成本测算方法

房地产开发项目的成本测算方法

发布时间: 2006-12-19 10:12 作者: 朱赤来源: 中国房地信息

字体: 小中大| 上一篇下一篇| 打印

随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。

在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。

如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。

一、土地成本

随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。

二、前期规费

前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。

三、工程成本

此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括：

1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用；

2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用；

3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容；

4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用；

5、电梯投资；

6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用；

7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用；

8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。

上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。

四、开发间接费用

此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：

1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。

2、管理费用。此项费用无须多述，包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。

3、销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。

4、其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用，通常是按总投资的3％—5％计列，视项目个案而定。

5、销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。

6、上述各项费用中未提及的其他支出。

上述项目开发成本，不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支，测算人员必须根据本企业的实际情况，并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析取舍。同时有条件的开发商还要做好已有项目资料的积累工作，为新的项目分析提供参考。

•

•

•某地块基本情况

用地面积18090 容积率 1.43

户数86 可建建筑面积25868.7

宅基地面积15014 回迁系数0.8

回迁面积12011.2 商品房价格2500

商品房面积13857.5 回迁房价格2023.95

总销售收入5895.38 税金467.69 524.85

建设成本5235.69 净收入463.34 406.17

政府收益684.78 政府部门收益367.07

村集体收益211.653 村民收益22.75

住宅开发成本测算表

收费项目收费收费标准折算标准（元/㎡）说明单位

土建造价700元/㎡700 820

设施配套100 含上下水、供热电讯暖、道路绿化含开发管理费等

不可预见费用20

国税国税局房价×3.3%82.5 337.5 房价按2500元/㎡计算,商品住宅税收占房价的13.5%，商业房税收占房价的15%。

地税综合地税局房价×8.7%217.5

契税住宅农税局房价×1.5%37.5

商业房房价×3%

征地补偿拆迁户1200元/㎡宅基

地696.47 1026.94 办完土地手续所需费用

躲迁安置费等59.84

土地出让村补偿国土局7.8万元/亩81.82

土地收益18万元/亩188.81

评估勘界 5.2万元/亩54.55 141.90

交易费住宅房管局3元/㎡ 3

商业房10元/㎡

避雷设施费气象局 1.5元/㎡ 1.5

电器检测费消防大队 1.5元/㎡ 1.5

垃圾处置费建设局 2

档案整理费 1.3元/㎡ 1.3

基础设施费205元/㎡205

墙体节能费8元/㎡8

防空建筑配套费20元/㎡20

劳保统筹费 2.6元/㎡18.2

质检费土建造价的0.25% 1.75

房产测量费测绘单位 1.36元/㎡ 1.36 35.11

地形放线竣工 2.5