房地产企业破产重整实务问题研究(七)

房地产企业破产重整实务问题研究（七）

徐淑华黄耀房地产破产案件涉及的法律关系主要包括：商品房买卖合同法律关系、民间借贷法律关系、建设工程施工合同法律关系等。

法律关系复杂，各种关系相互交叉，案件中债权认定不当，会产生严重的后果。

笔者结合法律规定和实践，对房地产破产案件中上述三类债权认定的原则和方式进行研究，提出观点与读者商榷。

一、商品房买卖合同法律关系有关的债权认定原则商品房买卖合同法律关系中，根据购房者群体进行划分可分为普通购房户（即具备正式房屋买卖合同和网签备案手续）、一房二卖购房户（仅有买卖合同或意向合同，无网签备案）、预购、订购房屋的购房户；根据所购房屋的类型，又可分为住宅型购房和商铺型购房；根据购房者的诉求不同，可分为要求继续交房和要求退还购房款两种类型。

但不管从哪个角度进行分类，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

因此商品房买卖法律关系的基础都是商品房买卖合同，不论是经房管局备案登记的房屋买卖合同，或者是开发商自行与债权人签订的房屋买卖合同，只要具备房屋买卖合同的主要条款和有效要件的，均

应认定双方具备商品房买卖合同关系。

笔者认为，该类法律关系中几种特殊情形应特别注意：1.商品房买卖合同真实性、有效性的审查实务中存在开发商以员工或他人名义购房，而购房款实际系由开发商支付的情况。

笔者认为，由于真实意思表示是民事法律行为必须具备的条件之一，上述情形不符合民事法律行为的有效要件，应当认定为无效。

对符合该情况的债权人提出的诉求，根据债权人实际支付的款项金额，认定为普通债权。

2.贷款办理不成功，即使交纳首付款，也不具备优先购买权开发商与购房户双方签訂正式的商品房买卖合同（定金合同或意向合同除外）后，购房户付了30%-40%首付房款，但按揭没有办或银行的按揭款没有下来，对这部分购房户，笔者认为不享有消费者购房户的优先权。

支付合同总价50%（含本数）以上的，不论其要求交房或退还购房款，均给予认定优先债权。

认定的法律依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

如破产项目能够复工并且竣工验收，合同双方应继续履行合同，继续履行过程中，债权人如未支付全部价款，首先应补足全部价款，在补足房价的前提下，管理人应交付房屋。

对于项目能够复工并且竣工验收交房，但购房户仍坚持要求退款

的，也应认定为优先债权（金钱债）。

如后期项目不能复工，不论其要求交房或退还购房款，均给予认定优先债权。

3.一房二卖的认定如签订商品房买卖合同时房屋已出售给他人，应认定双方具备商品房买卖合同关系。

但债权人要求交房，因客观上无法继续履行，管理人应解除合同，退还债权人购房款。

对一房二卖的情形中，如债权人签订的合同性质属于定金合同或意向合同（包括预购、订购等形式），这部分的债权人有些钱已经全款付清，有些付了一部分款项，但由于债权人未签订商品房买卖合同，因此并不具备商品房买卖合同法律关系，故应当认定为普通债权。

4.住宅和商铺的债权认定该问题上实践中争议较大，实践中有个案对批复中的消费者认定为生活性消费，并将商铺类购房者排除在批复中的消费者范畴外，此类观点是认为批复的倾向性是生存债权大于投资类债权。

但笔者认为，对消费者购房户给予特别保护是法律规定的大原则，但在实务中，从社会和谐和稳定的角度出发，不一定对以生活居住为目的消费或投资型消费进行严格区分，可以将上述两种情形一视同仁。

只要符合房屋买卖合同的有效要件和批复对购房款支付比例的规定，均可以认定其债权的优先性。

故在实务中适度放宽，分类处置，平衡各方利益，考虑社会效果

问题，在法律框架内做一些适当的利益调整，有利于破产案件的推进。

二、民间借贷法律关系的债权认定一般民间借贷关系较为普遍，本文仅对民间借贷中的以房抵债情况进行探讨。

以房抵债的问题，基本上每个房地产破产案件都有碰到，是破产实务中债权认定的难点。

根据签订以房抵债协议或商品房买卖合同的时间节点，可以将该类债权区分为两类，第一类为签订借款合同同时签订以房抵债协议或房屋买卖合同；第二类为签订借款协议在先，在借款到期后签订以房抵债协议或房屋买卖合同。

笔者认为，上述两种情况均不以是否办理网签备案手续作为评价法律关系变化的标准。

对于第一类情况，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条已有较为明确的规定，应认定双方之间属于民间借贷法律关系，债权性质为普通债权，在此不再讨论。

本文仅对第二种借款到期后，双方签订以房抵债协议和购房合同的情形进行论述。

对“以房抵债”，有些案件中采取一刀切方法，将“以房抵债”全部认定为普通债权。

但实务中以房抵债的情况很复杂，证据如果不充分，可以将其认定普通债权。

但以下几种情况应当特别注意：（1）以房抵债后变成正常的商品

房买卖合同关系，部分款项进入公司，签订正式商品房买卖合同，也做了预登记的情形，应该认定为真正的商品房买卖合同关系；（2）消费者购房，如果没有消费意愿是否就不认定为消费者购房，还是掌握的宽松些；（3）各地限购政策均涉及到限购一套房，破产案件的管理人在审查时发现以房抵债，而且符合认定真正的商品房买卖合同关系，但以房抵债的房屋有好几套，是否都认定为商品房买卖合同关系。

案件的管理人只能查清在涉案楼盘有几套房，无法查清购房人其他到底有几套房，超过本楼盘之外的其他已购房或者购新房都不应在管理人认定的范围。

笔者认为应当对本楼盘的一套房做优先权处理，其他的作为普通债权人处理；（4）建设施工合同履行过程中存在以房抵债的处理，建设施工合同履行过程中的以房抵债的情况较为复杂。

实务中有三种情况：分别是抵工程款、抵民间借贷、抵给债权人后又抵给他们债权人，其中还有网签在债权人的债权人名下的情况。

以物抵债协议是实践性契约。

对债务清偿期届满后的以物抵债，目的是为了清偿债务，但这种清偿行为的本质属性具有实践性法律行为特征，只有在履行了物权转移手续后才能成立。

在破产情况下，即便债权人与债务人签订了抵债协议并办理了预告登记，但依据实践性规则，房屋所有权的转移不以预告登记为生效要件，即此时的抵债协议仍处于双方未履行完毕的状态。