施项目，或是为了提供某种公共产品和服务，彼此之间形 成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同（特许经营合 同或项目合同）来明确双方的权利和义务，以确保合作的 顺利完成。
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六、项目执行
成立项目公司：由京港地铁投资、建设、运营。 融资管理：由京港地铁负责融资，报市政府审批。 绩效监测与支付：运输局对京港地铁列车整体兑现率等指 标，进行后期考核依据。
中期评估：每年由运输局对京港地铁进行评估考核。
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国办发42号文《国务院办公厅转发财政部发展改革委人民 银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指 导意见的通知》 适用范围增加：农业、林业、科技等公共服务领域。
特许经营模式为PPP项目社会应用最广泛的 适用范围：能源、交通、水利、环保、市政、社会事业六 大领域；
关于PPP实操实用理论、投 融资、实操案例解析
主讲人：张岩
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目 录
一、PPP实操实用理论
二、PPP的案例解析
2.1北京地铁16号线项目 2.2河北保定东湖项目 2.3陕西商洛市鹿城中学项目
三、PPP的投融资解析 四、PPP项目操作运行思路
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一、PPP实操实用理论
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1）PPP基本概念： Public—Private—Partnership的字母缩写，是指政府 与私营（国营）企业组织之间，为了合作建设城市基础设 施项目，或是为了提供某种公共产品和服务，彼此之间形 成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同（特许经营合 同或项目合同）来明确双方的权利和义务，以确保合作的 顺利完成。
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六、项目执行
成立项目公司：由京港地铁投资、建设、运营。 融资管理：由京港地铁负责融资，报市政府审批。 绩效监测与支付：运输局对京港地铁列车整体兑现率等指 标，进行后期考核依据。
中期评估：每年由运输局对京港地铁进行评估考核。
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国办发42号文《国务院办公厅转发财政部发展改革委人民 银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指 导意见的通知》 适用范围增加：农业、林业、科技等公共服务领域。
特许经营模式为PPP项目社会应用最广泛的 适用范围：能源、交通、水利、环保、市政、社会事业六 大领域；
关于PPP实操实用理论、投 融资、实操案例解析
主讲人：张岩
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目 录
一、PPP实操实用理论
二、PPP的案例解析
2.1北京地铁16号线项目 2.2河北保定东湖项目 2.3陕西商洛市鹿城中学项目
三、PPP的投融资解析 四、PPP项目操作运行思路
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产业园区最适合以
PPP模式来运作
主要原因
为什么产业园区需 要PPP模式？
产业园区最适合以 PPP模式来运作的三 大原因：
过往政府重资产、大投入、 产业园区具有很强的社会 公益和公共产品与服务属 性 产业园区总体投资规模大， 运作周期长，总体利润水 平不高 高优惠、行政化的运营效 果逐渐进入瓶颈期，亟需 市场化、高效率的社会资 本力量的进入
【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析】
区域开发（产业园区）
PPP操作实务及投融资案例解析
区域开发PPP项目参于方关心的问题
问题1：区域开发有哪几种模式，具体表现形式是如何?
问题2：什么样的区域开发项目适宜采用PPP模式?
问题3：如何理解区域开发采用PPP模式的必要性与合理性?
(4)、园区PPP动辄上亿乃至百亿的规模，所需财政支出很容易突破财政部
“每一年度本地全部PPP项目从预算中安排的支出责任，占一般公共预算支 出比例应当不超过10%”的规定，从而限制PPP模式在园区开发类项目上运
用。
2.园区开发模式在PPP框架下的审视
PPP模式解决了以往部分质疑：中国产业地产是一种畸形的产物，是中 国国有土地制度、财政制度和政绩思想下的一种怪胎。 园区的产业集聚本应该是政府的分内之事，具有强烈的公共产品和公共 服务属性，但政府缺乏经验、能力、实力及资金，只好让渡给市场来解决。 在这种怪异的框架下，政府和企业往往会存在一种囚徒博弈的关系。
发和基础设施的BOT模式---建设+运营+移交）。
PPP模式无疑会带来新的动力。产业园区PPP尚缺乏真正精准的对 标案例，河北、湖南等地的很多园区PPP也还是停留在基建BT层面。
产业园区PPP，需要精密的策划和组合，复杂、综合、系统、专 业的一体化服务对园区开发运营商的资源整合能力、资本运作能力 、综合运营管理能力提出了极高的要求。
园区PPP是运营加建设，在运营的基础上进行建设，不是先建设后再
来考虑怎么运营。首先要确定社会资本对园区公共服务的提升和运营的 实效怎么体现，再来谈在这个目标之下，如何推进建设和投资。
2.园区开发模式在PPP框架下的审视
为什么说PPP模式的出现对于中国式的产业园区是一个巨大的福音？
为何PPP模式的 产业园区，政 府和企业往往 是一种囚徒博 弈的关系？
2.园区开发模式在PPP框架下的审视
产业园区以PPP模式运作的主要原因和限制：
(1)、产业园区具有很强的社会公益和公共产品与服务属性；
(2)、产业园区总体投资规模大，运作周期长，总体利润水平不高；
(3)、过往政府重资产、大投入、高优惠、行政化的运营效果逐渐进入瓶
颈期，亟需市场化、高效率的社会资本力量的进入。
一、区域开发（产业园区）PPP
理解及操作实务
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【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析】
• 1.我国产业园区运营的几种模式 • 2.园区开发模式在PPP框架下的审视
• 3.产业园区需要PPP模式下的创新融资
• 4.园区PPP的整体运作模式和成功条件 • 5.园区PPP的赢利点和收益率分析 • 6.园区PPP的投融资操作要领 • 7.案例分析华夏幸福固安产业园区的PPP模式建设融资方案 • 8.案例分析上海重固镇新型城镇化“1+3+X”模式回报机制
1.我国产业园区运营的几种模式
中国产业园区运营模式
传统模式
创新模式
完全政府 操控模式
新加坡 裕廊模式
政企分开， 国有平台公 司运营管理， 相对市场化 运作
蛇口工业区 苏州工业园 张江高科技园区 天津开发区
二级开发 运营模式
完全市场 化操作， 土地招拍 挂，企业 完全控制
联东集团 天安数码城 亿达集团 光谷联合
2.园区开发模式在PPP框架下的审视 我国的园区开发PPP特点：产业与运营是核心
园区PPP的两种理解：
一、整个园区的建设运营（产业规划、招商引资、土地一级开发、配套设施建 设运营等），类似华夏幸福基业股份有限公司综合开发的固安产业新城项目； 二、采用PPP模式整体打造基础设施和公共服务，提升园区的配套功能，一般理 解为仅指土地一级开发及园区的基础配套设施“建设+运营+移交”。 增量类PPP：社会资本依托土地与政府合作，把土地一二级联动开发、基建 项目、招商引资等进行集成。产业新城、特色小镇等多属此类项目。 存量类PPP：一线城市、省会城市等的旧城开发改造、园区与城市更新等项 目。此类项目更看重创新产业和业态的导入，以及对传统产业的升级转型。（ 混杂了一些：原BT项目的包装版）
课 件 目 录
一、区域开发（产业园区）的PPP理解及操作实务 二、区域开发（产业园区）PPP项目的融资模式和要求 三、基金融资方式在PPP项目融资中的应用 四、区域开发（产业园区）PPP项目的风险管理
五、产业园区PPP操作实务方面的答疑交流
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【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析】
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1.我国产业园区运营的几种模式 中国迎来PPP时代：中国经济和产业园区领域的又一个风口和新蓝海 中国政府正在大规模的推进PPP模式的发展，预计未来产业园区
PPP的市场规模将以万亿计，占到片区开发类项目总数的50%以上。
PPP的优势在于能整合更多的社会资源（资本资源，技术、专业、管理 和人力资源等），实现多元主体合作供给公共服务的新格局，通过这种合作 供给带来的竞争，改进公共服务的供给质量和效率（更多体现在土地开
问题4：采用PPP模式进行区域开发有什么优劣势?
问题5：PPP区域开发会涉及哪些主体? 各主体的角色如何?
问题6：区域开发大体上可分为几个阶段，社会资本在各阶段的利益
点在哪里? 问题7：在公私合营的方式下，土地市场一级开发的分工是怎样的? 问题8：区域开发PPP项目如何对接投资基金?
由BOT向PPP 过渡模式
政企合作，民营 企业主导，类似 特许经营权，更 加市场化操作
案 例
Hale Waihona Puke PPP模式政企一体， 一个班子两 块牌子，管 委会直属管 理运营
政企契约式 合作，捆绑 运营，收益 共享
苏州高新区 北京经开区
华夏幸福固安产业新城 成都置信青羊工业园 万科前海企业公馆 重庆盈田
宏泰发展廊坊龙河 高新区 中信汕头滨海新区